マンション売却のしやすさから考える2LDKと3LDKはどっちがお得?

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住む家を考えるとき、将来的な売却のしやすさから資産価値を見極めたいと思っている人も多いと思います。

マンションの間取りには2LDKと3LDK等がありますが、これらはエリアによって売却のしやすさも異なります。

マンションの間取りに悩んでいる人が抱える疑問

  • 「マンション売却では2LDKと3LDKはどっちが売りやすいの?」
  • 「2LDKと3LDKの間に売却のしやすさの違いはあるの?」
  • 「エリアによって2LDKと3LDKの需要の違いはあるの?」

そこでこの記事では、「2LDKと3LDKのマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンションの売却のしやすさから考えた場合、2LDKと3LDKはどちらがお得かについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.マンション需要のメインは3LDK

なんだかんだ言っても、マンション需要のメインはやはり「3LDKです。

新築マンションの間取は3LDKが多く、売れ筋商品となっています。

3LDKは最も売却しやすく、最も購入しやすいのです。

少子高齢化ではありますが、いまだに3LDKは需要の中心です。

3LDKの需要が多い理由の一つに、新築マンションの購入者が30代前半を中心としていることが挙げられます。

30代前半に需要が多いのは住宅ローンの影響が大きい

需要の中心が30代前半に固まってしまう理由は、住宅ローンの影響が大きいです。

住宅ローンはできるだけ若い時期に長期で組んだ方が有利なことから、30代前半に「35年ローン」を組んでマンションを購入する人が集中します。

30代前半となると、結婚したばかりの世帯や、まだ子供が1人だけの世帯が多いです。

これらの世帯の人は、今後、家族が増える可能性があります。

もし子供が2人になれば、子供部屋を考えると最低でも3LDKの間取は欲しくなります。

仮に子供が1人であっても、3LDKであれば「お父さんの部屋」ができるため、無駄になりません。

父親が自分の部屋を欲しいというニーズは非常に強く、将来家族が増える予定がなくても3LDKは売れるのです。

このように30代前半で新築マンションを購入する人たちに3LDK需要が高いことから、多くの新築マンションは3LDKの間取を中心に設計されます。

新築マンションとなると、全体の中で8~9割の間取が3LDKとなります。

その他は、最上階などの条件の良いプレミア住戸が4LDKで作られます。

そして最後に、北向き等の条件の悪い位置や面積調整等の後ろ向きの理由で作られるのが2LDKとなります。

3LDKは、新築マンションの中で最も多く供給されるため、中古マンションにおいても最も多く市場に出回っています。

新築も中古も、市場で中心となっている間取りは3LDKです。

以上、ここまでマンション需要のメインは3LDKであることについて見てきました。

近年は2LDKも新たな動きがあります。

そこで次に、近年人気の2LDKはどんなマンションかを解説いたします。

2.近年人気の2LDKはどんなマンション?

近年、都心部にある駅前の利便性の高い2LDKマンションは人気です。

利便性の高い2LDKの需要を支えている人たちは、50~60代の世帯になります。

子育てを終えた人たちが、定年退職前に自宅を売却して、新たに2LDKを購入する人たちが増えています。

パターンとしては、駅から離れた場所に戸建住宅を持っていた人たちが、子供が大学卒業後、戸建てを売却して駅近の2LDKに買い替えるケースが良く見られます。

従来、新築マンションの2LDKは、売れない部屋の代表選手でしたが、今ではすぐに売れる傾向にあります。

郊外の住宅地では、駅前は医療モールが充実しているケースが多いです。

近くに大型スーパーや医療モールがあり、全て徒歩で完結できるような場所に建っているマンションが特に50~60代の世帯に人気です。

以前なら、30代前半に購入した住宅が「終の棲家」となっていましたが、最近では50~60代で買い替えて、より都心部に終の棲家を求める人が増えています。

「Iターン」や「移住で田舎暮らし」というような標語も聞かれますが、50~60代では田舎よりも、都会への移住する人の方が圧倒的に多いです。

利便性の高い都心部のマンションは、高齢者にとってとても優しい存在です。

車に乗る必要もなく、病院も徒歩圏にあり、スーパーで1人分のお惣菜を安く購入できます。

超高齢化社会になるほど、高齢者の駅近への移住ニーズは今後も増えていくものと予想されます。

中古の価格の安い2LDKであれば、50~60代の世帯がさらに買い求めやすくなります。

そのため、駅に近いマンションであれば、2LDKは売却しやすく資産価値のあるマンションとなります。

一方で、駅から離れた場所にあるマンションの2LDKは、すこぶる人気がありません。

利便性の悪い場所にある2LDKは、積極的に購入したいと思う人が少ないためです。

駅から離れた不便な場所にある2LDKは、将来売却に非常に苦労します。

2LDKは、50~60代の世帯が定年後、住みやすいと思える物件でないと資産価値が低いです。

周辺の大型スーパーや医療モールの存在が、2LDKの価値に大きく影響することを十分に認識しておきましょう。

以上、ここまで近年人気の2LDKマンションについて見てきました。

資産価値の判断基準の中には、単価の高さもあります。

駅前の人気のある2LDKマンションは単価も高くなります。

そこで次に、駅前の2LDKの坪単価は高いことについて解説いたします。

3.駅前2LDKの坪単価は高い

不動産の価値の尺度には「単価の高さがあります。

例えば、東京の銀座の土地と北海道の土地なら、銀座の土地の方が資産価値は高いです。

銀座の土地と北海道の土地の違いは、土地単価にあります。

単価が高いということは、価値の尺度の一つにもなっています。

駅前にあるマンションの2LDKは、同じマンションの3LDKよりも坪単価が高くなり、資産価値は高い傾向にあります。

2LDKが3LDKよりも坪単価が高くなる理由としては「単価と総額」の関係があります。

マンションのような個人が購入する不動産は、総額が一定額を超えてしまうと、購入できる人が激減し、総額が抑えられます。

2LDKは、面積が小さいため、ある程度単価を上げても総額を抑えることができます。

それに対して3LDKは、面積が大きいため、単価を上げてしまうと総額が膨れ上がることになります。

3LDKで総額を抑えるには、単価を下げる必要があり、2LDKと同じような単価設定はできないのです。

そのため、駅前の良く売れるようなマンションであれば、3LDKよりも2LDKの方が単価は高い傾向にあります。

単価の高さだけで見れば、どちらの方が資産価値は高いのかというと、2LDKの方が資産価値は高いと言えます。

駅前の2LDKは、50~60代に人気があり、将来的にすぐに売却できる物件です。

同じマンションでも3LDKとなると、総額が大きくなるため、若干売りにくくなります。

利便性の高い条件の良いマンションに限っては、3LDKよりも2LDKの方が価値は高いと言って良いでしょう。

以上、ここまで駅前2LDKの坪単価は高いことについて見てきました。

2LDKの方が資産価値は高いのは、駅前の利便性の高いマンションに限られます。

では、駅から離れたエリアの状況はどうなっているのでしょうか。

そこで次に、学区の良いエリアは3LDKが人気であることについて解説いたします。

4.学区の良いエリアは3LDKが人気

マンションの価値を決める重要な要素に公立小中学校の学区があります。

学区の良いエリアは圧倒的に3LDKの方が人気です。

良い学区を求めてマンションを購入する人は、基本的に子育て世帯のファミリー層となります。

3~4人の世帯が中心となるため、3LDKが求められます。

各地域には、なぜか昔から伝統的に「良い学区」というものが存在します。

良い学区は、評判が評判を呼び、必然的に住む人が集まってきます。

しかも、良い学区に関心のある人は、教育熱心な高所得者層が多いです。

良い学区には、医者や弁護士、上場企業勤務のサラリーマン、国家公務員等、親が高学歴で高所得の世帯が集まります。

住宅の価格が高くても購入できる人が多く、必然的にマンションの価格も高くなります。

学区の良いエリアは、マンション価格も高く、おまけに周辺住民の平均年収も高いという比例関係が存在します。

学区の良いエリアのマンションは、非常に人気です。

数年前から学区の良いエリアを限定して物件を探し続けている人も多く、購入希望者が待機しているような状態です。

良い学区を求めている人は、子供が幼稚園を卒業する前になんとか引越したいという強い思いがあるため、物件が出てくると購入を即決してくれます。

学区のパワーが資産価値に与える影響は、とても大きいです。

3LDKで資産価値の高いマンションを購入したいのであれば、学区を意識して購入することをおススメします。

以上、ここまで学区の良いエリアは3LDKが人気であることについて見てきました。

では、ライフプランと間取りはどのように考えれば良いのでしょうか。

そこで次に、家族が増える人なら3LDKが断然おススメであることについて解説いたします。

5.家族が増える人なら3LDKが断然オススメ

マンションの売却のしやすさは、2LDK や3LDKといった間取りで決まるものではなく、利便性や学区といって周辺環境によって決まります。

周辺環境が違えば、求める人も異なってきますので、2LDK と3LDKで人気の度合いも異なってきます。

そのため、2LDK と3LDKは、どちらが売却しやすいかという点に関しては、周辺環境によって異なるというのが結論です。

では、だからと言って、30代前半の人たちに駅前の2LDKをオススメするかというと、そんなことはありません。

30代前半の世帯であれば、これから家族が増える可能性があります。

家族が増える可能性のある人たちなら3LDKが断然オススメです。

家族が増える可能性というのは、自分たちのライフステージの話です。

周辺環境とは関係ありません。

2LDK と3LDKのどちらを購入すべきかについては、まずは自分たちのライフステージを優先して考えるべきであり、売却のしやすさは二の次と言えます。

まずは、これから家族が増える可能性がある人であれば、素直に3LDKを購入することをおススメします。

家族は増える予定の無い人であれば、はじめて利便性の高い2LDKを検討する価値があります。

売却のしやすさだけでなく、自分たちのライフステージを考慮した上で、購入する間取を決めるようにして下さい。

6.まとめ

以上、ここまで、マンションの売却のしやすさから考えた場合、2LDKと3LDKはどちらがお得かについて見てきました。

間取りの価値は周辺環境によって決まります。

間取りは自分たちのライフステージを優先した上で、「周辺環境と間取」をセットで選ぶようにしましょう。

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