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騒ぎすぎ!?生産緑地の2022年問題は大きな問題とならない理由

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更新日:

ニュースなどで、2022年問題という言葉を一度は見聞きしたこと人もいるかもしれません。

しかし、さほど大きな話題になっていないとも感じているのではないでしょうか。

2022年問題とは、都市部にある一部の農地が、大量に売りに出されて市場が混乱するのではないかという問題

2022年問題に関心がある人の中には、

  • 「そもそも2022年問題って何なの?」
  • 「2022年問題は、どのような人に関係があるの?」
  • 「2022年以降、何がどう変わるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「2022年問題」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、2022年問題について理解し、実はあまり問題でないことも知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.生産緑地の指定が終わるのが2022年

2022年には、生産緑地の指定が終わることが予定されています。

生産緑地とは、市街化区域のうち、一定の要件を満たす土地が、生産緑地地区制度によって管轄自治体によって指定を受けた区域の土地

簡単に言うと、都市部の中にある農地です。

市街化区域とは、都市計画法の中で定められた、「すでに市街地を形成している区域」または「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のこと

東京23区など、主に都市部で人口が多いエリアは市街化区域に指定されています。

市街化区域というのは、「どんどん街づくりを進めてね」という地域ですが、その中にも昔から残っている農地が一部に存在します。

これらの農地の中には、地盤保持や保水の働きを果たしているものも多く、やたらと都市開発してしまうと、周辺の都市部に自然災害を誘発する懸念がありました。

そこで、1992年に市街化区域の中に残っていた農地を、地盤保持や保水のために農地として残そうとして指定したのが生産緑地になります。

生産緑地が切れるのが2022年

ここで、この生産緑地の指定については、指定の期限が30年という不思議な期限がありました。

その期限が切れるのが2022年になります。

生産緑地に指定されている農地は、農地として扱われるため固定資産税が安いという特徴があります。

しかしながら、生産緑地の指定が切れれば、農地が宅地として扱われることにより、固定資産税が高くなるという事態が発生します。

すると、今まで安かった固定資産税が急に高くなるため、その固定資産税の負担に耐えられず、土地を売却する人が増えるのではないかということが予想されます。

土地を売却する人が一気に増えれば、土地が供給過剰となるため、土地価格が急激に下落します。

土地の価格下落に響くと言われているのが2022年問題

土地価格に悪い影響を与えるのではないかと懸念されている問題が、2022年問題なのです。

ただし、2022年になったら、急に農地に地盤保持や保水の働きが不要となる訳ではありません。

そこで、2022年に生産緑地の所有者が自治体に買取の申出をすれば、自治体が買い取ること決められています。

自治体が買い取ることができなければ、農業者にあっせんすることになります。

さらに、農業者へのあっせんもできない場合には生産緑地の制限が解除ということになっています。

このように、生産緑地の解除は何段階かステップを踏むことになるため、急に解除されるわけではありません。

原則的には、2022年以降も地盤保持や保水の機能は必要ということが前提となっています。

しかしながら、現在、ほとんどの自治体には生産緑地を買い取れる財源がありません。

また、農業者へのあっせんといっても、都市部で農業に新規参入する人は少ないものと見込まれます。

そこで、国の方でも、2017年5月に「都市緑地法等の一部を改正する法律案」を改正し、特定生産緑地というものを新たに創設しました。

特定生産緑地とは、生産緑地の中でも、周辺地域の公園や緑地、土地利用の状況に勘案して、その保全を確実に行うことが良好な都市環境の形成を図る上で特に有効な生産緑地のこと

特定生産緑地に指定されると、2022年以降、さらに10年間、生産緑地の指定が続きます。

つまり10年間の先送りができるようになっていますので、急激に、土地が市場に供給されることは、ほぼないことが予想されています。

10年後も、恐らく何らかの形で延長されると思われます。

2022年問題ということで、一時期騒がれましたが、2017年に都市緑地法等の改正が行われたため、2022年問題に関しては、とりあえずほぼ解決済みの話

今回、とりあえず10年間は特定生産緑地によって、必要な生産緑地は継続されるものと予想されます。

一方で、必要性の低い生産緑地に関しては、自治体の買取ができなければ、原則通り、生産緑地が解除される可能性があります。

2022年問題は限定的となりそうですが、では必要性の低い生産緑地は2022年には一体どうなるのでしょうか。

そこで次に、生産緑地後の選択肢について解説いたします。

2.生産緑地後の3つの選択肢

生産緑地に指定された土地を持っている人には、2022年以降、

  • 1.農地として継続利用する
  • 2.土地活用する
  • 3.売却する

という3つの選択肢があります。

以下、順に解説いたします。

方法1.農地として継続利用する

生産緑地の指定が解除されたとしても、「農業をやめなさい」と言われているわけではありません。

そのため、現在の生産緑地所有者が、引き続き農業を継続する可能性はあります。

農業は、現在は土や水なども綺麗で、衛生的な産業ですし、機械化の進んでいるため重労働ではありません。

3Kのイメージからは、かなりかけ離れたところで行われています。

また農協を通さずに直販ルートを開拓している人もおり、やり方次第では儲かります。

農業者の中には、一部に成功している人もいるため、引き続き農業を継続する人はゼロではないと思われます。

農業も一般に知られていることとは違うことが起き始めており、必ずしも生産緑地が解除されたからと言って、農業をやめる人が続出するとは限らないといえます。

方法2.土地活用する

生産緑地が解除されたら、生産緑地の所有者は、土地活用を行う人も多く出ると予想されます。

生産緑地は、人口が多い市街化区域内の土地であるため、アパート用地に適しています。

昔から、市街化区域内に土地を持っていた農家の人は、アパート大家になることが多かったため、生産緑地の解除によって似たようなことをする人はたくさんいるものと思われます。

アパートは、賃料を稼げるだけでなく、相続対策にもなります。

都市部に大きな土地を持っていれば、アパート建築による相続対策も必要となってきます。

生産緑地の所有者が高齢者であれば、生産緑地の解除をきっかけに、アパート建築に踏み切る人も多いものと予想されます。

方法3.売却する

農業も継続しない、土地活用も行わないということになれば、売却という選択肢が出てきます。

売却と言っても、特定生産緑地に指定されない土地で、さらに農業も継続されず、土地活用も行われないような土地が売却の対象となってくるため、実際に売却される土地はかなり限定的なのではないかと予想されます。

そのため、土地価格の下落という懸念はかなり限定的であると考えられます。


以上、生産緑地の選択肢について見てきました。

では、2022年問題で喜ぶのは一体誰なのでしょうか。

そこで次に、2022年問題で喜ぶディベロッパーについて解説いたします。

3.2022年問題を待ち望んでいる「ディベロッパー」

2022年問題を実は待ち望んでいる人たちがいます。

それは、マンションや戸建住宅の開発業者(ディベロッパー)の人たちです。

生産緑地に指定されている土地は、実は東京都が最も多いです。

全国の生産緑地の面積の4分の1東京都が占めています。

他の地域の生産緑地であっても、基本的には生産緑地は全て市街化調整区域内の土地であるため、利用価値の非常の高い土地ばかりになります。

都市部においては、広い土地は滅多に売りに出ることがありません。

農地は広い土地が多いため、売りに出されると、高値で取引されます。

ディベロッパーにとって見ると、2022年は広くて良い土地を仕入れることのできるチャンスです。

東京都などは、慢性的に土地不足が続いていますので、生産緑地の解除によって土地が供給されることを待ち望んでいるディベロッパーは多いです。

ビジネスチャンスとして、非常に期待しているものと思われます。

「風が吹けば桶屋が儲かる」ではありませんが、2022年問題のような問題が起きたとしても、どこかで儲かる人が出てきます。

ただし、残念ながら、特定生産緑地の指定によって、恐らく土地の大量供給はあまり行われないことも予想されます。

2022問題の恩恵を受けることのできるディベロッパーも、多くはないでしょう。


以上、ここまで2022年問題とディベロッパーについて見てきました。

では、新たに創設される制度にはどのようなものがあるのでしょうか。

そこで次に、新たに創設される田園住居地域について解説いたします。

4.新たに創設される「田園住居地域」

田園住居地域とは、平成30年4月から導入された住居系用途指定の一つ。

2022年問題を踏まえて新たに創設されました。

都市計画法には用途地域が12種類定められていましたが、田園住居地域が加わったことで13種類になりました。

田園住居地域は、「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定められる地域」

用途の規制としては、第一種低層住居専用地域で建築できる建物の他、以下のものが建築可能です。

  • 1.農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの
  • 2.農業の生産資材の貯蔵に供するもの
  • 3.店舗、飲食店等(地域で生産された農産物の販売等を主な目的とするものは床面積500㎡以内。その他は床面積150㎡以内。いずれも3階以上の部分をその用途に供するものは除かれる。)

田園住居地域は、現在の生産緑地に指定される可能性が高いです。

飲食店も可能なため、農家がちょっとしたレストラン程度ならすることができます。

田園住居地域に指定されると、その地域内では土地の形質の変更、建築物の建築その他工作物の建設または土石その他の政令で定める物件の堆積を行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならないものとされています。

この規制は今の市街化調整区域の規制と似ています。

市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」のこと

田園住居地域に指定されると、市街化調整区域のやや緩い規制の土地ができると思っておけば良いでしょう。

市街化調整区域については下記記事で詳しく解説しています。
市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説!

5.まとめ

以上、ここまで生産緑地の2022年問題について見てきました。

2022年問題は、都市緑地法等の改正によって、大きな問題が生じないようかなりの部分が解決済みです。

あまり大きな混乱は生じないものと予想されるため、ご安心頂ければと思います。