民泊とは何か?始める前に知っておきたい基本的な制度を徹底解説

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2018年6月15日から民泊新法が施行されました。

「民泊」が合法化されたことから、民泊を始めてみようと考えている人もいるのではないでしょうか。

民泊を始めてみたいと思っている人の中には、

民泊についての疑問

  • 「そもそも、民泊って何なの?」
  • 「ウチは住宅街の中だけど、それでも民泊はできるの?」
  • 「民泊を始めるにはどうすればいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「民泊とは」ということにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、民泊とは何かということや、始める前に押さえておきたい基本的な制度について知ることができます。

※本記事では、民泊そのものについて詳しく解説しています。空き家で民泊を考えている方は、下記記事をご確認ください。

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1.民泊とは

民泊とは、戸建住宅や分譲マンション、賃貸アパート、賃貸マンション等の民家について、全部または一部を宿泊施設として提供するサービスのこと

ホテルではなく、民家に泊まれるようにすることから、「民泊」と呼ばれています。

近年、円安の影響で外国人観光客が増えたことにより、海外の人が民泊を利用し始めたことで、日本にも普及し始めました。

海外では、民泊の文化が比較的浸透しており、Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊仲介会社が利用されています。

日本は、木造家屋が中心で、火災予防を重視しなければならないことから、原則として民泊には前向きではありません。

民泊にすると、建物を不特定多数の人が利用することになります。

不特定多数の人に建物を開放すると、中にはタバコなどの火の元の管理を怠る人も現れ、火事になるリスクも増えます。

このため、旅館やホテルなどの不特定多数の人が利用する建物には、スプリンクラーなどの消防施設の設置が義務付けられています。

一方で、一般の民家は特定の人しか利用しないため、火災の発生リスクが低く、スプリンクラーの設置義務がありません。

そのため、民家を不特定多数の人が利用する宿泊施設として開放してはいけないというのが根本的な考え方としてありました。

しかしながら、現在、地方都市では、人口減少から衰退している地域が多く、観光業で人を呼び寄せることができれば、地方創生の大きな起爆剤となることが予想されています。

現に、民泊の宿泊料は、都内の物件より北海道や長野県といった観光地の方が高く設定できるようになっています。

そこで、火災のリスクは今でも残るものの、一定の条件をもとに民泊ができるように新たな法律が制定されました。

それが、「住宅宿泊事業法(通称、民泊新法)」になります。

また、最近では民泊事業を助ける「民泊賠償責任保険」が出てきております。詳細は下記記事をご確認ください。

以上、ここまで民泊とは、ということについて見てきました。

では、住宅宿泊事業法による民泊とはどのようなものなのでしょうか。

そこで次に、住宅宿泊事業法による民泊について解説いたします。

2.住宅宿泊事業法による民泊

住宅宿泊事業法は2017年6月9日に成立し、2018年6月15日から施行された新しい法律

従来の民泊は、不特定多数が利用することを前提とした宿泊施設ではない民家に、不特定多数の人を泊めていたため、違法状態でした。

それが、住宅宿泊事業法では、届出さえすれば、どこでも民泊をすることができるようになったという画期的な法律です。

そもそも、旅館やホテルの建物は、都市計画法によって建てられるエリアが決まっていました。

都市計画法では、13種類の用途地域を定めています。

その中で、ホテルや旅館が建築できるのは

  1. 第一種住居地域
  2. 第二種住居地域
  3. 準住居地域
  4. 近隣商業地域
  5. 商業地域
  6. 準工業地域

の6つの地域に限られています。

そのため、6つの用途地域以外のエリアでは、たとえリフォームによってスプリンクラー等を設置したとしても、用途転換できないという大きな問題がありました。

今までは、お金をかけても民家をホテルや旅館に改修できないという状況でした。

住宅宿泊事業法では、民家を民家のまま民泊として利用することを認めた法律になります。

住宅宿泊事業法による民泊では、用途地域に関わらず、全国どこのエリアでも民泊が可能となったというのが大きな規制緩和です。

次に、今ある家は、特にスプリンクラー等の設置を行う必要はなく、そのまま民泊として活用できます。

防火設備の設置も特に必要がないという点も大きな規制緩和です。

つまり、住宅宿泊事業法では、全国どこでも、今持っている住宅をそのまま民泊に利用することを認めた大胆な法律になります。

しかも、行政手続きも「届出」だけで良く、極めて簡便です。

通常、旅館業を始めるには、旅館業法の許可が必要ですが、民泊では許可は一切必要なく、届出だけでOKとしています。

行政手続きは、許可と届出で大きく異なります。

許可とは、原則、やってはいけない行為をお役所の許しをもらって、やれるようにする手続き
届出とは、やっても良い行為を、お役所にただ「やりますよ」と知らしめるだけの行為

許可では許しを得るのに厳正な審査を受けなければなりません。

提出書類も多く、1つでも書類に不備があれば許可を得ることができなくなります。

届出は書類を提出するだけで良いので、行政手続きは非常に楽です。

住宅宿泊事業法では、手続きを「届出」制にしたことも、非常に大きな規制緩和を行っていることになります。

民泊の営業日数は最大で180日/年

ただし、住宅宿泊事業法による民泊は、営業日数は年間180日(泊)が上限と定められています。

住宅宿泊事業法は、規制緩和を前面に押し出していますが、この営業日数だけは非常に大きな制限を課しています。

1年間は365日ですので、仮に年間180日を全て稼働したとしても、稼働率は50%未満となってしまいます。

営業日数は、既存の旅館合法の許可を取って営業している旅館業者に配慮したものと考えられます。

既存の旅館業者は、旅館業法の許可も取っていますし、住宅よりも高い投資を行って旅館を建設しています。

また、宿泊施設としてのサービスレベルも素人の民泊よりも遥かに上です。

ノウハウも投資も不十分な民泊に対して、既存の旅館業者と同じ営業日数を認めてしまうのは、さすがに既存の旅館業者が気の毒です。

そこで、住宅宿泊事業法では、簡易な手続きで民泊を認める代わりに、180日という厳しい営業日数の規制を課しています

民泊には「家主居住型」「家主不在型」の2種類ある

また、民泊には、住んでいる人が自宅の一部を貸し出す「家主居住型」とアパートなどのような人が住んでいない家を貸し出す「家主不在型」の2種類があります。

このうち、家主不在型の民泊事業者は、登録をされている住宅宿泊管理業に管理を委託することを義務付けられます

住宅宿泊管理業は、具体的には近隣の不動産会社が登録の届出を出していることが多いです。

家主不在型では、住宅宿泊管理業者が、衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付を行います。

住宅宿泊管理業者は、主に宿泊価格の最適化や宿泊スケジュール管理、宿泊者からの質問対応、トラブル時の緊急対応、清掃サービス、消耗品の補充、代金回収代行といったサービスを行います。

家主不在型の場合、アパートオーナーは基本的に何も行う必要はありません。

空室対策の一環として一部屋だけを民泊にすることも可能です。

以上、ここまで住宅宿泊事業法による民泊について見てきました。

民泊には特区によって民泊が設置できる場合もあります。

そこで次に、特区民泊による民泊について解説いたします。

3.特区民泊による民泊

国内には、特区民泊と呼ばれるエリアが存在します。

特区民泊は国家戦略特別区行法に基づき定められた経済特区であり、同地域内で規制改革を大胆に推進することで突破口を切り開くために設けられたエリア

特区民泊のエリアは、営業日数に上限がないというのが特徴です。

つまり、365日営業をすることが可能です。

特区民泊内であれば、旅館業者と同等に宿泊施設を営業できることになるので、収益性は相当高くなります。

2019年8月時点においては、特区民泊に指定されているエリアは

  1. 東京都大田区
  2. 大阪府
  3. 大阪市
  4. 八尾市
  5. 新潟市
  6. 北九州市
  7. 千葉市

の7つです。

特区民泊内で物件をお持ちの人は、他より圧倒的に有利ですので、民泊にチャレンジしても良いでしょう。

以上、ここまで特区民泊による民泊について見てきました。

民泊を始める前には、いくつか確認すべきことがあります。

そこで次に、民泊を始める前に確認すべきことについて解説いたします。

4.民泊を始める前に確認すべきこと

民泊は住宅宿泊事業法によって全国どこでも民泊を行うことができるようになりましたが、同時に、自治体が条例で区域を定めて営業日数を180日よりも短い期間で制限することができると定めています。

民泊は、閑静な住宅街で行われると、夜間に宿泊客が大声で騒ぎだすこともあり、住環境を守るために、自治体が独自のルールを設けることができるようにしたルールになります。

ひょっとしたら、自分の自治体が既に営業日数の制限をかけている可能性がありますので、まずは自治体が規制をかけていないかどうかを確認することが重要です。

また、マンションなどでは、管理組合が独自に民泊を規制していることがあります。

自治体レベルでなくとも、管理組合が民泊を規制していれば、民泊を行うことができません。

特区民泊内にあるマンションなどは、管理組合で独自に民泊規制をしているマンションを見かけます。

さらに、賃貸物件でも、貸主が賃貸借契約書において、民泊禁止をうたっている物件も存在します。

個人間の契約レベルでも民泊禁止とうたっていれば、民泊をすることができません。

一時期、ワンルームマンションなどを借りて、民泊として転用しているケースが横行した時期がありました。

最近の賃貸借契約書では、民泊やシェアハウスとしての利用を禁止している契約書が多いので、物件を借りている場合は、よく契約書を確認するようにして下さい。

民泊を始める前は、そもそも当該エリアや物件が営業可能かどうかを確認することが最初のステップです。

空き家で民泊を考えている方は、下記記事をご確認ください。

5. まとめ

以上、ここまで、民泊とは何かということや、始める前に押さえておきたい基本的な制度について見てきました。

民泊は観光資源のあるエリアでは魅力的な土地活用です。

ハードルは確実に下がっていますので、気になる人はチャレンジしてみるのも良いでしょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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