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現役不動産業者が解説!投資用マンションをうまく売る7つのポイント

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更新日:

どうすれば投資用マンションを上手に売ることができるのか、気になっていませんか?

投資用マンションは手に入る収益によって価値があるかどうかが自然に分かるので、そんなに工夫しなくても売ることができると思いがち。

しかし実は投資用マンションだからこそ、しっかりと工夫しなくては売却できないことをご存知でしょうか。

何か工夫しなければならないことはわかった。では実際に、どこをどう工夫すべきなの?

具体的には、以下のようなポイントを押さえておくべきです。

  • ポイント1.独特な購入者の視点を常に意識する
  • ポイント2.購入者は見せかけの高利回りを警戒している
  • ポイント3.保有マンション周辺の相場は常にチェック
  • ポイント4.赤字になる前に手をうつ
  • ポイント5.築年数6〜10年が最高の売り時
  • ポイント6.やる気がなくなったなら撤退すべき
  • ポイント7.譲渡益への節税対策を忘れない

もしこのポイントについて知らなければ、大切な投資用マンションを安値で売ってしまうことになるでしょう。

しかし、ご安心ください。今回の記事では現役不動産業者であり、何度も投資用マンションを売却に携わってきた筆者だからこそ解説できる知識ばかりになっています。

これから投資をマンションを売ろうと思ってる人には即戦力となる知識ばかりなので、ぜひ最後までご覧ください。

【基礎知識】投資用マンションの査定方法

投資用マンションをうまく売るためのポイントについて紹介していく前に、まずは基礎知識とも言える「投資用マンションの査定方法」について紹介しておきましょう。

もちろん「どうやって査定されるのか、ある程度知っている」という人は、次の「投資用マンションをうまく売るための7つのポイント」まで飛ばしてもらって構いません。

居住用と投資用では査定方法が全く違う

マンションには居住用と投資用がありますが、査定方法がまったく異なります。

居住用は「取引事例比較法」が主に用いられ、投資用は「収益還元法」で査定します

取引事例比較法とは同じマンション内や類似マンションの過去の取引金額を比較・微調整して価格を算出する方法のこと
収益還元法とは、賃料や利回りから物件価格を逆算する方法のこと

なお、取引事例比較法が投資用マンション査定で使われることもありますが、家賃の概念がないので、収益還元法が居住用で使われることは絶対にありません。

投資用マンションの査定は計算でできる

収益還元法は取引事例比較法よりも難しいイメージがありますが、実はガッツリと計算式が決まっています。

つまり計算さえできれば、誰でも査定金額を導き出すことができるというわけ。具体的には以下の通りです。

査定価格 =(想定年間賃料-固定資産税等の年間出資額)÷ 想定利回り

もし家賃10万円で年間出資額が30万円、想定利回りを10%とすると、以下のようになります。

査定価格=(120万円-30万円)÷0.1=900万円

投資用マンションは「同じマンションの部屋がいくらで売れたのか」ではなく、家賃と利回りから計算しています。

つまり、投資用マンションを売ろうと査定に出したら上記の計算で査定されるので、事前にいくらで売れるのかが、ある程度わかるわけです。

これは居住用マンションとの大きな違いですね。

投資用マンションをうまく売るための7つのポイント

ここまでは投資用マンションがどのように査定されるのかを見てきました。

では実際に投資用マンションを売る時、どのようなポイントを押さえておけば、うまく売ることができるのでしょうか。具体的には以下の通りです。

  • ポイント1.独特な購入者の視点を常に意識する
  • ポイント2.購入者は見せかけの高利回りを警戒している
  • ポイント3.保有マンション周辺の相場は常にチェック
  • ポイント4.赤字になる前に手をうつ
  • ポイント5.築年数6〜10年が最高の売り時
  • ポイント6.やる気がなくなったなら撤退すべき
  • ポイント7.譲渡益への節税対策を忘れない

それではそれぞれのポイントについて、詳しく紹介していきましょう。

ポイント1.独特な購入者の視点を常に意識する

居住用マンションは、「自分がここに住んだら…」という視点で検討を行います。

しかし投資用マンションの場合、「どれだけの利益(収益)が得られるか」という視点で検討します。

つまり、日当たりや風通し、眺望が良くても、利益が得られそうにないマンション見向きもされまないというわけ。

特に空室のマンションなどは一気に価値が下がってしまうため、空室の管理はデリケートに行わなければなりません(詳しくは後述)。

ポイント2.購入者は見せかけの高利回りを警戒している

投資用マンションにおいて、利回り10%を超える物件は「高利回り」と言って、人気物件の仲間入りを果たします

しかし高利回りだしても、すぐに購入者が飛びついてくるわけではありません。

「見せかけの高利回り」ではないかと警戒してくる人が多いので、どちらかと言うと敬遠されてしまうでしょう。

世に出ている投資用マンションの利回りには、月々の管理費と修繕積立金が含まれずに計算されていることが多いです。

だからこそ、あなたが売ろうと思っているマンションも「見せかけの高利回りではないか」と警戒しているというわけ。

もし管理費や修繕積み立て費を含めても10%利回りを超えるのであれば、そのポイントについて、もっと大々的に広告しておくことをおすすめします。

ポイント3.保有マンション周辺の相場は常にチェック

相場の上昇が確認できるタイミングでマンションを売却すれば、満足いく金額で売却できる可能性が一気に高まります。

だからこそ、保有マンション周辺の相場は常にチェックしておくべきでしょう。

国の政策による不動産市況の活性が見られる時期…つまり相場の上昇が確認できるタイミングは定期的に起こります

実際、2020年のオリンピック開催が予定されている東京(特に豊洲などのオリンピック会場付近の地域)では、現在進行形でマンションや土地の不動産価格が上昇傾向です。

しかし、そんな良い傾向がずっと続くことはないですから、チャンスをのがさないためにも常にチェックしておくことをおすすめします。

相場の確認といっても大それたことをする必要なく、アットホームSUUMOホームズ等のサイトを毎日見て掲載されているマンションの近くに大きな変動はないか見るだけで十分ですよ。

ポイント4.赤字になる前に手をうつ

投資用マンションは「投資ローン」の借り入れを行って運営します。

そのため、毎月のローン返済に対して家賃収入が上回っているかどうかが、非常に重要になってくるというわけ。

しかし空き室等で家賃収入が入らないと利益は下がり、更にその傾向が促進されるといずれ収入がローン返済額を下回ってしまい、赤字になってしまいます。

完全に赤字になってしまうと「末期」扱いになり、なかなか高く売れない可能性が高くなるため、赤字が発生する場合には売却するのがベスト。

入居者から退去申告を早めにもらうようにし、退去者を把握できたタイミングで売却することをオススメします。

ポイント5.築年数6〜10年が最高の売り時

投資用マンションは、築年数があまり経過していない方が高く売れます。築10年以内がベストですね。

ただし所有が5年未満だと、税金面が不利になるので要注意。

  • 所得期間が5年以下の場合→課税譲渡所得金額×税率20%
  • 所得期間が5年超の場合→課税譲渡所得金額×税率39%

所得期間が5年以下の場合、それ以上の場合と比べて税率が倍近くになります。

もし500万円の利益が出たとして、「所得期間が5年超」なら税金は100万円、「所得期間が5年以下」なら195万円もの税額になることに。

上記の税制を考慮すると、マンションを所有して5年以上経過した6〜10年が1番の売り時といえます。

税金のせいで5年未満で売らないほうがいいのはわかったけど、なんで10年未満に売るのがいいの?なんか証拠はあるの?

その答えは「公益財団法人 東日本不動産流通機構」がまとめた「マンション物件価格の築年数推移」のグラフにあります。以下をご覧ください。

image1

※画像出典:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場」より

マンションの価格は築6〜10年を過ぎたあたりから、かなり強い勢いで下降していますよね。

つまり投資用マンションとして”脂の乗った”時期は、築10年未満だとデータがはっきりと示しているわけです。

ポイント6.やる気がなくなったなら撤退すべき

投資用マンションを運営する、あなたのモチベーションが下がってきたなら、もうマンションを売却すべきです。

最初は収益を上げるべく努力できていたのに、「どうも最近はあまり意識できていない」「なんとなくモチベーションが下がってきている」という状態なら、はっきりいってもうアウトです。

モチベーションはこれからも下降し続け、適切な売り時の見極めや、トラブル時の防止・対処がおろそかになってくるでしょう。

もしかすると、下がりきったモチベーションが原因で、入居者との大きなトラブルに発展してしまう可能性だってあります

だからこそ下がってしまったモチベーション受け入れて、次のステップである「マンション売却」に取り掛かるべきなのです。

ポイント7.譲渡益への節税対策を忘れない

投資用マンションを売却すると「譲渡益(譲渡所得)」に対して、税金の支払いが発生します。具体的には以下の通り。

譲渡所得 = 譲渡価額(売却額)- 取得費(購入価額から減価償却費を控除した額)- 譲渡費用(仲介手数料等)
譲渡益がマイナスになる場合は、どうなるの?やっぱり税金は発生するの?

もちろん、税金の支払いは発生しません。ただし居住用マンションと比べて、高利回りの投資用マンションは譲渡益が出やすいため、注意が必要ですよ。

なお譲渡益は節税することもできます。具体的な節税方法について、は以下を参照してみて下さい。

節税ケース 説明
10年超保有していた物件を売却し、
新たに買い替えする場合
新たに「買い替え」を行う場合の優遇処置です。
買い替え物件の購入価額により、最大80%分の利益を圧縮し、課税の繰り延べをすることができます。
売却損になる不動産を
同じ年に売却する場合
個人が不動産経営を行っている場合は、基本譲渡税の計算は給与と不動産収入と別で計算します(分離課税)。
ですので、給与所得の税金(所得税、住民税)と不動産所得の赤字とで相殺することはできませんが、不動産経営の中で同年に発生した譲渡益と譲渡損を相殺することはできます。
つまり、投資用マンションを売却して譲渡益が出た場合は、その年内に譲渡損が出そうな物件を売れば、譲渡税の軽減に繋げられます。

【総評】投資用マンション対応の「不動産一括査定サイト」を活用しよう

ここまで投資用マンションをうまく売るためポイントを紹介してきました。

もし本当に売却するのであれば、投資用マンション対応の「不動産一括査定サイト」を活用するのをオススメします。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

投資用マンション売却は不動産会社に仲介を依頼するのが通常ですが、不動産会社によっても地域や物件の得手不得手があることを忘れてはいけません。

つまり投資用マンション売却に慣れていない不動産会社にお願いしてしまうと、売却成否や金額が大きく変わってしまう可能性があるのです。

だからこそ、投資用マンション売却を依頼する際は「複数の不動産会社に相談し、パートナーとしての適性を見定めること」が非常に重要になります。

そして「複数の不動産会社に相談」する際に有効なのが、「不動産一括査定サイト」というわけなのです。

投資用マンション向きのオススメ不動産一括査定サイト2選

では投資用マンションを売却する際に、使うべき不動産一括査定サイトは何になるのでしょうか。

筆者をオススメする不動産一括査定サイトは、以下の2サイトです。

  • リガイド
  • イエウール

それぞれのサイトの特徴について、シンプルに解説しておきましょう。

オススメサイト1.リガイド

リガイド」は、株式会社ウェイブダッシュが運営する不動産一括査定サイトです。

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リガイドの他の不動産一括査定サイトと一線を画す特徴は、「老舗サイト」であること、そして提携企業は「独自の審査を通過した」優良不動産会社が多いところです。

また、投資用マンションも含めた投資物件に関しても強いので、安心して利用することができますよ。

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

オススメサイト2.イエウール

イエウール」は、株式会社Speeeが運営する、国内で最も提携不動産会社数の多い不動産一括査定サイトです。

提携数15,000社は圧倒的ですね。

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提携不動産会社の多さのみならず、実際に利用される方の満足度も高いところも特徴の一つ。

満足度が高い理由としては、利用者からのクレームの多い企業を排除しているからです。

提携数は非常に多いのに、不動産会社を良質なものに厳選するといった「品質」面の配慮がされて入るのは、評価できるポイントでしょう。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

まとめ

投資用マンションをうまく売るためのポイントは以下の通りです。

  • ポイント1.独特な購入者の視点を常に意識する
  • ポイント2.購入者は見せかけの高利回りを警戒している
  • ポイント3.保有マンション周辺の相場は常にチェック
  • ポイント4.赤字になる前に手をうつ
  • ポイント5.築年数6〜10年が最高の売り時
  • ポイント6.やる気がなくなったなら撤退すべき
  • ポイント7.譲渡益への節税対策を忘れない

上記のポイントをしっかりと押さえておけば、他の人よりもうまく投資用マンションを売却することができるでしょう。

以上「現役不動産業者が解説!投資用マンションをうまくする7つのポイント」でした。