【2019年版】マンション売却特有の失敗7選と8つの対策

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マンション売却には大なり小なりの「失敗」はつきもの。大きなお金が動く取引ですからね。仕方のないことです。

ただ、「自分は失敗したくない」と思いますよね。失敗とは無縁でいたいもの。以下のような疑問や気持ちをもっていることでしょう。

マンションを売却する前にもつ疑問・気持ち

  • 「どんなことをするとマンション売却は失敗するの?」
  • 「マンションを売却するのにコツなんてあるの?」
  • 「マンションを上手く売却するには、何に注意したら良いの?」

そんな気持ちにこたえるべく、この記事では、「失敗しないマンション売却のコツ」にフォーカスしてお伝えします。

失敗事例とその対策方法をがっつりとわかりやすく解説するので、マンション売却に必要な事前知識をあなたは知ることができます。

ぜひ最後までお読みください。

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マンション売却特有の失敗7選

マンション売却に失敗した人

まず知っておくべきなのは「マンション売却の失敗談」です。

私はマンション売却の担当者として長年働いてきましたが、その時に見られた失敗談を紹介していきます。

参考になるケースは本当に多いので、目を通しておきましょう。

短期間でマンション売却をしようと試みて買い手が付かない

マンションを、短期間で売却してしまいたいと考える人は多いのではないでしょうか。

ただ、短期間では、なかなか買い手のつくケースは多くなりにくく、失敗してしまうケースも多いです。

「早くうれる」という考えを改めておきましょう。

マンションを売却する時には、少しでもスケジュール感に余裕を持たせることが必要。

運良く売りに出してから数か月で買い手の付くこともありますが、1年単位で売るためのスケジュールを構築することが重要ですよ。

売値を大きく変えずに、期間に余裕を持たせることで、買い手の付く確率の高くなることが期待できるでしょう。

時間に余裕のある場合には、一定期間は値段を据え置き、値段を見直すなどして対処することがベストになるかと思います。

売却希望額よりも低い値段で取引を進めてしまう

マンションを売る時には、大体どの程度の金額で売りたいと考えるオーナーは多いです。

しかし、短期間でとにかく売り払ってしまいたいと考える人は、希望する金額よりも安い値段でも、買い手が付きそうだと売ってしまうことが。

安い値段で売り払ってしまうと、売ったお金で新たな物件を買うなど計画がある場合には、そのプランが大きく崩れる可能性もあります。

そのため、なるべく買いたい人の言い値で売らないよう、価格交渉などは慎重に行う必要あり、です。

売却するマンションの相場を把握していない

これから売ろうとするマンションの相場を把握していないと、安い値段で売られてしまうことに直結する可能性が高くなります。

相場を把握せずに売却に進んでしまう理由としては、1社だけの査定しか受けずに終わってしまうことが。

信用できる不動産会社であると判断しても、必ず複数社の査定を受け、その中で高く売れると判断されたところに仲介してもらうことがベストてす。

何社かの査定を受けてみると、同じ物件なのに全く査定結果が異なるケースが頻繁に生じています。そのため、なるべく1社だけではなく、2社以上の査定を受けることが相場把握には必須と言えるでしょう。

相場を把握するためには一括査定サイトの利用もアリ

現在では、不動産の一括査定サイト(詳しくは後述)の存在も大きくなりつつあります。手持ちのマンションを売る時には、相場の把握も兼ねて、こうした一括査定のサイトを利用することもひとつの手ですね。

簡単な審査であるため、これだけで正確な査定を行うことは難しいですが、大まかな相場の把握にはもってこいです。

マンションの売却にあたり、大きく損をするリスクを低減することにも繋がる方法になるのではないでしょうか。

近隣で条件の良い物件が売り出されるとマズイ

マンションを売却するタイミングで、近隣のエリアの物件が売り出されることもあります。

自分の売却しようとする物件よりも、築年数が新しかったり、立地条件が良かったりすると、買い手が付きにくくなってしまいます。

こればかりはタイミングの問題となってしまいますが、このような理由で売却に苦戦する事例も散見されています。

競合してしまう物件との違いをチェック

このような状況になってしまった場合には、競合する物件と、自分の売却するマンションの違いを改めてチェックすることが必要です。

どのような要素で、他の物件よりも優れているのか差別化できる部分を探り、そこをアピールしていきます。

仲介する不動産業者でも、近隣エリアからの物件の売却は情報として集められることが。

そのため、業者と協議しながら、どのようにアピールしてくか検討することもひとつの方法として挙げられますね。必要に応じて、売却価格を見直すことも求められるでしょう。

不動産業者との連携が十分ではない

マンションを売却するにあたっては、不動産業者との連携は必要不可欠です。この連携の取り組みが十分でないと、物件の売却が円滑に進められず、納得できない結果に終わることも。

物件の購入を希望する人が問い合わせてきても、不動産業者からオーナーに連絡の行き届かないケースがあるんですよね。

せっかく物件の購入希望者が出てきたにもかかわらず、連絡が届かずにその話が流れてしまっては、とてももったいないどころか、売却の機会を逃すことにも繋がります。

大半の不動産業者は、こういった購入の希望があった時には売主に早い段階で連絡を取りますが、稀にこのケースも想定されます。

売却のチャンスを逃さないためにも、定期的に不動産業者の担当者との連絡を取ることは必要ですよ。

少しでも気になったことがあったり、不動産業者から伝えることがあったりした場合には、互いに連絡を取り合う意識が重要です。

内見のスケジュール調整が図られていない

不動産屋と売主との連携では、内見のスケジュール調整という面でも失敗に繋がる要素です。

日程を不動産業者、売り主、そして購入希望者ですり合わせることは絶対に必要ですが、不動産業者と売却を希望する人との間で日程調整ができないと、実際の内見ができなくなりがち。

急に日程が決められてしまうと、内見用に部屋を掃除することや、来客しても問題ないように準備することが難しくなるんです。

早急に内見を希望する人が出た場合は売主の柔軟な対応が必要ですが、ゆとりを持った日程であれば連携を密にすることはマストですよ。

価格設定に関する協議不足や交渉経過の伝達不足

マンションの売却価格に関する協議が不足したり、実際の買主との交渉経過の伝達が不足することも、連携が足りなくなることの要素ですね。

価格の設定は、不動産業者が一方的に値段を下げるように提案してきたり、協議の余地が無かったりすると、売却がうまく進まなくなりやすいです。

また、不動産業者の担当者が、買い手と価格交渉を進めることも、その経過をしっかりと売主に伝達することが必須。

勝手に価格交渉が進められ、大幅に安い値段でマンションの売却が知らずに決定してしまうと、トラブルのもとにもなってしまいます。

そのため、こうした価格の設定嫌価格交渉に関しては、特に細かくコミュニケーションを図ることが重要となるでしょう。こういったところで躓き、結果としてマンションの売却ができないオーナーは多いですね・・・。

マンション売却を成功させるの8つの対策方法

マンション売却成功のために協力するチーム

ここまで、マンション売却にあたっての失敗事例に関して、詳しく見てきました。

様々な要因でマンションの売却がうまく進められずに困ってしまう可能性があるため、あらかじめチェックするべきポイントが複数ありましたね。

失敗事例を知ってもらったところで、次は失敗に対する「対策方法」を解説していきます。

不動産業者とのやりたりは密にしよう

マンション売却を一人で行うことは難しく、不動産業者の力を借りることは必要不可欠。つまり不動産業者との連携は成功のカギといえるわけです。

では、どうすれば不動産業者とうまく連携できるのか、

売主は不動産業者と連携する必要がありますが、事務的なやり取りに終始してしまうことは却って売却失敗を招く要因になります。

不動産業者の担当スタッフは、あくまでも買主との橋渡し役ではありますが、だからこそ綿密にコミュニケーションのとれる状態を作ることが必須。

必要に応じて、連絡を取り合うことや助言、経過の伝達などが円滑に測られると、マンション売却がうまく進められることにも直結します。

マンションを売る時に、不動産業者とコミュニケーションをとるこが、大変であると感じる人もいるかもしれません。ですが、失敗しないためには積極的に業者の担当スタッフとの連携を進めることがカギですよ。

適正な売出価格を付けること

不動産業者ときちんと連携がとれると、売り出し金額を間違えることもありません。

一番大切なことが、適正な売出価格を付けることですからね。

マンションが売れないケースでは、そのほとんどは売出価格が高過ぎることが原因です。

まず、売れる価格できちんと売りに出せば、マンションは売れると考えてください。

マンションのほとんどは、ある程度以上の人口を満たす場所に建っています。

超田舎のような土地ではありませんので、たいていのマンションは「売れる市場性」があります。

不動産が超田舎の土地の場合、どんなに値段を下げても売れないということはあり得ます。

人が住んでいなければ、そもそものニーズがないからです。

マンションは田舎の中の都会に立っている

一方で、マンションは、たとえ田舎にあったとしても、「田舎の中の都会」にあるはずです。

人里離れた山奥にポツンとマンションが建っているようなことはなく、周辺にはある程度人が住んでいます。

そのため、ほとんどのマンションは「売れる市場性」を有しており、需給バランスに応じた価格を設定すれば売れるのです。

ただ、もちろん売りにくいマンションというのは存在します。

立地が悪い、築年数が古い等の悪条件は売却を難しくする原因です。

しかしながら、悪条件のあるマンションでも、その悪条件を適切に価格に反映していれば、そのマンションは売れます。

立地が悪い、築年数が古い等のマンションは、確かに売りにくいのですが、売れる価格になっていれば、売れるということになります。

よく、「立地が悪いから売れない」という話を聞きますが、立地が悪いから売れないのではなく、価格が高いから売れないのです。

価格を下げすぎない

一方で、激安にすれば良いのかと言われると、激安にしてしまったら損をします。

本来、2,000万円で売れるのに、1,500万円で売却してしまったら、それは500万円を損したことになります。

損をせず、かつ、確実に売るには、安過ぎず、高過ぎない適正な価格で売り出すことが何よりも重要です。

マンションが売れるかどうかは、売出価格の設定で90%程度決まるといっても過言ではありません。

どんなに不動産会社の営業マンが良くても、売出価格が高過ぎれば売れませんし、逆に営業マンがたいしたことなくても売出価格が適正であれば売れます。

売れない場合、「売れないのは不動産会社のせい?」と考える人も多いですが、不動産会社を疑う前に、売出価格を疑うようにしましょう。

マンションを売る最大のコツは、適正な売出価格の設定であるということを理解しておきましょう。

適正な売出価格については下記記事で詳しく解説しています。

修繕履歴をアピールしよう

マンション売却では、不動産会社にも買主にも修繕履歴をアピールすることがコツです。

マンションは高過ぎる売出価格を設定してしまうと売れませんが、高く売れる理由がきちんとあれば、高く売ることは可能です。

高く売れる理由がある場合には、その理由を前提とした適正価格であることが必要となります。

高く売れる最も典型的なパターンは、リフォーム済みの物件です。

売却するためにリフォームするのはナンセンス

ただし、売却するために今からわざわざリフォームする必要はありません。

売却のためにリフォームしてしまうと、そのリフォーム費用が回収できないことが多いからです。

例えば、何もせずに売却できるマンションが3,000万円だった場合、300万円のリフォーム費用をかけると3,300万円ではなかなか売却できず、3,200万円のような金額で売れることが多いです。

リフォーム費用を回収できないのであれば、リフォームすると損をすることになるため、リフォームの必要はありません。

ただし、買主にとってリフォームは必ずしも売却時になされたものだけに価値があるわけではありません。

直近5年くらいの間にリフォームされているものがあれば、それは十分に価値があるものとして認識されます。

例えば2019年に売るような場合でも、「2014年ユニットバス交換」、「2015年ウォシュレット交換」、「2018年インターフォン交換」等の修繕履歴があれば、それは十分アピール材料となり、高い値段を設定することができます

マンションの場合、専有部をリフォームしていなくても、共用部で大規模修繕をしていることがあります。

実はこの共用部の修繕もアピール材料になります。

「2017年外壁塗装済み」、「2018年玄関扉交換済」等の共用部の修繕でも、ちゃっかりアピールポイントとすることができますので、ぜひアピールするようにしてください。

専有部でアピールポイントがなくても、共用部では大規模修繕を行っているケースは多いです。

過去5年くらいのものがアピールできる材料になりますので、不動産会社にはしっかりアピールし、高く査定してもらうようにしましょう。

マンション売却のリフォームについては下記記事で詳しく解説しています。

設備は修繕するのもアリ

マンションの売却では設備を修繕しておくことがコツになります。

設備の修繕はマンション価格には大きく影響しませんが、本当の意味でのマンション売却のコツです。

マンションの売却で、売却後に一番多いトラブルは「設備が動かない!こんなの聞いていない!」と買主からクレームが入ることです。

また、販売期間中、購入希望者に対してマンションの中を見てもらうことを内覧といいます。

内覧では、設備の動作に関する質問も多いです。

設備は買主の了解があれば、壊れていても売ることは可能です。

しかしながら、設備故障は印象が悪いため、きちんと動く方がスムーズに売却しやすくなります。

ビルトイン食洗器や浴室乾燥機など、比較的よく使われる設備が壊れている場合は、売却前に修繕した方が良いです。

故障が気になる設備があれば、売却前に修繕しておきましょう

また、荷物はなるべく少なくして内覧するのもポイントです。

査定価格とはうまく付き合う

査定価格は、高い価格ではなく、似たような価格にこそ注目することが重要です。

たとえば、A社が4,000万円、B社が3,500万円、C社が3,600万円としましょう。

この査定結果を受けて、一番高い価格のA社に飛びついてはいけません。

A社の価格は高過ぎる金額なので、この価格に飛びついて売出価格を設定してしまうと、売れない原因を自ら作り出すことになってしまいます。

高い査定価格を見るのではなく、B社の3,500万円やC社の3,600万円のように似たような価格に注目して、適正価格を見出すようにしましょう。

高い査定価格の不動産会社は選ばない

査定を取った後は、高い査定価格の不動産会社は選ばないことが重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼するには、先ほども紹介しましたが、「一括査定サイト」の利用が便利です。

ただし、一括査定サイトは、高い査定価格を出してくれる不動産会社を見つけるツールではありません。

むしろ逆で、高い査定価格を排除するためのツールだと思ってください。

高い査定価格を出してくる不動産会社は、契約を取りたいだけの不動産会社なので、売却を依頼しない方が良いです。

高い査定価格の不動産会社に依頼すると、どうせ後から「値下げしませんか?」という意味不明の提案を要求されます。

自分で査定をしておきながら、「やっぱり高いかもしれません」と言い出すので、ろくでもないです。

このような不動産会社に依頼すると、売却も長引きますし、値下げという面倒な判断をする必要が出てきます

適正な査定価格を出している不動産会社に最初から依頼すれば、スムーズに売却することが可能です。

マンション売却のコツは、適正な売出価格の設定が最も大切なので、高い査定価格の不動産会社は選ばないようにすることがポイントとなります。

必ず複数の不動産会社に査定依頼する

査定は必ず複数の不動産会社に査定依頼するようにしてください。

マンション売却のコツで一番重要なのは適切な売出価格の設定でした。

一口に適正と言われても、何をもって適正なのかピンと来ないと思います。

適正かどうかというのは、少なくとも3社以上の価格を比較してはじめて分かります。

例えば、A社だけに査定を取って、4,000万円という結果を得ました。

これだけでは適正かどうかがわかりません。

B社にも査定を取ると、3,500万円という結果になりました。

しかしながら、これだけでもA社が高い、B社が低いという情報しか分かりません。

そこで、C社に査定を取り、3,600万円という結果を得たとします。

すると、なんとなく適正価格というのは3,500~3,600万円であり、A社の価格が高過ぎるということがハッキリします。

適正価格は3社以上の査定を取ってはじめて分かることですので、少なくとも3社以上に依頼をしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をするなら不動産一括査定が大変便利っです。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ
すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」
HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」
イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」
リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

さあ、マンション売却を成功させよう

マンション売却の失敗事例と、失敗に対する対策方法について見てきました。

失敗事例はいろいろありましたが、これらをうまく回避するには、不動産業者の連携が重要。

そして、関係性を作ったうえで、一適正な売出価格を付けると失敗しません。

一括査定サイトを使って、適正な査定価格を見出し、良い会社をみつけ、関係性を構築しつつ、確実に売れる売出価格をつけるようにしましょう。

以上「【2019年版】マンション売却特有の失敗7選と8つの対策」でした。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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