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50代の「住み替えしたい」は早めの行動を!リスク回避の住替ポイント

最終更新日:

 

50代に差し掛かると、多くの方が「今の家から住み替えを行って、もっと充実した、快適な生活を実現したい」という想いを持つようになります。

50代といえば、いわば人生の盤石期。一定の収入を得られながらも、子供も独立して学費もかからなくなり、家計の収支状況も最も安定した時期と言えるでしょう。

そのような時期だからこそ、「住み替え」というキーワードが挙がってくる50代の方が多いというのは「必然」なのかもしれません。

ですが、もちろん「住み替え」は簡単な作業ではありません。それなりに労力もコストもかかります。

そして、「まあ、いずれやればよいだろう」と思っていたら、住み替えの最適なタイミングを逸してしまうことも・・・。

そこで今回は、50代の方の「住み替え」をテーマに、詳しくお話していきたいと思います。

是非ご覧ください!

充実したシニアライフに向けて、「住み替え」は必要?

シニア世代の「住み替え」は、本当に「快適な暮らし」が手に入る?

さて、まずはシニア世代の住み替えが本当に「快適な暮らし」を手に入れることに繋がるのか観ていきましょう。

下の図は、三井不動産リアルティが調査した「シニア世代の住まいに対する意識調査」(2013年)の結果グラフです。

住み替えをした方全体のうち、90%以上の人が、「住み替え満足している」と答えている点に、ご注目ください。

グラフ:シニアライフを送る住まいとして、現在の住まいに満足していますか?

image1

参照元:三井不動産リアルティ「シニア世代の住まいに対する意識調査」

また、住み替え先は「新築」よりも「中古」のほうが満足度がやや高いようです。

このあたりは、費用対効果の観点も働いての結果でしょう。

一方、リフォームに関しての満足度も高いですが、こちらは86.9%と、住み替えの90.3%と比べると若干ポイントが下降します。

通常、住み替えは(たとえ中古であろうと)リフォームよりも金額は高くなりますので、「多少金額が高くなっても、リフォームよりも住み替えの方が良い」という意識の働きがあるということでしょう。

シニア世代の方が、リフォームよりも住み替えを選ぶ理由は?

では、なぜシニア世代の方はリフォームよりも住み替えを選ぶのか。その理由について、三井不動産リアルティの「シニア世代の住まいに対する意識調査」では、以下を挙げています。

シニアライフを迎えるにあたって、住まいのリフォームではなく、住み替えを行った理由は?

  • 1位 マンションに住みたかったから(27.0%)
  • 2位 買い物や病院など、生活の利便性の高いところに住みたかったから(26.0%)
  • 3位 住まいの性能(耐震性/耐久性)に不安があったから(18.0%)
  • 4位 子供と別居/同居するため(16.0%)
  • 5位 バリアフリーの住まいに住みたかったから(15.0%)

参照元:三井不動産リアルティ「シニア世代の住まいに対する意識調査」

上記理由を観ると、たしかに「リフォーム」では完全に解決できない課題があって、「住み替え」を行われていることが良く伺われます。

特に、「マンションに住みたい」という理由については、近年のマンションは耐震性・耐久性だけではなく、セキュリティや管理体制といった「安全面」でも非常に高いアドバンテージがありますので、立地の利便性と併せて人気が高まりやすいということなのでしょう。

これら情報観ていくと、充実したシニアライフを実現していく為に、たしかに「住み替え」は有効な手段になりえる──、そう考えて良さそうですよね。

「住み替え」を早めに行動した方が良い、3つの理由

さて、ここからは、そんな快適なシニアライフを実現できる「住み替え」について、50代の早いタイミングで実施した方が良い3つの理由について、お話していきます。

「住み替え」を50代のうちに実施した方が良い3つの理由

建物の経年劣化が進む前に売る方が、経済効果が高まる
50代を過ぎて、60代からの住み替えは気力・体力的にも大変!
定年退職後の資産運用の見通しが立てられる

それぞれ、順を追って詳細を説明していきましょう。

建物の経年劣化が進む前に売る方が、経済効果が高まる

快適なシニアライフに向けての「住み替え」を行う際に、まず意識したいこと──それは、「現在の家を早めに売却すること」です。

なぜ早く売却することが重要なのかというと、建物は懸念劣化と共に価値が下がり、かつメンテナンス費用がかさんでいくからです。

50代の頃は2,000万円で売却出来た物件が、10年後の60代では1,500万程度になってしまった──ということは、決して少ないケースではありません。

また、特に一戸建ての建物の場合、築年数が嵩むと水漏れやシロアリの被害等、様々なリスクが伴います。

そういったメンテナンス対応をしているうちに、「気付いたら住み替えに用意していた資金がなくなってしまった」となったら目も当てられません。

一方で、「せめて、ローンが完済してから…」と思われている方も多いことでしょう。

ですが、そのローンが60代を過ぎてからでないと完済しないとなると、上記のようなリスクに直面する可能性も高まります。

家を売却したお金でローン完済することもできますので、早めの住み替え対応をされることをお薦めします。

また、一戸建て・マンションは築年数20年を超えると購入希望者もグッと少なくなってきます。

築15年以下の一戸建て・マンションをお住まいの方で住み替えを考えている方は、築15年〜20年の期間内で売却を進めることを検討されると良いでしょう。

50代を過ぎて、60代からの住み替えは気力・体力的にも大変!

続いて意識しておきたいのは、「住み替え」には気力・体力ともに相応に要するということです。

「50代はまだまだ働き盛り」「趣味も謳歌したい」と元気な方も多くいらっしゃることでしょう。

ですが、60代となると、さすがに年齢からくる衰えは否めません。これまでは何ともなかった作業も、億劫になったり、活力が持てなくなることも少なくないでしょう。

シニアライフの住み替えに「バリアフリー物件に引っ越したい」というご希望も良く耳にします。

一方、引っ越し作業はどうしても段差のあるところに荷物を運んだり、高いところから荷物を出したりといった作業が多くなります。

これら作業をつつがなく行っていくうえでも、60代の定年後より50代に着手したほうが、安心・安全だということですね。

定年退職後の資産運用の見通しが立てられる

当然ながら、住み替えには相応の金額がかかります。

以下三井不動産リアルティ「シニア世代の住まいに対する意識調査」での「シニアライフに向けて、現在の住まいに住みかえた際にかかった費用」の調査グラフによると、住み替えにかかる平均費用は約2,500万円。──結構な金額ですよね。

グラフ:シニアライフに向けて、現在の住まいに住みかえた際にかかった費用

※買い替えの場合は、購入金額と以前の住まいを売却して得た資金を相殺して、新たに持ち出した金額を回答

image2

参照元:三井不動産リアルティ「シニア世代の住まいに対する意識調査」

高額の買い物は、やはり勇気と決断力を要します。

そしてその勇気・決断力は、現在のインカム(収入)によっても大きく左右されることでしょう。

収入のなくなるまたは少なくなる60代よりも、一定の収入が得られている50代の方が、住み替えの判断もされやすくなるのは当然のことでしょう。

そして、その「勇気ある決断」を行えた人が、「快適かつ充実したシニアライフ」を手に入れることが出来るのです。

また、50代に住み替えを行った方が、その後の資産運用の見通しも立てやすくなるでしょう。

このあたりも踏まえて、住み替えは早いタイミングで行った方が得策です。

50代の「住み替え」を成功する為に、事前にやっておきたいこと3つ

さて、ここからは50代の「住み替え」を成功する為に、事前にやっておきたいことを説明していきます。

説明するポイントは、以下の3点です。

家、土地の相場を自身でも調べておく
家の売却、新規購入にかかる諸費用をあらかじめ把握しておく
信頼できる不動産会社担当を見つけておく

それぞれ順を追ってみていきましょう。

家、土地の相場を自身でも調べておく

住み替えを検討する際にまず行っておきたいことは、「現物件および、住み替え先の物件の価格相場を押さえておく」ことです。

家・土地の相場を調べる方法は、大きく二つあります。

A)不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる
B)不動産一括査定サイトを活用する

ちなみに、A)、B)どちらも無料で調べることができます。

A)の「不動産サイト等で、売ろうとしている物件と同地域の過去の販売額、現在の価格帯を調べる」では、過去の販売額は国土交通省の「土地総合情報システム」、現在の価格帯についてはgoo住宅・不動産の「物件検索」やYahoo!不動産の「おうちダイレクト」を活用されると良いでしょう。

現在お住い物件の相場の調べ方は、以下記事でも詳しく紹介しています。宜しければ併せてご参考ください。

家を売るとき査定に大きく影響するポイントは?査定のプラス・マイナス要因?:家・マンションの「相場」を事前に知っておこう!簡易査定・相場の調べ方とは?

B)の不動産の一括査定とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

A)である程度の相場感を把握した後に、実際にいくつかの不動産会社に査定をお願いすれば、より希望額に近い不動産会社を選定しやすくもなるでしょう。

不動産一括査定サイトを活用することは、正確な相場観の把握だけでなく、「信頼できる仲介パートナー選び」にも役立ちます。

こちらについては、売却をお願いする不動産会社は、『「信頼できる不動産会社」の選定は、不動産一括査定サイトで』で詳しく述べていますので、併せてご参考ください。

家の売却、新規購入にかかる諸費用をあらかじめ把握しておく

続いて紹介する「事前にやっておきたいこと」は、家の売却、新規購入、および引っ越しに伴う諸費用をあらかじめ把握しておくことです。

家の売却や購入は、様々な手続きと並行して行いますので、当然ながら諸々の費用が発生します。

以下に、「売却時」「購入時」「引越時」それぞれ発生する主な費用についてまとめましたのでご参考ください。

売却にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への
仲介手数料
売却の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。 手数料は大体以下の計算式で算出されます。 仲介手数料=売却価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。 印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
税金関連 所得税 物件を売却して、譲渡益が出た場合に発生します。 ただし、居住物件についてはマイホーム特例により3,000万円以上の譲渡益が出ない限りは発生しません。(多くのケースでは、発生しないでしょう)
住宅ローン
関連
ローン繰り上げ
返済の手数料
売却金額でローン残債を一括返済する場合は、繰り上げ返済に伴う手数料が発生します。 手数料は金融機関によって異なりますが、大体5,000円程で見ておけば問題ありません。
抵当権抹消費用 住宅ローンを組んだ際に発生する抵当権を外すためにかかる費用です。 登録免許税で1件1,000円発生します(土地と家両方に抵当権が付いている場合は2,000円)。更に、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(大よそ10,000円〜20,000円)が発生します。 抵当権の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
マンション・一戸建てを売却する時に、把握しておきたい「抵当権」とは?注意点・ポイントをわかりやすく解説
その他 リフォーム・ハウス
クリーニング代
物件の状態によっては、リフォームやハウスクリーニング代が発生することもあります。 ※ 費用は物件の状態によって大きく変わります。
解体費用 一戸建て物件にて、土地のみを売却する場合は建物の解体費用が発生します。
※解体費用は物件の状態によって大きく変わります。
※1坪5万円あたりが相場になることが多いです。 建物解体の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
土地を更地にするにはどれだけ費用・コストがかかる?建物解体の注意点

購入にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への仲介手数料 購入の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。 手数料は大体以下の計算式で算出されます。 仲介手数料=購入価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。 印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
登記関連 所有権登録免許税 新築物件購入の場合は「所有権保管登記」、中古物件購入および土地購入の場合は「所有権移転登記」を行います。 費用は、固定資産税評価額に対して新築物件は0.15%、中古物件は0.3%、土地は1%発生します。
司法書士報酬等 登記手続きを司法書士に代行してもらう際の、代行手数料になります。 費用は司法書士や代行する登記によって異なりますが、数万程で見ておくと良いでしょう。
税金関連 不動産所得税 不動産を所得した際にかかる所得税です。一般的な住宅購入の場合は軽減処置が取られ発生しないことが多いです。
固定資産税等 新居引き渡し時点で固定資産税やマンションの場合は管理費や修繕積立金が日割り計算で費用発生することがあります。 費用は数万程度です。
住宅ローン関連 ローン頭金 新たに住宅ローンを組む際の頭金です。 金額はローン総額や返済プランによって異なりますが、ローン総額の1割(10%)程とする場合が多いです。
登録免許税 住宅ローンの抵当権設定登記にかかる費用です。 費用は数千円程度ですが、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(下項目参照)が発生します。
司法書士報酬等 抵当権設定手続きを司法書士に代行してもらった際にかかる代行手数料です。 大よそ10,000円〜20,000円の費用が発生します。
保証料 連帯責任者を保証会社に依頼する際に、保証会社に支払う保証料です。 費用は数十万円単位です。
融資手数料 ローンを組む際にかかる手数料です。金融機関によって手数料は異なります。
保険料 住宅ローンにかかる団体信用生命保険特約料や、新居にかかる火災保険料です。 費用は加入する保険やプランによって異なりますが、数年間を前払いで支払うケースもありますので、数十万円程発生する場合もあります。

引越しにかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
引越し関連 引越し代 引越しにかかる費用です。 引越し先までの距離や運搬する荷物量によって金額は大きく変動します。
家具関連 家具・家電などの購入費 新居で新たに購入する家具や家電の購入費用です。
不要な家具・家電の廃棄費用 不要となる家具・家電の廃棄費用です。 数千〜数万程度で見ておけば問題ないでしょう。

──こうやって列挙すると、実際の物件購入費以外にも費用がかさむことはイメージできるのではないでしょうか。また、これらすべて対応していくとしたら、やはりなるべく「若いうち」に対処した方が良いという気持ちにもなりそうですよね。

信頼できる不動産会社担当を見つけておく

ここまで何度かお伝えしました通り、「住み替え」の作業をスムーズに進めていく為に私たちが意識したいことは、「信頼できて、一緒に売却成功に向けて真摯に活動してくれる不動産会社を、仲介先として選定すること」です。

ご存知の通り、家の売買は不動産会社の仲介を通して行うのが一般的です。

そして、仲介する不動産会社の得意分野(地域の網羅性や、物件タイプごとの実績)、そしてその品質(査定額や売却までの販促活動)も、その会社によって変わってきます。

また、担当者との相性によっても、売却、買い替えのアクションのスムーズさは変わってくるでしょう。

つまりは、住み替えを行う際に、どれだけ「実績があり、かつ信頼できる不動産会社の担当」を仲介先に見つけておくのは、とても大切なことなのです。

一方で、現在国内の不動産会社の事業所数は約12万。これらの数から、信頼が持てて、かつ「一緒に精一杯取り組んでくれる」不動産会社を探していくのは、(すでにツテやあてのあるという方ならいざ知らず)なかなか至難の業でしょう。

その際に、ぜひとも活用したいのが、「不動産一括査定サイト」です。

──続いては、不動産一括査定サイトについて、説明していきましょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee
上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他

 

比較項目 すまいValue リガイド
運営会社 すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

まとめ 50代の方の「住み替え」は、早め早めの準備と行動が何より大事!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

充実、快適なシニアライフを目指していくうえで、50代の時期は大きなターニングポイントです。

つまり、50代のときにどれだけこれからの人生設計をしっかり立てられるかがポイントになる、ということですね。

前述のグラフでお見せした通り、50代以降の住み替えで「満足した」と答えた方は90%以上。現在住み替えについて検討されている方は、ぜひともその検討を進めておくべきでしょう。

一方で、住み替えはなかなかの大仕事です。

「具体的に、どう進めていけばよいか不安…」という方は、以下記事にて住み替え・買い替えの際の進め方について詳しく説明していますので併せてご確認ください。

マンション・一戸建て「買い替え」の際に絶対押さえておきたい5つのポイント

マンション買い替え時はココに注意!初心者が陥りやすい5つの失敗パターン

また、「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

あなたが住み替えを実施される際に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!