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不動産売却したときの確定申告は?これだけは押さえておきたい確定申告の進め方

 

「今回の不動産売却では、けっこう利益が出るかもしれない…」

「買ったときより、売った時の方が、金額が大きくなりそう」

不動産売却の際に、上のような状況になれたら嬉しいですよね。実際、不動産売却の際に売却益が出るケースは少なくありません。

ですが、そういった不動産売却の際に「売却益」が出た場合、「確定申告」の手続きが必要となることは皆さま把握されていますでしょうか。

今回は、不動産売却をした時の確定申告が必要となるケース、および確定申告の流れについて詳細をまとめてみました。

「自分も確定申告の対象かもしれない…」とお思いの方は、是非ご参考ください!!

確定申告とは?不動産売却の時は必ずするものなの?

そもそも、確定申告とは何か

確定申告とは、簡単に言うと「当人の所得を明確にする」ための手続きです。

また、一定の所得がある場合は「納税」の義務が発生します。

毎年1月1日から12月末日までの1年間に生じた所得を合計し、地域の税務署に確定申告書を提出、更に納付する手続きを行うのが確定申告です。

会社勤めのサラリーマンの給料については、会社から支払われる給与は会社の方で年末調整の手続きを行ってくれるので確定申告の必要はありません。

個人での確定申告が必要となるのは、主に以下のケースになります。

個人の確定申告が必要となるケース

確定申告が必要なケース 説明
自営業・フリーランスの活動で
収益が出た場合
自営業やフリーランスでの事業所得において、所得が控除額(38万円)を差し引いた金額よりも所得がある場合は確定申告を行う必要があります。
投資(株取引、FX等)で
一定の利益が出た場合
株やFXなどの投資取引で利益を得て、かつ利益が控除額(38万円)を差し引いた額よりも大きくなる場合は、確定申告を行う必要があります。
ただし、取引する口座の方で源泉徴収が行われる場合は不要です。
また、NISAでの利益の場合は、税金の優遇処置があり利益120万円まででしたら申告は不要です。
一定額の公的年金を
受け取っている場合
公的年金を受給されている場合、そこから扶養などの所得控除を差し引いたのちに金額が余るようであれば、確定申告の必要があります。
源泉徴収が行われている場合でも、年間の収益が400万円以上の場合は申告が必要になります。
不動産の売却や譲渡などで
利益があった場合
一戸建てやマンション・土地などの不動産譲渡があった場合や、不動産を賃貸に出して収益を得た場合も確定申告が必要になります。
副業を行っていて、20万円を
超える収益があった場合
会社勤め以外に、「副業」として仕事をしている場合、副業で年間20万円を超える収益がある場合は、確定申告が必要となります。
給与所得が2,000万円を
超える場合
2,000万円をこえる給与所得が該当するのは相応の規模の会社の役員等になるかと思いますが、年間給与が2,000万円になると年末調整の対象にならず、確定申告が必要となります。

不動産の売却を行った際も、確定申告は必要?

これからマンションや一戸建ての売却を予定されている方々の中には、上記表の4段目「不動産の売却や譲渡などで利益があった場合」という項目を見て、ギクリとされた方もいらっしゃるかもしれませんね。

ですが、不動産の売却で確定申告が必要(必須)となるのは、以下の条件を満たす場合です。

不動産の売却で確定申告が必要(必須)になるケース:

不動産の売却で、売却益(利益)が出た場合

売却益は、不動産の売却価格そのものではなく、過去の購入費や取得費、譲渡費用(仲介手数料等)から差し引いて残る金額のことです。この金額がプラスではなくマイナスになる場合は、確定申告の必要対象外になる、ということですね。

売却益(利益)の算出方法

売却益(譲渡所得)= 売却価格 -(購入価格 + 取得費 + 譲渡費用)

売却価格:家やマンションを売却した時の値段

購入価格:当初家やマンションを購入した価格から、減価償却費相当額を控除したもの

取得費: 家やマンションを取得の際に支払ったもの(仲介手数料、印紙代、登記費用、リフォーム費用等)

譲渡費用: 家やマンションを売却する際に支払ったもの(仲介手数料、印紙代、登記費用等)

売却益はマイナスだった場合も、確定申告した方が良い時もある?

「不動産売却で売却益が出た場合は、確定申告の必要がある」とお話ししましたが、売却益がマイナスでも、確定申告した方が良い場合もあります。

それは、「所得税の還付を受けられる場合」です。

かなり特例となる制度ですが、「譲渡損失の繰り越し控除」という制度を使えば、その損分について通常の住民税・所得税から相殺することができます。

ただし、条件はやや厳しめとなっておりますので、すべての物件で対応可能という訳ではありません。

詳細は、以下記事にて紹介しておりますので、興味のある方は併せてご覧ください。

マンション売却の際に、譲渡損が出た場合は所得税の還付が受けられる「譲渡損失の繰越控除」がある!

確定申告が必要なのに、確定申告をしないとどうなる?

「確定申告が必要なケースで、確定申告をしなかったらどうなるの?」と気になった方もいらっしゃるかもしれませんね。

その場合、法定納付期限の翌日から完納の日まで「延滞税」というものが新たに発生します。

延滞税の計算方法は、国税庁HPの以下ページに詳しく記載されています。関心ある方は、併せてご確認ください。

延滞税の計算方法

つまりは、「確定申告が必要」となった場合は、期間内にしっかり確定申告をしておいたほうが良いということですね。

確定申告後は、譲渡所得税を支払う必要がある

不動産売却で売却益がある場合は、確定申告を行い、その後「譲渡所得税」を支払う必要があります。

譲渡所得税は、不動産売買(譲渡)で得た所得にかかる税金(所得税)のことです。

続いては、この「譲渡所得税」について見ていきましょう。

売却益(譲渡所得)が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税はかからない?

不動産売却で売却益が出ても、譲渡所得税が発生しない場合があります(確定申告は必要です)。

その場合とは、「マイホーム売却の特例」が適応するケースです。

「マイホーム売却の特例」とは、その名の通り「居住用の住居を売却したとき」の税金負担を軽減するという優遇処置です。

具体的には、居住用マンションや一戸建てを売却したときの売却益(譲渡所得)が3,000万円以下であった際に、以下「マイホーム売却の特例の条件」に当てはまる場合、税金は発生しなくなります。

マイホーム売却の特例の条件

対象のマンションは「自分が住んでいた」マンションであること。なお、「以前に住んでおり今は住んでいない」というマンションの場合には、住まなくなった日から遡って3年目の年の12月末日迄に売ること。
売った年の前年及び前々年に、同様の特例の適用を受けていないこと。そのほか、「マイホームの買換えの特例」や「マイホームの交換の特例」、「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用も含まれる。
売主と買主の関係が、親子や夫婦、生計を同じくする親族、内縁関係などの「特別な間柄」でないこと。
別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有するマンション、または、この特例を受けることだけを目的として入居したと認められるマンションは適用されない。

マイホーム売却の特例は、その他にもいくつか条件もございますので、詳細の確認についてはお住まいの地域の税務署等にご確認ください。

譲渡所得税の税率は、対象の不動産の所有期間によって異なる

譲渡所得税は、所得税、住民税それぞれに発生します。また、金額については以下の計算式で導き出せます。

譲渡所得税 = 売却益(譲渡所得)× 税率 

ちなみに、上記計算式内の「税率」については、売却対象の不動産の所有期間によって変わります。

不動産の所有期間 所得税 住民税
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%

例えば、売却益(譲渡所得)が1,000万円で、かつ前述の「マイホーム売却の特例」が使用できない場合、譲渡所得税は以下のようになります。

不動産の所有期間が5年以下の場合

所得税:売却益 1,000万円 × 30% = 300万円
住民税:売却益 1,000万円 × 9% = 90万円
合計:390万円

不動産の所有期間が5年強の場合

所得税:売却益 1,000万円 × 15% = 150万円
住民税:売却益 1,000万円 × 5% = 50万円
合計:200万円

こうしてみると、一定の売却益が出たときの譲渡所得税の金額は、結構な額になることがわかりますね。

また、不動産の所有期間が5年以下と5年強とでも大きな差が出てきますので、対象になる方はこのあたりも押さえておいた方が良いでしょう。

確定申告の流れ

続いては、不動産売却での確定申告を行う流れについて、説明していきます。

確定申告は、大きく以下の3ステップで進めていきます。

① 申告に必要な書類を準備する

② 申告書を作成し、提出する

③ 納税・還付の手続を行う

ちなみに、これら作業は毎年2/16〜3/15の1か月間で行われます。

前もって、スケジュールの予定を立てておくとスムーズでしょう。

それでは、上記①〜③について、各手順を確認していきたいと思います。

① 申告に必要な書類を準備する

はじめに、確定申告に必要な書類をそろえます。

確定申告に必要な書類

マイナンバーカード
※ マイナンバーカードがない場合は、マイナンバーを確認できる書類と身分確認書類(運転免許証・パスポート等)が必要となります。
売買契約書
取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
確定申告書(申告書B第一表、第二表、申告書第三表(分離課税用))
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】

売買契約書や取得費及び譲渡費用等の領収書の写しはこの際も必要となりますので、大切に保管しておきましょう。

「確定申告書」「譲渡所得の内訳書」の書類については、国税庁の確定申告特集サイトの「確定申告書などの様式・手引き」のページにてダウンロードが可能です。見本もありますので、早いタイミングで事前にチェックしておくと良いでしょう。

② 申告書を作成し、提出する

申込書の作成

書類を用意したら、実際に確定申告書を作成します。

確定申告書の作成は、国税庁が提供している「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、税額の計算などをスムーズに行うことができます。リンク先のページは毎年1月に更新されています。

申込書の提出

作成した確定申告書は、お住まいの地区の税務署に提出します。不動産売却における確定申告は、「不動産の売却日の翌年2/16〜3/15まで」が期日となります。

※ 祝祭日によって前後することもあるので、ご注意ください。

確定申告書を提出する方法は、下記3種類に分けられます。

A)お住いの地域の税務署に行って提出
B)お住いの地域の税務署に郵送
C) e-Taxを使って電子的に提出する

A)の「お住いの地域の税務署に行って提出」とB)の「お住いの地域の税務署に郵送」については、どちらも税部署に提出する流れです。

ある程度スケジュールにゆとりをもって進められる場合は、A)の「お住いの地域の税務署に行って提出」で行った方が、担当の人に対面で相談しながら進めていくことが出来ますのでお勧めです。

「忙しくてあまり時間がない…」という方は、B)の「お住いの地域の税務署に郵送」が効率的かもしれませんが、宅配便やメール便はNGであったりといくつか制限(ルール)がありますので、事前にお住まいの地域の税務署に電話して確認しておくなど、手順をはっきり明確にしておくと良いでしょう。

C)の「e-Taxを使って電子的に提出する」の「e-Tax」とは、ネットで確定申告と納税を行えるシステムです。

これまで、確定申告と納税は電子データではなく紙ベースで行われるのが通常でしたが、それらを「インターネット上で完結させて、手続きをよりスムーズにしていこう」としてできたのがの「e-Tax」です。

ご自宅にインターネット環境があって、「事務作業はパソコンで行った方が速い」という方にはこの進め方が向いているかもしれません。

具体的な進め方は、国税庁ホームページの以下ページをご参照ください。

国税庁 e-Tax 個人でご利用の場合 

③ 納税・還付の手続を行う

最後のステップは、「納税と還付の手続き」です。

納税は、以下の3種類のいずれかで行うことが出来ます。

預貯金口座からの振替
銀行等の金融機関、または税務署での現金納付
e-Taxでの電子納税

還付については、以下の2種類のいずれかで行えます。

預貯金口座への振込
最寄りのゆうちょ銀行各店舗、または郵便局での現金受取

確定申告の対応のアドバイス含め、フォロー体制の厚い不動産会社を仲介に

さて、ここまで確定申告の概要と、確定申告の進め方について説明しました。

大枠の流れはご理解されたところとは思いますが、それでも初めての確定申告の際に「ひとりでやる」となると若干不安に感じる方もいらっしゃることでしょう。

そんな際は、不動産売却の仲介を行う不動産会社にも相談してみることをお薦めします。

不動産会社の営業担当もこのあたりは精通していることも多いので、確定申告の時期前にご自身の理解で問題ないか確認しておくと、より安心感をもって進められるでしょう。

ですが、一方ですべての不動産会社がそういった売却後のアフターフォローまで手厚くアドバイスしてくれるというと、そうとは限らないでしょう。

そこで、そういった不動産会社を見つけ出す際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

仲介の不動産会社探しは、「不動産一括査定サイト」がお薦め

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトを使って、一括で複数の不動産会社に査定依頼し、それからの各社の反応(電話やメール)を見て、ご自身にあった不動産会社を選定していくことが出来ます。

そしてその際に、「確定申告の進め方についても併せて相談したい」といったリクエストをしてみて、それぞれの不動産会社の反応を見て、「ここは丁寧にフォローしてくれそう」といった不動産会社を仲介先を選ぶと良いでしょう。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、厳選された大手不動産会社のみと提携している「すまいValue」です。

お薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

また、全国屈指の大手不動産会社から、いわゆる「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社まで、幅広く提携しているところもHOME4Uの魅力の一つでしょう。

マンション・一戸建て売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

お薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

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つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

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すまいValueの利用手順は?

まとめ 確定申告の内容と進め方は、早いタイミングでの把握を!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

確定申告の怖い点は「期限付き」というところです。

知らず知らずのうちに進めていては、気付いた時には「もう間に合わない…」であったり、「期限を過ぎてしまっていた…」といった事態にもなりかねません。

そうならないようにするためには、まずはきちんと確定申告について理解しておくこと、そして確定申告の必要性がある場合は早いタイミングで準備しておくことです。

また、その際には仲介する不動産会社からのサポートも活用していけると、より効率的に進めていくことが出来るでしょう。

今回不動産会社選びの「不動産一括査定サイト」を初めて知ったという方は、以下記事にて詳しく説明していますので、宜しければ併せてご確認ください。

マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、あなたがつつがなく新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!