【2019年版】マンション売却特有の失敗7選と8つの対策

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マンション売却には大なり小なりの「失敗」はつきもの。大きなお金が動く取引ですからね。仕方のないことです。

ただ、「自分は失敗したくない」と思いますよね。失敗とは無縁でいたいもの。以下のような疑問や気持ちをもっていることでしょう。

マンションを売却する前にもつ疑問・気持ち

  • 「どんなことをするとマンション売却は失敗するの?」
  • 「マンションを売却するのにコツなんてあるの?」
  • 「マンションを上手く売却するには、何に注意したら良いの?」

そんな気持ちにこたえるべく、この記事では、「失敗しないマンション売却のコツ」にフォーカスしてお伝えします。

失敗事例とその対策方法をがっつりとわかりやすく解説するので、マンション売却に必要な事前知識をあなたは知ることができます。

ぜひ最後までお読みください。

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マンション売却特有の失敗7選

マンション売却に失敗した人

まず知っておくべきなのは「マンション売却の失敗談」です。

私はマンション売却の担当者として長年働いてきましたが、その時に見られた失敗談を紹介していきます。

参考になるケースは本当に多いので、目を通しておきましょう。

短期間でマンション売却をしようと試みて買い手が付かない

マンションを、短期間で売却してしまいたいと考える人は多いのではないでしょうか。

ただ、短期間では、なかなか買い手のつくケースは多くなりにくく、失敗してしまうケースも多いです。

「早くうれる」という考えを改めておきましょう。

マンションを売却する時には、少しでもスケジュール感に余裕を持たせることが必要。

運良く売りに出してから数か月で買い手の付くこともありますが、1年単位で売るためのスケジュールを構築することが重要ですよ。

売値を大きく変えずに、期間に余裕を持たせることで、買い手の付く確率の高くなることが期待できるでしょう。

時間に余裕のある場合には、一定期間は値段を据え置き、値段を見直すなどして対処することがベストになるかと思います。

売却希望額よりも低い値段で取引を進めてしまう

マンションを売る時には、大体どの程度の金額で売りたいと考えるオーナーは多いです。

しかし、短期間でとにかく売り払ってしまいたいと考える人は、希望する金額よりも安い値段でも、買い手が付きそうだと売ってしまうことが。

安い値段で売り払ってしまうと、売ったお金で新たな物件を買うなど計画がある場合には、そのプランが大きく崩れる可能性もあります。

そのため、なるべく買いたい人の言い値で売らないよう、価格交渉などは慎重に行う必要あり、です。

売却するマンションの相場を把握していない

これから売ろうとするマンションの相場を把握していないと、安い値段で売られてしまうことに直結する可能性が高くなります。

相場を把握せずに売却に進んでしまう理由としては、1社だけの査定しか受けずに終わってしまうことが。

信用できる不動産会社であると判断しても、必ず複数社の査定を受け、その中で高く売れると判断されたところに仲介してもらうことがベストてす。

何社かの査定を受けてみると、同じ物件なのに全く査定結果が異なるケースが頻繁に生じています。そのため、なるべく1社だけではなく、2社以上の査定を受けることが相場把握には必須と言えるでしょう。

相場を把握するためには一括査定サイトの利用もアリ

現在では、不動産の一括査定サイト(詳しくは後述)の存在も大きくなりつつあります。手持ちのマンションを売る時には、相場の把握も兼ねて、こうした一括査定のサイトを利用することもひとつの手ですね。

簡単な審査であるため、これだけで正確な査定を行うことは難しいですが、大まかな相場の把握にはもってこいです。

マンションの売却にあたり、大きく損をするリスクを低減することにも繋がる方法になるのではないでしょうか。

近隣で条件の良い物件が売り出されるとマズイ

マンションを売却するタイミングで、近隣のエリアの物件が売り出されることもあります。

自分の売却しようとする物件よりも、築年数が新しかったり、立地条件が良かったりすると、買い手が付きにくくなってしまいます。

こればかりはタイミングの問題となってしまいますが、このような理由で売却に苦戦する事例も散見されています。

競合してしまう物件との違いをチェック

このような状況になってしまった場合には、競合する物件と、自分の売却するマンションの違いを改めてチェックすることが必要です。

どのような要素で、他の物件よりも優れているのか差別化できる部分を探り、そこをアピールしていきます。

仲介する不動産業者でも、近隣エリアからの物件の売却は情報として集められることが。

そのため、業者と協議しながら、どのようにアピールしてくか検討することもひとつの方法として挙げられますね。必要に応じて、売却価格を見直すことも求められるでしょう。

不動産業者との連携が十分ではない

マンションを売却するにあたっては、不動産業者との連携は必要不可欠です。この連携の取り組みが十分でないと、物件の売却が円滑に進められず、納得できない結果に終わることも。

物件の購入を希望する人が問い合わせてきても、不動産業者からオーナーに連絡の行き届かないケースがあるんですよね。

せっかく物件の購入希望者が出てきたにもかかわらず、連絡が届かずにその話が流れてしまっては、とてももったいないどころか、売却の機会を逃すことにも繋がります。

大半の不動産業者は、こういった購入の希望があった時には売主に早い段階で連絡を取りますが、稀にこのケースも想定されます。

売却のチャンスを逃さないためにも、定期的に不動産業者の担当者との連絡を取ることは必要ですよ。

少しでも気になったことがあったり、不動産業者から伝えることがあったりした場合には、互いに連絡を取り合う意識が重要です。

内見のスケジュール調整が図られていない

不動産屋と売主との連携では、内見のスケジュール調整という面でも失敗に繋がる要素です。

日程を不動産業者、売り主、そして購入希望者ですり合わせることは絶対に必要ですが、不動産業者と売却を希望する人との間で日程調整ができないと、実際の内見ができなくなりがち。

急に日程が決められてしまうと、内見用に部屋を掃除することや、来客しても問題ないように準備することが難しくなるんです。

早急に内見を希望する人が出た場合は売主の柔軟な対応が必要ですが、ゆとりを持った日程であれば連携を密にすることはマストですよ。

価格設定に関する協議不足や交渉経過の伝達不足

マンションの売却価格に関する協議が不足したり、実際の買主との交渉経過の伝達が不足することも、連携が足りなくなることの要素ですね。

価格の設定は、不動産業者が一方的に値段を下げるように提案してきたり、協議の余地が無かったりすると、売却がうまく進まなくなりやすいです。

また、不動産業者の担当者が、買い手と価格交渉を進めることも、その経過をしっかりと売主に伝達することが必須。

勝手に価格交渉が進められ、大幅に安い値段でマンションの売却が知らずに決定してしまうと、トラブルのもとにもなってしまいます。

そのため、こうした価格の設定嫌価格交渉に関しては、特に細かくコミュニケーションを図ることが重要となるでしょう。こういったところで躓き、結果としてマンションの売却ができないオーナーは多いですね・・・。

マンション売却を成功させるの8つの対策方法

マンション売却成功のために協力するチーム

ここまで、マンション売却にあたっての失敗事例に関して、詳しく見てきました。

様々な要因でマンションの売却がうまく進められずに困ってしまう可能性があるため、あらかじめチェックするべきポイントが複数ありましたね。

失敗事例を知ってもらったところで、次は失敗に対する「対策方法」を解説していきます。

不動産業者とのやりたりは密にしよう

マンション売却を一人で行うことは難しく、不動産業者の力を借りることは必要不可欠。つまり不動産業者との連携は成功のカギといえるわけです。

では、どうすれば不動産業者とうまく連携できるのか、

売主は不動産業者と連携する必要がありますが、事務的なやり取りに終始してしまうことは却って売却失敗を招く要因になります。

不動産業者の担当スタッフは、あくまでも買主との橋渡し役ではありますが、だからこそ綿密にコミュニケーションのとれる状態を作ることが必須。

必要に応じて、連絡を取り合うことや助言、経過の伝達などが円滑に測られると、マンション売却がうまく進められることにも直結します。

マンションを売る時に、不動産業者とコミュニケーションをとるこが、大変であると感じる人もいるかもしれません。ですが、失敗しないためには積極的に業者の担当スタッフとの連携を進めることがカギですよ。

適正な売出価格を付けること

不動産業者ときちんと連携がとれると、売り出し金額を間違えることもありません。

一番大切なことが、適正な売出価格を付けることですからね。

マンションが売れないケースでは、そのほとんどは売出価格が高過ぎることが原因です。

まず、売れる価格できちんと売りに出せば、マンションは売れると考えてください。

マンションのほとんどは、ある程度以上の人口を満たす場所に建っています。

超田舎のような土地ではありませんので、たいていのマンションは「売れる市場性」があります。

不動産が超田舎の土地の場合、どんなに値段を下げても売れないということはあり得ます。

人が住んでいなければ、そもそものニーズがないからです。

マンションは田舎の中の都会に立っている

一方で、マンションは、たとえ田舎にあったとしても、「田舎の中の都会」にあるはずです。

人里離れた山奥にポツンとマンションが建っているようなことはなく、周辺にはある程度人が住んでいます。

そのため、ほとんどのマンションは「売れる市場性」を有しており、需給バランスに応じた価格を設定すれば売れるのです。

ただ、もちろん売りにくいマンションというのは存在します。

立地が悪い、築年数が古い等の悪条件は売却を難しくする原因です。

しかしながら、悪条件のあるマンションでも、その悪条件を適切に価格に反映していれば、そのマンションは売れます。

立地が悪い、築年数が古い等のマンションは、確かに売りにくいのですが、売れる価格になっていれば、売れるということになります。

よく、「立地が悪いから売れない」という話を聞きますが、立地が悪いから売れないのではなく、価格が高いから売れないのです。

価格を下げすぎない

一方で、激安にすれば良いのかと言われると、激安にしてしまったら損をします。

本来、2,000万円で売れるのに、1,500万円で売却してしまったら、それは500万円を損したことになります。

損をせず、かつ、確実に売るには、安過ぎず、高過ぎない適正な価格で売り出すことが何よりも重要です。

マンションが売れるかどうかは、売出価格の設定で90%程度決まるといっても過言ではありません。

どんなに不動産会社の営業マンが良くても、売出価格が高過ぎれば売れませんし、逆に営業マンがたいしたことなくても売出価格が適正であれば売れます。

売れない場合、「売れないのは不動産会社のせい?」と考える人も多いですが、不動産会社を疑う前に、売出価格を疑うようにしましょう。

マンションを売る最大のコツは、適正な売出価格の設定であるということを理解しておきましょう。

適正な売出価格については下記記事で詳しく解説しています。

修繕履歴をアピールしよう

マンション売却では、不動産会社にも買主にも修繕履歴をアピールすることがコツです。

マンションは高過ぎる売出価格を設定してしまうと売れませんが、高く売れる理由がきちんとあれば、高く売ることは可能です。

高く売れる理由がある場合には、その理由を前提とした適正価格であることが必要となります。

高く売れる最も典型的なパターンは、リフォーム済みの物件です。

売却するためにリフォームするのはナンセンス

ただし、売却するために今からわざわざリフォームする必要はありません。

売却のためにリフォームしてしまうと、そのリフォーム費用が回収できないことが多いからです。

例えば、何もせずに売却できるマンションが3,000万円だった場合、300万円のリフォーム費用をかけると3,300万円ではなかなか売却できず、3,200万円のような金額で売れることが多いです。

リフォーム費用を回収できないのであれば、リフォームすると損をすることになるため、リフォームの必要はありません。

ただし、買主にとってリフォームは必ずしも売却時になされたものだけに価値があるわけではありません。

直近5年くらいの間にリフォームされているものがあれば、それは十分に価値があるものとして認識されます。

例えば2019年に売るような場合でも、「2014年ユニットバス交換」、「2015年ウォシュレット交換」、「2018年インターフォン交換」等の修繕履歴があれば、それは十分アピール材料となり、高い値段を設定することができます

マンションの場合、専有部をリフォームしていなくても、共用部で大規模修繕をしていることがあります。

実はこの共用部の修繕もアピール材料になります。

「2017年外壁塗装済み」、「2018年玄関扉交換済」等の共用部の修繕でも、ちゃっかりアピールポイントとすることができますので、ぜひアピールするようにしてください。

専有部でアピールポイントがなくても、共用部では大規模修繕を行っているケースは多いです。

過去5年くらいのものがアピールできる材料になりますので、不動産会社にはしっかりアピールし、高く査定してもらうようにしましょう。

マンション売却のリフォームについては下記記事で詳しく解説しています。

設備は修繕するのもアリ

マンションの売却では設備を修繕しておくことがコツになります。

設備の修繕はマンション価格には大きく影響しませんが、本当の意味でのマンション売却のコツです。

マンションの売却で、売却後に一番多いトラブルは「設備が動かない!こんなの聞いていない!」と買主からクレームが入ることです。

また、販売期間中、購入希望者に対してマンションの中を見てもらうことを内覧といいます。

内覧では、設備の動作に関する質問も多いです。

設備は買主の了解があれば、壊れていても売ることは可能です。

しかしながら、設備故障は印象が悪いため、きちんと動く方がスムーズに売却しやすくなります。

ビルトイン食洗器や浴室乾燥機など、比較的よく使われる設備が壊れている場合は、売却前に修繕した方が良いです。

故障が気になる設備があれば、売却前に修繕しておきましょう

また、荷物はなるべく少なくして内覧するのもポイントです。

査定価格とはうまく付き合う

査定価格は、高い価格ではなく、似たような価格にこそ注目することが重要です。

たとえば、A社が4,000万円、B社が3,500万円、C社が3,600万円としましょう。

この査定結果を受けて、一番高い価格のA社に飛びついてはいけません。

A社の価格は高過ぎる金額なので、この価格に飛びついて売出価格を設定してしまうと、売れない原因を自ら作り出すことになってしまいます。

高い査定価格を見るのではなく、B社の3,500万円やC社の3,600万円のように似たような価格に注目して、適正価格を見出すようにしましょう。

高い査定価格の不動産会社は選ばない

査定を取った後は、高い査定価格の不動産会社は選ばないことが重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、先ほども紹介しましたが、「一括査定サイト」の利用が便利です。

ただし、一括査定サイトは、高い査定価格を出してくれる不動産会社を見つけるツールではありません。

むしろ逆で、高い査定価格を排除するためのツールだと思ってください。

高い査定価格を出してくる不動産会社は、契約を取りたいだけの不動産会社なので、売却を依頼しない方が良いです。

高い査定価格の不動産会社に依頼すると、どうせ後から「値下げしませんか?」という意味不明の提案を要求されます。

自分で査定をしておきながら、「やっぱり高いかもしれません」と言い出すので、ろくでもないです。

このような不動産会社に依頼すると、売却も長引きますし、値下げという面倒な判断をする必要が出てきます

適正な査定価格を出している不動産会社に最初から依頼すれば、スムーズに売却することが可能です。

マンション売却のコツは、適正な売出価格の設定が最も大切なので、高い査定価格の不動産会社は選ばないようにすることがポイントとなります。

必ず複数の不動産会社に査定依頼する

査定は必ず複数の不動産会社に査定依頼するようにしてください。

マンション売却のコツで一番重要なのは適切な売出価格の設定でした。

一口に適正と言われても、何をもって適正なのかピンと来ないと思います。

適正かどうかというのは、少なくとも3社以上の価格を比較してはじめて分かります。

例えば、A社だけに査定を取って、4,000万円という結果を得ました。

これだけでは適正かどうかがわかりません。

B社にも査定を取ると、3,500万円という結果になりました。

しかしながら、これだけでもA社が高い、B社が低いという情報しか分かりません。

そこで、C社に査定を取り、3,600万円という結果を得たとします。

すると、なんとなく適正価格というのは3,500~3,600万円であり、A社の価格が高過ぎるということがハッキリします。

適正価格は3社以上の査定を取ってはじめて分かることですので、少なくとも3社以上に依頼をしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をするなら不動産一括査定が大変便利っです。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

【朗報】一都三県・大阪・兵庫なら「SREソニー不動産(※旧ソニー不動産)」も同時申し込みがオススメ

SRE不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「T_ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用。

エージェント制とは:両手仲介せず、売主の仲介に専念した制度のこと

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、SRE不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

SRE不動産は、主要な一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※SRE不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県、大阪府、兵庫県のみの対応となっています。

SRE不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」でNo.1
  • 安心のソニーグループが運営

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら

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※安心のソニーグループ運営、両手仲介なしの売主特化

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に870店舗。年間の仲介成約数11万件以上!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%と安心感抜群

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ4.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ5.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

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以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

さあ、マンション売却を成功させよう

マンション売却の失敗事例と、失敗に対する対策方法について見てきました。

失敗事例はいろいろありましたが、これらをうまく回避するには、不動産業者の連携が重要。

そして、関係性を作ったうえで、一適正な売出価格を付けると失敗しません。

一括査定サイトを使って、適正な査定価格を見出し、良い会社をみつけ、関係性を構築しつつ、確実に売れる売出価格をつけるようにしましょう。

以上「【2019年版】マンション売却特有の失敗7選と8つの対策」でした。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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