ここまでやれば安心!家を売る前に知っておきたい内覧の全知識

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住みながら家を売る場合、売主には内覧という手順が発生します。

内覧とは購入希望者に実際に家の中を見せてあげる行為です。

内覧で気になっている人が悩める疑問

  • 「内覧って、そもそもどんなことをするの?」
  • 「内覧を成功させるポイントや、準備すべきことは何?」
  • 「内覧はどんなことに注意したら良いの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「家を売る際の内覧」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、内覧でやっておくべき全知識を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.内覧とは?内覧をする意味と目的

内覧とは、購入希望者に物件を実際に見せること

物件に興味を持ってくれている購入希望者に、最終的に物件を確認してもらう行為であるため、内覧はとても重要です。

不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社はすぐにインターネットに広告を打ちます。

具体的には「SUUMO」や「アットホーム」と呼ばれるポータルサイトに広告を出します。

それを見た購入希望者が不動産会社に問合せを行います。

購入希望者は、通常、何千万円とする不動産をネットの広告だけを見て購入の判断をしません。

実際に中を確認した上で、購入を決断します。

内覧は、物件に興味を持った購入希望者の最終判断の場にもなるのです。

問い合わせを受けた売主に連絡を行い、日程を調整後、内覧の開始となります。

売却活動を開始すると、どんどんと内覧の予定が入ってきます。

そのまえに、内覧の準備をしっかりしておくことが重要です。

以上、ここまで内覧とは何かについて見てきました。

では、内覧にはどのように臨めばよいのでしょうか。

そこで次に、内覧の心構えについて解説いたします。

2.内覧をする前の心構え

内覧は購入希望者の背中を押す重要な局面ではあるものの、気負うことはありません。

内覧に来る人は、「すごく物件が買いたい人」や、「他の物件と比較中の人」、「一応見ておきたいと思っているだけ人」等々、物件に対する興味の度合いがバラバラです。

あなたにも買う気がないのにお店に入った経験もあると思います。

内覧に来る人も、必ずしも全員が購入一歩手前の人ではないため、気楽に対応するようにして下さい。

内覧で毎回「絶対売ってやる!」と決め込んでしまうと、断られてしまうと心が持ちません。

断られた場合には、単純に「条件が合わなかっただけなんだな」と思うようにして下さい。

ただし、内覧でもいい加減な対応はしないことが重要です。

社会人としての節度をわきまえ、礼儀正しく接している限りは大丈夫です。

高圧的な態度や面倒な素振りは見せず、商売人を演じ切るようにしましょう。

内覧時にどこを見てる?内覧は第1印象が大事!

一戸建てやマンションの購入希望者は、内覧の最初の10秒以内で、その物件が気に入るかどうかが決まる」ということです。

つまり、一戸建て・マンションの購入希望者は、内覧によってその物件への印象・評価が決まり、そしてその内覧の中でも「最初の10秒」=第一印象がとても大事だということです。

これから一戸建て・マンションを売ろうとしている方は、購入希望者の内覧時での第一印象がいかに大切かを意識しておくかしないかで、売却活動の成果は大きく変わってきます。

ですが、「どうやって第一印象を良くするのか」について今一つイメージが付かない…という方もいらっしゃるでしょう。

そこで、内覧時の最初の10秒間で特に意識しておきたいポイントを、ご紹介いたします。

玄関回りは「家の顔」

玄関は「家の顔」と言われ、第一印象を植え付ける上で外せないポイントです。

また、購入希望者が内覧に訪れて初めに目にするのは(当然ながら)玄関です。

玄関は特に、綺麗かつ明るく見せておくと良いでしょう。

玄関回りに外窓がなく、暗い印象を持たせてしまいそうな場合は、照明・間接照明を用いて明るいイメージを与えると良いでしょうね。

見た目の印象のほかにも機能面をみられることもあります。

例えば、扉の開け閉めがスムーズか、来訪者が多く来た時も靴を置けるスペースはあるか、収納スペースは充分にあるか。

必要に応じてメンテナンス(修繕)を行なったり、購入希望者が機能面の確認をする際に不要となるもの、邪魔になるものがあったら必ず整理しておくと良いでしょう。

内覧の反応は、そのほとんどがリビングで決まる!

リビングは、いわば第一印象の最終決定ポイントです。

内覧者の約半数の方は、リビングを見て大体の意思決定をされます。

リビングはマンションでの生活で一番多くの時間を過ごす場でもあり、家族とのコミュニケーションが活性する場でもあるので、当然と言えば当然ですよね。

リビングで見られるのは主に、明るさ、清潔感、そして広さ(ゆったりとしたスペース)。

普段カーテンを閉めがちという方も、内覧の際はカーテンを開けて、なるべく外からの明るさを取り込んだ状態にしておくと良いでしょう。

また、明るさだけではなく、きれいに掃除をしておいて、無駄なものを置かず広々とした空間を演出しておくと、購入希望者からの印象は高まります。

また、購入希望者の多くは、すでに家の間取り(図面)は見ていますので、「実際以上に大きく広く見せよう」としなくとも結構です。

「思ったより広いな」「この広さだったら、ゆったりと過ごせそう・家族団らんができそう」と思ってもらえるような空間を意識しておくことが大切

リビングからベランダやバルコニーが良く見えるという物件の方は特に、併せてベランダ・バルコニーの整理・整頓・清掃も忘れずにしておきましょう。

以上、ここまで内覧の心構えについて見てきました。

では、内覧のスケジュールはどのように組み立てればよいのでしょうか。

そこで次に、内覧のスケジュールについて解説いたします。

3.内覧のスケジュールは余裕をもって行う

内覧ではスケジュール調整が大切になります。

内覧は土日に集中しますので、売却活動を開始したら、極力、土日は内覧対応に充てるようにして下さい。

また、買い替えで新しい家を購入する人は、自分も購入物件の内覧を行うことになります。

両方とも土日に集中するため、買い替えの人はスケジュール調整がとても難しくなっていきます。

ただ、購入の内覧に関しては、自分たちが即決できれば早く終わらせることができます。

一方で、ズルズルと引きずられる可能性があるのが売却の内覧です。

なかなか買手が現れない、希望の価格で売れない等々の状態となると、売却活動は長引きます。

買い替えを行う人は、売却の内覧活動を早めにはじめ、時間的な余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。

以上、ここまで内覧のスケジュールについて見てきました。

では、内覧は誰が対応すれば良いのでしょうか。

そこで次に、内覧対応する人を決めておくことについて解説いたします。

4.内覧対応する人は「奥さん」がいい

内覧は、対応する人を決めておくのが望ましいです。

できれば、人当たりの良い奥様が主担当として行うことが理想的です。

ただ、奥様が不在で対応できないこともありますので、ご主人も一人で内覧対応できるようにしておく方が良いでしょう。

内覧対応は、毎回、夫婦で行う必要はありませんが、最初の1~2回は、夫婦2人で行い、二人で練習をしておくと、後々、一人でも行うことができます。

以上、ここまで内覧対応する人を決めておくことについて見てきました。

では、内覧まで何をしておけばよいのでしょうか。

そこで次に、内覧までの準備について解説いたします。

5.内覧までにしておく2つの準備

良い物件の場合、売却活動に入るとすぐに内覧の申込が来ます。

本格的な内覧に入ってしまう前に、内覧では準備すべきことがあります。

内覧前の2つの準備すること

  1. 不要なものを捨てる
  2. ハウスクリーニングの実施

この章では内覧に向けた2つの準備について紹介します。

準備1.不要なものを捨てる

内覧の前に家の中にある不要なものは捨てるようにして下さい。

内覧では、できるだけ家の印象を良く見せる必要があります。

家の印象を良くするには掃除をすることではなく、モノを捨てることの方が効果はあります。

たとえ床を掃除していたとしても、家の中にモノが散乱しているような状態だと、購入希望者に生活感や雑然感を与えてしまいます。

モノが溢れかえっているような家は、部屋自体も狭く見えます。

汚らしく、狭い印象を感じる部屋は、それだけで買う気を消滅させてしまうのです。

家をできるだけ広く、綺麗に見せるコツは、モノを最小限にして配置しておくことがポイント

いずれにしろ、家を売却する際は、引越時に大量のモノを捨てることになります。

早めの段階でモノを捨て、内覧に良い効果をもたらすようにして下さい。

準備2.ハウスクリーニングの実施

場合によっては内覧の前にハウスクリーニングも実施します。

内覧では、特に購入希望者の奥様が、キッチンや洗面所、バス、トイレといった水回りの部分を重点的に見ます。

水回りは水垢や油汚れ等が残っていますが、これらはプロのハウスクリーニングに清掃してもらうと、綺麗に落とすことができます。

水回りを綺麗にしておくと、物件の印象を不必要に落とすこともなくなります。

内覧が本格的に始まる直前に、一度、ハウスクリーニングの実施を検討してみましょう。

尚、ハウスクリーニングは内覧前に行うことは効果的ですが、査定前に行う必要はありません。

ハウスクリーニングで綺麗にしようと、査定価格には影響しないためです。

プロは掃除すれば落ちるような汚れに関しては気にしていないため、査定前のハウスクリーニングは不要です。

ハウスクリーに具については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで内覧までの準備2点について見てきました。

では、当日は何をすればよいのでしょうか。

そこで次に、内覧当日の準備について解説いたします。

6.内覧当日の3つの準備するもの

内覧当日の3つの準備すること

  1. スリッパを用意する
  2. 全部屋空気の入替を行う
  3. 全部屋電気を付ける

それぞれ見ていきましょう。

準備1.スリッパを用意する

スリッパは人数分用意することが必須です。

当日の準備としては、スリッパの用意が一番重要です。

不動産会社には事前に何人来るのか確認しておきます。

筆者は職業柄、スリッパがない状態で物件の中を見たことが何回もありますが、スリッパがない中でフローリングの上をウロウロするのは、本当に体が底冷えします。

冬場などは、スリッパがない内覧が続くだけで、体調を崩すこともあります。

購入希望者の足が冷えてしまえば、物件の印象まで悪くなってしまいます。

良い印象で帰ってもらうためにも、スリッパはきちんと用意しておいてください。

準備2.全部屋空気の入替を行う

購入希望者が来る直前に、全部屋の窓を開け、空気の入替を行うようにしてください。

家の臭いは、売主にとっては慣れていても、購入希望者にとっては気になる場合もあります。

空気の入替を行い、さわやかな空間で購入希望者をもてなすようにして下さい。

尚、アロマを持っている人は、さりげなくアロマを焚いておくというのも効果があります。

アロマは新築マンションでマンションディベロッパーがおもてなしとして焚く場合があります。

きつ過ぎるニオイはNGですが、品が出る程度のアロマであれば、焚いても良いでしょう。

準備3.全部屋電気を付ける

部屋の電気は全部付けておくようにして下さい。

内覧では、原則、全ての部屋を見せることになります。

インターネットの広告で映っていなかった部屋も当然に確認されます。

せっかく内覧に来ているのに、「この部屋だけは見せられません」というのはNGになります。

部屋は全部見ますが、電気がついていないと、暗い印象を与えてしまいます。

部屋の印象を明るくし、テンポよく内覧を進めて行くためにも、部屋の電気はあらかじめ全て付けておくようにして下さい。

以上、ここまで内覧当日の準備について見てきました。

では、内覧時に購入検討者に物件をより印象付ける方法はあるのでしょうか。

そこで次に、内覧時の効果的な情報提供について解説いたします。

7.内覧時の効果的な情報提供

内覧時は、購入検討者に対し、物件のことだけではなく、地域の情報を伝えてあげることがポイント

全国宅地建物取引業協会連合会では、2017年11月に「不動産の日アンケート 住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査」というものを実施しています。

その中では、住宅を購入する際のポイントについてアンケート調査を行っています。

購入で重視する上位の項目は、以下の通りです。

購入で重視する点

アンケートからすると、購入希望者は、「周辺・生活環境が良い」ことを求めていることが分かります。

そのため、内覧では物件のことばかりではなく、周辺環境についてのアピールをすることも効果があります。

例えば、「あそこのスーパーは魚が美味しくて安い」とか、「あの塾は評判が良い」等の情報です。

地元の細かい情報は、住んだことのあるあなたでしか分からないことが多いです。

先住人ならではの生きた情報を提供し、購入希望者の背中を後押ししてあげましょう。

8.内覧に来てくれる人がなかなか増えない場合は不動産会社探しから

「内覧の準備はできているのだけれど、なかなか希望者の連絡がない…」という方で、ここまで記載されていた内容もしっかり対応されているとしたら、仲介している不動産会社先の検討をしたほうが良いでしょう。

内覧希望者が出るまでの、販促活動を行うのは不動産会社の役務です。

不動産会社の仲介担当ときちんとコミュニケーションも取れているにもかかわらず、内覧希望者が出てこないようでしたら、その不動産会社にとって、あなたの物件が得意分野でない地域特性や物件特性である可能性があり

または、不動産会社の販促活動が怠慢気味である可能性もあります。

現状の不動産会社に不安を感じるようでしたら、一度他の不動産会社の活用も検討することをオススメします。

その際にオススメしたいのが、「不動産一括査定サイト」を利用すること。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

複数の不動産会社から査定結果と仲介サービスの紹介を受けながら、その中から実績・経験面で信頼できる不動産会社を選んでいくという方法です。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

初めて不動産一括査定サイトを利用される際は、実績も豊富で、かつ全国地域対応の不動産一括査定サービス「HOME4U」がオススメです。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

9.まとめ

以上、ここまで家を売る前に知っておきたい内覧の全知識について見てきました。

内覧は毎回気負うことはありませんが、しっかりと準備をしておくことは重要です。

毎週、土日がバタバタしないよう、不要なものは早めに捨て準備に取り掛かるようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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