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不動産業者が教える!不動産売却の「仲介手数料」を値下げする方法

公開日:
更新日:

不動産売却に係る費用の中で、最も大きな金額となるものは仲介手数料です。

仲介手数料とは、不動産会社が買主または売主を見つけてくれたときに、不動産会社に対して支払う報酬

自分の不動産を売るのにもこんなに費用がかかるなんてバカバカしいと感じる人もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論からいうと、仲介手数料は値下げすることが可能です。

仲介手数料を値下げしたいと思っている人の中には、

  • 「仲介手数料ってどうやったら値下げできるの?」
  • 「仲介手数料ってどうやって決まるの?」
  • 「仲介手数料の値下げ交渉はどのタイミングでするの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「仲介手数料の値下げ」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、仲介手数料を値下げする方法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.不動産売買の仲介手数料のルール

この章では、まず仲介手数料の基本的なルールからご紹介します。

仲介手数料は上限額が決まっている

仲介手数料とは、不動産会社が買主または売主を見つけてくれたときに、不動産会社に対して支払う報酬

仲介手数料は不動産会社との間で締結する媒介契約に基づき支払います。

媒介とは、仲介・あっせんという意味です。

今どきの言葉で言うと、マッチングということになります。

「メルカリ」などで個人間売買を行うと、売却時に販売価格の10%をメルカリへ支払います。

この販売手数料も、マッチング報酬ですので、仲介手数料と似たような役割を果たします。

不動産会社は、このメルカリのリアル版ということになります。

マッチングに注力し、売買が成立すれば、仲介手数料をもらうというメルカリの役割を果たしています。

仲介手数料はマッチングに対する報酬なので「成功報酬」となっています。

媒介契約を締結しても、売買が成立しなければ仲介手数料は発生しません。

ちなみにメルカリの手数料は、販売価格の10%です。

ハッキリ言って、10%は高過ぎます。

メルカリに仲介手数料は高過ぎるので、もっと消費者が声を上げるべきだと思います。

不動産会社が受領する仲介手数料

一方で、不動産会社の受領する仲介手数料は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限が以下のように決まっています。

取引額※(売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※仲介手数料には、別途消費税がかかります。

法律で決まっているのは、あくまでも上限であるため、これより下回る金額を仲介手数料とすることに問題はありません。

つまり、仲介手数料は定額ではなく、値引きが可能ということです。

仲介手数料はどんなに高くても、取引金額の「3%+6万円」になります。

メルカリの暴利と比べたら、かなり良心的だと思われます。

ただ、料率は安いですが、不動産の場合、取引額が高いため、確かに総額は高いです。

5,000万円の不動産を売却したら、仲介手数料は156万円になります。

下手をすると、仲介手数料だけで新車1台分の金額です。

仲介手数料が高いと感じる人が多くても、ある意味、仕方のないことかもしれません。

仲介手数料の支払のタイミング

仲介手数料の支払タイミングは、売買契約時に50%、引渡時に50%を支払うことが通常です。

仲介手数料は、売買を成立させた時点で請求権が発生するため、法律的には売買契約時に100%請求されてもおかしくはありません。

たた、実際の売買では売買契約から引渡までの間に、不動産会社に買主等の調整等、尽力してもらう部分があります。

売買契約時点で100%の金額を払ってしまうと、その後、やる気がなくなる不動産会社も多くなることから、引渡まで支払いを半分留保することが通常です。

そのため、商習慣として、仲介手数料は売買契約時に50%、引渡時に50%を支払うことになっています。

仲介手数料の値引きを考えると、売買契約の時点で仲介手数料の値引き交渉が終わっていないと、現実的には値引きは難しいです。

仲介手数料は後から値引き交渉をするほど難しくなります。

値引き交渉をするのであれば、早い段階で決着することがポイントとなります。

以上、ここまで仲介手数料のルールについて見てきました。

では、どのような契約の場合に値引きに応じてもらいやすいのでしょうか。

そこで次に、値引きしやすい契約について解説いたします。

2.仲介手数料を値引しやすい媒介契約は「専任契約」

仲介手数料は、値引きしやすい媒介契約があります。

不動産会社と締結する媒介契約には以下の3種類があります。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない

このうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約(以下、「専任系媒介契約」と略)については、他の不動産会社に同時に媒介契約を依頼することができません。

一方で、一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に仲介の依頼ができます。

売主としては一般媒介契約が有利

売主としては、早く高く売るには、可能性を広げることのできる一般媒介契約の方が有利です。

一般媒介に関しては、様々なデメリットを言う人もいますが、やはりどう考えても売主にとっては一般媒介契約の方が有利であることに間違いはありません。

それに対して、専任系媒介契約であれば、不動産会社は物件の販売を3ヶ月間独占することができます。

専任系媒介契約であれば、仲介手数料はほぼゲットしたようなものなので、不動産会社にとっては有利です。

不動産を売却するのであれば、まず、「一般媒介は売主にとって有利な契約」、「専任系媒介は不動産会社に有利な契約」という単純構造を理解する必要があります。

そのため、専任系媒介契約であれば、不動産会社を有利にしてあげることができるため、「専任媒介にしてあげるから、仲介手数料、ちょっと下げてよ」と交渉することができるのです。

一般媒介の場合、不動産会社にとって不利な契約となるため、なかなか仲介手数料の値引きまで勝ち取ることは難しいです。

しかしながら、「一般媒介だけと、仲介手数料は満額あげるから、高く売ってきてください!」とお願いをすることはできます。

仲介手数料の値引きばかりに固執して、一般媒介の優位性を失ってしまうことは、得策ではありません。

媒介契約について詳細が知りたい方は下記記事を確認ください。
不動産売買の契約「専任媒介」「一般媒介」の10個の違いを解説

以上、ここまで値引きしやすい契約について見てきました。

仲介手数料は大手ほど値引きしない傾向があります。

そこで次に、大手仲介会社の傾向について解説いたします。

3.大手仲介(不動産)会社は値引きしない傾向にある

仲介手数料に関しては、大手ほど値引きしない傾向にあります。

三井のリハウス住友不動産のStepなどに仲介を依頼した場合、値引きできる可能性は著しく低くなります。

しかも、大手ほど専任系媒介契約となる傾向にあります。

大手は専任系媒介契約となり、かつ、仲介手数料の値引きが難しいという傾向にあります。

ただ、大手は物件の広告も十分に行いますし、情報量も多いことから、売却が成功する確率は確実に上がります。

仲介手数料の値引きだけを見れば、デメリットがありますが、だからといって大手を選択肢から外すのはリスクがあります。

ただ、どうせ仲介手数料を満額支払うのであれば、複数の大手仲介会社に一般媒介契約を依頼するというのが売主にとってはメリットがあります。

実は、仲介手数料の値下げよりも、専任系媒介契約だけを避けることの方が重要です。

もし専任系媒介契約をするのであれば、それと引き換えに仲介手数料は値引きするようにしましょう。

以上、ここまで大手仲介会社の傾向について見てきました。

では、どの時点で値引交渉すれば良いのでしょうか。

そこで次に、値引き交渉のタイミングについて解説いたします。

4.仲介手数料の値引交渉のベストタイミングは2つ

値引交渉のタイミングとしては、「依頼時」と「査定額に届かなかった場合」の2つがあります。

以下、順に解説していきます。

タイミング1.依頼時に交渉する

仲介手数料は、専任系媒介契約と引き換えに値引き交渉をするのが一番効果はあります。

ただし、実際には媒介契約は売買契約時に締結されることが多いため、そのタイミングだと遅すぎます。

タイミングとしては、仲介を口頭で依頼するタイミングです。

例えば、「仲介手数料を半額にしてくれたら、御社に専任媒介契約で依頼しますよ」と交渉します。

売主として交渉の立場が一番強い状態は、依頼前になります。

専任系媒介契約と引き換えに交渉を行ってみて、それで先方の出方を見るようにしてください。

そこでガタガタ言ってくるようであれば、依頼しなければ良いだけの話です。

仲介手数料の交渉カードで一番強い切り札は、専任系媒介契約です。

専任系媒介契約を上手く使って、仲介手数料を値引きしましょう。

ただし、専任系媒介契約は仲介手数料の値引き交渉の材料のためだけに勧めています。

売却全体としては、あまりお勧めはしませんので、十分に熟慮した上で選択するようにしてください。

タイミング2.査定額に届かなかったら交渉する

少々、ハードルは上がりますが、依頼時に「査定額に届かなかったら、その分、仲介手数料から値引きしてくれ」という交渉方法もあります。

口約束だと曖昧になるので、一筆取っておくことも必要です。

このように、査定額に届かなかったら値引きするように約束しておくと、ハッタリの査定額を出した不動産会社は、すぐに身を引きます。

そのため、きちんとした誠実な不動産会社だけが残るというメリットがあります。

不動産会社の査定額というのは、媒介契約を取りたいがためのハッタリの高い査定額も多いです。

そんなに高い価格で売れるわけないのに、専任媒介契約だけとって、あとはほとんど何もしないという不動産会社もあります。

真面目な会社ほど、きちんと売れる価格で査定額を出します。

三井のリハウスなどは真面目な査定額を出してきますので、三井のリハウスの査定額を軸に、高いか安いかを判断するのも一つです。

最初から、査定額に届かなかったら値引きするとしておけば、インチキな不動産会社を排除することができます。

仲介手数料の値引きとは少々趣旨が異なりますが、値引きで脅しておけば、きちんとした不動産会社を見極めることができます。

不動産会社を見極める一番確実な方法としては、複数の不動産会社に相談して自分で目で確かめることです。

6.不動産会社を見極めるには不動産一括査定を使う

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

7.まとめ

以上、ここまで仲介手数料を値下げするにはどうしたら良いのか、交渉方法について見てきました。

値引きの交渉のタイミングは、不動産会社に依頼する前がベストです。

専任系媒介契約を切り札に、値引き交渉をしてみましょう。