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家を相続したら、相続税っていくらかかるの?必ず知っておきたい相続税の基本

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更新日:

「親や祖父母から、一戸建てやマンションを相続することになった」

もしあなたが、このような状況になったとしたら、まず気にするのは「相続税」のことではないでしょうか。

そのほかにも、「自分の分配はどれくらいだろう」であったり、「色々手続きが大変かもしれない」であったり、「相続」という事柄自体には、(多額の遺産を享受するケースも少なくないにもかかわらず)どこかしらネガティブなイメージを持つ方は意外に多いようです。

そのように感じる人々の背景には、「相続や相続税というものがよく分からない」という気持ちが大きく働いているのかもしれません。人は、「分からないもの」には不安な気持ちを抱くものです。

ですが、逆を言えば「分かるもの」にしてしまえば、そんな不安やネガティブな印象も払拭していけることでしょう。

──ということで、今回は多くの方がいずれ直面するであろう「相続」「相続税」について、詳しくお伝えしていきたいと思います。

ぜひ参考にして下さい。

不動産相続税ってそもそもどんなもの?

相続税とは

「相続税」とは、故人(亡くなった人)より財産を相続した人に対して課税される税金です。

財産相続は非常に高額になることも少なくなく、相続税は「個人間の資産格差の調整」という目的で、一定金額を超える財産を取得した場合には、一定額を納税するというものです。

また、相続の総額が「3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」に至らない場合は、基礎控除額範囲内として、相続税は発生しません。

相続税の対象

  • 現金
  • 預貯金
  • 有価証券
  • 宝石
  • 土地
  • 家屋(一戸建て、マンション等)
  • 貸付金
  • 特許権
  • 著作権
  • そのほか金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのもの

一戸建てやマンション、土地といった不動産を相続された場合も、すべからく相続税対象になる、ということですね。

相続税の不動産分はどう算出する?

不動産は、相続税対象としたときにどれだけの財産として扱われるのでしょうか。

基本的には、一戸建て・マンション・土地の不動産は「固定資産税評価額」と同じ価格として扱われます。

固定資産税評価額は、役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できますので、相続対象が予想される不動産に対しては、大切に保管しておくと良いでしょう。

また、「固定資産税の納税通知書が手元にないので、ざっくりと額を確認したい」という場合は、固定資産税評価額は相場の「おおよそ70%」とされていますので、現在の物件の相場を調べ、70%で掛けて計算しておくという手もあります。

固定資産税評価額の算出方法については、以下の記事にても詳しく記しています。ご興味ある方は併せてご確認ください。

こちらの記事もチェック!>>
土地・建物の固定資産税評価額を調べる!調べ方から計算方法まで詳細解説

相続税の申告と納税方法

相続税は、「役所から請求書が届いたら対応する」というものではなく、相続した人本人がお住いの地域の税務署に申告し、そして納税する必要があります。

期間は、「被相続人(故人)が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内」です。きちんと期限が切られていますので、スケジュールには十分注意しておきましょう。

相続税の計算方法

続いては、「相続税って、どういう風に計算していけばよいの?」という疑問についてお答えしておきたいと思います。

相続税は、以下のステップで算出していきます。

  • (A) 相続税の対象となる「課税遺産総額」を算出する
  • (B) 課税遺産総額を、相続対象の人たち(法定相続人)に分配する
  • (C) 法定相続人それぞれの相続税額を算出する

(A) 相続税の対象となる「課税遺産総額」を算出する

まずは、相続税の対象となる遺産の総額「課税遺産総額」といいます)を算出していきます。

算出方法は、以下の流れとなります。

課税遺産総額の算出の流れ

参考:国税庁HP「財産を相続したとき

image1

(1) 遺産の総額を算出します。

※図内の「相続時精算課税の適用を受ける贈与財産」とは、故人から生前贈与を受け取った財産で、かつ「相続時精算課税制度」を利用してその際に贈与税を発生させずにいた2,500万円分までの贈与財産を指します。

(2) (1)から葬式費用や債務(借金)、非課税財産を差し引いて、「遺産額」を算出していきます。

※非課税対象の例

  • お墓、仏壇、祭具等
  • 国や地方公共団体、特定の公益法人に寄附した財産
  • 生命保険金のうち「500万円×法定相続人の数」の額まで
  • 死亡退職金のうち「500万円×法定相続人の数」の額まで

(3) 遺産額に相続前3年以内の贈与財産(亡くなる日(相続開始日)前3年以内にもらった財産のこと)も加算します。

(4) (3)から基礎控除額を差し引いて、課税遺産総額を算出します。

※基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

(B) 課税遺産総額を、相続対象の人たち(法定相続人)に分配する

(A) で算出された課税遺産総額を、相続対象の人たち(法定相続人)に分配します。

分配の按分の目安は以下の通りです。

相続人 法定相続分
子供がいるケース 配偶者 50% 
50%(複数いる場合は、更に人数分に分けます)
子供がいないケース 配偶者 66.7%(3分の2)
父母 33.3%(3分の1)(複数いる場合は、更に人数分に分けます)
子供・父母もいない
ケース
配偶者 75%
兄弟姉妹 25%(複数いる場合は、更に人数分に分けます)

(C) 法定相続人それぞれの相続税額を算出する

法定相続人ごとに相続される課税遺産額が算出されたのちは、ここから相続税額を算出していきます。

相続税の計算式および税率は、以下の通りです。

相続税の計算式

相続税 = 相続人が受け取る課税遺産額 × 税率 - 控除額

相続税の税率および控除額の早見表

相続人が受け取る遺産額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
1,000万円越〜3,000万円 15% 50万円
3,000万円超〜5,000万円 20% 200万円
5,000万円超〜1億円 30% 700万円
1億円超〜2億円 40% 1,700万円
2億円超〜3億円 45% 2,700万円
3億円超〜6億円 50% 4,200万円
6億円超〜 55% 7,200万円

そのほか、以下のケースにおいては更に控除・減税の処置を受けられますので、併せて覚えておくと良いでしょう。

控除・減税の種類 説明
配偶者控除 配偶者については、遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までであれば、相続税はかかりません。
・1億6,000万円
・遺産額に配偶者の法定相続分(子供がいる場合は2分の1)を掛けた金額
また、この配偶者控除を受けるためには、相続税の申告書の提出が必要となりますのでご注意ください。
詳細は、国税庁HP「配偶者からの相続と税額軽減(配偶者控除)」をご覧ください。
未成年者控除 相続対象の人が20歳未満の未成年であった場合は、20歳に達するまで1年につき10万円が控除されます。
障がい者控除 相続対象に人が障がい者であった場合は、85歳に達するまで1年につき10万円が控除されます。
(特別障がい者の場合は1年につき20万円が控除されます)
暦年課税に係る
贈与税額控除
遺産額に加算された「相続開始前3年以内の贈与財産」に対して、すでに支払っている贈与税分は控除されます。
相続時精算課税に係る
贈与税額控除
遺産総額に加算された「相続時精算課税の適用を受ける贈与財産」に対して、すでに支払っている贈与税額は控除されます。
また、控除しきれない額であった場合には、申告によって還付を受けることができます。

相続税の進め方の詳細をご確認されたい場合は、併せて国税庁のHP「財産を相続したとき」をご覧ください。

また、具体的に相続税の手続きを進める際は、お住まいの地域の税務署に問い合わせつつ、進めていくとスムーズでしょう。

贈与税は、相続税より高い?

ここまでお読みになられていて、「相続税って結構高い・・・」と思われた方も多いのではないでしょうか。実際、相続税は高くなるケースが多いです。

そういった状況から、「財産は、相続で受け取るより、贈与税で受け取った方がお得なのでは?」というふうに考える人もいます。

ところが、こちらも残念ながらそうはなりません。

理由は、「贈与税は、相続税よりも税率が高い」からです。

両親や祖父母といった親族から贈与をうけることを「特別贈与」と言いますが、特別贈与の税率・控除額は以下の通りです。

特別贈与の税率・控除額早見表

贈与額 税率 控除額
〜300万円 10% 無し
300万円超〜400万円 15% 10万円
400万円超〜600万円 20% 30万円
600万円超〜1,000万円 30% 90万円
1,000万円超〜1,500万円 40% 190万円
1,500万円超〜3,000万円 45% 265万円
3,000万円超〜4,500万円 50% 415万円
4,500万円超〜 55% 640万円

前述の「相続税の税率と控除額」の表と見比べて、金額に対する税率は「贈与」の方が非常に高くなっていることが確認できたかと思います。

加えて、相続税の場合、「総額が 3,000万円+(600万円×法定相続人の数) に至らない場合は、控除されますよ」という基礎控除があります。

その点からしても「相続税がかからないように、生前贈与で対応する」という行為は、逆に税額が大きくなってしまうということですね。

2,500万円までの贈与は贈与税が発生しない「相続時精算課税制度」を使っても・・・

ここまでの内容をご覧になられて、「贈与税って、『2,500万円までの贈与には発生しない』と聞いたことがあるんだけど・・・」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

たしかに、そういった制度は存在します(「相続時精算課税制度」と言います)。

ですがこの制度は、読んで字のごとく、「(贈与税は発生しますが、)相続時に清算し、課税しますよ」という制度です。

つまり、結局相続を受けるときに、贈与された2,500万円分も相続税の課税対象として扱われてしまう、ということです。

この点は、前章「相続税の計算方法」の「(A) 相続税の対象となる「課税遺産総額」を算出する」において、「相続時精算課税の適用を受ける贈与財産」という区分で紹介しています。気になった方はもう一度読み直しておくと良いかもしれませんね。

相続後、活用予定の無い不動産は「早めの売却」がお薦め

「不動産相続税をできるだけ少なく」よりも、「相続後の不動産を適切に処理」する方が吉

ここまでの内容で、不動産相続税の概要、税額イメージも大分ご理解も進まれたことと思います。

不動産相続税を「できるだけ少なくしよう」としても、すでにある減税や控除の制度を活用する以外には対応することは難しいでしょう。

それよりも、相続された一戸建てやマンション、土地といった不動産を「きちんと利用(運用)できるか」について考慮しておくべきでしょう。

というのは、利用していない不動産には「維持費」(固定資産税や管理費等)やメンテナンスに関わる「手間」(掃除や室内の換気、庭の除草等)が発生します。

せっかく親族から相続された不動産が、相続税だけでなくその後維持していくうえでコストや時間も取られてしまい、かつその不動産自体も活用することもなく持てあましてしまうというのは、なんとも残念な状況ですよね。

そうならないようにするためにも、相続後は、「相続された不動産を適切に処理」することが大切です。

相続された不動産の主な処理方法

① 住居として利用

② 土地活用(賃貸、駐車場経営等)

③ 売却

活用予定の無い不動産は、「早めの売却」がお薦め

上記「相続された不動産の主な処理方法」において、「①〜③のうちどれにするかまだ決まっていない」という場合は、③の売却がお薦めです。

理由は、前述のとおり不動産は維持しているだけでもコストが発生し、かつ建物の場合は月日の流れと共に老朽化し価値自体も下がっていってしまうからです。

また、「土地活用を試してみよう」と思って行動するのも危険です。土地活用はすべからずしっかりとした事業計画と収益趣味レーションが必要となりますので、生半可な準備と覚悟では大した収益も出ずに、余計出費がかさんでしまうことでしょう。

活用予定の無い一戸建てやマンション、土地の対処については、早いタイミングで不動産会社に相談し、売却について打診するべきです。

ですが、「不動産会社の選び方がわからない」であったり、「そもそも、どの不動産会社が良いか知らない」と悩まれる方も多いことでしょう。

その際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトのイメージ

複数の不動産会社に査定依頼することによって、私たちは対象の物件の大枠の相場観を把握できて、かつその際の各不動産会社の対応を見比べて、仲介先の選定に役立てることが出来るのです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますので、厳選した4サイトを紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

まとめ 不動産の相続は、早いうちに親族で相談を。

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

「結局、不動産相続ってどうしていくのが一番良いの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、その解は「早いうちに(関係者が皆生前のうちに)どう処理して良いかを話し合っておく」ことです。

遺産の財産分与は、(ご経験されている方は重々ご存知のところでしょうが)とても大変な作業です。

関係者も多くなり、かつ動く金額も高額ですので、なかなか全員の合意が得られなかったり、認識の違いがあったりと、苦労するものです。

その苦労を限りなく軽減していくとしたら、それは「早めにどうしていくかを話し合っておくこと」に他ならないでしょう。

また、前章でもお話しましたが、活用予定の無い不動産は固定資産税やメンテナンス費がかさんでくると「負の財産」になってしまうリスクもあります。その場合もやはり、「早め早めの売却」を検討した方が無難です。

最後に、今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

あなたが不動産相続に立ち会った際に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!