これさえ抑えれば90%が成功する!マンションを高く早く売る5つのコツ

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コツを押さえれば、マンション売却を成功させることは決して難しくありません。

逆に言えば、コツを知らないと、「もっと高く売れたのに!」とか「なかなか売れないドツボにはまっちゃった!」なんてことになります。

マンション売却で後悔したくない方は、これから解説する5つのコツを絶対に忘れないでいただきたいと思います。

5つのコツは次のとおり。

マンション売却を成功させる5つのコツ

  • 【コツ1】人によっては仲介よりも買取を選ぶべき!
  • 【コツ2】複数の不動産会社の査定を受ける!
  • 【コツ3】一般媒介契約を結ぶ!
  • 【コツ4】売り出し価格の戦略はマンションによって変える!
  • 【コツ5】内覧対策に命を懸ける!

ちょっと駅から遠いマンションや、築年数の古いマンションでも、ちゃんと売れるので安心してください。

5つのコツをしっかり習得して、マンション売却を成功させましょう!

それでは、5つのコツを順番に解説していきます。

マンションを高く売るなら複数社に査定相談
HOME4Uの一括査定なら一度にまとめて査定相談できる

【コツ1】人によっては仲介よりも買取を選ぶべき!

不動産を売る方法には、実は「仲介」と「買取」の二種類があります。

でも、世の中の中古マンションのほとんどは「仲介」で売買されます。

まず2つの違いを押さえましょう。

仲介と買取の違い

不動売却の「仲介」と「買取」の違い

  • 「仲介」は、不動産会社がマンションの買い手を探して、契約をまとめます。買主は一般の人です。
  • 「買取」は、不動産会社にマンションを購入してもらいます。買主は不動産会社というのが、仲介との大きな違いです。

仲介と買取の違い

「仲介」の場合、マンションを買ってくれる人を探さなければいけないので、いつ売れるかわかりません。

それに対して「買取」は、価格面で合意すれば、すぐに売れるのが長所です。

最短で1週間から1ヶ月以内に代金を受領することもできます。

その代わり、「買取」の売却金額は、「仲介」で売る一般的な相場よりも安くなってしまうのが短所です。

目安として、買取価格は、仲介の相場の70~80%前後になるのが一般的です。

ただし、話の進め方や物件によっては、90%以上になる可能性もあります。

買取がオススメの人は5タイプ

買取がオススメの人は次の5タイプです。

買取がオススメな5つのタイプ

  1. とにかく急いで売りたい場合は「即時買取」
  2. 高値売却に挑戦したいけれどタイムリミットがある場合は「買取保証」
  3. 築30年以上のマンション
  4. 事件、事故があったマンション
  5. かなり状態が悪いマンション

(1)とにかく急いで売りたい場合は「即時買取」

事情があって、とにかく急いで売りたい人は、「買取(即時買取)」がおすすめです。

「買取」なら1週間~1ヶ月で代金を受領できます。

相場より安くなってしまうかもしれないけれど、値段よりスケジュールを優先する場合にとるべき選択肢です。

具体的にどれくらい急いでいる場合かというと・・・代金を1ヶ月以内に受領したい人は、「即時買取」を選びましょう。

「仲介」でマンションを売る場合、買い手が見つかるまでの平均は3~4ヶ月。

買い手が見つかった後に、売買契約を締結し、引き渡しをするまでの期間を含めると、さらに1~2ヶ月ほどかかります。

もちろん、駅の近くや築浅など、条件のいいマンションなら、あっというまに買い手が見つかることもあります。

それでも、契約の段取りや、買主のローン審査が下りるまでの期間を考えると、「仲介」では売り出して1ヶ月で代金を受領するのはかなり難しいです。

(2)高値売却に挑戦したいけれどタイムリミットがある場合は「買取保証」

できるだけ高く売りたいのは山々だけど、絶対に売り切りたいタイムリミットがある場合には、「買取保証」という売り方がおすすめです。

例えば、「転勤までに売りたい」「子どもの新学期に合わせて、住み替えたい」といった事情がある人に当てはまります。

「買取保証」は、仲介と買取の長所を併せ持った売却方法です。

「買取保証」は、最初は仲介で売ってみて、一定期間内に売れなければ、不動産会社に買取してもらいます。

3ヶ月や6ヶ月などの期限を決めて高値に挑戦しつつ、期間内に売れなければ不動産会社に買い取ってもらえる保証があるということですね。

ただし、買取保証サービスを扱っていない会社もあるので注意してください。

買取保証を希望する場合には、まず不動産会社に仲介を依頼するための「媒介契約」を結びます。

このとき、「媒介契約」の種類は、不動産会社1社しか契約できない「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を選ばなければならないのが一般的です。

そして、媒介契約のオプションとして買取保証サービスを付ける流れになります。

不動産の買取保証については下記記事で詳しく解説しています。

また、「媒介契約」の種類については、次の章で詳しく解説しています。

(3)築30年以上のマンション

築30年以上のマンションなら、「買取」を選択肢に入れてください。

理由は、「瑕疵担保責任」と「耐震基準」です。

「買取」なら瑕疵担保責任が免責されるのが一般的。

「買取」の場合は、「瑕疵担保責任」を免責してもらえるのが一般的です。

「瑕疵担保責任」というのは、売却後でも、通常の注意力では見つかりにくい不具合や欠陥などが見つかった場合に、売主が責任を負わなければならないということ

例えば、給排水管の不具合、給湯器の故障などです。

「仲介」の場合、引き渡しから一定の期間内に瑕疵(欠陥)が見つかると、修理費用などの損害賠償請求や、契約解除の可能性もあります。

築年数が古い場合、引き渡し後に設備などの不具合が発見される可能性は無視できません。

そこで、「買取」で「瑕疵担保責任」を免責として売れば、売却後のトラブルや高額な出費の心配がないというメリットがあります。

「買取」なら旧耐震基準でもすぐに売れる

築年数が古いマンションの中でも特に、旧耐震基準のマンションは、「仲介」で売る場合の相場も安く、売れるまで時間がかかります。

旧耐震基準というのは、1981年5月31日よりも前に建築確認を受けた建物です。

旧耐震基準のマンションは、大地震への不安や、ローンの審査が下りにくい場合があるため、売りにくいのです。

でも、「買取」なら、旧耐震基準のマンションでも価格面で合意すればすぐに売却が可能です。

仲介で売却まで時間がかかる可能性を考えると、買取ですぐに売ってしまうのも一案です。

ただし、1981年以前の建物でも、耐震補強工事がされている場合や、駅近くの人気のエリアのマンションなら、「仲介」でも問題なく売れますので、「買取」にこだわらなくてもよいでしょう。

瑕疵担保責任を詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

(4)事件、事故があったマンション

自殺などの事件や事故があったマンションを「仲介」で売ろうとすると、買い手はなかなか見つからず、売却まで時間がかかります。

また、「仲介」で売れたとしてもかなり安くなります。

そのため、「仲介」でも安くなるならば、「買取」ですぐに売ってしまうのが得策です。

(5)かなり状態が悪いマンション

「かなり状態が悪い」というのがどの程度かというと、ペットの多頭飼育で掃除が行き届かなかった場合や、大量のゴミが溜まって何年も掃除していなかった場合などです。

悪臭が染みついていたり築年数以上に設備の劣化が激しかったりすると、「仲介」では売れるまで時間がかかります。

また、当然、売れたとしてもかなり安くなります。

「じゃあ、自分でリフォームしてから仲介で売ればいいじゃないか」と思うかもしれませんが、リフォーム代の全額を売却価格に上乗せできるとは限りません。

例えば、リフォームに200万円かかっても、リフォームしない場合よりも200万円高く売れるとは限りません。

しかも、リフォームしてもすぐに売れるとは限らないのが怖いところです。

そこで、「買取」なら、そのままの状態で売り渡すことができ、不動産会社がリフォームしてから売るので、状態が悪くてもすぐに売却できるのがメリットです。

不動産売却時のリフォームについては下記記事で詳しく解説しています。

ペットを買っていた時に売るときの注意点は下記記事をご確認ください。

仲介と買取で迷うときは?

「仲介」で売れそうなのか、それとも「買取」を選んだ方がよさそうなのか迷う場合には、不動産会社の「仲介の査定」と「買取の査定」を両方受けてみてから決めましょう。

「買取」にする場合、売り急いでいる事情や条件の悪さを見て、買取価格は値切られますから、必ず複数の会社の見積もりを取ってください。

そもそも「買取」を行っていない会社や、「買取」に積極的でない不動産会社もあるので、注意が必要です。

買取についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

ここまで、人によっては仲介よりも買取を選ぶべき、ということについてお話してきました。

ここからは、ほとんどの人が選ぶ「仲介」での売り方についてのコツをお話していきます。

【コツ2】複数の不動産会社の査定を受ける!

マンションを「仲介」で売ろうとする場合、最初にすることは、不動産会社の査定を受けて、売却を依頼することです。

このとき、必ず複数の不動産会社の査定を受けるのがコツです。

絶対に、1社だけの査定額をうのみにしないでください。

理由をお話していきます。

なぜ複数の会社の査定を受けなければならないの?

マンションの売買価格にはもちろん、ある程度の相場が決まっています。

それでも、売却をどの不動産会社に頼むかによって、売れる値段は大きく違ってくるのが現実です。

時には、その差は数百万円にもなります。

なんでそんなに差が出るかというと、不動産会社によって『縄張り』が違うためです。

不動産会社はそれぞれ、中古マンション売買が得意、一戸建ての扱いが多い、賃貸がほとんど、といった特徴があります。

また、不動産会社は全国に精通しているわけではなく、営業エリアは限られており、特定のエリアの相場観や販売ネットワークを強力に持っていたりします。

さらに言えば、不動産売買は「縁」とか「タイミング」といったものも無視できない要素です。

たまたま、ある不動産会社に、あなたのマンションの条件にぴったりの物件を買いたいというお客さんが来ていた場合、すぐさま売買が成立するかもしれません。

このようなことを考えて、まずは複数の不動産会社の査定を受けて、最も高くスムーズに売ってくれそうな不動産会社を選ぶことが重要なのです。

不動産会社の探し方

では、あなたのマンションを最も高く売ってくれる良心的な不動産会社はどこでしょうか?

とにかく有名で大きい会社?それともマンションに一番近い地元の会社?

どの不動産会社を選ぶべきかなんて、よほどマンションを頻繁に売買している特殊な人でない限り、わからないのが普通です。

ベストな会社を見つけるには、一括査定サービスを利用するのが一番簡単です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

イエウールなどの一括査定サービスを利用すると、あなたのマンションの売却に最も適した会社をいくつか教えてくれて、まとめて査定を依頼できるので効率的です。

一括査定にも色々なサイトがありますが、「HOME4U」「すまいValue」「イエウール」などが有名ですので、これらのサイトを利用すれば間違いありません。

査定の依頼は、不動産会社の知名度だけにとらわれずに、できるだけたくさんの会社の査定を受けてみましょう。

複数の会社の査定を受けてみると、査定額だけでなく、説明の丁寧さ、わかりやすさ、営業マンの専門知識からキャラクターまで、色々な違いが見えてきます。

逆に言えば、1社の査定を受けるだけだと、その会社がよさそうなのかどうか、判断がつかないわけです。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ2.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ3.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

よさそうな会社が見えてきたら、不動産会社を選んで、マンションの売却を依頼するための「媒介契約」を結びます。

次に、「媒介契約」についてのコツをみていきましょう!

【コツ3】一般媒介契約を結ぶ!

媒介契約は3種類ある

マンションを「仲介」で売るときは、まず、売主と不動産会社との間で「媒介契約」を結びます。

「媒介契約」は、マンションの買い手を探して契約を締結するサポートをしてもらうための契約です。

「媒介契約」には3種類あります。

それが、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」です。

3種類の違いを下にまとめました。

種類複数の不動産会社と契約できるか自分で買主を見つけて直接取引できるか(自己発見取引)契約の有効期間レインズへの登録※活動報告
一般媒介契約法令上の制限なし(行政指導では3ヶ月以内)法令上の定めなし法令上の定めなし
専任媒介契約×3ヶ月以内媒介契約から7日以内2週間に1回以上
専属専任媒介契約××3ヶ月以内媒介契約から5日以内1週間に1回以上

※レインズ(不動産流通標準情報システム)=不動産会社が物件の情報を登録して、情報を交換するシステム。売りたい不動産を登録すると、購入希望者側の不動産会社が即座に情報を検索できる。

押さえておきたい大きな違いは二つあります。

複数の会社と契約できるのは「一般媒介」だけ。

「専任媒介」「専属専任媒介」は、1社としか契約できません。

「専属専任媒介」は自己発見取引が禁止。

親戚や友人など、自分で買主を見つけた場合でも、「専属専任媒介」は不動産会社を通して売らなければいけなくなり、仲介手数料が発生します。

ですので、知人が買う可能性があるなら、「専属専任媒介」は避けましょう。

ちなみに、その他の違いをまとめると、基本的に「一般媒介」→「専任媒介」→「専属専任媒介」の順で、制限が厳しくなっています。

「一般媒介」では不動産会社がレインズへ情報を登録する義務はありませんが、レインズに情報を登録してもらうように頼むことはできます。

また、不動産会社から売主への報告義務もないので、一般媒介でどれだけ報告してくれるかは不動産会社しだいとなります。

基本的に一般媒介契約がおすすめ

では、3種類のどれを選べばいいのでしょう?

基本的に、売主に最も有利なのは「一般媒介」です。

その理由は、「一般媒介」だけは、複数の不動産会社と契約できるので、競争原理が働くからです。

「一般媒介」では、最終的に売買を成立させた不動産会社だけが仲介手数料を得られるので、各社が競い合って売却活動をしてくれることになります。

でも、不動産会社は「専任媒介」を勧めてくるはずです。

不動産会社の立場からみると、確実に仲介手数料が得られる「専任媒介」を結んでほしいと思っています。

「一般媒介」では、頑張って販売活動をしても他社に先を越されて骨折り損になるおそれがあるので、どんな不動産会社も「専任媒介」で契約を取ろうとします。

断りにくい人は、「まず3ヶ月は一般媒介で複数の会社と契約し、販売活動の様子を見極めてから、3ヶ月後に1社を選んで専任媒介を結びます」と言うのがおすすめです。

このように伝えておけば、3ヶ月の間に良い働きを見せてくれます。

もし3ヶ月で売れなければ、気に入った会社に絞ってもいいですし、気に入る会社がなければ別の不動産会社を探しても大丈夫です。

ただし、本当に信頼できそうな会社が見つかった人は、最初から1社だけと専任媒介契約を結ぶのもOKです。

一括査定をうまく使えば、あなたのマンションを高く売ってくれそうな良心的な不動産会社を1社だけ選ぶことができるはずです。

「専任媒介」では、広告費や営業マンの販売努力が無駄になる恐れがないので、良心的な不動産会社であれば、ガッチリと販売活動をしてもらえます。

しかも、売主の立場から見ても、1社だけと契約手続きし、相談先も1人の担当者だけですむので、とても楽です。

媒介契約についてさらに詳しく知りたい方はコチラをご確認ください。

悪質な囲い込みに注意

ただし、「専任媒介」を結ぶときには注意が必要です。

悪質な不動産会社の存在についてお話しておきます。

悪質な不動産会社1社と専任媒介契約してしまうと、「両手取引」を狙って、まともに販売活動をしてくれないおそれがあるので要注意です。

「両手取引」とは、1つの不動産会社が売主と買主両方を担当し、両方から仲介手数料を得ること

不動産会社にとって、とてもオイシイ取引です。

両手取引それ自体は違法ではありません。

でも、自社で買主を見つけて両手取引にするために、「物件を囲い込む」という行為は大問題です。

「物件の囲い込み」は、レインズに登録した物件について、他社から問い合わせがあっても、「商談中」などと言って断ってしまう行為です。

もっとあくどい場合は、レインズに登録した証拠を売主に見せたら、すぐに情報をレインズから削除してしまう可能性もあります。

囲い込みによって、高く売れるチャンスをつぶされ、自社で安く取引を成立させられてしまっては大損害ですので注意してください。

両手取引や仲介については下記記事で詳しく解説しています。

なお、囲い込みは「一般媒介」では心配ありません。

「一般媒介」では、まともに売却活動をしなければ他社に先を越されるだけだからです。

悪質な囲い込み行為を避けるためには、「一般媒介」で複数の会社と契約するのが安心です。

【コツ4】売り出し価格の戦略はマンションによって変える

それでは、不動産会社と「媒介契約」を結んだら、いよいよマンションの売り出しです。

ここでの値付けがマンション売却の成否を左右します。

値付けを最終的に決定する権限は、売主にあります。

でも、プロである不動産会社のアドバイスを活用しないのは、もったいないとしか言いようがありません。

せっかく契約しているのですから、プロの経験、知識を利用してください。

「相場よりも少し高く売り出したほうがいい」というアドバイスが書いてあるウェブサイトも見かけるかもしれませんが、常に高めに売り出したほうがいいとは限りません。

売りたいマンションによって、戦略は変えなければいけません。

結論から言うと、「条件の良いマンションは強気に」「マンションの条件に自信がないなら、少しだけ割安に」となりますが、条件が良いと言えるかどうか判断するのは難しいので、不動産会社のアドバイスを求めてください。

条件の良いマンションは強気に

条件が良いマンション、希少性があるマンションは、割高でも売れる可能性が十分あるので強気の値付けが可能です。

もちろん、これだけインターネット情報が普及していると、購入希望者もある程度の相場は把握しています。

でも、人気のある中古マンションはすぐに他の人に取られてしまうのがわかっているので、たとえ割高だとわかっていても反響があるのです。

人気のエリア、駅から近い、築年数が浅い、大手デベロッパーのマンションなどは、高めの価格でスルッと売れてしまうことがあります。

ただし、売り出し後、反響(買い手からの問い合わせ)の数を見ながら価格を見直していくように、機動的に作戦を変更するつもりでいましょう。

フットワークのいい不動産会社であれば、そのようにアドバイスされるはずです。

ここで注意点は、条件があまり良くないマンションを強気の値段で売り出しても当然、売れないということです。

あなたのマンションが強気の値付けで行けそうなのかどうか、自己判断は禁物です。

不動産会社の意見をよく聞いてください。

条件に自信がないなら、少しだけ割安に

マンションの駅距離や築年数などの条件にあまり自信がないけれど、絶対に早期売却したいという場合には、相場よりも少しだけ割安で売り出しましょう。

「少しだけ割安」というところがコツです。

購入希望者は不動産サイトを日々研究して、相場をつかんでいます。

相場より少しだけ割安にすると、反響は早くなります。

逆に、あまり大幅に安くしすぎると、大きな問題があるのではと疑われて反応が良くないので注意しましょう。

値下げ交渉も織り込んで値付けする

購入希望者から値下げ交渉が入るのはよくあることです。

交渉されてから考えるのではなく、値下げも織り込んで値付けすることが大切です。

本当の売却希望価格より少し高めに売り出して、値下げ交渉に応じると、お買い得に感じてもらえます。

かといって、売り出し価格が高すぎれば反響が増えません。

逆に、これ以上は下げられないと思う魅力的な価格で売り出して、値下げには応じないのも作戦の一つです。

いずれにしろ、売り出し価格を決める時点で、値下げ交渉についても不動産会社や家族と相談しておくことがコツです。

【コツ5】内覧対策に命を懸ける

マンションを売り出したら、購入希望者がマンション内部の見学に来ます。

これが内覧です。

買いたいと思ってもらえるかどうか、内覧が勝負の分かれ目!

努力してもマンションの立地も築年数も変えられませんが、しっかり内覧対策するかどうかで結果が変わります。

命がけで内覧対策!は大げさですが、それくらいの気合を入れて内覧に臨みましょう。

それでは、

  • 内覧準備の7つのコツ
  • 内覧当日の5つのコツ
  • 内覧を増やすコツ

についてお話していきます。

内覧準備の7つのコツ

(1)モノを減らす

家具やモノが多いと実際の面積よりも狭く感じてしまいます。

また、収納が足りないという印象を持たれてしまう恐れもあります。

不要なものを処分したり、レンタル倉庫や実家に預けたり、あらゆる手段で部屋をスッキリさせましょう。

(2)掃除は徹底的に

第一印象を決める玄関と、忘れがちなベランダの掃除にも注意してください。

水回りだけは、プロのハウスクリーニングを依頼するのがおすすめです。

(3)全部見せられるように準備

全ての部屋、収納の中も見せるつもりで準備しましょう。

見られない部分があった物件を買う人は、めったにいません!

「ここも見ていいですか?」と聞かれて「ここはちょっと・・・」と答えたら、その人に売れる可能性は限りなくゼロになります。

(4)臭いをチェック

暮らしている住人は慣れてしまって気づきにくいのですが、不快な臭いがすると思われてしまったら、まず買ってもらえません。

特にペットがいる場合には気をつけてください。

カーテンなどの布製品は洗濯し、消臭スプレーなどで対策しましょう。

(5)共用部分もチェック。

購入者にとって、管理が良好かどうかは重要なチェックポイントです。

マンションのエントランスや、ポスト周辺、共用廊下についても気を配っておきます。

不用品の放置など、気になる点があれば前もって管理会社に対応を依頼しておきましょう。

(6)修繕は済ませておく

設備の故障や、壁の穴など、それほど費用もかからずにすぐに直せる部分は修繕しておきましょう。

修理しないで売る場合には、あとで責任を追及されないよう、必ず売主に伝えてください。

とはいえ、修繕せずに放置していると「住まいを大切にしている」という印象を持ってもらえず、購入意欲が削がれるのは否めません。

また、修理費用以上の値引きを要求されやすいので注意してください。

修理するかどうか迷う部分があれば、不動産会社に相談してから決めましょう。

(7)ホームステージングも検討

ホームステージングは、家を魅力的に見せるサービスです。

プロの手によって、家具などをセンス良く配置し、購入意欲を高めてくれます。

特に、すでに引っ越しして空き家になっている場合には内覧しても生活を想像しにくく、物件のアラも目立ちやすいので、ホームステージングの利用を検討しましょう。

ホームステージングについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

内覧当日の5つのコツ

(1)空調・照明に気を配る

明るく広々とした印象を持ってもらうため、照明を付けておきましょう。

快適な暮らしを想像してもらうために、空調にも気を配ってください。

内覧に来てくれた人が暑い、寒いと感じないよう、適度な室温にコントロールしておきます。

「最上階だから暑いのかも」とか「断熱材が足りなくて寒いのかも」などと思われては損です。

(2)納得いくまで見てもらうことを最優先にする

購入希望者を迎えたら、各部屋の案内は基本的に不動産会社に任せて大丈夫です。

売主の役割は、質問されたことに答えたり、補足説明やフォローをすること。

例えば、収納の中を見たそうだけど遠慮しているなと思ったら、「中もどうぞ」と促したり、扉を開けて見せるなどのフォローをしましょう。

営業トークに自信がある人、お話好きな人は、話しかけすぎて邪魔しないように注意してください。

まずは、部屋を納得いくまでゆっくり見てもらってから、話が弾む場合は座って会話するのがおすすめです。

対応するのは夫でも妻でもかまいませんが、落ち着いて内覧してもらうために、子どもやペットは留守にしておいてもらうのが無難です。

(3)欠点は隠さない

壁や床の大きな傷を、故意に家具やポスターで隠したりするのはNGです。

ご近所関係や騒音などについても、嘘をついてはいけません。

あとでクレームになったり、最悪の場合は損害賠償、契約解除などの可能性もあります。

(4)住んでいる人しかわからない情報をまとめておくのもグッド

マンションのアピールポイントをまとめておくのも効果的です。

内覧は、住んでいる人しかわからない情報を聞くのも大きな目的です。

隣人の人柄、スーパーやコンビニ、病院の情報、小学校の集団登校、幼稚園バス、駅の情報などを書き出した資料を作っておく人もいます。

(5)気軽に約束しない

内覧のときに、購入希望者と軽い気持ちで約束しないように注意してください。

注意すべき点は、3つあります。

  • 残置物(エアコン、照明、カーテンなど)
  • 修理箇所
  • 値引き

例えば、内覧しながら購入希望者から、「素敵な照明ですね、このまま置いていってもらえるんですか?」「ここは修理してもらえるんですよね?」「100万円値引きしてくれるなら、今すぐ購入を決めます」などと言われることがあります。

売主としては、なんとか購入を決めてほしいという気持ちもあって断りにくいかもしれません。

また、その場の雰囲気に流されてOKを出してしまいがちです。

でも、軽い口約束はしないで、「検討して後ほどお答えしますね」「家族と相談してみますね」などと答えておきましょう。

正式な回答は不動産会社を通して、書類に残すように気を付けてください。

内覧を増やすコツ

内覧がどれだけ来てくれるか左右するのは、売り出し価格と広告です。

広告の写真は興味を持ってもらえるよう、こだわって準備しましょう。

広告に載せる情報量を多くすることも大切です。

売り出してしばらくしても反響が少なく、内覧が少なかったら、価格の妥当性と、不動産会社の販売活動を確認します。

もちろん、良い不動産会社の場合には、担当者のほうから、価格の見直しの提案などがあるでしょう。

なにも報告がないようであれば、不動産会社の販売活動が適切に行われているのか確認が必要です。

どこのウェブサイトに掲載しているか?チラシはどこに何枚くらい配ったか?など確認しましょう。

不動産会社が情報交換するためのレインズに掲載する「販売用図面」についても見せてもらってください。

しっかりとした販売活動をしてくれる不動産会社は、買い手の興味をそそる「販売用図面」を作成してくれます。

専任媒介で1社しか契約していないのに、不動産会社の対応が納得のいかないものであれば、担当者の変更や不動産会社の変更も検討してください。

内覧の数は、マンションの条件によってすべて決まってしまうわけではありません。

不動産会社の力量によって差が出るところです。

内覧についてはこちらの記事もぜひご覧ください。

まとめ

それではおさらいです。

5つのコツは次のとおりでした。

マンション売却を成功させる5つのコツ

  • 【コツ1】人によっては仲介よりも買取を選ぶべき!
  • 【コツ2】複数の不動産会社の査定を受ける!
  • 【コツ3】一般媒介契約を結ぶ!
  • 【コツ4】売り出し価格の戦略はマンションによって変える!
  • 【コツ5】内覧対策に命を懸ける!

値付けや内覧対策について、ずいぶんたくさん注意点があるなぁと思ったかもしれませんが、頼りになる不動産会社さえ見つければ全部教えてくれるので安心してください。

マンション売却を成功させる最も大切なコツは、信頼できる不動産会社を見つけること。

できるだけたくさんの不動産会社を比較して、良い不動産会社と出会い、マンション売却を成功させましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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