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市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説!

最終更新日:

 

「市街化調整区域の土地・家を持っているんだけれど、活用方法が分からない…」

「相続で土地を譲り受けたのだけど、市街化調整区域だった…」

せっかく土地や建物を所有しているのに、その土地が「市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)」で、どのように活用していけば良いかわからず悩んでいる──そんな方もいらっしゃるのではないでしょうか?

確かに、市街化調整区域では、建物の建築は(申請と許可なしには)認められません。ですので、土地活用や売買活動も大幅に制限されてしまうこともあるでしょう。

ですが、だからと言って市街化調整区域の家・土地がまったく売れない・活用できないという訳ではありません。

そして、このケースで一番私たちが避けたいのは、その土地を何もしないでそのままの状態にしてしまうことです。

今回は、そんな市街化調整区域についての概要と、家・土地を活用・売却するときの注意点、ポイントについてお話しています。

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市街化調整区域とは

市街化調整区域の概要

まず、そもそも「市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)とは何かについてからお話していきましょう。

市街化調整区域とは、行政(都道府県)が都市計画に基づき、「市街化を抑制した区域」の事を言います。

市街化調整区域においては、公的な施設であったり、土地や道路の整備といった土地区画整備事業、または農林水産業に関する施設の整備等を行うことは可能です。

ですが、それ以外の目的において新たに建築物を建てたり増築したりすることは原則としてできません。また、規模の大小に関わらず、その区域で開発(建物の建設や改築、増築)を行う場合は原則として都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。

そして家を建てる場合も、都道府県の許可が必要となります。更には、増改築をする場合も特定行政庁に申請し建築確認を受けなければなりません。上記のような特徴がある為、市街化調整区域は不動産価格が落ち込みやすい傾向があります。ですので、売却の際には注意が必要でしょう。

また、市街化調整区域の範囲の設定は行政が定めるため、私たちが自分で決めるということは出来ませんが、将来的に変更される可能性はあります。

なぜ市街化調整区域というものがあるの?──市街化調整区域の目的

さて、なぜこの「市街化調整区域」があるのかというと、「無秩序な市街化を防止して、計画的な市街化に発展整備させるため」にあります。

世界各国の近代以降の歴史を見ても、統制の無い無秩序な市街化、都市開発は生活環境の悪化をはじめ、様々な悪環境を招くことが確認されています。

その為、多くの先進国においては「都市計画制度」を整備して、秩序ある開発を目指しています。

例えば、住宅があまりにもランダムに点在するようになると、インフラ設備(電機やガス、上下水道)であったり、公共交通機関もそれに対応しなくてはならなくなり、開発は運用に伴うコストが大きく嵩むようになるでしょう。

都市計画で統制を取って、効率的かつ都市発展に繋げていけるように、市街化する土地とそうでない土地は分けていきましょうね、といってできた区分が「市街化調整区域」なのです。

市街化区域と市街化調整区域の違い

都市計画のルールをまとめた法律を都市計画法と言います。

そしてその都市計画法の中で、都市計画区域という制度があり、ここで都市化を目指していく上で市街化区域市街化調整区域の2つの区域区分を行っています。

市街化区域と市街化調整区域の違い

市街化区域市街化調整区域
すでに市街化が進んでいる区域、
もしくはおおむね10年以内に優先的かつ
計画的に市街化を図るべき区域
市街化を抑制するべき区域

 

簡単に言うと、市街化区域は建物をどんどん建てても問題の無い区域で、市街化調整区域は建物をあまり建ててはいけない(建てる際には行政の許可が必要な)区域、ということです。

ちなみに、市街化区域と市街化調整区域は日本の国土全体の27%ほど──約4分の1の割合です。

そして、市街化区域は都市計画区域と指定された区域の14%(国土全体では4%程度)しかありません。

ですが、市街化区域に住む人口は7割を超えています。つまり、私たち日本国民の70%以上は市街化区域内に住んでいる、ということですね。

市街化調整区域の家・土地は売れる?

ここからは、「市街化調整区域に指定されている区域の、家・土地は売れるのか?」という本題に入っていきたいと思います。

結論から言うと、市街化調整区域内にすでにある家・土地を売ること自体は問題なくできます。

ですが、通常の市街化区域よりも規制が厳しい故に、当然ながら「売れやすいか、それとも売れにくいか」で言うと相対的に「売れにくい」状況にあります。

そして、その上でまず見ておきたいのが、「現在市街化調整区域に指定されている土地の家は、市街化調整区域の線引きがされた前からあったか、それとも後からか」の違いです。

両者の違いによって、建築やその他不動産に関する扱いの許可の条件が異なり、売れやすさ・売れにくさもまた変わってきます。

市街化調整区域の線引き前に建てられた家の場合

「市街化調整区域の線引き前から元々この家は建っていた」という場合、規制は緩和されます。

例えば、「その家を売却する」などで所有権が変わることになったとしても、以下の条件においては増改築や建て替えも可能です。

市街化調整区域の線引き前に建てられた家が、増改築や建て替えができる条件

物件の用途が以前のものと同じであること
同じ敷地への建築であること
建物の規模が同等であること

 

 

例えば、市街化調整区域の家を売却する際に、購入希望者がその物件の建て替えを前提にしていたとしても、「線引き前の物件」だったら、上記条件の範囲内で可能だということですね。

対象の物件を持っている方は、売却の際のアピールポイントにもなりますので、是非知っておいた方が良いポイントです。

つまり、市街化調整区域であったとしても、「線引き前の物件」であれば、その家・土地は多少売れやすくなります。

ですが、市街化調整区域の線引き前に建築された住宅であったとしても、線引きの後に増改築などで元の所有者が手を加えた場合は、線引き後の規制が適用されますのでご注意ください。

市街化調整区域の線引き後に建てられた家の場合

市街化調整区域の線引き後に建てられた家は、つまり行政から許可を得て、建築されたということを意味します。

ですので、その後売却等で所有者が変わった場合はやはり、自由に建て替えや増改築することはできません。(例外として、相続などで親族に所有者が変わった場合は、許可を引き継ぐこともできます。)

買主は購入後に建て替え・増改築する場合には、行政に新たに申請し、許可を受ける必要があります。

かつ、申請したからと言って必ずしも許可が下りるという訳ではありません。せっかく買った家・土地であっても、自由にすることが保証されていないとなると、当然ながら購入希望者の購入意欲は低下します。

つまり、市街化調整区域で、更に「線引き後の物件」であった場合、その家・土地はやや売れにくくなります。

市街化調整区域の売却時の注意点

ここからは、市街化調整区域の家・土地を売却する際の注意点についてまとめてみましょう。

  • 建物の建築にどのような制限があるかを知っておく。

  • 前述のとおり、市街化調整区域にて建物を建てる際には、行政に開発許可を受けなくてはなりません。増改築・建て替えも同様です。

どのような際に開発許可が得られるかについては、以下が挙げられます。
 

市街化調整区域にて、開発許可が得られる条件(都市計画法第34条各号より)

1号         周辺居住者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗,事業場等

2号         市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物

3号         温度,湿度,空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物(適用該当なし)

4号         市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理,貯蔵及び加工施設等

5号         県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設

6号         市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等

7号         火薬類の貯蔵又は処理施設

8号         道路管理施設,休憩所または給油所及び火薬類製造所

8号の2   集落地区計画内の建築(適用該当なし)

9号         既存の権利の届け出をした者が5年以内に行う建築(適用該当なし)

10号イ    計画的な市街化を図るうえで支障がなく,開発審査会の議を経たもの (大学,研究所等で5ha以上のもの及びそれらと一体に行われる住宅で10ha以上のもの)

10号ロ  市街化を促進するおそれがなく,かつ市街化区域で行うことが困難又は,著しく不適当と認められるもので,開発審査会の議を経たもの(農家等の分家住宅,集会所,既存建築物の建替,幹線道路の沿道等における大規模流通業務施設,老人保健施設,有料老人ホーム等)

上記委要件の他にも細かな規定(容積率や建ぺい率の制限等)があります。実際に市街化調整区域の売却や土地活用を実施の際は、詳しくは各市町村や県の宅地開発課に相談することをお薦めします。

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市街化調整区域の家を購入する際に、住宅ローンの融資が下りない、減額になる場合もある

こちらは直接私たち売主に関係してくることではありませんが、市街化調整区域の家・土地を購入した場合、住宅ローンの融資が銀行から下りない、もしくは減額の可能性があります。

なぜかというと、そもそも銀行をはじめとする金融機関がサービス展開する「住宅ローン」は、その土地と建物を担保に借りることを条件としています。

ですが、その土地活用に大きな制限がある市街化調整区域においては、担保価値が低くなりがちで、万一滞納があったとしても差し押さえで換価できる期待値も低くなってしまいます。

その為、各銀行をはじめとする金融機関は市街化調整区域に指定された家・土地の不動産には消極的な傾向があります。

このような状況下で、私達売主にどのような影響があるかというと、まず「買主が現れにくくなる」という点、そして、仮に売買契約直前至ったとしても、買主側の方で審査を通過しない場合にペナルティなしで契約を白紙解除する「住宅ローン特約」を求める可能性が挙げられます。

そして、買主の方で住宅ローンが下りなかった際には、ローン特約で契約解除になることもありえる、ということは意識しておくべきでしょう。

市街化調整区域の土地評価は低い傾向にある

一般的に、市街化調整区域では、市街化区域と比べてインフラ整備が遅れている場合が多いです。また、将来においても整備が確約されていないケースが殆どで、必然ながら土地評価もこれにより下がる傾向となります。

ただし、土地評価の低下は同時に、「他物件と比較しての格安さ」という一つのメリットを生み出します。

また、市街化調整区域は通常の市街地と比べて静かで閑静であることも多いので、そういった「低価格」、「静かな暮らし」に魅力を感じる購入希望者もいます。

「市街化調整区域の土地評価は低い傾向にある」という特徴からのメリット・デメリット両方を意識しての、売却活動を進めることが望ましいでしょう。

市街化調整区域の家・土地を売る前に、確認しておきたいこと

続いては、市街化調整区域の家・土地を売る前に、確認しておきたいことについてまとめてみましょう。

現在の登記が「宅地」になっているかどうか

現在の登記が「宅地」として定められており、かつ居住できる建物もあるのであれば、買主は新たに造成することは不要になるので、(その建物の築年数や劣化等の状況にもよりますが、)市街化調整区域と言えどもかなりハードルは下がるはずです。

また、売却先の土地が宅地になっているということは、周辺にも住宅がある地域が多く、関連して生活インフラ(電気・ガス・上下水道の整備や交通条件)も満たしていることが多いので、購入希望者としても比較的候補の対象に見出しやすいでしょう。

ただし、固定資産税が宅地で課税されていても宅地とは限らないケースもあるようです。また、前述のとおりいつから宅地になっているのか(線引き前からの宅地なのか)によっても自由度は大分変わってくるので、「宅地なら大丈夫(市街化区域と同様に売れやすい)」と過信はしないほうが良いでしょう。

線引き前に建てられている建物か

前述もしておりますが、「市街化調整区域の線引き前から元々この家は建っていた」という場合と、「市街化調整区域の線引き後から家が建っていた」場合とで、規制の厳しさが変わります。

「線引き前」に建てられている建物は規制が若干緩和されますが、「線引き後」は建て替え、増改築の際には必ず行政への許可の確認が必要になること、そして必ずしも許可が下りるとは限らないことから、購買の人気は下降する傾向にあります。

農地かどうか

売却しようとしている土地が「農地」として定められていた場合には、開発許可以前に、「その土地は営農できる買主にしか売れない」という厳しい規制があります。

この場合にて、土地を売却する場合は、農業以外の用途で使えるようにするための「転用手続き」をする必要があります。ただし、その申請が許可されるかどうかは、転用後に購入予定である買主の利用目的も連動してきます。

つまり、農地の売却は売主にとっても買主もかなりハードルが高くなります。

市街化調整区域でも、条例で区域指定されている場合もある

市街化調整区域でも、自治体によっては「この区域は開発を認めている」と指定された区域があります。

そのように区域指定された地域は、許可は必要である者の、住宅などは問題なく建てられることになっており、通常の市街化調整区域と比較すると売りやすさの点ではかなり有利でしょう。

市街化調整区域内のどの地区の開発が認められているかについては、その地域の自治体(市役所等の役場)にご確認ください。

少しでも売る確率を上げるなら一括査定を利用しよう!

市街化調整区域での家・土地を売却する際に大切なことは、「市街化調整区域に慣れている不動産会社」に依頼することです。

と言いますのは、そもそも市街化調整区域の物件というのは扱いもそれほど多くなく、不動産会社の担当者であっても、誤って制度を認識しているケースもあります。

市街化調整区域の取り扱いの実績のない不動産会社では、市街化調整区域だというだけで断られることもあるでしょう。

更には、売却価格が低いことは、不動産会社の仲介手数料(不動産会社の売上)の安さにも繋がり、市街化調整区域の物件仲介に消極的な不動産会社も少なくありません。

具体的に「市街化調整区域に慣れている不動産会社」を探す際には、不動産一括査定サイトの利用が望ましいでしょう。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括サイトにて、今回市街化調整区域の物件を売却しようとしていることを明記したうえで一括査定依頼することによって、「市街化調整区域でも対応しますよ」という不動産会社から連絡と商談を受けることが見込められます。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

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一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee
上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他

 

比較項目 すまいValue リガイド
運営会社 すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

市街化調整区域でも諦めないで!まずは、現状を良く把握して、不動産一括査定サイトから信頼できる不動産会社を見つけ出すこと(まとめ)

ここまでお読みになりまして、いかがでしたでしょうか。

たしかに、市街化調整区域の家・土地は市街化区域の物件と比べると売れにくさはあるかもしれません。

ですが、不動産物件というものは人の手を渡りながら存在し続けるものであり、市街化調整区域も例外ではありません。

今お持ちの市街化調整区域にて、ご自身が「活用しきれていない」ということは、その物件が丁度、新しい人に移ろうタイミングであるということも言えるでしょう。

諦めずに、まずは今の家・土地の状況を整理・理解して、その理解を共有してくれる不動産会社を見つけていきましょう。

不動産の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。あなたがお持ちの家・土地の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら