抵当権抹消とは?自分でできるケースと司法書士に依頼するケース

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住宅ローンを無事支払い終えたときや、第三者に不動産を売却する場合など、「抵当権」を抹消することがあります。

抵当権抹消についての疑問

  • 「抵当権抹消って、どのようにして行えばいいの?」
  • 「抵当権抹消の手続きは、自分でもできるの?」
  • 「抵当権抹消には、どのようなお金がかかるの?」

そこでこの記事では、「抵当権抹消」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、抵当権抹消の基礎知識や、抵当権抹消の手続きを自分でできるケースと司法書士に依頼するケースについて知ることができます。

抵当権とは

抵当権とは、銀行がお金を貸したとき、土地と建物を担保に取る権利のこと

担保は、将来生ずるかもしれない不利益に対する「備え」のことです。

将来生ずるかもしれない不利益とは、具体的には、債務者(お金を借りた人)がお金を返してくれないという不利益です。

債務者がお金を返してくれなくなった場合、貸した金を回収する手段として抵当権を付けます。

債務者が毎月の住宅ローンを返済できなくなった際、銀行(債権者)は抵当権をつけている不動産を売却することができます。

売却方法の基本となるのは競売です。

競売とは、裁判所による不動産の強制的な売却のこと

また、債権者はお金さえ戻ってくればいいので、競売という手段には特にこだわりません。

競売以外の手段で、債務者が任意に売却して、債務を全額返済することもあります。

このような競売以外の手段で売却する方法を任意売却と呼びます。

任意売却は、あくまでも債権者と債務者の合意の上で行いますが、競売は強制力があるため、債務者の合意を得ずとも、強制的に行うことが可能です。

いざとなったら、強制的に物件を競売にかけることができるのが、抵当権という権利になります。

任意売却については下記記事で詳しく解説しています。

抵当権は、不動産の登記簿謄本にその内容が記載されます。

抵当権は債務を返済すれば権利としてはなくなりますが、登記簿謄本の記載は自然になくなるわけではありません。

登記簿謄本から抵当権の記載内容を削除することを、抵当権の抹消と呼びます。

抵当権の抹消には、抵当権の抹消書類が必要となります。

抵当権の抹消書類は、債権者である銀行が持っているため、債務が完済した時点で、抵当権の抹消書類を引き渡してもらうことができ、抹消が実行できるのです。

以上、ここまで抵当権とはということについて見てきました。

では、抵当権抹消が必要になるのはどのような場合でしょうか。

そこで次に、抵当権抹消が必要になる2つのケースについて解説いたします。

抵当権抹消が必要となる2つのケース

抵当権抹消が必要となる2つのケースは、以下の2つのケースです。

抵当権抹消が必要なケース2つ

  1. 住宅ローンを完済したケース
  2. 第三者に売却するケース

ケース1.住宅ローンを完済したケース

住宅ローンを完済したケースでは、抵当権を抹消することが可能です。

例えば、返済期間が20年の住宅ローンを組んでいるケースで、20年目に完済した場合には、抵当権を抹消することができます。

住宅ローンを完済してしまえば、銀行はもはや債権者ではなく、家の持ち主も債務者ではありません。

そのため、抵当権も消滅していますが、登記簿謄本の記載だけは残ってしまうため、抹消することになります。

住宅ローンの完済による抹消は、基本的にはいつでも構いません。

残っているのは気持ち悪いので、忘れないうちに早めに抹消することをおススメします。

また、もし新たに別のローンを組む場合には、それより以前に抵当権は抹消しておいた方が良いです。

新しい債権者は、抵当権が残っているかどうかを登記簿謄本で確認します。

抵当権が付いていることが分かると、貸し出しの取り止めや、融資額の減少がなされることがあります。

先に抵当権者がいると、後から抵当権者になる人は、二番抵当となり、競売になったときに回収する権利が劣後してしまうためです。

新しくローンを組みたいと思っている人は、その前には必ず終わった抵当権は抹消しておきましょう。

ケース2.第三者に売却するケース

第三者に売却するケースでは、抵当権抹消は必須です。

売却のケースでは、引渡時の残金入金と抵当権の抹消は同時に行います。

売却で抵当権を抹消する場合には、住宅ローンを借りている銀行の担当者が抵当権抹消書類を引渡日に持参してきます。

入金が確認されたと同時に、銀行担当者はその場にいる司法書士に抵当権抹消書類を渡します。

売却では、売買代金で住宅ローン残債を一括返済しますので、売却前に抵当権を外すことができません。

一方で、抵当権が残ったままの物件を購入する人はいないです。

抵当権が残ったままの物件を購入した場合、購入後、仮に売主が住宅ローンを滞納してしまったら、買主が住んでいるにも関わらず、家が競売にかかってしまいます。

競売になれば買主は家を失うことになります。

そのようなリスクを負って購入する人は通常はいませんので、第三者の売却では抵当権を抹消することが条件となります。

以上、ここまで抵当権抹消が必要となる2つのケースについて見てきました。

では、抵当権抹消は絶対に行わなければならないのでしょうか。

そこで次に、抵当権抹消は義務ではないということについて解説いたします。

抵当権抹消は義務ではない

抵当権抹消は義務ではありません。

抵当権の抹消を忘れると、法律違反や、罰金の対象となるかというと、そういうことにはならないということです。

ただし、第三者の売却の場合には抵当権を外さないと売却できないため、実質的には「義務」となっています。

「義務」というよりは、購入するための「条件」といった方が正しいかもしれません。

一方で、世の中には中小企業の社長とその社長が経営している会社との間で不動産を売買することがあります。

このようなケースでは、会社でお金を借りる際につけた抵当権をつけたまま、社長に売却していることも多いです。

中小企業の場合、社長と会社は一体のようなものなので、抵当権が付いたままでも構わないためです。

このように、抵当権はついたままでも不動産を売却することは理屈の上ではできます。

第三者の売却では、抵当権抹消は「義務」というよりは、「条件」であるということを理解しておきましょう。

抵当権を抹消しないとどうなるかについては下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで抵当権抹消は義務ではないということについて見てきました。

では、抵当権抹消の際にはどのようなお金がかかるのでしょうか。

そこで次に、抵当権抹消の登録免許税について解説いたします。

抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消には、登録免許税が発生します。

登録免許税とは、登記簿謄本の記載内容を変更する際に、法務局に支払う税金

登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。

土地と建物は、それぞれ1つずつの不動産とカウントされますので、土地と建物に抵当権が付いている場合、抵当権登録抹消費用は2,000円になります。

抵当権は、登記簿謄本に以下のような記載がなされます。

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
1抵当権設定平成〇年〇月〇日
第*****号
原因 平成〇年〇月〇日金銭消費貸借同日設定
債権額 金5,000万円
利息 年1.5%(年365日の日割計算)
損害金 年18.250%(年365日の日割計算)
債務者 ○○市○○12番地34
 ○○ ○○
抵当権者 ○○市○○56番地78
 ××銀行
共同担保 目録(〇)第****号

抵当権抹消を行うと、登記簿謄本から抹消されますが、抹消といっても記載が消されるわけではなく、アンダーラインが引かれます。

抵当権抹消後の登記簿謄本は以下のようになります。

権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項)
順位番号登記の目的受付年月日・受付番号権利者その他の事項
1抵当権設定平成〇年〇月〇日
第*****号
原因 平成〇年〇月〇日金銭消費貸借同日設定
債権額 金5,000万円
利息 年1.5%(年365日の日割計算)
損害金 年18.250%(年365日の日割計算)
債務者 ○○市○○12
番地34
 ○○ ○○
抵当権者 ○○市○○56
番地78
 ××銀行
共同担保 目録(〇)第****号

アンダーラインが引かれているだけなので消えていない感じがしますが、アンダーラインが引かれていれば、抹消は確実に完了している証拠です。

以上、ここまで抵当権抹消の登録免許税について見てきました。

では、抵当権抹消の手続きを自分ですることはできるのでしょうか。

そこで次に、自分でする場合の抵当権抹消について解説いたします。

自分でする場合の抵当権抹消

抵当権は、住宅ローンを完済したケースで抹消する場合に、自分で抹消手続きをすることが可能です。

住宅ローンを完済しても、銀行は抹消してくれませんので、自分で行うことになります。

抵当権抹消に必要な書類は以下のものになります。

必要書類備考
抵当権抹消登記申請書書式や記載例は、法務局のホームページでご参照ください。
登記識別情報
または登記済証
銀行が保有していますので、銀行から受領します。
登記原因証明情報住宅ローン完済時に金融機関から渡される抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書などのことを指します。
抵当権者の委任状抵当権抹消登記は、抵当権者と所有者が共同申請するのが原則です。単独で抵当権を抹消するには、銀行からの委任状が必要となります。

抹消手続きについては、該当する不動産の登記を管轄している法務局で行うことができます。

以上、ここまで自分でする場合の抵当権抹消について見てきました。

では、抵当権抹消をプロに任せる場合はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、司法書士に依頼して行う場合の抵当権抹消について解説いたします。

司法書士に依頼して行う場合の抵当権抹消

第三者に売却するケースでは、原則として司法書士に依頼して行います。

理由としては、売却時の抵当権抹消は、引渡と同日で行いミスが許されないため、銀行が嫌がるからです。

司法書士は、不動産会社が手配してくれます。

司法書士への手数料は、以下のような金額が相場です。

エリア低額者10%の平均全体の平均値高額者10%の平均
北海道地区8,358円15,532円30,120円
東北地区8,307円13,863円22,091円
関東地区9,536円15,613円26,001円
中部地区9,839円16,638円35,220円
近畿地区9,933円18,795円32,444円
中国地区9,471円15,289円26,682円
四国地区9,917円14,409円21,562円
九州地区9,737円13,821円22,676円

売却で抵当権を抹消するケースでは、銀行が司法書士に依頼することを強く求めてきますので、従うようにしてください。

割り切って司法書士に依頼した方が、売却もスムーズにいきます。

まとめ

以上、ここまで、抵当権抹消とはどのようなことかということや、抵当権抹消の手続きを自分でできるケースと司法書士に依頼するケースについて見てきました。

抵当権抹消は自分でできるケースと司法書士に依頼しなければならないケースがあります。

状況に応じて、柔軟に対応するようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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