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相続した土地や相続した家を売るための準備と注意点を徹底解説

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近年は団塊の世代、またはそのやや下の世代に人たちが相続人となっていることから、相続をした土地や家を売るケースが増えてきています。

団塊の世代は実家を離れて自分で家を購入している人が多く、実家の土地や家が不要となるケースが良くあります。

相続した土地や家を売る場合は、名義変更や測量などの準備も必要です。

相続した土地や家を売りたい人の中には、

  • 「親の家を相続したけど売却したい。何を準備すればいいの?」
  • 「兄弟全員の名義のままで家や土地は、どうすれば売れるの?」
  • 「相続した家や土地を売却すると、どんな税金がかかるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「相続した土地や家を売る」ことについてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、相続した土地や家を売るための準備と注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.売却方針を決める

相続は、相続人の共有で引き継ぐことになりますので、売却に当たっては「共有のまま売る」か「分割して売る」という2つの選択肢があります。

共有のまま売る

共有者全員の同意があれば、相続した土地や家を共有のまま売却することは可能です。

共有のまま売る場合には、遺産分割協議書の作成も不要のため、安上がりです。

遺産分割協議書については、次節で解説します。

共有の状態のままで売却する場合には、不動産会社や測量会社等に対する対外的な窓口担当者を決めておくとスムーズです。

分割して売る

単独所有にして売却する場合には、遺産分割が必要となります。

相続は、放っておくと相続人全員の共有状態のままですので、誰かに所有権を移すには遺産分割協議が必要となります。

遺産分割協議とは、誰にどの資産を引き継がせるか分割方法を決める話し合いのことです。

ただし、遺産分割協議の前に、遺言書があれば、原則としてその遺言書通りに所有権を引き継ぎます。

遺産分割協議によって所有権を分割する場合には、登記の名義変更の際、遺産分割協議書が必要となります。

司法書士や行政書士等の専門家に遺産分割協議書の作成を依頼した場合、手数料は遺産総額の0.5~1.0%が目安となり、結構高いです。

売却を前提とした遺産分割を行う場合には、遺産分割協議書をセットで作ることを忘れないようにしてください。

以上、ここまで、売却方針を決めることについて見てきました。

では、売却するには何が必要になってくるのでしょうか。

そこで次に、売却に必要な準備について解説いたします。

2.相続物件の売却に必要な2つの準備

売却に際して必要になってくるのは、「名義変更」と「測量」です。

準備1.名義変更を行う

相続した不動産を売却するには、名義変更が必要となります。

相続による登記変更は法的な義務はありませんが、売却する場合には、商慣習上、名義変更をした方が相当望ましいです。

名義変更をしない場合、買主は誰が真の所有者なのか分かりません。

相続人の1人が所有者だと言い張っても、実は他の相続人も共有者として持っている可能性があります。

名義変更されていない不動産は真の所有者が分からないリスクがあるため、買主から敬遠されてしまいます。

名義変更をしていないと売却しにくい物件になるということを理解しておきましょう。

準備2.測量を行う

売主には境界の明示義務があるため、相続した土地や家の境界が確定していない場合には、境界確定のための測量が必要となります。

特に、祖父の代から持っているような古い土地を引き継いだ場合には、境界が不明瞭となっていることが少なくありません。

土地を売る前に境界が確定していないかどうかを確認する必要があります。

境界が確定しているかどうかについては、一発で分かる方法があります。

境界の確定は「確定測量図」があるかどうか

それは「確定測量図」と呼ばれる実測図があるかどうかです。

実測図には、単に「実測図」と呼ばれているものや、「現況測量図」、「地積測量図」等と呼ばれているものがありますが、これらの名称の実測図では境界が確定しているかどうかが分かりません。

境界が確定している場合の測量図は、必ず「確定」という2文字が入っています。

「確定」という言葉が入っている名称の測量図であれば、境界は確定しているため、まずは確定測量図の有無を確認するようにしましょう。

確定測量図がない場合、境界が確定していない可能性がありますので、一つ一つ、境界ラインが確定しているか、隣地所有者と確認することが重要です。

隣地所有者との確認作業も測量会社が行ってくれます。

相続物件は境界確定のトラブルが多い

相続物件の場合、親の代に隣地所有者との境界確定でトラブルがあり、そのまま未確定の状態となっているケースがあります。

子供である相続人には、そのトラブルの経緯が引き継がれておらず、話を蒸し返してしまう可能性もゼロではありません。

例えば、同時期にほぼ全ての境界が確定しているのに、1本の境界ラインだけ未確定の状態が残っている場合には、なぜ1本だけ未確定なのか経緯を確認しておく必要があります。

このような場合は、確定しているラインの隣地所有者が、当時の経緯を知っている可能性があります。

測量会社に発注する前に、境界ラインが未確定のままになっている経緯を調べておくことがポイントです。

また、境界ラインがブロック塀やコンクリート擁壁の中間地点に打たれているような物件もあります。

そのような場合、ブロック塀やコンクリート擁壁は、どちらの所有物なのかはっきりさせておく必要も出てきます。

自分の物件なら経緯が分かりますが、相続物件の場合、境界ラインの構築物の所有権がどちらのものなのか分からないことが多いので注意が必要です。

コンクリートブロックの中央に境界がある場合、コンクリートブロックが越境していることになります。

コンクリートブロックの所有権が誰かによって、「越境をされているのか」または逆に「越境しているのか」が決まります。

越境の状態は買主に引き継がれることになりますので、境界の確定の際には、「越境の覚書」も締結するようにしましょう。

以上、ここまで売却に必要な準備について見てきました。

では、売却の際にはどのような税金がかかるのでしょうか。

そこで次に、税金の注意点について解説いたします。

3.相続した不動産を売却した時の税金の注意点

相続した土地や家を売却すると税金が発生する可能性があります。

相続した土地を売る場合の税金

土地を売却して、譲渡所得が発生すると、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められる所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額です。
※取得費とは土地購入額になります。
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用です。

ここで、取得費が分からない場合は、概算取得費というものを用います。

概算取得費とは「譲渡価額の5%」となります。

相続した土地は、取得費が分からないケースが多いです。

概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなり、税金も増えてしまいます。

そのため、相続した土地を売却する場合、土地を購入した当時の昔の売買契約書が残っていないかどうかを探すことが重要です。

親がバブル時代に買っていたような土地であれば、当時の土地価格の方が高いため、税金が発生しない確率が高くなります。

土地を売る場合には、まずは売買契約書が残っていないかどうかを確認するようにしましょう。

また、税率については、不動産の所有期間によって決まります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所有期間 所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

復興特別所得税の税率は、所有期間に関係なく、2.1%となります。

相続の場合、所有期間に関しては、親の所有期間を引き継ぎます。

親の所有期間が既に5年超であれば、相続後、すぐに売却しても長期譲渡所得が適用されます。

取得費が分からず、長期譲渡所得の土地を売る場合には、売買金額の約2割が税金で持っていかれるというイメージになります。

相続した家を売る場合の税金

相続した家が空き家の場合には、節税の特例が使える可能性があります。

この節税特例は、「相続空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれています。

相続空き家の3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除を適用できると、たとえ概算取得費を用いても譲渡所得がゼロとなり税金が発生しないこともあります。

相続空き家の3,000万円特別控除の要件は以下の通りです。

  • 1.相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  • 2.昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 3.区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 4.相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 5.相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
  • 6.譲渡価格が1億円以下であること
  • 7.家屋を譲渡する場合、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

(取壊して売却する場合)

相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

また、相続空き家の3,000万円特別控除では、相続の発生と譲渡の適用期間を以下のように対応させる必要があります。

相続の発生 譲渡の適用期間
平成25年1月2日~平成26年1月1日 平成28年4月1日~平成28年12月31日
平成26年1月2日~平成27年1月1日 平成28年4月1日~平成29年12月31日
平成27年1月2日~平成28年1月1日 平成28年4月1日~平成30年12月31日
平成28年1月2日~ 平成28年4月1日~平成31年12月31日

相続空き家の3,000万円特別控除は要件が厳し過ぎるという批判もありますが、要件に合致すれば効果は大きいです。

売却前にはぜひ検討するようにしてください。

まとめ

以上、ここまで、相続した土地や家を売るための準備と注意点について見てきました。

相続した家を売る場合は、名義変更が必要で、税金は意外とかかるということを知っておく必要があります。

しっかりと準備をした上で、売却するようにしましょう。