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9割が成功した!一戸建て売却で高く売るコツは「不動産会社選び」

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更新日:
  • 「一戸建ての家を売ろうと思っているけど、なかなかうまく進まない…」
  • 「不動産会社には相談しているけど、数か月経っても進展がなく…」

住む人がいなくなった、もしくはいなくなる予定の中古の一戸建てを売りに出そうとして、「なかなか進まない、決まらない」と悩まれている方は多いのではないでしょうか。

怖いのは、売れずに残ってしまった中古の一戸建ては、時の経過とともにどんどん価値が下がってしまうこと。

定期的なメンテナンスも必要となりますし、固定資産税の支払いをはじめとするコストも発生します。

そこで今回は、売却予定の一戸建てがトラブルなく売れる方法を分かりやすく解説します。

細かい説明は不要なので、先に一戸建て売却の成功の秘訣が知りたい方は「一戸建てを高く売却するコツは「不動産会社選び」」をご確認ください。

一戸建ての売却完了までの平均期間は5か月前後

はじめに、一戸建てを売却する際にかかる期間がどれくらいになるかについて、お話していきましょう。

インターネットで記事を探していると、「中古物件の売却期間はだいたい5ヶ月前後」と記載しているところが多いですね。

ですが、これらの平均期間の内訳は転勤や離婚などの理由による売却も多く含まれています。

一戸建てと比べて比較的フットワークの軽い、マンション物件の売買も多いことも数値に影響していることもあるでしょう。

では、一戸建ての売却完了までの平均期間の実際はどうなのでしょうか。

不動産会社のアットホーム株式会社では、過去5年以内に首都圏の自宅を売却した人」295人を対象として、自宅の購入時の価格、売却時の価格、居住年数、売り出してから売却までの期間についてのアンケート調査を実施しました。(平成27年6月12~15日)その際に公表されている結果を、ご紹介したいと思います。

  平均購入時価格 平均売却価格 平均居住年数 売却までの期間
全体(255人) 3,459万円 2,536万円 13年 8ヶ月
マンション(184人) 3,558万円 2,579万円 12年 6ヶ月
一戸建て(111人) 3,295万円 2,464万円 15年 11ヶ月

※出典:アットホーム「Vol.40  中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

一戸建ての売却までの期間は、マンションのおおよそ倍の11ヶ月(約1年)ですね。

こうしてみると、一戸建ての売却までの期間はマンションと比べると、やや長くなる傾向にあることが受け止められます。

これまで良く言われている「物件の売却期間は5ヶ月くらい」という目安は見直して、売却のスケジュールを立てたほうが良いです。

家をなるべく早い期間で売却したいという方は、以下の記事を確認ください。
家(一戸建て・マンション) を早く売りたい! 1日でも早く売るための方法は?

一戸建てはマンションより売れにくい

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続いて、少し前のデータですが、2010年の中古物件購入数(4~6月時期)における、マンション・一戸建ての比較表を見てみましょう。

  購入物件数(4~6月時期)
マンション 7,555件
一戸建て 2,718件

※参考:TBS「がっちりアカデミー」2010年8月の放映データより

上の表で見ると、マンションの購入件数は一戸建ての3倍弱もの数になっています

先ほどの一戸建ての売却期間と併せて踏まえると、「一軒家よりも、マンションの方が断然売れやすそう…」と思ってしまいそうですね。

ですが、この数値にはいくつか理由があって、「人の入れ替わりが多い都心・駅前には、一戸建てよりマンションのほうが、物件数が多い」ということ。

更には「(同じ地域、環境で比較した場合)マンションは一軒家よりも価格が安い」為、購入者が活性しているのです。

そもそもの数が違って、かつ価格も安いとなれば、マンションの購入物件数が多くなるのは当然と言えば当然でしょう。

都市部ではマンションが売れやすく、郊外・地方では一戸建ての需要も高くなる

全体的に、都市部ではマンションの方が売れやすい傾向にあります

理由は、先ほど説明した「マンション物件には、立地の利便性の高い物件が多いことがまず一番にあります。

また、現在日本の家族構成はこれまでの「核家族」と比較して、夫婦2人のみ、または子供1人の少人数世帯も増えてきていることもあって、特に都市部においては広い一戸建てよりもマンションの方がニーズに合いやすくなってきている傾向にあります。

ですが、「将来は一戸建て・一軒家で暮らしたい」という希望を持つ方も依然多くいらっしゃいます

それゆえに、郊外や地方では一戸建てのニーズも依然高くあります。

特に車社会であることの多い地方部においては、複数の車を停められる駐車場スペースの有無は、物件購入時の重要な検討事項として挙げられることが多いようです。

また、「都市部でマンションが売れやすく、郊外・地方では一戸建ての需要がある」からといって、その逆の需要が全くないわけではありません。

一戸建ては特に都心部においてマンションと比べて物件数も少なくなりますので、比較的ライバルの少ない状態で売りに出していくことも出来ます。

これらの傾向は、まずは「目安」として認識しておくに留めて、売買計画を立てていくと良いでしょう。

一戸建てはマンションに比べて購入の検討事項が多い

中古の一戸建ては、マンションと比べて、購入時に以下のような検討事項が新たに発生します。

  • 家のメンテナンス、防犯にかかる維持費はどれくらいか
  • (マンションの場合は管理会社への一任で済むことが多い)
  • リフォームの必要性(特にキッチンやバス、トイレといった水回り)
  • 土地の権利はしっかり所有しているか。境界部分ははっきりしているか
  • 付近の住民はどのような人が住んでいるか
  • 固定資産税はどの程度になるか(マンションより高額になることが多い)

管理会社が存在しない、土地の権利の問題もあったりと、一戸建ての購入はマンションの時と比べて、様々考慮しながら進めていく必要があります。

マンションと比べて売却期間が長くなるのも、納得のいくところではないでしょうか。

逆に言うと、一戸建てを売却する私たちのほうで、これらの検討事項を考慮して売りに出すと、より購入されやすく(=売却期間を短く)していくことにも繋がります。

例えば、メンテナンスや防犯面についてこれまでどうしていたかについて整理して伝えられるようにしておいたり、現状ですでにメンテナンスが必要なところは最低限対応しておくのも効果的です。

また、土地の権利書などもきちんと用意して、説明できるように準備しておくことも大切でしょう。

一戸建ての売却の際は「土地を売る」という観点も併せて持っておく

多くの場合、一戸建ての物件は土地も付いています。

一戸建て物件を売りに出す際は、「土地」も併せて売るという観点を持っておくと良いでしょう。

購入者はその建物でなく、土地に対して興味を持つ場合も多くあるからです。

建物の価値は「経年劣化」に伴い、時間が経つと共に下がっていきますが、土地自体が劣化するということはありません。

また、更地にして立て直す、駐車場として土地を再活用するなどの選択も産まれてきます。

ここで大切となってくるのは、一戸建て売却の際には「建物の活用」「土地の活用」といったように、購入者に活用の選択肢を用意しておくことです。

それによって、物件に興味を持っていただける購入検討者の数は増え、売却もされやすくなってくるでしょう。

一戸建てを売るのは買う以上に大変

「一戸建てを売るのと買うの、どちらが大変か」

結論から言うと、売る方が大変です。

理由はというと、不動産の売買で重要なのは「タイミング」。

購入者は自分でタイミングを選びますが、売却側はそのタイミングを自分ではコントロールできません。

購入検討者のタイミングに合わせて、自分の家をプロモーションしていかなくてはいけません。

ある住宅情報誌のアンケート調査によると、ひとつの物件に対して、購入が決まるまでの物件見学(内覧)数は平均5~10回ほど、と言われています(※物件の条件によって大きく変動します)。

逆に、一人の購入検討者が物件を現地まで見にいく平均回数は3件~4件ほど。

つまり、近年においては中古の不動産物件においてはやや買い手市場(売り手よりも買い手の方がやや有利)になってきているということです。

それだけに、一戸建てを売る際は、購入者の希望に沿った形で売れるように、売却を進めていく必要があります。

また、一戸建てを売る際は、前述のとおり建物のメンテナンスやリフォーム、土地の権利の確認等、様々な準備が必要となります。

過去に買った一戸建てを売る際は、買った時よりも手間・負担が増えることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

一戸建てが得意な不動産会社がすぐ見つかる!
HOME4Uの一括査定はコチラ

一戸建てを高く売却するコツは「不動産会社選び」

得意はそれぞれ

一戸建てで売却益を出すためには、どんな点を意識していくと良いかについて説明していきましょう。

結論を言います。一戸建てを売る際に仲介に立っていただく不動産会社選びにかかっています。

ご存知の通り、現在国内では非常に多くの不動産業者が存在します。

そして、1つの物件に対してどの不動産会社で選んでも価格が同じになるかというと、決してそのようなことはありません。

売却価格の見積もり査定のタイミングから、不動産会社によって数百万もの幅で金額が変わってくるのです。

なぜ不動産会社によって物件の査定額が変わってくるのかというと、それぞれの不動産によって販売が得意な物件のタイプや地域があるからです。

例えば、「この物件タイプはこれまで携わった実績も多くあるし、自社の販売ネットワークで顧客を見つけてこれる自信がある」という不動産会社は、その物件に対して高めの査定額を出してくるでしょう。

つまり、高く設定しても売却できる自信があるということですね。

また、査定額だけで不動産会社を決めるのはNGです。

査定・仲介契約後は不動産会社の担当はその物件の販促活動を進めていきます。

このときに、その担当の方が「どんな販促活動を進めていくのか」を事前に聞いて、その内容も観ながら不動産会社を決めていくと良いでしょう。

不動産会社は一括査定サイトで探すのがオススメ

「不動産会社選びが大切なのは分かったけれど、どうやって選んでいけばよいか分からないという方は、『不動産一括査定サイト』を利用されることをオススメします。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトのイメージ

「運悪く適正な市場価格より安く見積もる不動産会社に頼んでしまった・・・」であったり、「お願いした不動産会社の担当があまり良い感じではなかった・・」ということのないように、複数の不動産会社に一括で見積もり(査定)依頼し、その後アプローチしてくる複数の不動産会社の中から査定額と営業担当のタイプ、対応を観ながら選定していく、という流れを取ることが出来ます。

不動産一括査定サイトは、多くの会社で運営されています。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

こちらの記事もチェック!>>
【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

不動産会社の販促活動を確認するときの視点候補

  • 宣伝の媒体は何か
  • (ネットのみの宣伝か、または店頭広告や新聞チラシ広告だけなのか、不動産ネットワークを使ってくれるのか等)
  • 購入希望者を増やしていく為にどんな工夫をする(している)のか
  • 販促の進捗をどれくらいの頻度で、どのように報告してくれるのか
  • 売却が決まりやすくなるために、こちらに対してどのような意見、アドバイスをしてくれるか

不動産を売却したときにかかる費用を把握する

一戸建てやマンションの不動産を売却するときには、売却にかかる費用が相応かかってくることはご存知の通りでしょう。

特に、売却する一戸建ての住宅ローンが残っている場合はローンの完済も視野に入れる必要があります。

不動産(一戸建て)売却時に発生する費用の内訳と各種金額

費用の項目 説明 金額目安
仲介手数料 仲介会社を通じて不動産売却をする場合にかかる手数料です。
※仲介手数料の計算式は以下の通りです。
取引価格(売却価格) × 3% + 6万円 + 消費税
売却価格により変動します。
印紙税 売買契約書を結ぶとき、契約書に貼る印紙の代金です。
※不動産の売却価格によって変動します。
大体1万円程
抵当権抹消登記費用 売却時に必要となる「抵当権抹消登記」の費用、および司法書士に依頼した際にかかる費用です。 登録免許税 不動産1個につき1000円
(土地・建物の場合は×2で2000円)
司法書士への費用 約1万円
1万2000円
住宅ローンの返済 ローン残債の返済分です。
※ 売却代金に自己資金を加えてでもローンを支払うことができないと、原則として不動産を売ることはできません。
住宅ローンの残債に
より変動します。
ローン返済時の事務手数料 住宅ローン繰り上げ返済にかかる手数料です。
※ 金額は金融機関により異なります。
大体3,150円~5,250円程度とされますが、ローンの形態が固定期間選択型の場合は3~5万円が必要です。
3,150~5,250円
税金
譲渡益課税
(所得税・住民税)
家を売るときかかる税金です。家を買った時よりも高く売れた際には税金が発生する場合があります。
※ 詳細は後述します。
0円

家を売却するときにかかる費用の詳細は下記記事に詳しく説明しています。
家を売却した時にかかる費用は?家を売る際に必要な手数料~税金まで解説!

特に意識しておきたいのは、金額も大きくなりがちな「仲介手数料」と「住宅ローンの返済」の項目です。

その他項目も確認して、一戸建てを売る時にどれくらいの費用が発生するかの金額イメージは事前に持っておくようにしておきましょう。

一戸建て売却は「売買期間にゆとり」「不動産会社選定はしっかり」

 さて、ここまでの内容を簡単にまとめておきましょう。

  • 一戸建ての売却完了までの平均期間は、約11ヶ月。マンションの約6ヶ月よりも、かなり長め
  • 中古の一戸建ては、マンションと比べるとメンテナンスや土地の権利についてなど、購入時の検討事項が多くなる
  • 一戸建ては買う時よりも売る時の方が大変になりがち
  • 一戸建てを売る際に利益を出していくには、以下をしっかり対応しておくことが大切
    • 不動産を売却したときにかかる費用を把握しておくこと
    • 仲介に立つ不動産会社をしっかり選定しておくこと
  • 不動産会社の選定には、不動産一括査定サイトの活用が効果的

特に重要なのは、一戸建ての売却にかかる期間はそれなりに掛かっているということ。

そしてだからこそ、売る際にはしっかりと準備をして、信頼・安心できる不動産会社を選定しておくことが大切となってきます。

家の売買は人生の中でも特に大きなライフイベントのひとつです。

あなたが家の売買を実施するとき、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!

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