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家族名義の家や土地をトラブルなく売却するための完全ガイド

公開日:
更新日:

自分の持ち物ではない家族名義の家や土地の売却は、通常の不動産売却のようにはいきません。

近年は高齢化により、家族が疾病や障害になることもあり、親・兄弟の家や土地を売却するケースも増えてきました。

家族名義の家や土地を売却したいと思っている人の中には、

  • 「外出のできない親から家の売却を頼まれたけれど、どうすればいいの?」
  • 「認知症の親の家を売却して施設の入所金にしたいけど、自分で売却できる?」
  • 「家族名義の家や土地を売却する時は、何を用意すればいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「家族名義の家・土地の売却」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家族名義の家や土地の売却をどのように行なうかについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.契約に立ち会えない場合は任意代理による売却

最初に任意代理による売却を解説します。

任意代理を使うケースとしては、親が遠方に住んでいる、または仕事の都合等の理由で売買契約に立ち会えない場合等、必要やむを得ない場面で使われることが多いです。

それでは早速、任意代理による売却について解説しましょう。

代理とは

代理とは、本人の代わりに法律行為を行い、その法律効果だけが本人におよぶ制度

法律行為とは、一定の法律上の効果が生ずることを期待してする行為であり、売買契約なども法律行為に該当します。

原則として、本人名義以外の家や土地は、家族であっても本人以外が売却することはできません。

本人以外で売却するには、本人以外の人が代理人となる必要があります。

代理人には、法律で定められた代理人である「法定代理」と、本人の意思によって代理権が与えられた「任意代理」の2種類があります。

  • 認知症などで本人の意思能力が十分でない場合に用いる代理が「法定代理」
  • 本人の意思能力がハッキリしている場合に用いる代理が「任意代理」

親が遠方に住んでいる、または兄弟が海外赴任中である等、どうしても売買契約に立ち会えない場合は、本人の代わりになって代理人が売買契約を行います。

子供や弟が、健康な本人の代理人になる場合は、子供や弟は任意代理人となります。

任意代理人が本人の代わりになって売買契約を行い、その効果が本人におよびます。

例えば、親の土地を子供が代理人となって3,000万円で売却した場合、3,000万円のお金は親のものとなります。

売却という法律行為を行い、3,000万円の現金収入が入るという法律効果は、あくまでも本人である親に発生します。

くどいようですが、家族名義の家や土地を売却しても、そのお金は「名義人の手元に入るということを理解しておきましょう。

リスクがあるのは買主

代理人の売買では、大きなリスクがあるのは買主になります。

AさんがBさんの代理人だった場合、買主のCさんに対して「私がBさんの代理人ですよ」と主張してきます。

買主Cさんは、Aさんの言葉を信じるしかありません。

もし、本人Bさんは全く家を売却するつもりがなく、Aさんが嘘をついている場合、Cさんは騙されて何千万円も支払うことになります。

そのため、買主のCさんにとっては、代理人であるAさんと取引するのは非常にリスクがあります。

AさんがBさんの家族の場合、Aさんはあたかも代理権があるかのように振る舞うことができます。

代理権がないのに代理人として法律行為を行うことを「無権代理」と呼びます。

無権代理人が、法律行為を行った場合、法律行為は「本人に帰属しない」ことになります。

少しややこしいのですが、直ちに無効となるわけではありません。

無権代理人の法律行為は、まず本人に「追認権」と「追認拒絶権」が与えられます。

追認とは、後から本人が「あー、その売却ですが、良いですよ」と認めることです。

追認拒絶とは、「ふざけるな!」といって認めないことを指します。

一方で、買主Cさんには、「催告権」が認められています。

催告権とは、「ねぇねぇ、Aさん、本当のところはどうなの?はっきりしてよ!」と本人に直接意思を確認する権利です。

期間内に本人Aさんから返事が無ければ追認拒絶とされ、認めてくれれば追認となります。

追認されれば、無権代理人の売却も認められることになります。

このように代理人による不動産の売却は、無権代理の問題があるため、特に買主が騙されるリスクがあります。

買主保護の観点から、代理人による売却は簡単に行えるものではないということを理解しておく必要があります。

委任状と本人確認が必要

任意代理人による売却の場合には、「委任状」と「本人確認」の2つを必要とします。

委任状とは「確かにこの人に代理権を与える」ということを示した書面

BさんがAさんを代理人とする場合、Bさんの実印の押印が必要となります。

しかしながら、AさんとBさんが家族の場合、実印付きの委任状は簡単に作ることができてしまいます。

そのため、家族の任意代理人では、委任状があってもまだ信用ができません。

そこで、本人の意思確認を行います。

意思確認とは、本当にBさんが不動産を売却する意思があるのかどうかという点です。

意思確認は買主が直接行う、または不動産会社が行うのでも構いません。

家族が代理人の場合には、簡単に無権代理人となれるため、本人の意思確認は必ず行う必要があるのです。

よって、売主としては、本人の意思確認をする機会を設ける必要があります。

尚、本人の意思確認に行った際、本人が認知症などの制限行為能力者である場合、任意代理は無効となります。

任意代理は、あくまでも本人に意思能力があるときにしか使えません。

本人が健康の状態に限りますので、ご注意ください。

以上、ここまで任意代理による売却について見てきました。

では、家族が認知症の場合にはどうすればよいのでしょうか。

そこで次に、家族が認知症の場合について解説いたします。

2.家族が認知症の場合は法定代理による売却

親が認知症となってしまった場合には、法定代理人による売却となります。

この章では、法定代理について解説いたします。

制限行為能力者とは

制限行為能力者とは、単独でできる法律行為が制限されている人のこと

具体的には、幼児や重度に精神上の障がいのある方、重度の認知症患者等の人たちが制限行為能力者に該当します。

制限行為能力者には、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人の4人が定められています。

制限行為能力者 定義 できること 法定代理人
未成年者 満20歳に達しない者 参考書を買えといってもらったお金で参考書を購入する、好きなものを買えと言ってもらったお金で好きなものを買う行為等 親権のある保護者
成年被後見人 精神上の障がいにより事理を弁識する能力を欠く状況にある者であって、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者 日用品の購入、その他日常生活に関する行為 成年後見人
被保佐人 精神上の障がいにより事理の弁識する能力が著しく不十分である者であって、家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた者 重要な財産上の取引行為に限っては同意をすることができる。その他の行為は本人自身の判断でできる。 保佐人
被補助人 精神上の障がいにより事理を弁識する能力が不十分である者であって、家庭裁判所から補助開始の審判を受けた者 原則として単独で有効な法律行為をすることができる 補助人

成年被後見人、被保佐人、被補助人は聞きなれない人も多いと思います。

順番からすると、症状が一番重いのが成年被後見人で、その次が被保佐人、被補助人となり、被補助人が一番症状の軽い人ということになります。

法定後見制度とは

法定後見制度とは、本人を認知能力に応じて、「成年被後見人」、「被保佐人」、「被補助人」と分けた上で、家庭裁判所が選任した「成年後見人」、「保佐人」、「補助人」に代理権や、本人の行った法律行為に対する同意および取消権を与える制度

認知症になる前であれば、任意代理で家族名義の家や土地を売却することはできますが、認知症になってしまった後は、法定後見制度を利用することになります。

認知症になってしまうと、そもそも明確な意思で代理権を与えることができません。

家族が代理人と名乗っても、本人の意思が怪しいため、制限行為能力者が代理権を与えるには、第三者である裁判所の選任が必要となるのです。

後見開始等の審判は、親や親族が家庭裁判所に請求することによって行います。

家庭裁判所は、本人の能力に応じ、本人が、「成年被後見人」、「被保佐人」、「被補助人」のいずれかであるかの審判を受けます。

その後、「成年後見人」、「保佐人」、「補助人」が家庭裁判所から選任されます。

「成年被後見人」、「被保佐人」、「被補助人」の不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要となります。

「成年後見人」、「保佐人」、「補助人」は代理人ですが、代理人であっても勝手に売却することはできず、いちいち裁判所の許可が必要となるという点がポイントです。

法定後見制度の注意点

法定後見制度では、裁判所が法定代理人を選任しますが、法定代理人は家族がなることはありません。

法定代理人に選任されるのは、弁護士や司法書士になります。

弁護士や司法書士は、法定代理人として機械的に不動産を売却する傾向があるため、「粘って高く売ろう」等の工夫は特段してくれません。

たまたま高く売却できることもありますが、あっさり安く売却してしまうことも多いです。

法定後見制度を利用する場合には、必ずしも適正価格で売れるとは限りません。

売却後に入金されるお金をあてにしている場合には、売却価格が予想よりも低くなってしまう可能性があることが注意点となります。

3.信頼のおける不動産会社を仲介先に選ぶ

ここからは、「実際にその家・土地を売るときの仲介先の不動産会社の選定」についてお伝えしていきます。

不動産の売却はただでさえ大仕事です。

ましてや、ご自身の名義ではない不動産を売却するとなれば、その労力はさらに大きくなることでしょう。

その際に私たちが意識したいことは、「信頼できて、一緒に売却成功に向けて真摯に活動してくれる不動産会社を、仲介先として選定すること」。

一方で、現在国内の不動産会社の事業所数は約12万。これらの数から、信頼が持てて、かつ「一緒に精一杯取り組んでくれる」不動産会社を探していくのは、(すでにツテやあてのあるという方ならいざ知らず)なかなか至難の業でしょう。

その際に、役立つのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産会社の選定に役立つ不動産一括査定サイト

「不動産一括査定サイト」とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括サイトでは、登録時に物件の特徴、所在地を合わせて登録しますので、必然的に「その物件での不動産の売買活動が可能な不動産会社」からコンタクトを得ることが出来ます。

更に、登録時に「家族名義の家・土地を売却予定」であることを伝えておけば、その手の取引実績のある不動産会社からの連絡を得られやすくなるでしょう。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは「HOME4U」です。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

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【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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4.まとめ

以上、ここまで家族名義の家や土地をどのように売却するのかについて見てきました。

家族名義の家や土地を売却する際は、まず本人の意思能力で手段を分けることになります。

意思能力が健全な状態であれば任意代理、意思能力がない場合には法定代理となります。

任意代理か法定代理では、その手間や自由度が大きく異なります。

代理の方法は本人の意思能力で決まるということを理解しておきましょう。