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マンションを売るプロが解説!訪問査定で業者が見る5つのポイントと注意点

公開日:
更新日:

マンションを売りに出すなら、切っても切れないプロセスである「訪問査定」について気になっていませんか?

査定は不動産会社が売却物件の価値を調べるために行われ、「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定(現地査定)」の2種類があります。

簡易査定とは現地調査をせずに済ます査定のことで、訪問査定は現地を調査して詳しく算定する査定のこと
マンションを売る際、2つの中から査定を好きなように選んでいいの?簡易査定だけで売却してもらうことできる?

実はどちらか一方のうち好きな方を選べるというわけではなく、マンションを売るのであれば必ず訪問査定をしてもらうことになります

簡易査定は価格目安を知ってもらうだけの査定であり、どちらかと言えばやらなくても良い査定ですからね。

もしこの事実を知らなければ、査定について詳しく知らない状態で不動産業者に依頼をし、訪問査定が絶対必要だと聞いて、びっくりしていたことでしょう。

しかし、ご安心ください。今回の記事ではマンションを売る際に絶対必要な「訪問査定」について、現役不動産業者である筆者が詳しく紹介していきます。

訪問査定の基礎知識はもちろんのこと、査定を受ける上での注意点なども全て解説しているので、これから査定を受ける人は必見の内容となっていますよ。

マンションを売ろうと思っている人には絶対に役に立つ内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

マンションを売る前に必ず行う「訪問査定」とは?

査定とは不動産会社が過去の類似物件の取引事例や、現在の市場の動向などを踏まえて「この物件はこれくらいの額で売れる」と値付けすること

冒頭でお話した通り、不動産の査定では「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。2つの査定の違いは以下の通りになりますよ。

  簡易査定(机上査定) 訪問査定(現地査定)
査定の仕方 マンション物件における、基本情報
(書面、データ等で確認できる情報)をもとに査定額を算出する
マンション物件における基本情報と併せて、現地で訪問した際に得られる情報をもとに査定額を算出する
査定算出の
参照情報
・物件情報(築年数、広さ、構造等)
・土地、建物の評価額
・周辺地域の物件相場
・不動産会社における過去の類似物件の取引情報
・物件情報(築年数、広さ、構造等)
・土地、建物の評価額
・周辺地域の物件相場
・不動産会社における過去の類似物件の取引情報
・物件の状態の詳細
・陽当たり
・間取り(目視での印象等)
・周辺環境(駅までのルート等)
査定算出の方法 不動産会社が社内(オフィス)で上記情報をもとに算出 不動産会社が社内(オフィス)と併せて物件現地まで赴き、そこで導き出された情報をもとに算出
査定算出まで
かかる期間
即日〜2日程 1〜2週間(現地訪問のスケジュール調整の期間を含む)
査定の費用 基本無料で行われる 基本無料で行われる

大きな違いとしては、簡易査定よりも訪問査定の方が現地に足を運び、入念な調査をもとに算出されている、ということですね。

そのため、簡易査定は査定算出まで即日〜2日程で結果が出るのに対して、訪問査定は1〜2週間かけて結果が出ることが多いです。

なぜ訪問査定を行う必要があるのか

マンションを売るとき、簡易査定で済むことは絶対にありません。必ず訪問査定まで行ってから売りに出されます。

では、すぐに算出が済む簡易査定ではなく、なぜ訪問査定まで行う必要があるのでしょうか。

その理由は「訪問査定の方が、より売却成立価格に近い数値で、算出できるから」です。

部屋の劣化具合など、実際に目にしてみないとわからない「簡易査定では算出できない要素」が、不動産には少なからずあります。

そういった、「単純に数値化できないポイント」をしっかり見定めて、査定額に組み入れることができるため、訪問査定は査定の精度が高まるのです。

実際に簡易査定で算出された物件価格と訪問査定で算出された物件価格では、大きな差異が出てくることは本当によくありますよ。

訪問査定で不動産会社が確認する3つのポイント

ここまでは訪問査定について基礎中の基礎の知識について紹介してきました。

続いては、実際に不動産会社が訪問査定した際に確認するポイントについてお話ししていきましょう。

筆者のような不動産会社が訪問査定をする際に、特に意識して確認するのは以下の3点です。

  • 図面ではわからない情報
  • マンション(部屋)の状態
  • 売主の売却へのスタンスやニーズ

ではそれぞれのポイントについて、詳しく紹介していきます。

訪問査定の確認ポイント1.図面ではわからない情報

不動産会社が図面(文字情報)で確認できる情報は限られています。

例えば、陽当たりの良さであったり、天井の高さなどは図面では絶対に確認できません。

そういった「自分の目でしか確認できないポイント」を訪問査定ではチェックします。

訪問査定の確認ポイント2.マンション(部屋)の状態

マンションが持つ特性や状態(周辺地域の様相も含め)を、訪問査定の際は確認します。特に以下のようなポイントをチェックしますよ。

  • 壁にタバコのヤニ跡がないか
  • ペット臭はないか
  • 水漏れはないか
  • フローリングの状態はどうなのか
  • 水回りはきれいなのか
  • 隣の部屋からの音漏れはないか

上記のように、次に買う人が不快になるようなポイントが内包されていないかを詳しくチェックします。

場合によっては、各ポイントを写真や動画で撮影し、会社に帰ってから数人で検証しつつ、査定結果を出す時もありますよ。

訪問査定の確認ポイント3.売主の売却へのスタンス・ニーズ

訪問査定は売主と不動産会社の担当が「初めて顔合わせする機会」になります。

不動産営業マンはせっかく対面で会えたということもあるので、私たち売主の売却へのスタンス・希望も確認します。

具体的的には、以下のようなポイントを確認させてもらうことになるでしょう。

  • いつまでに売却したいのか
  • いくらの金額でないと売りたくないのか
  • マンション売却に向けて何を優先しているのか

上記のような質問をさせてもらったとき「わからない」と答える人もたくさんいます

それではサポートする側としては非常に困るので、訪問査定を受けるのであれば上記の質問にはしっかりと答えられるように思考の整理しておいてください。

訪問査定を受けるなら知っておきたい5つの注意点

ここまでは訪問査定で、筆者のような不動産業者がどのようなポイントを確認するのか解説してきました。

続いては、訪問査定であなたに意識してほしい注意点をお伝えします。具体的には以下の通り。

  • あなたのマンションの相場を調べておく
  • 訪問査定に必要な準備を忘れない
  • 担当営業との「相性」を考慮する
  • 担当営業が「地域性」を熟知しているかチェック
  • 複数の不動産会社に訪問査定の依頼をしておく

それではそれぞれの注意点について、わかりやすく解説していきましょう。

注意点1.あなたのマンションの相場を調べておく

マンション売却を満足いくものに進めていくためには、不動産会社に言われた金額を鵜呑みにして売却価格を決めてはいけません。

きちんと設定した価格に納得したうえで、あなたからも質問や提案をしながら進めていくことが大切です。

そのためには、あなた自身もマンションの相場観をしっかり持っておくべきです。その方がコミュニケーションも断然進めやすくなりますよ。

相場を調べるといっても、大した事ではありません。めちゃくちゃ簡単です。

SUUMOアットホームホームズなどの不動産情報サイトであなたのマンション及び、似た条件のマンションの販売価格をチェックするだけです。

どんなマンションがライバルとして存在するのかという知識も自然入ってくるので、いいことずくめになりますよ。ぜひやってみてください。

注意点2.訪問査定に必要な準備を忘れない

「訪問査定前に家をきれいに掃除したから、査定額が上がった!」ということは、残念ながらありません。

しかしあまりにも家がきれいでなければ、正確な査定ができない場合があります

例えば、家じゅうゴミやホコリだらけでしたら、訪問査定に来た不動産会社によっては、実際の劣化以上に設備の劣化状況を懸念するかもしれません。

正確な査定を期待するのであれば、動産会社がきちんと見て回れるだけの「きれいさ」は準備しておいた方が良いでしょう。

また前述したように不動産会社は、訪問査定の際に売主である、あなたの売却に対するスタンスや希望も聞いてきます。その点もしっかり応えられるようにしておきましょう。

併せて簡易査定では確認されにくいアピールポイントや重要情報を伝えられるように、準備しておくと良いですよ。

家事導線の善し悪しや近隣住民の事など、実際に住んでみた人しかわからないようなポイントを伝えることも非常に重要です。

注意点3.担当営業との「相性」を考慮する

マンション売却は通常、3ヶ月前後の期間を要します。つまりその間は担当になる不動産会社との密なコミュニケーションが続くわけですね。

長い付き合いになるからこそ「これからこの不動産会社に仲介を依頼して、一緒にやっていけるか」という相性の確認もしっかりしてください。

もちろん、大切なことは相性だけでなく、担当営業の「真摯な姿勢」であったり、売却に関する知識の豊富さもあります。

それらも総合的に確認して、「これからパートナーとして一緒に活動していけるか」といった観点を持ってチェックすると良いでしょう。

注意点4.担当営業が「地域性」を熟知しているかチェック

不動産会社が売却するマンション周辺の地域に対して熟知していた場合、私たちが知りえない情報をアドバイスしてくれます。

「近くで大型ショッピングモールが建設されそうになっているので、強気の売却金額にしてもいい」など業者ならではの知識を駆使して、具体的な案を提示してくれるでしょう。

とはいっても、国内のすべての不動産会社が必ずしも物件の周辺地域を熟知しているとは限りません。

だからこそ、訪問査定に来た不動産会社の担当に対しては、今後「この人に仲介をお願いできるか」という観点で、周辺知識をどれだけ熟知しているかもチェックしておくと良いでしょう。

もし周辺地域があるかどうかをチェックするのであれば、単刀直入に「あなたしか知り得ない、この地域の情報はありますか」と聞いてみて下さい。

デキる営業マンであれば、必ず答えてくれます。「特にないですね」と言う営業マンは平凡、もしくはそれ以下と思った方が良いでしょう。

注意点5.複数の不動産会社に訪問査定の依頼をしておく

訪問査定は、売主であるあなたが不動産会社の仲介先の選定をするうえでも大切な機会です。

先述したように訪問査定は、担当営業マンとの相性や周辺知識を確認するには絶好の機会ですからね。

だからこそ、訪問査定を一社の不動産会社に任せてしまうのは、はっきりいってもったいないですよ。複数の業者と会って、相性や周辺知識の比較をすべきです。

【総評】中古マンションを売るなら効率よく複数社に査定依頼をしよう

ここまでは中古マンションを売る際の注意点について紹介しましたが、訪問査定をするなら複数社に依頼すべきだとご理解いただけたと思います。

しかし「そんなにたくさん不動産会社を知らない」「そもそも、どうやって不動産会社に査定を依頼すれば良いか解らない」と思っていませんか?

そんな不動産会社選びの際に、ぜひとも活用してほしいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスのこと

不動産一括査定サイトのイメージ

1回の申し込みで複数の会社に訪問査定の依頼ができるため、効率的に「複数社査定」が実現可能になります。

その上、信頼できる優良な不動産会社ばかりに査定依頼ができるので、精度の高い訪問査定が期待できますよ。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめは、提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「HOME4U」です。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

まとめ

ここまでの解説で、マンションを売却する際の「訪問査定」の重要性、そして不動産会社の選定の大切さについて理解いただけたと思います。

もしこれから訪問査定にチャレンジしてみようと思っている人は、ぜひ今回解説した知識を参考にしてみてください。

以上「マンションを売るプロが解説!訪問査定で業者が見る5つのポイントと注意点」でした。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。