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築浅・買ったばかりの家は高く売れる?売る前に知っておくべきポイント

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「築浅の、買ったばかりの家は、高く売れるって本当?」

一戸建てやマンションを売却する際に、上のような質問をしてくる方は少なくありません。

転勤や離婚等の理由で、新築からまだ5年以内というような家でも、「売却しなければならなくなった」という状況にある人は、多くいらっしゃることでしょう。

実際、築浅の一戸建て・マンションは、古い家よりもはるかに高値で売却できるケースが多いです。

ですが、「新築時と同じ価格で売れるか」というと、残念ながらそうとは限りません。

また、いくつか「築浅物件を売る」際のポイントを押さえておかないと、思わぬところで価格下落のあおりをうけることもあります。

今回は、築浅の、買ったばかりの家を売却するときのポイントや注意点を解説していきます。是非ご覧ください!

築浅・買ったばかりの家でも「中古」扱いになる?

はじめにお伝えしておきたい点として、たとえ1年未満の築浅物件でも、そこで1日でも生活していた場合、その家は「中古物件」として認識されてしまう、ということです。

そして、ご存知の通り「新築」と「中古」では、取引価格自体も変わってきます。

まずはこの点について、詳しく見ていきましょう。

新築物件と中古物件の、線引き条件

そもそも、新築の家と中古の家をどのように区分するかについて見ていきましょう。

品確法(「住宅の品質確保の促進等に関する法律」)で定められている新築物件の条件

  条件
新築物件 (1)新たに建設された住居で、1度も人が住んでいないこと
(2)建築工事が完了(竣工)されてから1年以内であること
中古物件 上記新築物件の条件に該当しない物件すべて

上記表で表す通り、新築で購入した家も、1度人が住んでしまえばたとえ築年数が数か月だったとしても「中古物件」として扱われてしまうのです。

そのほか、「購入したけど、まだそこで暮らしていない」というような未入居物件であっても、工事が完了してから1年を経過してしまえば、やはりこの場合も「中古物件」扱いになってしまう、ということですね。

また、日本の不動産購入層ではいまだに「新築の家」を求める志向が根強くあります。

そのため、売却する物件が、「新築」として紹介されるか「中古」として紹介されるかで、必然的に反応する購入検討者の数も大きく変わってきてしまうのです。

中古物件の家は、どれくらいのペースで価格が下がるか

さて、「新築」と「中古」とで、家の値段はどれくらい変わってくるのでしょうか。

明確な統計データがある訳ではないですが、「一般的に言われていること」として、家やマンションは誰かが1日でも住んだ時点(つまり、新築から中古に替わった時点)で不動産価格は10%ほど下落すると言われています。

例えば、4,000万円で購入した家を1日住んで「やっぱりやめよう」と思って売却した場合(そんなケースは滅多にないでしょうが)、売却価格の相場は3,600万円ほどに下がってしまう、ということですね。

また、それから築年数の経過でどれだけ価格が下がっていくのかと言うと、「1年の経過ごとに新築時の1〜2%ほど価格は下降する」と言われます。

上記のことから、築5年の家の価格は、新築時価格と比べて15〜20%ほど下落することになります(中古になったタイミングで10%下降して、その後1年ごとに1〜2%下降していく為)。

先ほどの4,000万円で購入した新築物件の場合、5年経つと3,200〜3,400万円ほどになる計算です。

更には、中古物件は築5年を超えると今度は「売りやすさ」も低減し、売却価格の下降ペースが速まることも多くあります。

これは、築5年を過ぎると、多くの購入希望者からは「室内の痛みも出始めて、設備も古くなってきている」という心象を持ちやすくなるためです。

──逆に言えば、現在築浅の一戸建て・マンションを所有されている方からすると、この「5年以内」を目途に売却した方が、高値で売れやすくなる、ということですね。

地域の人気によっては、新築時の価格よりも価格が向上することも

一方で、家の建っている地域によっては、新築時の価格よりも価格が向上することがあります。

これは、景気の変動とその地域の人気の高まりが相乗したときに発生します。

例えば、2020年の東京オリンピックに向けて晴海や有明といった競技エリアでは現在かなり物件価格が高まっています。

そのほかの地域でも、東京文化中心の地域である新宿・渋谷近辺であったり、住みたい街ランキングで常に上位に来る吉祥寺や最近ではスカイツリー近辺の錦糸町、押上も、中古物件といえども価格は新築購入時とほぼ同等の価格またはそれ以上で売却できることもあるでしょう。

とはいえ、これらのケースはあくまで「ごく一部」。

通常は、前述のとおり築年数に併せて価格は下降していきますので、過度な期待はしないほうが無難でしょう。

マンションや一戸建てを購入時よりも高く売ることを目指している方や、東京オリンピックの景気上昇時に売却を検討されている方は、以下記事で詳しく説明しています。よろしければ併せてご覧ください。

新築マンションは買った時より高く売れる?売却のコツ・ポイントまとめ

マンション売却は東京オリンピック前が絶対におすすめ!譲渡所得税も注意

それでも築浅の家は高く売れる!築浅物件を売る際に絶対押さえたいポイント4点

ここまで、「築浅の家でも中古扱いになる」ということをお話してきました。

お読みになられていて、「築浅で売るのって、あんまりお得じゃないの?」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、前述のとおり「中古物件は5年を過ぎたあたりから人気・価格ともに下降ペースが速まる」という傾向があります。

また現在(2018年)においては全体的な不動産景気も高い状態にありますので、現在売却を予定している築浅物件は、早いタイミングで実行した方が希望する額で売却できることでしょう。

そして、そんな築浅の家を売る際に、ぜひとも押さえておきたい4つのポイントをこれからご案内していきたいと思います。

築浅物件を売る際に絶対押さえておきたいポイント4点

住宅ローンは必ず完済しておこう
売却理由は、しっかりと伝えるように
築浅のメリットである、「新しさ」「綺麗さ」は最大限アピール!
複数の不動産会社に相談しつつ、一番信頼できる不動産会社を仲介先に

住宅ローンは必ず完済しておこう

築浅の家を売却する際にまず注意したいこと、それは、住宅ローンの完済です。

住宅ローンを組んで購入した家には、ローンを提供している金融機関からの「抵当権」が設定されています。

抵当権とは、いわゆる「担保」のことです。

もし私たちがローンを途中で「払えなくなってしまった」という事態になったら、最悪の場合金融機関はその物件を差し押さえることができてしまいます。

「ローン途中の物件は売れない」というのは、つまり「抵当権のある物件などリスクが高すぎるから」と言うことですね。

このようなことから、築浅の家を売却に出す際はローンを完済することが必須条件となっています。

築浅の家ですと、多くの場合が家を売却して得たお金をローン返済分として充てることになるでしょう。

売却後の新しい家でも、新規にローンを組む場合は「住み替え(買い換え)ローン」という仕組みを活用することが出来ます。詳しくは、以下記事で紹介しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

住み替えで家を売る!買い替え時におすすめの住宅ローンとは?

住宅ローンが残っていても家は売れる?売却方法とベストな売り方とは?

また、ローン返済と併せて、家の売却時には以下の費用も発生します。

これら費用も念頭に入れつつ、売却活動を進めていけるように意識しておくと良いでしょう。

仲介手数料(売却価格×3%+6万円+消費税)
不動産登記関係費用(抵当権抹消費用や司法書士報酬料 大よそ1万円前後)
収入印紙代(大よそ1万円〜3万円)
引っ越し代(数万〜数十万円)

家を売却する時に発生する費用については、以下記事で詳しく紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

家を売却した時にかかる費用は?家を売る際に必要な手数料〜税金まで解説!

売却理由は、しっかりと伝えるように

続いて、築浅の一戸建て・マンションを売却する時に抑えておきたいポイントとしては、「売却理由をしっかりと伝えておくこと」です。

築浅物件を、「すぐに売却する」というケースはそれほど多くはありません。

ですので、購入希望者は、

「何故この家は、こんなに早く売りに出したのだろう?」

「何か欠陥や不都合があって、売却することになったのではないだろうか…

と、売却の要因について疑念を抱きやすくなるのです。

このとき、売主である私たちの方で「転勤」や「家族が増えてより広い家に住み替える必要が出たため」といった、明確でオープンにしやすい理由がある場合は問題ないでしょう。

注意しておきたいのは、以下のような理由の場合です。

A)離婚や、近隣住民とのトラブル等、ネガティブな印象を与える可能性のある理由の場合
B)周辺環境のマイナス要因、住居施設の不備等の理由がある場合

ここで意識しておきたいのは、「新しい買主も、理由で挙がった要因の影響を受ける可能性があるか」ということです。

例えば、「周辺環境のマイナス要因」や「住居施設の不備」(そして場合によっては「近隣住民とのトラブル」も)については、新しい買主も同様のトラブルに見舞われる可能性は高いかもしれません。

このことがありながらも、私たち売主がこれら事実を(あえて)隠し、更に、その結果買主が損害を受けてしまった場合には、損害賠償請求や契約解除の申し出が発生することもあるのです。

また、売却理由が以下関わるものである場合、私たち売主は購入希望者にきちんとそのことを説明する必要があります。

住宅としての性能や住環境に関するものであった場合
その物件に住むことで受けた、心理的な悪影響などであった場合

一方で、購入希望者に売却理由を真摯に伝えることは、相手への信頼度向上にも繋がります。

「当たり障りのないように伝えよう」と意識するよりは、「真摯に伝えよう」という姿勢を持った方が、購入希望者からの信頼は勝ち得やすくなるでしょう。

そういった信頼関係が、結果として売却価格にも繋がることは決して少なくありません。

売却理由の伝え方や、購入希望者からの質問の受け答え方法については、以下記事でも詳しく紹介しています。よろしければ、併せてご覧ください。

家を売る理由は人それぞれ、売却理由によっては高額査定も!?

マンション売却の内覧・内見時の「購入希望者が気になること」まとめ

築浅のメリットである、「新しさ」「綺麗さ」は最大限アピール!

続いて、築浅の家を売却する際に抑えておきたいポイントとして挙げるのは、「清潔さ」(=「新しさ」「綺麗さ」)です。

一度、「築浅物件を購入しよう」と考える買主の立場に立って考えてみましょう。なぜ、買主は、築年数がもっと経って安くなっている物件ではなく、わざわざ中古物件としては割高な築浅物件を買おうとするのでしょうか。

それは、買主は築浅物件にある「新しさ」「綺麗さ」に価値を置いているからです。

かつ、新築物件と比べると若干安くなっている為、「同じくらい綺麗ならば、新築よりも築浅の家の方がお得だろう」と考えるからです。

ここでポイントなるのは、買主が「築浅物件=新築と同じくらい綺麗」という認知を持っているということです。

つまり、築浅物件でも家の中が汚れていたり汚くしていたら、築浅としての魅力が大きく減退してしまう、ということですね。

特に意識しておきたいのは、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りです。

これらエリアは、たった数年でも汚れは大きくつき目立ってしまうので、「家を売ろう」と決めた時点でしっかりと清掃を心がけるべきでしょう。

かつ、売却期間中はいつ内覧が来てもおかしくありません。

期間中はなるべく毎日掃除を行い、購入希望者に新築と同様のイメージを持ってもらえるように、気を配っておくべきでしょう。

複数の不動産会社に相談しつつ、一番信頼できる不動産会社を仲介先に

さて、築浅物件を売却する際に抑えておきたいポイントで最後に紹介するのは、「一番信頼できる不動産会社を仲介先にすること」です。

ご存知の方も多いかもしれませんが、不動産を売却する際の査定額や実際の売却価格は、その仲介を依頼する先の不動産会社によって大きく変わります。

なぜ不動産会社によって査定額や売却価格が変わるのかというと、不動産会社の方でも得意とする物件タイプやアプローチできる買主(購入希望者)層に差があるからです。

例えば、前述で挙げたような「築浅物件を希望する購入希望者」を見つけてくるのは、不動産会社です。

ですが、国内のどの不動産会社も同じ分だけ購入希望者を見つけてこれるわけではありません。

物件の地域での集客力の強い不動産会社や、そもそも広大な顧客ネットワークを持つ不動産会社が、よりあなたの物件を「高値でも買いたい」という買主を見つけてきてくれることでしょう。

更に大切なことは、私たち売主と仲介先の不動産会社との「相性」です。

不動産売買は通常少なく見積もっても3ヶ月前後の期間を要しますので、その間不動産会社の担当と密なコミュニケーションを取って進めていく必要があります。

ときに価格交渉やタイトなスケジュールを要求されることがありますので、その際に私たち売主と仲介担当の方とで信頼関係が育まれていないと、お互いに協力して進められなくなってしまうということですね。

ですので、不動産の売却時には、まず複数の不動産会社にあたってみて、その際の反応や提示してくる査定額を見て、「この不動産会社だったら、協力して進めていけそう。かつ、期待通りの売却価格で進めてくれそう」という会社を選定していくことが大切なのです。

今や、築浅物件に関わらず、不動産を売却する際には「複数の不動産会社に相談(査定依頼)すること」が鉄則となりつつあります。

「でも、実際どうやって複数の不動産会社に依頼していけばよいの?」と思われた方は、この次の「不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで!」で詳しく説明していきますので、是非引き続きご覧ください。

不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで!

不動産を売却する際の、仲介先の不動産会社選びは、すでに「あてがある」と言う方を除いては、「不動産一括査定サイト」の活用をお薦めします。

この「不動産一括査定サイト」とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括サイトでは、登録時に物件の特徴、所在地を合わせて登録しますので、必然的に「その物件での不動産の売買活動が可能な不動産会社」からコンタクトを得ることが出来るのです。

例えば、「築浅物件をなるべく高値で売却したい」という希望がある場合は、その希望も添えて一括査定依頼をしておくと、「その希望に適えられます」という不動産会社が応えてきてくれる、ということですね。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と「すまいValue」です。

築浅の家を売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、「運営歴16年」の実績を誇る、不動産一括査定サービスです。

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また、運営会社は一部上場企業「NTTデータ」が担っており、信頼面でも高い評価を勝ち得ています。

HOME4Uが提携する不動産会社は全国に約500社と数多くあり、更にはその提携している不動産会社の品質がとても高いところもHOME4Uの特徴です。

「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社から、全国屈指の大手不動産会社の提携数もとても多く、その点でも売主側としては安心でしょう。

また、HOME4Uサイト上の「なんでも相談窓口」では、不動産売却に関わる質問・相談も無料で出来ますので、不動産売買初心者の方にもお薦めです。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

築浅の家売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

続いてご紹介する不動産一括査定サイトは、「すまいValue」。こちらは、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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日本国内の不動産会社は約12万もあり、大手不動産会社から街の不動産屋さんまで、その形態は様々です。

そして、不動産一括査定サイトの中には、「中小の不動産会社との提携が多く大手不動産会社の提携がすくない」というものも少なくありません。

その点「すまいValue」は、キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueの一括査定はこちら

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ 築浅物件は、賢く売却活動を行えば高く売れる!早めの売却計画を

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

築浅物件──特に新築から5年が経過していないマンションや一戸建ては、中古物件としてかなり好条件での売却を期待できるはずです。

その際に意識しておきたい点として、本記事のおさらいも込めていかにまとめてみましょう。

物件の相場は、年月の経過で下降する。築浅物件を売却する際は、早め早めのスケジューリングで行うこと
住宅ローンは必ず完済しておくこと
築浅物件を売却する際は、「売却理由」をしっかりと伝えて買主への心象を良くしておくこと
築浅物件のアピールポイントは「新しさ」と「綺麗さ」。掃除、整理整頓はしっかりと!
信頼できる不動産会社を仲介先に。選定時は、複数の不動産会社にアプローチできる「不動産一括査定サイト」の活用がベスト

また、「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

新築の家を売却する際に、あなたが希望・期待通りの売却が出来るように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!