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市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説!

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「市街化調整区域の土地・家を持っているんだけれど、活用方法が分からない…」

「相続で土地を譲り受けたのだけど、市街化調整区域だった…」

せっかく土地や建物を所有しているのに、その土地が「市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)」で、どのように活用していけば良いかわからず悩んでいる──そんな方もいらっしゃるのではないでしょうか?

確かに、市街化調整区域では、建物の建築は(申請と許可なしには)認められません。ですので、土地活用や売買活動も大幅に制限されてしまうこともあるでしょう。

ですが、だからと言って市街化調整区域の家・土地がまったく売れない・活用できないという訳ではありません。

そして、このケースで一番私たちが避けたいのは、その土地を何もしないでそのままの状態にしてしまうことです。

今回は、そんな市街化調整区域についての概要と、家・土地を活用・売却するときの注意点、ポイントについてお話しています。

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市街化調整区域とは

市街化調整区域の概要

まず、そもそも「市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)とは何かについてからお話していきましょう。

市街化調整区域とは、行政(都道府県)が都市計画に基づき、「市街化を抑制した区域」の事を言います。

市街化調整区域においては、公的な施設であったり、土地や道路の整備といった土地区画整備事業、または農林水産業に関する施設の整備等を行うことは可能です。

ですが、それ以外の目的において新たに建築物を建てたり増築したりすることは原則としてできません。また、規模の大小に関わらず、その区域で開発(建物の建設や改築、増築)を行う場合は原則として都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。

そして家を建てる場合も、都道府県の許可が必要となります。更には、増改築をする場合も特定行政庁に申請し建築確認を受けなければなりません。上記のような特徴がある為、市街化調整区域は不動産価格が落ち込みやすい傾向があります。ですので、売却の際には注意が必要でしょう。

また、市街化調整区域の範囲の設定は行政が定めるため、私たちが自分で決めるということは出来ませんが、将来的に変更される可能性はあります。

なぜ市街化調整区域というものがあるの?──市街化調整区域の目的

さて、なぜこの「市街化調整区域」があるのかというと、「無秩序な市街化を防止して、計画的な市街化に発展整備させるため」にあります。

世界各国の近代以降の歴史を見ても、統制の無い無秩序な市街化、都市開発は生活環境の悪化をはじめ、様々な悪環境を招くことが確認されています。

その為、多くの先進国においては「都市計画制度」を整備して、秩序ある開発を目指しています。

例えば、住宅があまりにもランダムに点在するようになると、インフラ設備(電機やガス、上下水道)であったり、公共交通機関もそれに対応しなくてはならなくなり、開発は運用に伴うコストが大きく嵩むようになるでしょう。

都市計画で統制を取って、効率的かつ都市発展に繋げていけるように、市街化する土地とそうでない土地は分けていきましょうね、といってできた区分が「市街化調整区域」なのです。

市街化区域と市街化調整区域の違い

都市計画のルールをまとめた法律を都市計画法と言います。

そしてその都市計画法の中で、都市計画区域という制度があり、ここで都市化を目指していく上で市街化区域市街化調整区域の2つの区域区分を行っています。

市街化区域と市街化調整区域の違い