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空き家をそのまま売るか取り壊すかの判断基準と税金特例の要件

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更新日:

相続などで親の住んでいた実家が空き家となることがあります。

不要な空き家は維持コストがかかるため、売却することをオススメします。

空き家を売りたいと考えている人の中には、

  • 「家の中にモノがいっぱいで、どうしたら良いのだろうか?」
  • 「取り壊すべきかどうか迷っているが、誰に相談したら良いのだろうか?」
  • 「空き家を売るときには、どのような税金がかかるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「空き家を売る」ことについてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、空き家を売るための準備と取り壊すべきかどうかの判断方法、税金の特例について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.空き家を売る前に準備する2つのこと

空き家を売る前には、「遺品整理」と「仏壇の引越」を行い売る準備をすることが必要です。

準備1.遺品整理

家を売るには、遺品を整理し、家具等が残っていない状態にすることが必要です。

遺品整理は自力で行うのは大変なため、遺品整理業者に依頼することをオススメします。

遺品整理の相場は、物量にもよりますが、15万円~50万円程度です。

準備2.仏壇の引越

仏壇の引越に関しては、菩提寺に相談するようにして下さい。

仏壇は「魂抜き」、「魂入れ」という法要を行うことで、引越させることが可能です。

料金としては、お布施として1~3万円程度です。

別途、お車代として5千円程度渡すこともあります。

空き家から今の自宅に仏壇は引越すことができますので、仏壇が残っている場合には早速移動させましょう。

以上、ここまで空き家を売る準備について見てきました。

では、空き家を取り壊すべきかについてはどう判断すればよいのでしょうか。

そこで次に、素人でも取壊しを判断できる判断方法について解説いたします。

2.一括査定サイトで取り壊すかどうかを判断する方法

この章では、素人でも空き家を取り壊すかどうかを判断できるようにするために、一括査定サイトを使った判断方法についてご紹介します。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

まず原則として、空き家は必ずしも取り壊さないと売れないというものではありません。

戸建住宅でも、作りがしっかりとしている建物は、築30年を過ぎていても取り壊す必要が全くない建物もあります。

取壊しは、築何年だから取り壊すというように一律に決めることができないため、プロに見てもらった上で判断すると無駄がありません。

取り壊すべきかどうかというのは、一律ルールで決まるものではなく、個別に売却できる価格を見てからの判断ということになります。

取り壊しの判断は不動産会社1社の意見をうのみにしない

取り壊しの判断に関しては、不動産会社の1つの意見に過ぎませんので、必ず複数の不動産会社からの意見を集めた上で決める必要があります。

不動産会社からすると、古家付の不動産よりも更地の方が重要事項説明の調査項目が少ないため、仕事は楽になります。

楽な仕事を選びたいという感覚の不動産会社に聞いてしまうと、ろくに検討もせず「取り壊した方が良いですよ」というアドバイスが返ってくることがあります。

このような不動産会社のアドバイスを妄信して取壊しを行うと、取壊し費用が無駄になります。

取り壊すべきかどうかは、1社だけの感覚論では決めずに、きっちりと論理的に決める必要があります。

論理的に決めるには、意見の偏りをなくすため、複数の不動産会社にアドバイスを求めるべきです。

複数の不動産会社にアドバイスを求めるために一括査定サイトを利用する

複数の不動産会社にアドバイスを求めるには、一括査定サイトを利用するのがとても便利になります。

一括査定サイトなら4~6社に無料で査定を依頼することができます。

ここで、一括査定サイトを利用した際、各社には以下の2つの価格を査定依頼するようにしてください。

  • 1.取壊さずに売却した場合の価格
  • 2.取壊して売却した場合の価格

取壊さずに売却した場合の価格とは、土地価格と建物価格の合計額を求めることになります。

それに対して、取壊して売却した場合の価格とは、土地価格(更地価格)のみを求めることになります。

ただし、取壊さずに売却する場合でも、多くの買主が購入後、取壊しを前提として購入するような場合、取壊さずに売却した場合の価格は土地価格から建物取壊し費用を控除した価格になります。

そのため、取壊さずに売却した場合の価格でも、取壊して売却した場合の価格(更地価格のこと)を下回ることがあります。

この場合、空き家は取り壊すべきと判断することができます。

取り壊すべきと判断される空き家は、取壊さずに売却した場合の価格が以下のような算式で求められる場合です。

【取り壊すべき空き家の査定価格】

査定価格 = 土地価格 - 建物取壊し費用

よって、そのまま売るのか、取り壊して売るのかに関しては、2つの価格がそれぞれ以下のような関係となる場合に判断することができます。

そのまま売るか取り壊すかの判断基準

  • そのまま売る:「取壊さずに売却した場合の価格」>「取壊して売却した場合の価格」
  • 取り壊して売る:「取壊さずに売却した場合の価格」<「取壊して売却した場合の価格」

一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社から「取壊さずに売却した場合の価格」と「取壊して売却した場合の価格」の2つの価格を取り寄せるようにして下さい。

2つの価格の上下関係は不動産会社によって異なりますが、多数決を取って、そのまま売るのか、または取り壊して売るのかを決めるようにします。

この方法であれば、意見の偏りもなく、かつ、理論的に取り壊すべきかどうかを決めることができます。

取壊し費用は、木造戸建て住宅の場合、坪4~5万円程度かかります。

30坪の家なら120万円~150万円となります。

取壊し費用は大きな金額であり、無駄にしないためにも、一括査定サイトを使って客観的かつ論理的に決めるようにしましょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

こちらの記事もチェック!>>
【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

以上、ここまで一括査定サイトで取り壊すかどうかを判断する方法について見てきました。

では、空き家を売却した際に税金はどのようにかかってくるのでしょうか。

そこで次に、空き家売却で使える3,000万円特別控除について解説いたします。

3.空き家売却で使える3,000万円特別控除

相続した空き家のうち、要件を満たす物件は、3,000万円特別控除という特例を使って税金を節税することが可能です。

この章では空き家売却における3,000万円特別控除について解説します。

空き家を売却したときの税金の基本

個人が不動産を売却した場合、譲渡所得がプラスになると、所得税および住民税、復興特別所得税が発生します。

売却時の譲渡所得とは、以下の式で計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した後の価額
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用

取得費が分からない場合には、「譲渡価額の5%」が取得費となります。

この取得費は概算取得費と呼ばれます。

税率については、不動産の所有期間によって決まります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

種類 所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

復興特別所得税の税率は、所有期間に関係なく、2.1%となります。

ここで、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除を利用すると譲渡所得が大幅に減額されるため、節税が可能となります。

尚、3,000万円を控除した結果、譲渡所得がゼロ(マイナスの場合もゼロ)となった場合には、税金は発生しないことになります。

3,000万円特別控除を利用するには、次に示す「適用期間」、「空き家の要件」、「譲渡の要件」のそれぞれを満たす必要があります。

特別控除の適用期間

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、相続の発生と譲渡の適用期間の間に、以下の対応関係が必要です。

相続の発生 譲渡の適用期間
平成25年1月2日~平成26年1月1日 平成28年4月1日~平成28年12月31日
平成26年1月2日~平成27年1月1日 平成28年4月1日~平成29年12月31日
平成27年1月2日~平成28年1月1日 平成28年4月1日~平成30年12月31日
平成28年1月2日~ 平成28年4月1日~平成31年12月31日

空き家の要件

売却する空き家には、以下の要件が必要になります。

  • 1.相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  • 2.昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
  • 3.区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 4.相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 5.相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

(取壊して売却する場合)

相続した家屋を取壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

空き家を取り壊さない場合には、空き家が昭和56年5月31日以前に建築されていることが必要となります。

譲渡の要件

3,000万円特別控除の対象となる売却は、以下の要件を満たす必要があります。

  • 1.相続人(譲渡する人)に要件としては、被相続人居住用家屋および相続の開始の直前においてその被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等を相続又は遺贈(死因贈与を含む)により取得した人であること。
  • 2.譲渡価格が1億円以下(相続のときからその譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に2回以上に分けて譲渡した場合は合計で1憶円以下)であること
  • 3.家屋を譲渡する場合(その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む)、その譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

空き家を取り壊さない場合には、空き家が現行の耐震基準を満たしていることが必要となります。

特別控除の手続き

3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要です。

確定申告においては、空き家を「取り壊さずに売る場合」と「取り壊して売る場合」において、それぞれ以下の書類を添付する必要があります。

取り壊さずに売る場合の必要書類

  • 1.譲渡所得の金額の計算に関する明細書
  • 2.被相続人居住用家屋およびその敷地等の登記事項証明書等
  • 3.被相続人居住用家屋およびその敷地等の売買契約書の写し等
  • 4.被相続人居住用家屋等の確認書
  • 5.被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

取り壊して売る場合

  • 1.譲渡所得の金額の計算に関する明細書
  • 2.被相続人居住用家屋およびその敷地等の登記事項証明書等
  • 3.被相続人居住用家屋等の確認書
  • 4.敷地等の売買契約書の写し

相続空き家の3,000万円の特別控除は、要件が厳しく、ひょっとしたら適用できない空き家も多いかもしれません。

ただ、節税効果は非常に大きいので、空き家を売却する際は、要件を確認することをおススメします。

まとめ

以上、ここまで、空き家を売るための準備と方法・税金の特例について解説してきました。

空き家を取り壊して売却するか否かは、一括査定サイトで「取壊さずに売却した場合の価格」と「取壊して売却した場合の価格」の2つの価格を査定依頼することがポイントです。

3,000万円特別控除の要件も確認し、損をしない空き家売却を目指しましょう。