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不動産売却で仲介会社を変更できる媒介契約の種類と3つの注意点

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更新日:
不動産売却をしている最中に仲介会社を変更することができるの?もし変更するなら、どうやってすればいい?

結論から言いましょう。不動産売却中に仲介会社を変更することは可能です。

場合によっては「一度仲介を依頼されたら、もう変更できません」と言われることもあるでしょう。

しかし実はいかなる理由があったとしても、不動産売却中に仲介会社を変更することは100%可能です。

売却が成立していない限り、変更することできますよ。

しかも手続きは、超簡単。媒介契約締結から3ヶ月経過するのをただ待つだけです。

もしこの事実について知らなければ、不動産会社に言いくるめられて会社変更せずに、納得のいかない売却結果になっていたかもしれません。

しかし、ご安心を。今回の記事では現役不動産業者である筆者が、不動産売却における仲介会社の変更についてわかりやすく解説していきます。

仲介会社を変更する具体的な手続きはもちろんのこと、どうすればトラブルなく変更できるのかを解説していきますよ。

会社の変更を検討している人には必見の内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

家売却で不動産仲介会社を変更する方法

まずは媒介契約の確認をする

不動産会社にマンション・一戸建ての売却仲介を依頼した際には、契約を結ぶことになります(=「媒介契約」)。

この媒介契約が結ばれたのちにでも、不動産会社を替えることはできるのかというと、無条件または場合によって条件付きで「可」となります。

それら条件は、媒介契約の種類によって異なりますので、確認してみましょう。

媒介契約の種類

媒介契約の種類 不動産会社への仲介依頼 買主を自分で見つける行為
一般媒介契約 OK 複数社に依頼できる OK 認められる
専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 OK 認められる
専属専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 NG 認められない

媒介契約は、上の表のとおり「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、そして「専属専任媒介契約」と3つの種類があります。

そして、どの契約も基本契約期間3ヶ月となっています。

一般媒介契約の場合は仲介会社を追加できる

一般媒介契約とは複数の仲介会社と媒介契約できる契約のこと。契約期間は3か月

上記の媒介契約の中で一番「縛り」の少ないのが「一般媒介契約」です。

一般媒介契約は、同時期に複数の不動産会社に並行して仲介を依頼することが出来ます。

ですので、今回のように「仲介先の不動産会社を替えたい」といったときも、新たに仲介先の不動産会社を追加で依頼できる(媒介契約を結べる)ということです。

また、前述した通り一般媒介契約の期限は3ヶ月ですが、3カ月前の期間途中であっても解除することが可能です。

解除の方法は不動産会社によって様々ですが、「解除の意思を書面として残しておく」という意も込めて、電話や口頭だけでなく、メールでも伝えておくと良いでしょう。

基本的には私たち売主に解除の意思があれば、無条件で契約解除を行うことが出来ます。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、仲介契約の解約時に違約金が発生する場合あり

専属専任媒介契約・専任媒介契約とは一社だけに仲介を任せる媒介契約のこと。契約期間は3ヶ月

一方で、「専任媒介契約」および「専属専任媒介契約」で不動産会社と契約を結んだ場合は、無条件で契約解除はできません。

と言いますのは、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、売主は「一社の不動産会社のみに仲介する」ルールがあり、不動産会社も「売主に定期的な報告を行う」義務があったりと、双方ともに一定の縛りのある契約だからです。

また、契約途中で解約した場合、私たち売主は不動産会社に「違約金」を支払う場合が多いです。

「違約金」とは、契約中に発生した広告宣伝費用の実費を補填する形で計上されるのが通常です。

この際に不動産会社が請求できる金額は、「売却価格×3%+6万円」が上限となっています。

不動産会社の販促活動が始まってしばらくしてからの解約は、この違約金が相応の額に膨れ上がることも考えられますので、その場合は媒介契約の期限である3ヶ月を待って別の不動産会社を探した方が得策です。

または、仲介をしてまだ間もない時期でしたら、3ヶ月を待つよりもまだそれほど広告宣伝用の実費が発生していないことを見越して「違約金」を支払う判断が望ましいこともあるでしょう。

媒介契約の種類について詳しく知りたい方は下記記事を確認ください。>>
不動産売買の契約「専任媒介」「一般媒介」の10個の違いを解説

家売却で不動産仲介会社を変更する3つの注意点と対処方法

ここまでは家売却する際、不動産仲介会社をどうやって変更すればいいのかという、具体的な方法について紹介しました。

方法としては、非常にシンプルだということをご理解いただけたと思います。

しかし不動産業界は色々と歪んでいます。何らかのトラブルが発生し、すんなりと仲介会社変更が進まない時も少なくありません。

つまり、トラブルなく仲介会社を変更するのであれば、注意しておかなければならない点がいくつかあるのです。具体的には以下の通り。

  • 広告費用を請求される場合がある
  • 不動産業界そのものに嫌われる可能性がある
  • 仲介会社を変えても売れない場合もある

上記の注意点の概要を紹介しつつ、どうすれば対処することができるのかという点も詳しく見ていきましょう。

注意点1.広告費用を請求される場合がある

不動産売却をする際、あなたの不動産の購入する人を見つけなければならないため、インターネットに掲載したり、新聞広告を出したりと様々な広告を出します。

これらの広告費用については不動産会社が負担するため、もし売却ができない状態で媒介契約を解約してしまうと、会社としてはまるまる損を被ってしまいます。

そのため、解約を申し出た時に「これまで使ってきた広告費用を出してくださいよ」と請求してくる不動産業者も少なくありません。

【対処方法】法律に疎くないことをアピールする

「広告費を出してくれたのに解約してしまって申し訳ない」と、道理的に広告費を出すのは当たり前と思ってしまう人もいるでしょう。

しかし「宅建業法」という法律上、あなたが広告費を出す必要は一切ありません

だからこそ、広告費用を請求してきた不動産会社には、宅建業法というルールを知っていることを明確にアピールすることが対処方法となります。

シンプルに「法律で広告費を出さなければならないなんて、定められてないですよね」としっかりと言えばいいのです。一発でひるみますよ。

注意点2.不動産業界そのものに嫌われる可能性がある

不動産業界は地域ごとによって派閥があり、非常に閉鎖的な業界です。

さまざまな噂も業界内で高速で広まるという性質を持つため、あなたがもし「めんどくさい顧客」だと判断されたら、簡単に他の会社にも噂が広がることでしょう。

つまりは「不動産売却を頑張ったとしても、どうせ解約されるんだ」という噂が広がり、まともに売却活動してくれる不動産会社がいなくなってしまうのです。

【対処方法】大手の不動産会社に依頼する

確かに不動産業界は閉鎖的で噂が広がるスピード尋常的ではありませんが、これは小さな会社にだけに限る話です。

つまりは、その特定の地域にしかない「地場の不動産会社」だけが、このような閉鎖的な動きをしているのです。

CMでよく見かけるような大手の不動産会社であれば、閉鎖的なコミュニティとは無縁で活動しています。

地場の会社に嫌われていたとしても、大手の不動産会社は大丈夫なので、なんだか後味の悪い方法で媒介契約を解約したのであれば、次は大手の不動産会社に頼むと良いでしょう。

なお大手の不動産会社は「三井のリハウス」や「住友不動産」「東急リバブル」が該当します。全国各地に店舗を持ちますから、地場の会社に嫌われたときは役にたってくれますよ。

後ほど紹介しますが「すまいValue」を使えば、大手のみに依頼が可能で大変便利です。

注意点3.仲介会社を変えても売れない場合もある

そもそも論になりますが、仲介会社を変えても売却する不動産の条件によっては、なかなか売れない場合も多いです。

つまり「この会社に任せていてもなかなか売れないので、仲介会社を変えよう」という動機が満たされないことも多々あるのです。

【対処方法】不動産一括査定で能力の高い会社を見つけ出す

確かに不動産の条件によっては、仲介会社を変えてもなかなか売れない場合も少なくありません。

しかし、どんなに条件が悪くても、見事に売ってみせる不動産会社が存在するのもまた事実です。

そのような能力の高い不動産会社に依頼をすれば、仲介会社を変えた甲斐があるでしょう。

不動産会社の見極め方法については下記記事で詳しく解説しています。>>
90%はダメ不動産会社!10%の良質な会社を見つける7つの見極め方

ただ問題なのは、能力の高い会社をどのように探し出すのかという点です。

手当たり次第、不動産会社を1社ずつ回っていけば、いつか能力の高い不動産会社に出会うことができるでしょう。しかし、そのような方法は非効率的で現実的では無いですよね。

そこでオススメなのが、不動産一括査定サービスを使うという方法です。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定とは1回の申し込申し込みで、多くの不動産会社に売却依頼ができるサービスのこと

媒介契約を結ぶ前に各業者の提案を比較検討することができるため、どの会社が能力が高いのかが明確にわかるサービスとなっています。

もし不動産会社を変更しようと思っているのであれば、まずは不動産一括査定サービスを使い、信頼できる業者と出会ってから、媒介契約の期間満了を待つか中途解約をすると良いでしょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

こちらの記事もチェック!>>
【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

まとめ

今回は家売却における不動産仲介会社の変更について紹介してきました。

売却する前であれば、仲介会社の変更はできるということを理解いただけたと思います。

もし仲介会社を変えたいと思っているのであれば、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

以上「現役不動産営業が伝授!家売却で仲介会社を変更するシンプルな方法」でした。最後までお読みいただき、ありがとうございます。