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民泊・Airbnb登場で空き家対策の選択肢が増える?メリット・デメリットを解説!

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更新日:

年々増え続ける、国内の空き家の数。平成25年時点で、全国の空き家数は820万戸にもなったそうです。

そして、「空き家になる理由・タイミング」で一番多いのが、「親や親戚の相続」によるもの。

この記事を読まれている方の中にも、すでに空き家となっている不動産を所有されている方、高齢の親の一軒家を今後どうしていくか思案されている方もいらっしゃることでしょう。

今回は、そんな「空き家対策」の一環として注目を集めている、「民泊」の仕組みについて説明していきたいと思います。

そもそも、民泊とはどんなもの? 

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民泊とは?

近年、「Airbnb」の登場と流行で、インターネットやテレビで「民泊」という言葉が良く取り上げられるようになりました。

そもそも民泊は何かというと、簡単に言えば「住宅(民家)に宿泊する」ということです。

つまり、旅館やホテルといったいわゆる「宿泊施設」ではなく、個人の自宅やマンションの一室などに宿泊することを指します。

民泊という仕組み自体は、日本でもかなり以前からありました。

まだ交通が発達していない時代においては、旅人や何かしらの用事でその地域に訪れた人が「地元の人たちの民家に泊めさせてもらう」ということも多々あったのです。

ですが、その場合は無償であることが多く、ビジネスというよりかは、相互の助け合いの精神に基づくものであることが多かったようです。

近年になって民泊が話題になってきているのはなぜ?

近年では「民泊ビジネス」と呼ばれるように、民泊を一つのビジネスとして実施されるケースが多くなってきています。

なぜ増えてきているのかというと、一番の要因は「外国人観光客の増加」が挙げられます。

東日本大震災を機に一時は減少傾向にあったものの、その後はまた年々増加し、2020年の東京オリンピックの開催が決まってからは、一気に外国人観光客の数が増えました

そのほか、中国バブルの影響によっての、中国人観光客の増加も挙げられます。

これらの海外から訪れる人々の数は、今や国内の宿泊施設では追いつかないほどに。

そういった背景もあって、「民泊」という宿泊形態に世間の注目が集まってきている、ということですね。

加えて、「Airbnb」という米国発の民泊紹介インターネットサービスが日本国内にも上陸して、一般の人々にとっても「民泊」が身近に感じられるようになったところも大きいでしょう。

ちなみには、日本では現在3万件以上の民泊施設が存在します。つまり、今日においてもそれだけの民泊利用者が国内に存在しているのです。

民泊のメリット・仕組みについて

空き家で「民泊サービス」を行うと、どんなメリットがある?

空き家を「民泊」にすることで、どんなメリットがあるでしょうか。

パッと思いつくのは、「宿泊料でお金を稼ぐことが出来る…!」といったところでしょうか。

もちろんそれもありますが、それ以外にもいくつかメリットがあります。

空き家を民泊サービスにする4つのメリット

  • メリット1.放置されていた空き家を収入に変えることができる
  • メリット2.「特定空き家」に指定された際の、従来の6倍になってしまう固定資産税のアップを回避できる
  • メリット3.空き家の状態が続くことによる、建物の劣化や景観の悪化を抑止できる
  • メリット4.地域の活性化にも繋げられる

特に注目したいのが、2つ目と3つ目の「空き家の状態によって膨れ上がってしまう固定資産税を回避できる」「建物の劣化や景観の悪化を抑止できる」といったところでしょう。

空き家をそのままにしておくと、固定資産税や家のメンテナンスでとにかくお金が掛かるもの

家というのは、住み手がいなくなるだけで老朽化は促進されてしまうものです。

ですが、民泊として活用することによって、これらの課題は回避できるということですね。

半面、「民泊での収入」で言うとあまり大きな金額は期待しすぎない方が良いかもしれません。

現在、民宿ビジネスで、一泊の相場となっているのは5千円を切っているところが殆どです。

宿泊客を取るとしたら、それなりにメンテナンスをしなくてはなりません。

つまり、民泊が利益の高いのビジネスになるかというと「難しい」というのが正直なところです。

よく、「民泊ビジネスで年収●●百万円まで儲かりました!」みたいな記事をインターネットで見かけることもありますが、その大半は煽り文句でしょう。

空き家の民泊化を検討する際は「どれだけ儲かるか」ではなく、「馴染みある家を、誰にも使われずに機会損失してしまわないように」であったり、「空き家のままにしてしまうことによるコストやリスクを防止するために」といった目的で検討された方が、より適切にプランを進められるでしょう。

民泊は誰でもやっていいものなの?

空き家を持たれている方が民泊を検討する際に一番気にされるのはこの点でしょう。

民泊は、やろうと思ったらすぐに始められるものなのか?

答えは、残念ながらNO(ノー)です。

現在、「海外旅行者の数が増えすぎて国内の宿泊施設がそれに追いつかない」という課題から、東京大田区や大阪府の一部区域などにおいては「国家戦略特区」として民泊としての宿泊サービスの提供が比較的スムーズになっております。

ただし、それ以外の区域においては「旅館業法」に則った施設の整えと運用が必要となります。

もちろん、「うちは旅館業法に適合してるから大丈夫!」といって勝手に進めて良いわけではなく、各地域行政の認可も必要となってきます。

民泊のルールや申請については、地域によっても異なります。検討の際は、併せて各市区町村の役所の窓口、HP等で確認を行うようにしましょう。

また、マンションを民泊にする場合は更に「マンションの管理規約」によって制限・禁止されている場合もあります。

つまりは、「そうだ!民泊サービスを始めよう」と思っても、持ち主の一存では完全に進められることが出来ない、ということですね。

話題の「Airbnb」の仕組みを紹介!

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「民泊」と併せて取り上げられることの多い、Airbnbについても紹介しておきましょう。

「Airbnb」(「エアビーアンドビー」と読みます)とは、空き部屋やスペースなどを持っていて、それを「提供したい」という人(ホスト)と、宿泊するところを探している人(ゲスト)を繋げていく、インターネットサービスです。(ちなみに、「Airbnb」の「bnb」は「Bed & Breakfast」の略で、「ベッドと朝食を提供しますよ」というサービスであることを現しています。)

Airbnbは現在、世界190カ国34,000以上の都市でサービスが利用でき、なんと100万件以上の物件が登録されています。

かなりの活性度ですよね。興味ある方は、一度Airbnbのサイトを覗いてみると良いでしょう。

非常に見やすく、ユーザビリティの高い創りになっています。

多くの方の民泊サービスが紹介されていますので、近しい物件の民泊をご覧になることで、ご自身の空き家がサービスに紹介されるときのイメージが持てるのではないでしょうか。

空き家をAirbnbに登録する4つのメリット

空き家を民泊サービスとして活用する際に、Airbnbに登録するメリットとしては、主に以下が挙げられます。

  • メリット1.宿泊利用者が見つかりやすい
  • メリット2.宣伝・告知等にかかる手間をショートカットできる
  • メリット3.宿泊に対して直接対応できない場合も、ホストを委託する仕組みもある
  • メリット4.海外の利用者が多く、国際交流や語学勉強に関心がある場合にも向いている

民泊ビジネスを始めるにあたって、大変なのはやはり「宣伝と告知」

どんなに住みやすい物件だったとしても、まずは世間に知ってもらわないと、利用者は集まってきませんよね。

Airbnbに登録することによって、世界中の数多くのAirbnb利用者が、あなたの民泊物件を参照できるようになります。

これを自力で宣伝・告知することと比べると、Airbnbの活用はかなり効果的な進め方と言えるでしょう。

また、民泊は基本「借主」と「貸主」がコンタクトを取りやすい環境下で行うというのが基本です。

ですが、忙しかったりとで「民泊をずっと監視しているわけにはいかない」という方も多いでしょう。

そういった際に、Airbnbは代わりにホスト役を探してくれるというサービスもあるので、こちらを活用することによって、より安心して空き家を民泊に出すことが出来ます。

空き家をAirbnbに登録する4つのデメリット

反対に、空き家をAirbnbに登録する際のデメリットとして何があるかを見ておきましょう。

  • デメリット1.「旅館業法」の確認、認可をせずともサービスを進められてしまう
  • デメリット2.マナーの悪い借主に当たってしまうことも少なくない
  • デメリット3.海外の利用者が多いため、英語が出来ないとかなり大変
  • デメリット4.Airbnbに対してネガティブな印象を持つ人も少なくなく、近隣住民とのいざこざの種になることも

実は、国内でAirbnbに登録している物件の大半が、「旅館業法」無認可のもの、と言われています。

つまり、行政が厳しく監査に入ったときに、民泊の営業自体もストップがかかるリスクを持ちながら民泊運営されている、いわゆる「グレーゾーン」で実施されている民泊が多いのが現状です。

同時に、現在国内におけるAirbnbの市民権はまだまだ発展途上のようです。

あからさまに反対意見、拒否反応を示す人も少なくありません。

Airbnbを始める際は、そういった周囲の人たちの価値観や観方があってのことを意識したうえで検討を進めていくのが良いでしょう。

また、近年言われているのは「民泊を利用する人々のマナーの悪さ」。

特に、日本の慣習やルールに疎い外国人観光客は、ゴミ出しなどで悪気なしにマナー違反をしてしまうこともあります。

その点をしっかりチェックして行ける体制を持たないと、様々なトラブルに巻き込まれるリスクも出てくるでしょう。

ここまでご覧になられて、「民泊って結構大変・・・」と思われた方も多かったのではないでしょうか。

確かに、民泊はやろうとして、簡単に始められるというものではありません。相応の準備が必要となります。

また、運用していくうえで、「完全に手離れで進められる」ものでもありません。

ですが、それでも空き家をそのまま「売却」したり、「賃貸」に出すよりも、「民泊にした方が効果的」な点もいくつかあります。

続いては、空き家を「民泊」「売却」「賃貸」それぞれ進める際のポイント、適切な判断の仕方について説明していきましょう。

空き家を「民泊」「売却」「賃貸」にするのかの判断基準

空き家をこれからどうしていくか。

その際に挙がってくる選択肢は、大きく3つあります。

それぞれのメリット・デメリットについて整理してみましょう。

空き家の選択肢は3つある

  • 売却する(もしくは更地にして土地として売る)
  • 賃貸に出す
  • 民泊として活用する

空き家の「売却」「賃貸」「民泊」にする際のそれぞれの主なメリット・デメリット

手段 メリット デメリット
売却

売却が成立する場合、大きな収入になる場合が多い。

空き家を持ち続けるうえでの手間・コストを手放せる。

売買契約にかかる手間が発生する。

売却が成立せずに、空き家の状態が進むと「特定空き家」に指定され、固定資産税等のコストがかさむ可能性がある。

賃貸

賃貸が成立する場合、定期的な収入を得られる。

将来また自分が利用するという選択肢を持ち続けることが出来る。

 

借り手が見つからない場合は、その間の収入はゼロになる。

固定資産税や、賃貸管理代行費などを払い続ける必要がある。

民泊

民泊利用が活性すれば、副収入として見込むことが出来る。

民泊利用の合間に、自分が活用することも出来る。

将来また自分が利用するという選択肢を持ち続けることが出来る。

不動産としての価値が低くても、立地や価格帯、物件のユニークさなどで利用者を見込むことも出来る。

民泊自体の価格相場はそれほど高くない(ビジネスにしていくには、大きな収入は見込みにくい)。

利用者が見つからない場合は、その間の収入はゼロになる。

旅館業法などの手続きの必要がある。

固定資産税を払い続ける必要がある。

空き家の「売却」「賃貸」「民泊」

それぞれメリット・デメリットがあります。

決め手に明確な優先順序がないと、決断はなかなか難しいかもしれませんね。

そこで、いくつかのパターン、シチュエーションに合わせて、オススメの選択を紹介していきます。

「まとまったお金の獲得や収入を優先していきたい」という方は「売却」から検討を

まとまったお金であったり、確実に収入を得ることを優先するとしたら、空き家は売却することから検討したほうが良いでしょう。

ご存知の通り、家は年月とともにどんどん資産価値が下がっていきます。

もちろん、これから地価が上がったりすることも地域によってはあるかもしれませんが、ケースとしてはそれほど多くないでしょう。

また、空き家を売却すれば当然ながらその後固定資産税やメンテナンスで煩うこともなくなります。

「現在の空き家の市場価値が分からない」という方は、一度「不動産一括査定」サービスを利用して、現在の物件の相場を把握しておくと良いでしょう。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

家やマンションの相場を見ることを「査定」と言います。ですが、この査定額は不動産会社によって高くなったり安くなったりします。

そこで、「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」ということのないように、複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その中から不動産会社を選定していく、というのが、この不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスは、多くの会社で運営されていますが、初めての方は、比較的癖がなく、不動産会社の守備範囲、対応地域の網羅性等オールマイティにこなしてくれる以下のサービスをご利用されると良いでしょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

「売却か賃貸かの判断がすぐに出来ない」「空き家を今後自分が活用する選択肢を残しておきたい」という方は「民泊」か「賃貸」から検討を

おこしやす

なんらかの理由で、空き家をすぐに手放すことの決断が難しい場合は、「民泊」か「賃貸」から検討しておくと良いでしょう。

どちらも、最終的に「やっぱり自分たちがここに住もう」と思って行動する選択の余地を持つことが出来ます。

「民泊」と「賃貸」どちらを優先させるかについては、収入を優先させるとしたら「賃貸」、その間も空き家をある程度自由に使えるフレキシビリティを優先させるとしたら「民泊」といったように検討順序を定めていくと良いでしょう。 

ただ、民泊・賃貸どちらも事前の手続きがあります。

民泊の場合は旅館業法の手続きや、Airbnbなどの登録、賃貸の場合は仲介する不動産会社探しとその交渉等どちらもそれなりに手続きの手間がかかることを、事前に把握しておくと良いでしょう。

「今後、空き家を有効活用していく方向性を模索していきたい」という方は「民泊」から検討を

特に直近の収入は求めておらず、空き家の活用についてじっくりと検討していきたい、という場合は「民泊」から検討してみると良いかもしれません。

理由はというと、「民泊」の特徴として、利用者と比較的近い位置でやり取りができる、ということがあるからです。

それによって、これまで「空き家」としか観ていなかった物件に、新たな気付き・発見が見つけられたり、そこで利用された方々とのコミュニケーションがあなたの人生を有意義にするといったこともあるでしょう。

まとめ

ここまで、「空き家」への対応方法として民泊の特徴、メリット、仕組みから、Airbnb、そして売却・賃貸・民泊の選択肢について説明してきましたが、如何でしたでしょうか。

最後にひとつ、重要なことをお伝えします。

「空き家をどうするか」で一番取ってはいけない選択肢が「何もしないこと」です。

何もしなければその空き家はどんどん老朽して資産価値としても下がっていきますし、それでも維持費はかかってしまうものです。

空き家をどうするかの検討はとても悩ましいものですが、反面、「選べる選択肢がある」」ということは、ある意味とても恵まれているという風にも考えられるのではないでしょうか。

これまでは、「売却」と「賃貸」の二択でしたが、現在においては更に「民泊」という選択肢も増え、また、インターネットや不動産会社などを通して、空き家に対して様々なニーズを持った人たちとコンタクト取りやすい環境になってきています。

あなたやあなたのご家族の思い出の詰まった空き家は、まだこれからも多くの方に利用され親しまれる機会が沢山あるかもしれません。

あなたが空き家の処理についてお悩みになられた時に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。