値崩れしやすいので注意!マンション最上階を早く高く売る4つのポイント

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同じマンションでも最上階の部屋は最も価値があり、特別です。

最上階は価値が高いため、きちんとした売却方法を取れは高く売ることができます。

マンションの最上階を売却する人の悩み

  • 「マンション最上階を売却するには特別な方法はあるの?」
  • 「マンション最上階を高く売却するためのターゲットはどんな人?」
  • 「どこに相談すれば適切に売却してくれるの?」

そこでこの記事では、「マンション最上階の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、マンション最上階ターゲットを見据えた現実的な売却方法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.マンションの最上階は価値が高い3つの理由

マンションの最上階は価値が高いです。

その理由が下記3つ。

マンションの最上階の価値が高い理由

  • 理由1.眺望・日照が良い
  • 理由2.仕上げが他の部屋より良い
  • 理由3.間取が他の部屋より良い

それぞれ見ていきましょう。

理由1.眺望・日照が良い

最上階の価値が高い一番の理由は眺望と日照が良いためです。

最上階は、目の前に大きなマンションがない限り、一番眺望の良い部屋です。

首都圏内のマンションであれば、東京湾や富士山を一望できるマンションも少なくありません。

高いところから見る景色は人々の気持ちを高揚させてくれるため、物件を案内したときの感動もひとしおです。

また最上階は遮るものがないため、日照時間も低層階と比べると長いです。

同じ南向きでも、低層階の部屋は早い時間から他の建物からの影の影響を受けます。

実質的な日照時間は高い部屋の方が長いです。

このように最上階には眺望と日照が良いという代えがたい価値があるため、マンションの中で価格が一番高くなります。

理由2.仕上げが他の部屋より良い

同じマンションでも、最上階の部屋は床や空調設備、キッチン等の内装仕上げが他の部屋より良いことが多いです。

最上階は分譲時に最も高く売れるため、設計の段階からプレミアム住戸として内装仕上げが企画されることが良くあります。

例えば、キッチンの天板も最上階だけ天然大理石を使用し、他の部屋は人工大理石を使用するというような差別化が行われることがあります。

エアコンも、他の部屋は一般のエアコンを設置しているにもかかわらず、最上階だけ花粉除去機能付きの高機能エアコンを設置していることもあります。

古いマンションでは、最上階でも使用が同じことも多いのですが、ここ15年くらいに建っているマンションは、最上階がプレミアム住戸となっていることが当然となっていています。

最上階は、他の部屋よりも仕上げや設備が良いこともあり、価値は高いです。

理由3.間取が他の部屋より良い

間取が他の部屋より間取りが良い場合があります。

最上階以外の部屋は65㎡で3LDKなのに、最上階だけ100㎡で4LDKのようにゆったりと作られていることもあります。

マンションは隣接街区に日影を落とさないように斜線制限が設けられ、階段状に作られていることがあります。

階段状に作られているマンションは、最上階は1フロア当たりの部屋の数が少なく、大きめに作られていることが多いです。

また、斜線制限によって、下の階の天井がルーフバルコニーとされていることも多く、広々としたルーフバルコニーがさらに付加価値を上げています。

最上階の部屋は、間取りが他の階の部屋よりも良いことが多く、その分、価値が高いのです。

以上、ここまで最上階の価値が高い3つの理由をみてきました。

最上階は価格こそ高いですが、その売却価格は安定しているとは限りません。

そこで、値崩れもしやすいことについて解説いたします。

2.実は最上階は値崩れしやすいという落とし穴あり

最上階は価値が高いため、分譲時点では最も高く売れます。

一方で、高額商品でもあることから、最上階は値崩れもしやすいという特徴を持っています。

マンションに限らず、宝石や金のように高額商品は、景気の動向に大きく左右される傾向があります。

例えば、お米のような生活必需品はいつの時代も値段が安定していますが、ダイアモンドの指輪のような贅沢品は景気の動向によって価格が大きく乱高下します。

マンションの最上階も贅沢品に似ています。

庶民が求める普通のマンションは大きく値段の乱高下はありませんが、マンションの最上階のような贅沢な部屋は、不況になると大きく値崩れすることもあるのです。

特に、タワーマンションの最上階のように、投資対象となるようなマンションは実需の基づかない価格であるため、乱高下が激しくなります。

景気の良いときは、購入時よりも値上がりして売れることもありますが、不景気になると一気に値崩れして価格が下がることがあります。

近年は、マンション価格が上昇傾向にあるためタワーマンションの最上階は高く売れますが、不景気に転じるとすぐに大きく値下がりするため、売却のタイミングがとても重要となります。

投機目的でマンション最上階を持っている人は、日銀が金利を上げる前に売り逃げすることをおススメします。

タワーマンションの売却については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

最上階は夏場は冷房が効きにくくなることも

最上階フロアに住む方々が良く言われるのが、「夏は暑い」ということ。

最上階の「日当たりの良さ」が災いして、特に夏場は暑さに苦しむことが多いです。

ちなみに、夏場において室内の温度(熱量)の7割は窓からの日光で形成されます。さらには、最上階の場合は直射日光を受ける屋根からも熱が伝わってくるため、顕著にその影響を受けやすくなるのです。

近年では、高層階フロアでは断熱、遮熱効果の高い窓ガラスを採用していたり、屋根部においては植栽をするなど断熱対策を取られているマンション物件も多くなっています。

新たにマンションの購入や賃貸をご検討されている方は、このあたりの対策状況も確認しておくと良いでしょう。

エレベーターの待ち時間が長い

マンションの高層フロアに住む人の不満で一番多いのが、この「エレベーターの待ち時間が長い」ことです。

「ひどいときは5分くらい待つことも」であったり、「毎回毎回、『各駅停車?』って思うくらい途中で停まるのでイライラする」といった声をよく聞きます。

マンションに用いられるエレベーターの速度は、大体分速30〜60mくらいです。ですので、タワーマンションでも1階から最上階までは1〜2分でエレベーターは到着するのですが、途中の階で乗り降りする人がいたり、降りたいときにすでにエレベーターが下降中だったりして、それ以上の時間がかかることも少なくありません。

特に、出勤前や通学前などの慌ただしい時間帯ですと、この待ち時間は少なからずのストレスとして感じられることでしょう。

災害時(地震や火災など)に、最上階は影響を受けやすい

最上階フロアに住まれる際に意識しておきたいことは、災害時の準備・対応です。特に地震への対策は、しっかり取っておくべきでしょう。

まず、タワーマンションの場合最上階は揺れが非常に大きくなりますので、家具や棚の転倒、転落の防止策はあらかじめ取っておくべきです。

また、地震時はエレベーターもしばらく停止状態になりますので、その間は階段を利用することになります。

フロアも10階を超えてくると、一回の上り下りも相当の重労働になってきます。いざというときの、水や食料などの備蓄品は多めに用意しておくと良いでしょう。

値段の高さから、ときに購入希望者から敬遠されることも

そのほか、最上階物件は「値段の高さ」から購入希望者や賃貸希望者から敬遠されることもあります。

前にお伝えした通り、マンション最上階物件の魅力は「眺望」や「陽当たり」「天井の高さ」「開放性」です。つまり、これらが訴求できなければ、単なる「高い物件」に感じられてしまう、ということですね。

もちろん、最上階物件のメリットを重要視される購入希望者も少なくありませんので、物件の売却をご検討される際は、その価格の高さに値するメリット部分をしっかり伝えていくことが大切です。

また、中古マンションの場合は、リフォーム状態などによって、必ずしも最上階が1番高くなるとは限りません。

また、他階に比べて価格差がそれほど大きくないこともあります。

「予算は限られているけれど、それでも最上階に住みたい!」とご検討中の方は、新築よりも中古マンションを探してみると、思わぬ低価格帯の最上階フロア物件を見つけられることもあるでしょう。

以上、ここまで値崩れもしやすいことについて見てきました。

では、マンション最上階を高く売るにはどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、マンション最上階を高く売る方法について解説いたします。

3.マンション最上階を早く高く売る4つのポイント

マンション最上階は、買主のターゲットが資産家や投資家等の富裕層になります。

そのため、マンション最上階を高く売る方法としては以下の4つがポイントです。

マンション最上階を早く高く売る4つのポイント

  • ポイント1.価格上昇時に売る
  • ポイント2.銀行や顧問税理士に相談してみる
  • ポイント3.投資家に売却する
  • ポイント4.すまいValueを使って査定する

それぞれ見ていきましょう。

ポイント1.価格上昇時に売る

マンション最上階は値崩れをしやすいため、価格上昇時に売ることがポイントです。

2019年9月時点では、まだ緩やかに価格が上昇していますので、売却には適した時期と言えます。

この売却時期はいつまで続くのか分かりません。

プロの間では、一部に既にピークアウトしたとの声もささやかれています。

現在、不動産を購入している人は、ババ抜き合戦のババを引いている可能性も高く、売却するのであれば、今売って誰かにババを引いてもらうのが良いかもしれません。

マンションの最上階は価格が高いため、景気が悪くなると非常に売却しにくくなります。

景気が悪くなると、銀行からの融資を受けにくくなり、購入できる人が極端に減ります。

市場が冷え込まないうちに、早めに売却するようにしましょう。

ポイント2.銀行や顧問税理士に相談してみる

銀行や顧問税理士に相談すると、資産家に話を繋げてくれることがあります。

マンションの最上階は、市場価格に比べると建物の固定資産税評価額が低いため、相続対策となります。

一時期、タワーマンションによる節税が悪用されていたことから、平成30年から高さ60m超のマンションに関しては固定資産税評価額の計算方法の一部見直しがなされるようになりました。

しかしながら、マンションの最上階では、今でも時価と相続税評価額の間に乖離があるため、まだ一定の相続税対策効果があることには違いがありません。

そのため、相続税対策を必要とする資産家の中には、マンションの最上階を求めるような人がまだまだ存在します。

銀行や税理士は、このような資産家から相続税対策の相談を受けていることが多いです。

自分が知っている銀行担当者や顧問税理士に売却の話をしたら、資産家につなげてもらえる可能性がありますので、売却前に一度相談してみることをおススメします。

ポイント3.投資家に売却する

マンション最上階は投資家へも売却可能です。

マンションを購入するような投資家は、賃貸収入を目的とするのではなく、売却益であるキャピタルゲインを目的とする投資家が多いです。

そのため、特に賃貸をしなくても空き家の状態で投資家に売却できることもあります。

特にタワーマンションの最上階は、中国人や台湾人などのアジア系外国人投資家が好みます。

一時期、タワーマンションは中国人投資家による爆買いの対象となっていた時期がありました。

ただし、近年では爆買いの熱が冷めてしまいましたが、投資家への売却は少し下火です。

2019年9月時点では、価格が高騰しきっているため、キャピタルゲイン狙いの投資家へ売却するのは少し難しい状況です。

時期によっては売却できる可能性もあるということを知っておけば良いでしょう。

ポイント4.すまいValueを使って査定する

すまいValueとは、以下の大手6社のみに査定を依頼できる一括査定サイトです。

  1. 三井のリハウス
  2. 住友不動産販売
  3. 東急リバブル
  4. 野村の仲介
  5. 三菱地所ハウスネット
  6. 小田急不動産

国内の最大手の不動産会社だけに仲介を依頼することができるため、富裕層をターゲットに売却するのであれば、「すまいValue」を利用した方が確実です。

不動産の売買仲介は、高価格帯の物件になるほど、大手の仲介会社が仲介を行っている傾向にあります。

購入する富裕層も、大手の仲介会社を通した方が安心できるため、大手の仲介会社が扱っている不動産であることを望みます。

大手の仲介会社は、住宅だけでなく、オフィスビルや投資用ワンルームマンションも扱っており、全国の資産家や投資家ともコネクションを多く持っています。

投資家からは、「こんな物件があったら欲しい」と頼まれていることが多いため、富裕層向けの物件が出てくると買主へ繋ぎやすいという特徴があります。

なんとなく想像は付くと思いますが、高額物件は、商店街にあるような小さな不動産会社に依頼するよりは、明らかに大手の仲介会社に依頼した方が売却しやすいです。

一般的な一括査定サイトは、大手や地元の中小の不動産会社が混ざった状態で査定が行われます。

一方で、すまいValue」であれば査定に参画する不動産会社が大手だけなので明確です。

しかも、「すまいValue」を使えば、大手の仲介会社の中で査定の見積比較を簡単にすることができます。

マンション最上階のような富裕層をターゲットとする場合には、「すまいValue」を使って大手の仲介会社に依頼するのが良いでしょう。

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5.ペントハウスは賃貸でも人気

最上階フロア物件は、「ペントハウス」という名称で紹介されることもあるのをご存知でしょうか。

「ペントハウス物件」でインターネット検索すると、多くの不動産会社がペントハウス物件の売却や賃貸を宣伝するページが多く表示されます。

ペントハウスとは

「ペントハウス」は、塔屋(とうや)、屋上階を意味します。日本では、以下の2つの意味で使用されることが多い

  1. アパートや高層建築の最上階のテラス付き高級住宅
  2. 機械室や階段部屋などに使われる屋上家屋

不動産売買(賃貸)の分野でペントハウスが語られる場合は、1の意味で使用されることが多くなります。

「最上階のテラス付き高級住宅」というフレーズからして、魅力ある物件の印象を受けそうですよね。

期間限定で「ペントハウスに住みたい」という「賃貸」希望者は多い

「ペントハウスに住みたい!」(つまり、「マンション最上階物件に住みたい」)という方はとても多く、「賃貸」で住んでみたい、というニーズも強くあります。

なぜ賃貸での人気も高いかというと、以下のようなシチュエーション化で、「ペントハウス」を希望されるケースがあるからです。

  • 転勤等で、数年後には引き払うものの「その期間内は希望の住処に住みたい」というビジネスマンの方またはご家族の方
  • 物件を購入する予算はないものの、「ペントハウスに一度は住んでみたい!」という方
  • ペントハウスやマンション最上階にステイタスを感じる方
  • 都市の夜景や、花火大会の花火の様子などを、自宅から眺めたい、という方

特に、2つ目や3つ目、4つ目に挙げたような、「物件を購入するのは厳しいけれど、月々の家賃での賃貸だったら住んでみたい」という方は多いでしょう。

私の友人夫婦でも、終の棲家となるマンションを購入される前に、「記念に一度」と言ってペントハウスに1年間住まれていました(非常に堪能されたそうです)。

現在マンション最上階物件やペントハウス物件を所有されている方は、こういった「賃貸」へのニーズも高いことは意識されておくと良いかもしれませんね。

5.まとめ

以上、ここまで、マンション最上階ターゲットを見据えた現実的な売却方法について見てきました。

マンション最上階は、買主のターゲットが資産家や投資家等が中心となります。

資産家や投資家を狙い撃ちできるよう、銀行や顧問税理士、すまいValue等を使って売却することをオススメします。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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