任意売却とは何か?3つ特徴・3つ注意点とオススメ業者の探し方

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住宅ローンの支払いができなくなると、任意売却または競売の検討が必要となってきます。

任意売却は住宅ローン残債を一括返済するための一つの手段です。

任意売却を検討している人が悩む疑問

  • 「任意売却ってそもそもどういうものなの?」
  • 「競売と比べると、なぜ任意売却の方が有利なの?」
  • 「競売と任意売却は、どちらを選択すべきなの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「任意売却」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、任意売却の流れや、できること、注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.任意売却とは住宅ローンが払えなくなった人の売却方法

任意売却とは、月々の住宅ローンが払えなくなったときに行う売却の一つ

住宅ローンを支払えなくなると、原則として、家が競売にかけられますが、競売によらずに自ら任意で売却することを「任意売却」と呼んでいます。

住宅ローンを借りる際、銀行は土地と建物に抵当権を設定します。

抵当権とは、土地と建物を担保に取っている権利です。

抵当権については下記記事でさらに詳しく解説しています。

銀行は、土地と建物を担保に取っていますので、もし、住宅ローンの返済が滞った場合は、無理矢理、土地と建物を売却することができます。

無理矢理売却できる権利が抵当権であり、抵当権によって売却を実行することを「競売」と呼びます。

住宅ローンが返済できなくなったら「競売」になる

住宅ローンを返済できなくなった場合は、競売になるというのが原則です。

競売は裁判所が行う売却なので、強制力があります。

ただし、銀行にとっては、競売を実行するかどうかは、あまり重要ではありません。

重要なのは貸したお金が返ってくることです。

債務者(住宅ローンを借りている人)が自ら売却して住宅ローン残債を返済してくれるのであれば、反対する理由はありません。

住宅ローンを一括返済することを前提に、自ら任意で売却することも認めてくれます。

これが、任意売却になります。

任意売却は、原則として、債務者が自ら行う売却です。

銀行は、放っておいても競売にかけることができるため、強制的に「任意売却しなさい」とは言ってきません。

あくまでも債務者の判断で実行を決断し、銀行の了解を取った上で行うのが任意売却になります。

「競売」「任意売却」の違い

住宅ローン残高がまだ多く残っていて、そのまま売却しただけではローンを完済できない場合は、競売に出すよりも任意売却の方が、圧倒的にメリットがあります。

任意売却と競売の違いを比較

比較任意売却競売
想定する売却価格市場価格に近い金額での売却が見込める。市場価格の50~80%の金額で落札されることが多い。
ローン残債仲介する保証会社とのやりとりで、残債務を無理ないペースで支払っていくことが出来る。残債務が多く残る場合が多い。
引越し代引越し代を交渉できる引越し代が出ない
物件の引き渡し時期事前に保証会社と協議して決めることができる時期をこちらで決められない場合が多い。裁判所から引渡命令や強制執行されることもある

一番のポイントは、任意売却、競売それぞれの「想定する売却価格」とそれに伴う「ローン残債」でしょう。

競売の場合は、物件が市場価格の50~80%の金額で落札されることが多く、落札後もこれまで同様のローン額を支払わなくてはいけない場合もあります。

注意するポイントは、競売はローンの滞納が続くと金融機関から強制的に進められてしまうところです。

そんな状況にならない様に、ローンの支払いが滞納しそうになったらなるべく早いタイミングで任意売却を検討するようにしましょう。

競売については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで任意売却について見てきました。

では、任意売却はどのように行うのでしょうか。

そこで次に、任意売却に至るまでの流れについて解説いたします。

2.任意売却に至るまでの流れ

任意売却に至るには、銀行(債権者)の了解を取る必要があります。

通常、住宅ローンが払えなくなっても、いきなり任意売却とはなりません。

まずは任意売却にはならずリスケジュールを行う

まずは、条件変更によって毎月の返済額を減額し、しばらく様子を見ることから始めます。

条件変更は、リスケジュールと呼ばれます。

「リスケ」と略称されることもあります。

リスケとは、返済期間を一時期長期に伸ばすという調整です。

例えば、100万円を2年間で返済しなければならないとすると、年間50万円の返済が必要となりますが、5年間で返済するとなると、年間20万円の返済で済みます。

リスケとは、返済総額を変えずに、一度、返済期日を伸ばすことで、毎月の返済額を下げるという調整

リスケによる毎月の返済額の減額は、3年くらい行うことができます。

3年経つと、元の毎月の返済額の戻ることが通常です。

リスケしても返済できない、またはリスケから元の返済額に戻ったら、やっぱり返済できない等々状況になったら、いよいよ任意売却かもしくは競売ということになります。

ただし、任意売却には債権者の合意が必要なので、任意売却をしたいと思ったら、銀行に早めに相談する必要があります。

任意売却をするために、債権者の合意を得るには、以下の条件を満たしている必要があります。

任意売却をするための6つの要件

  1. 税の滞納等で物件が差押さえられていないこと
  2. 売却活動時間が十分に確保されていること
  3. 市場価値のある物件であること
  4. 共有者の同意が得られていること
  5. 連帯保証人の同意が得られていること
  6. 一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと

これらの条件を満たしていないと任意売却は認められないため、早めに条件を整えるようにして下さい。

連帯保証人については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで任意売却に至るまでの流れを見てきました。

では、任意売却でできることは何でしょうか。

そこで次に、任意売却だからできることについて解説いたします。

3.任意売却だからできる3つの特徴

任意売却では、次のことができます。

任意売却でできる3つの特徴

  1. 買受人を指定できる。
  2. 引越代をもらえる可能性がある。
  3. 売却後の残債の返済方法も話し合いで決めることができる。

それぞれ見ていきましょう。

特徴1.買受人を指定できる

任意売却の最大の特徴は、1つ目の買受人を指定できるという点です。

買受人とは、任意売却の購入者のこと

例えば、親族などに一度購入してもらい、その間、しばらく親族から家を借りるようにしたら、今の家に住み続けることが可能です。

このように、一度家を売却して、そのまま借りて住むことをリースバックと呼びます。

競売になってしまうと、最終的に誰が競落(入札で購入すること)するか分かりません。

競売では、リースバックは基本的にできなくなります。

住宅ローン残債の一括返済後も、今の家に住み続けたい場合には、任意売却を選択する必要があります。

特徴2.引っ越し代をもらえる可能性あり

2つ目は、任意売却では、引越代をもらえる可能性があります。

あくまでも可能性であるため、絶対ではありません。

競売でも、住宅ローン残債よりも高く売却できれば、お釣りを引越代にすることはできます。

しかしながら、お釣りが発生しない場合には、競売による売却額は、全て債権者の元に渡ってしまいます。

一方で、任意売却は、基本的に全て話し合いなので、任意売却の売却額の一部を引越代としたいと交渉することは可能です。

例えば、住宅ローンの残債が、2,000万円あったとします。

任意売却をしたところ、売却額が1,900万円のようなケースを考えます。

住宅ローン残債が2,000万円で、任意売却の売却額が1,900万円だった場合、残りの100万円は売却後に返済します。

ただ、引っ越すことができなければ、次の生活拠点を作ることができないため、残りの100万円を返すことができません。

そこで、売却額のうち50万円を引越代とし、残りの150万円を引越後に返すという交渉は可能です。

任意売却は、話し合いでこのような金額操作ができるため、柔軟性はあります。

引越代を「もらえる」というよりは、「やりくりできる」と表現した方が正確です。

やりくり可能な点は、競売にはないメリットになります。

特徴3.売却後の残債の返済方法も話し合いで決めることができる

3つ目は、売却後の残債の返済方法も話し合いで決めることができるという点です。

任意売却は、基本的に全て債権者との話し合いで決めることができますので、返済方法についても、ある程度、交渉できる余地はあります。

場合によっては、残債もさらに減額することが可能です。

グダグダ言い訳をしながら、ノラリクラリ対応できるというのが任意売却のメリットといえます。

以上、ここまで任意売却だからできることについて見てきました。

では、任意売却をする上では何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、任意売却の注意点について解説いたします。

4.任意売却の3つの注意点

任意売却の3つの注意点

  1. ルールが無い
  2. 事前調整が必要
  3. 長く住めない

以下、順に解説していきます。

注意点1.ルールが無い

任意売却は、基本的に全て話し合いで決まります。

競売の様に厳格なルールがないため、債務者(住宅ローンを借りている人)もある程度の知識をもって交渉に臨む必要があります。

例えば、怪しい任意売却業者に依頼すると、悪い方向に誘導されて騙されてしまうことがあります。

悪徳業者は、「任意売却なら引越代が出ますよ」などと言いながらすり寄ってきます。

引越代に関しては、前章で解説したように話し合いでやりくりすれば、誰でも可能です。

悪徳業者は、「当社に全て任せて頂けるなら、先に手数料ください」と手数料を要求してきます。

しかしながら、任意売却は普通の売却なので、「先に手数料」というのはあり得ません。

普通の売却の仲介手数料は、買主が決まったときのみに支払う成功報酬となっています。

任意売却で先に手数料を要求するのは完全に詐欺です。

任意売却は、競売のような厳格なルールのない世界で行われるため、詐欺もウヨウヨ存在します。

競売のような法に基づかない売却のため、基本的に誰も守ってくれません。

自分の身は自分で守る必要がありますので、しっかり知識を身に着けた上で実行する必要があります。

特徴2.事前調整が必要

任意売却は、債権者への事前調整が必要となります。

最終的に最も重要なことは、「売却価格の了解」を取ることです。

任意売却はローン残債の一括返済のために行います。

売却価格があまりにも低すぎて、ローン残債に満たない場合には、債権者の了解を取ることができません。

例えばリースバックを希望する場合、低い価格でしか購入してくれる人が見つからないという場合が良くあります。

リースバック:一度家を売却して、そのまま借りて住むこと

低い価格でしか売却できない場合には、銀行は任意売却を了承しません。

リースバックをやろうとしても、債権者を満足させる価格が提示できなければ、リースバックはできないことになります。

一方で、競売であれば、強制的な売却のため、銀行は競売の売却額に従います。

競売は、事前調整が不要となりますので、債務者の手間はとても楽になります。

リースバックについては下記記事で詳しく解説しています。

注意点3.長く住めない

任意売却では、早期に家が売却されるため、長く住むことができません。(リースバックの場合を除きます。)

そのため、自己破産を選択するような人は、任意売却のメリットはほとんどないです。

自己破産は、債務が全て免責されるため、いくらで売却されようが、関係がなくなります。

そのため、少しでも今の家に長く住めた方がメリットはあります。

競売は、最終的に実行されるまでに1.5~2年程度の時間がかかります。

その間、ずっと今の家に住み続けることができるため、生活再建のための時間を稼ぐことができます。

自己破産をするような人であれば、少しでも長く住める競売の方が有利です。

今の家にそのまま住み続けたい人は任意売却を選択し、自己破産を予定している人は競売を選択するのが基本です。

一括返済後、何を希望するかで、任意売却か競売のいずれかを選択すべきか変わることを知っておきましょう。

5.任意売却で業者を探す3つの方法とオススメ方法

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任意売却をするにも業者を探さなければなりません。

具体的にどうやって探していくかについて説明しておきます。

任意売却を手伝ってくる業者を探す一般的な方法は、以下の3つがあります。

任意売却業者を探す3つの方法

  1. 債権者(金融機関)から、任意売却の仲介業者を紹介してもらう
  2. 弁護士、司法書士に依頼して、任意売却の仲介業者を紹介してもらう
  3. 【オススメ】不動産一括査定サービスで、任意売却も対応できる不動産会社を探す

その中でもオススメの方法が3つ目です。

方法1.から順にみていきましょう。

方法1.債権者(金融機関)から、任意売却の仲介業者を紹介してもらう

任意売却の仲介業者について、債権者(金融機関)から紹介してもらえることもあります。

この場合、その仲介業者は、過去に任意売却の経験がある会社の場合がほとんどです。

安心・信頼という面ではこの方法は堅実と言えるでしょう。

ですが、債権者(金融機関)からの紹介ということもあり、売却活動は大体において債権者主体で進みます。

「残った借金は無理のないペースでの分割返済で・・・」であったり、「引っ越し費用などの捻出もお願いしたい・・・」といった交渉はやや通りにくくなるので、ご注意ください。

方法2.弁護士、司法書士に依頼して、任意売却の仲介業者を紹介してもらう

自己破産や債務整理も併せて検討されている場合は、この方法で行うとスムーズです。

弁護士や司法書士のほうで、付き合いのある保証会社や不動産業者に依頼して進めてもらうという流れ。

物件の所有者と相手の弁護士・司法書士の関係性次第では、任意売却に関わる交渉を有利に進めていくことも期待できるでしょう。

ですが、下記のようなデメリットもあります。

  • 保証会社や不動産会社をこちらから選ぶことが出来ない
  • 万一実績のない業者が付いてしまっても
  • こちらから調整しづらい

方法3.不動産一括査定サービスで任意売却も対応できる不動産会社を探す

通常の物件売却の流れ同様、不動産一括査定サービスを利用して、仲介となる不動産会社を選定する方法です。

筆者としては、まずはこの不動産一括査定をを試してみることをオススメしています。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

登録時に「任意売却を検討している」ということを併せて伝えておけば、経験・実績のある不動産会社から連絡を受けることができます。

この方法を取る場合のメリットは下記2点。

  • 1.仲介業者をこちらで選定できる
  • 2.物件の相場を事前に確認して行ける

ということです。

注意点としては、仲介業者の選定を自己責任で行うということです。

どの不動産会社も、営業時は都合の良いことを言ってくるものです。

信頼できる業者か、しっかり見定めるよう意識しておくことが大切です。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

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2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

また、任意売却の仲介業者を選ぶ7つのポイントは下記の通り。

任意売却の仲介業者を選ぶ7つのポイント

  1. 最低でも年間15件以上の不動産売却実績がある
  2. 地元での売却を得意としている
  3. こちらの質問に対する回答が的確でわかりやすい
  4. これからの進め方について、判りやすく促してくれる
  5. 宅地建物取引業の免許を有している
  6. 資本金や業務内容が充実している
  7. ホームページがしっかりしている

これらをしっかりチェックしておくことで任意売却業者が見つかること間違いなし。

【結論】任意売却業者を選択する方法の特徴一覧

任意売却で業者を選定する方法と、それぞれの特徴を比較しました。

債権者(金融機関)から紹介してもらう
弁護士・司法書士に紹介してもらう
不動産一括査定サービスで選定する
確実性(確実に任意売却を進められるか)×
より高い金額で売却できる見込みがあるか
物件所有者側の希望に柔軟に対応できるか

任意売却を進めるにあたって、確実性を持つとすれば「債権者(金融機関)から紹介してもらう」方法が適しているでしょう。

ただし、お金が苦しい状況ですので、少しでも高く売ることを考えたいです。

そう考えると

  • より高い金額で売却できる見込み
  • 物件所有者側の希望に柔軟に対応できるか

を考慮すると、「不動産一括査定サービスで選定する」方法を取ったほうが、期待が出来ます。

6.まとめ

以上、ここまで任意売却とは何か、その流れやできること、注意点について見てきました。

任意売却は競売によらない一括返済の方法です。

債権者との交渉も必要となってきますので、しっかり準備した上で取り掛かるようにしてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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