民泊・Airbnb登場で空き家対策の選択肢が増える?メリット・デメリットを解説!

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年々増え続ける、国内の空き家の数。平成25年時点で、全国の空き家数は820万戸にもなったそうです。

そして、「空き家になる理由・タイミング」で一番多いのが、「親や親戚の相続」によるもの。

この記事を読まれている方の中にも、すでに空き家となっている不動産を所有されている方、高齢の親の一軒家を今後どうしていくか思案されている方もいらっしゃることでしょう。

今回は、そんな「空き家対策」の一環として注目を集めている、「民泊」の仕組みについて説明していきたいと思います。

そもそも、民泊とはどんなもの? 

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民泊とは?

近年、「Airbnb」の登場と流行で、インターネットやテレビで「民泊」という言葉が良く取り上げられるようになりました。

そもそも民泊は何かというと、簡単に言えば「住宅(民家)に宿泊する」ということです。

つまり、旅館やホテルといったいわゆる「宿泊施設」ではなく、個人の自宅やマンションの一室などに宿泊することを指します。

民泊という仕組み自体は、日本でもかなり以前からありました。

まだ交通が発達していない時代においては、旅人や何かしらの用事でその地域に訪れた人が「地元の人たちの民家に泊めさせてもらう」ということも多々あったのです。

ですが、その場合は無償であることが多く、ビジネスというよりかは、相互の助け合いの精神に基づくものであることが多かったようです。

近年になって民泊が話題になってきているのはなぜ?

近年では「民泊ビジネス」と呼ばれるように、民泊を一つのビジネスとして実施されるケースが多くなってきています。

なぜ増えてきているのかというと、一番の要因は「外国人観光客の増加」が挙げられます。

東日本大震災を機に一時は減少傾向にあったものの、その後はまた年々増加し、2020年の東京オリンピックの開催が決まってからは、一気に外国人観光客の数が増えました

そのほか、中国バブルの影響によっての、中国人観光客の増加も挙げられます。

これらの海外から訪れる人々の数は、今や国内の宿泊施設では追いつかないほどに。

そういった背景もあって、「民泊」という宿泊形態に世間の注目が集まってきている、ということですね。

加えて、「Airbnb」という米国発の民泊紹介インターネットサービスが日本国内にも上陸して、一般の人々にとっても「民泊」が身近に感じられるようになったところも大きいでしょう。

ちなみには、日本では現在3万件以上の民泊施設が存在します。

つまり、今日においてもそれだけの民泊利用者が国内に存在しているのです。

民泊そのものについてさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

民泊のメリット・仕組みについて

空き家で「民泊サービス」を行うと、どんなメリットがある?

空き家を「民泊」にすることで、どんなメリットがあるでしょうか。

パッと思いつくのは、「宿泊料でお金を稼ぐことが出来る…!」といったところでしょうか。

もちろんそれもありますが、それ以外にもいくつかメリットがあります。

空き家を民泊サービスにする4つのメリット

  • メリット1.放置されていた空き家を収入に変えることができる
  • メリット2.「特定空き家」に指定された際の、従来の6倍になってしまう固定資産税のアップを回避できる
  • メリット3.空き家の状態が続くことによる、建物の劣化や景観の悪化を抑止できる
  • メリット4.地域の活性化にも繋げられる

特に注目したいのが、2つ目と3つ目の「空き家の状態によって膨れ上がってしまう固定資産税を回避できる」「建物の劣化や景観の悪化を抑止できる」といったところでしょう。

空き家をそのままにしておくと、固定資産税や家のメンテナンスでとにかくお金が掛かるもの

家というのは、住み手がいなくなるだけで老朽化は促進されてしまうものです。

ですが、民泊として活用することによって、これらの課題は回避できるということですね。

半面、「民泊での収入」で言うとあまり大きな金額は期待しすぎない方が良いかもしれません。

現在、民宿ビジネスで、一泊の相場となっているのは5千円を切っているところが殆どです。

宿泊客を取るとしたら、それなりにメンテナンスをしなくてはなりません。

つまり、民泊が利益の高いのビジネスになるかというと「難しい」というのが正直なところです。

よく、「民泊ビジネスで年収●●百万円まで儲かりました!」みたいな記事をインターネットで見かけることもありますが、その大半は煽り文句でしょう。

空き家の民泊化を検討する際は「どれだけ儲かるか」ではなく、「馴染みある家を、誰にも使われずに機会損失してしまわないように」であったり、「空き家のままにしてしまうことによるコストやリスクを防止するために」といった目的で検討された方が、より適切にプランを進められるでしょう。

民泊は誰でもやっていいものなの?

空き家を持たれている方が民泊を検討する際に一番気にされるのはこの点でしょう。

民泊は、やろうと思ったらすぐに始められるものなのか?

答えは、残念ながらNO(ノー)です。

現在、「海外旅行者の数が増えすぎて国内の宿泊施設がそれに追いつかない」という課題から、東京大田区や大阪府の一部区域などにおいては「国家戦略特区」として民泊としての宿泊サービスの提供が比較的スムーズになっております。

ただし、それ以外の区域においては「旅館業法」に則った施設の整えと運用が必要となります。

もちろん、「うちは旅館業法に適合してるから大丈夫!」といって勝手に進めて良いわけではなく、各地域行政の認可も必要となってきます。

民泊のルールや申請については、地域によっても異なります。検討の際は、併せて各市区町村の役所の窓口、HP等で確認を行うようにしましょう。

また、マンションを民泊にする場合は更に「マンションの管理規約」によって制限・禁止されている場合もあります。

つまりは、「そうだ!民泊サービスを始めよう」と思っても、持ち主の一存では完全に進められることが出来ない、ということですね。

話題の「Airbnb」の仕組みを紹介!

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「民泊」と併せて取り上げられることの多い、Airbnbについても紹介しておきましょう。

「Airbnb」(「エアビーアンドビー」と読みます)とは、空き部屋やスペースなどを持っていて、それを「提供したい」という人(ホスト)と、宿泊するところを探している人(ゲスト)を繋げていく、インターネットサービスです。(ちなみに、「Airbnb」の「bnb」は「Bed & Breakfast」の略で、「ベッドと朝食を提供しますよ」というサービスであることを現しています。)

Airbnbは現在、世界190カ国34,000以上の都市でサービスが利用でき、なんと100万件以上の物件が登録されています。

かなりの活性度ですよね。興味ある方は、一度Airbnbのサイトを覗いてみると良いでしょう。

非常に見やすく、ユーザビリティの高い創りになっています。

多くの方の民泊サービスが紹介されていますので、近しい物件の民泊をご覧になることで、ご自身の空き家がサービスに紹介されるときのイメージが持てるのではないでしょうか。

空き家をAirbnbに登録する4つのメリット

空き家を民泊サービスとして活用する際に、Airbnbに登録するメリットとしては、主に以下が挙げられます。

空き家をAirbnbに登録する4つのメリット

  • メリット1.宿泊利用者が見つかりやすい
  • メリット2.宣伝・告知等にかかる手間をショートカットできる
  • メリット3.宿泊に対して直接対応できない場合も、ホストを委託する仕組みもある
  • メリット4.海外の利用者が多く、国際交流や語学勉強に関心がある場合にも向いている

民泊ビジネスを始めるにあたって、大変なのはやはり「宣伝と告知」

どんなに住みやすい物件だったとしても、まずは世間に知ってもらわないと、利用者は集まってきませんよね。

Airbnbに登録することによって、世界中の数多くのAirbnb利用者が、あなたの民泊物件を参照できるようになります。

これを自力で宣伝・告知することと比べると、Airbnbの活用はかなり効果的な進め方と言えるでしょう。

また、民泊は基本「借主」と「貸主」がコンタクトを取りやすい環境下で行うというのが基本です。

ですが、忙しかったりとで「民泊をずっと監視しているわけにはいかない」という方も多いでしょう。

そういった際に、Airbnbは代わりにホスト役を探してくれるというサービスもあるので、こちらを活用することによって、より安心して空き家を民泊に出すことが出来ます。

空き家をAirbnbに登録する4つのデメリット

反対に、空き家をAirbnbに登録する際のデメリットとして何があるかを見ておきましょう。

空き家をAirbnbに登録する4つのデメリット

  • デメリット1.「旅館業法」の確認、認可をせずともサービスを進められてしまう
  • デメリット2.マナーの悪い借主に当たってしまうことも少なくない
  • デメリット3.海外の利用者が多いため、英語が出来ないとかなり大変
  • デメリット4.Airbnbに対してネガティブな印象を持つ人も少なくなく、近隣住民とのいざこざの種になることも

実は、国内でAirbnbに登録している物件の大半が、「旅館業法」無認可のもの、と言われています。

つまり、行政が厳しく監査に入ったときに、民泊の営業自体もストップがかかるリスクを持ちながら民泊運営されている、いわゆる「グレーゾーン」で実施されている民泊が多いのが現状です。

同時に、現在国内におけるAirbnbの市民権はまだまだ発展途上のようです。

あからさまに反対意見、拒否反応を示す人も少なくありません。

Airbnbを始める際は、そういった周囲の人たちの価値観や観方があってのことを意識したうえで検討を進めていくのが良いでしょう。

また、近年言われているのは「民泊を利用する人々のマナーの悪さ」。

特に、日本の慣習やルールに疎い外国人観光客は、ゴミ出しなどで悪気なしにマナー違反をしてしまうこともあります。

その点をしっかりチェックして行ける体制を持たないと、様々なトラブルに巻き込まれるリスクも出てくるでしょう。

ここまでご覧になられて、「民泊って結構大変・・・」と思われた方も多かったのではないでしょうか。

確かに、民泊はやろうとして、簡単に始められるというものではありません。相応の準備が必要となります。

また、運用していくうえで、「完全に手離れで進められる」ものでもありません。

ですが、それでも空き家をそのまま「売却」したり、「賃貸」に出すよりも、「民泊にした方が効果的」な点もいくつかあります。

続いては、空き家を「民泊」「売却」「賃貸」それぞれ進める際のポイント、適切な判断の仕方について説明していきましょう。

空き家を「民泊」「売却」「賃貸」にするのかの判断基準

空き家をこれからどうしていくか。

その際に挙がってくる選択肢は、大きく3つあります。

空き家は3つの活用方法がある

  1. 売却する(もしくは更地にして土地として売る)
  2. 賃貸に出す
  3. 民泊として活用する

それぞれのメリット・デメリットについて整理してみましょう。

手段メリットデメリット
売却

売却が成立する場合、大きな収入になる場合が多い。

空き家を持ち続けるうえでの手間・コストを手放せる。

売買契約にかかる手間が発生する。

売却が成立せずに、空き家の状態が進むと「特定空き家」に指定され、固定資産税等のコストがかさむ可能性がある。

賃貸

賃貸が成立する場合、定期的な収入を得られる。

将来また自分が利用するという選択肢を持ち続けることが出来る。

借り手が見つからない場合は、その間の収入はゼロになる。

固定資産税や、賃貸管理代行費などを払い続ける必要がある。

民泊

民泊利用が活性すれば、副収入として見込むことが出来る。

民泊利用の合間に、自分が活用することも出来る。

将来また自分が利用するという選択肢を持ち続けることが出来る。

不動産としての価値が低くても、立地や価格帯、物件のユニークさなどで利用者を見込むことも出来る。

民泊自体の価格相場はそれほど高くない(ビジネスにしていくには、大きな収入は見込みにくい)。

利用者が見つからない場合は、その間の収入はゼロになる。

旅館業法などの手続きの必要がある。

固定資産税を払い続ける必要がある。

ただ、これを見ても決め手に明確な優先順序がないと、決断はなかなか難しいかもしれませんね。

そこで、いくつかのパターン、シチュエーションに合わせて、オススメの選択を紹介していきます。

「まとまったお金の獲得や収入を優先していきたい」という方は「売却」から検討を

まとまったお金であったり、確実に収入を得ることを優先するとしたら、空き家は売却することから検討したほうが良いでしょう。

ご存知の通り、家は年月とともにどんどん資産価値が下がっていきます。

もちろん、これから地価が上がったりすることも地域によってはあるかもしれませんが、ケースとしてはそれほど多くないでしょう。

また、空き家を売却すれば当然ながらその後固定資産税やメンテナンスで煩うこともなくなります。

「現在の空き家の市場価値が分からない」という方は、一度「不動産一括査定」サービスを利用して、現在の物件の相場を把握しておくと良いでしょう。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

家やマンションの相場を見ることを「査定」と言います。ですが、この査定額は不動産会社によって高くなったり安くなったりします。

そこで、「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」ということのないように、複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その中から不動産会社を選定していく、というのが、この不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスは、多くの会社で運営されていますが、初めての方は、比較的癖がなく、不動産会社の守備範囲、対応地域の網羅性等オールマイティにこなしてくれる以下のサービスをご利用されると良いでしょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

「売却か賃貸かの判断がすぐに出来ない」「空き家を今後自分が活用する選択肢を残しておきたい」という方は「民泊」か「賃貸」から検討を

おこしやす

なんらかの理由で、空き家をすぐに手放すことの決断が難しい場合は、「民泊」か「賃貸」から検討しておくと良いでしょう。

どちらも、最終的に「やっぱり自分たちがここに住もう」と思って行動する選択の余地を持つことが出来ます。

「民泊」と「賃貸」どちらを優先させるかについては、収入を優先させるとしたら「賃貸」、その間も空き家をある程度自由に使えるフレキシビリティを優先させるとしたら「民泊」といったように検討順序を定めていくと良いでしょう。 

ただ、民泊・賃貸どちらも事前の手続きがあります。

民泊の場合は旅館業法の手続きや、Airbnbなどの登録、賃貸の場合は仲介する不動産会社探しとその交渉等どちらもそれなりに手続きの手間がかかることを、事前に把握しておくと良いでしょう。

「今後、空き家を有効活用していく方向性を模索していきたい」という方は「民泊」から検討を

特に直近の収入は求めておらず、空き家の活用についてじっくりと検討していきたい、という場合は「民泊」から検討してみると良いかもしれません。

理由はというと、「民泊」の特徴として、利用者と比較的近い位置でやり取りができる、ということがあるからです。

それによって、これまで「空き家」としか観ていなかった物件に、新たな気付き・発見が見つけられたり、そこで利用された方々とのコミュニケーションがあなたの人生を有意義にするといったこともあるでしょう。

まとめ

ここまで、「空き家」への対応方法として民泊の特徴、メリット、仕組みから、Airbnb、そして売却・賃貸・民泊の選択肢について説明してきましたが、如何でしたでしょうか。

最後にひとつ、重要なことをお伝えします。

「空き家をどうするか」で一番取ってはいけない選択肢が「何もしないこと」です。

何もしなければその空き家はどんどん老朽して資産価値としても下がっていきますし、それでも維持費はかかってしまうものです。

空き家をどうするかの検討はとても悩ましいものですが、反面、「選べる選択肢がある」」ということは、ある意味とても恵まれているという風にも考えられるのではないでしょうか。

これまでは、「売却」と「賃貸」の二択でしたが、現在においては更に「民泊」という選択肢も増え、また、インターネットや不動産会社などを通して、空き家に対して様々なニーズを持った人たちとコンタクト取りやすい環境になってきています。

あなたやあなたのご家族の思い出の詰まった空き家は、まだこれからも多くの方に利用され親しまれる機会が沢山あるかもしれません。

あなたが空き家の処理についてお悩みになられた時に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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