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家族名義の家・土地を売るときの注意点と押さえておきたい対策3つ!

 

「親族の家や土地を、今すぐにでも売った方が良いかもしれない…」となったときに、名義人以外の人が、そのまま売ることはできないというのはご存知でしょうか。

そのことについてはすでにご存じであったとしても、実際に家族名義の家や土地を売る必要が出てきた際に、対処法をしっかり把握されているという方は、あまり多くないことでしょう。

そこで今回は、家族名義の家・土地を売るときの代表的な方法とその際の注意点について、詳しく紹介していきます。

「まさに今そのような状況にある」という方は、必ずお役立ちできる情報になるかと思います。ぜひご覧ください!

家族名義の家・土地は、そのままでは売れない

なぜ家族名義の家・土地をそのまま売れないのか

「なぜ家族名義の家・土地をそのまま売れないのか」──その一番の理由は、「不当な売買を防ぐため」です。

当然ながら、名義人が自身の意思で売却をしなかった場合は後々トラブルにもなりかねません。

ですので、通常は名義人が自身の意思で、その家・土地の売却を見ていくことになります。

その際に名義人(契約者)が「見ていく」行為には以下のものがあります。

不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」の締結(署名・押印)
家・土地に対する買主との売買契約の締結(署名・押印)
所有権移転登記に関する登記関係書類への署名・押印

上記3つの署名・押印の機会は原則名義人本人が行う必要があります。

特に3つ目の所有権移転登記に関しては、契約自体は原則司法書士が行っていきます。その際に司法書士が本人確認を行えなければ、手続きを進めることが出来ません。

このように、家や土地を売る際には、数回における名義人本人による手続きが発生します。

本人確認が取れないと先に進めないのです。

これが、「家族名義の家・土地は、そのままでは売れない」とお話した所以です。

──ですが、「とはいえ、事情があってどうしても所有者本人が売却を行えない状態だ」という状況の方もいらっしゃることでしょう。

例えば、本人が海外などの遠方にいる場合、または入院等で身動きが取れないという場合、更には、認知症等で本人との意思確認が困難な場合等など──。

それら場合の際に、どう対処していけばよいかを、続いて説明していきます。

家族名義の家・土地を売る際の3つの方法

家や土地の売却について、「諸事情によりどうしても所有者本人が売却を行えない状態にある」というケースは、高齢化社会の今、非常に増えてきていると言います。

では、そういったケースに見舞われた際に私たちが取りうる対策としてどのようなものがあるのかというと、大きくは以下の3点が挙げられます。

不動産の名義を変更して、その後売却する
代理人を立て、その後売却する
成年後見人制度を利用して売却する

これら3点について、順を追ってみていきましょう。

不動産の名義を変更して、その後売却する

「不動産の名義を変更して、その後売却する」手段を選択する場合は、どんな場合?

家族名義の家・土地で、名義変更を推してその後売却するケースで一番多いのは、両者合意の上での贈与や財産援助を行うようなシチュエーションでしょう。

──つまり、所有者本人と、売却を進める人物(あなた)とで合意が取れており、かつ対象の土地・家を売却した金額があなたのものになることについても合意が取れているケースです。

何かしらの理由で、両者間の合意が得られない場合については、後述の「代理人を立て、その後売却する」「成年後見人制度を利用して売却する」をご覧ください。

所有者名義の変更には費用が発生するので注意

名義変更は、「贈与」と扱われる

こちらの「不動産の名義を変更して、その後売却する」は、家族名義の家・土地を売る際に一番スタンダードな方法と言えなくもありませんが、この「名義の変更」は日本の法律上「贈与」とみなされます。

どういうことかというと、不動産も立派な財産ですので、家族間であったとしてもその財産を他者に移す際には「贈与」扱いになる、ということです。そして、相応の贈与税を支払う必要が出てきます。

ちなみに、贈与税の税額は最低でもその不動産価格の10%、1,500万円以上となってくると50%以上の額になります。

※ 夫婦間・親子間の贈与の場合は条件次第で税額が軽減される特例措置が受けられます。

ここで形式上の金銭のやり取りを行っていたとしても、相場とかけ離れたような安い金額での売買であった場合は「贈与」と見なされ贈与税が課税されますのでご注意ください。

所有者移転登記には登録免許税がかかる

さらに不動産を名義変更するためには「所有者移転登記」が必要になり、ここで「登録免許税」も課税されます。

この登録免許税の課税額がどれくらいになるのかと言うと、以下の通りです。

対象 課税額の目安
土地の所有権の移転登記 不動産価格の2%
建物の所有権の移転登記 不動産価格の2%

※住宅用の不動産の場合、減税の特例処置が採用され、負担が軽くなる場合があります。

──つまり、「不動産の名義を変更して、その後売却する」方法を選択する際に、これら「贈与税」「登録免許税」の納税が必須となります。

特に贈与税は対象の家・土地の不動産価格によってはかなり高額になるので、この点をしっかり意識しておくと良いでしょう。

代理人を立て、その後売却する

「代理人を立て、その後売却する」手段を選択する場合は、どんな場合?

家族名義の家・土地で、名義変更を推してその後売却するケースで次に多いのは、売却については所有者本人とあなたとで合意は取れているものの、何かしらの理由で所有者本人が売却の契約等の場に立ち会えないというケースです。

たとえば、所有者本人が海外等の遠隔地に長期滞在中であったり、もしくは長期入院中──といったシチュエーションが想定されます。

上記以外の理由で、両者間の合意が得られない場合については、後述の「成年後見人制度を利用して売却する」をご覧ください。

また、代理人はあくまで「委任事務」を行う役割を有する立場であり、それ以上に何らかの権利を有する立場ではありません。

例えば、「売却代金の全額または一部が代理人のものになる」という場合は、その額に応じて贈与税が発生しますのでご注意ください。

代理売却の場合は、委任状の準備を

まず、「代理人を立て、その後売却する」(以後、「代理売却」と言います)を行う場合は「委任状」が必要となります。

つまり、委任状を使うことによって、あなたが所有者本人の代理人となり、売却を進めていく、ということですね。

委任状の記載方法について

代理売却の委任状に決まった形式はありません。

ですが、実際問題として代理売却は通常の売却と比べてトラブルに発展するリスクも高まります。そのリスクを少しでも避けるためにも、委任状の内容は詳細に記載することをお薦めします。

例えば、以下内容は必ず含めておいた方が良いでしょう。

日付
委任者の住所・氏名(実印付)
受任者の住所・氏名(実印付)
受任者を代理人と定める旨の文章
該当する不動産の内容
以下の権限を委任する旨の文章
・売買契約の権限
・所有権の移転登記の権限
・売買代金受領の権限
売却の希望価格がある場合は、そちらも記載

成年後見人制度を利用して売却する

「成年後見人制度を利用して売却する」手段を選択する場合は、どんな場合?

「所有者本人が認知症や昏睡状態といった心身的な都合で意思疎通が取れず、名義変更や代理売却も難しい」と言う場合は、「成年後見人制度を利用して売却する」の方法を採用することが望ましいでしょう。

この場合、家族の方々が勝手に売却を進めてしまった場合どうなるかというと、買主はその事実を元に契約を取り消すこともできてしまいますし、最悪の場合損害賠償を請求されたり、文書偽造や詐欺罪を問われるリスクも起こりえます。

そういったトラブル・リスクを回避しつつ売却を成立する為に、この「成年後見人制度を利用して売却する」方法が用意されているのです。

成年後見人制度の活用方法

まず「成年後見制度」が何かというところから見ていきましょう。

成年後見制度とは、様々な理由で判断力を十分に持てなくなっている成年者の、財産管理と身上監護を行う人物(=成年後見人)を、専任する制度です。専任は家庭裁判所を通して定められます。

成年後見人になることができるのは、親族と、そのほか弁護士や司法書士、社会福祉士などになります。

※弁護士や司法書士、社会福祉士に成年後見人になってもらうには別途費用が必要となります。

また、成年後見人の注意点としては被後見人(所有者本人)の財産(この場合は対象の不動産)に対して何らかの権利を得られるわけではありませんのでご注意ください。

被後見人(所有者本人)の住んでいた家や土地を売却する場合は、別途家庭裁判所の許可が必要となります。

併せて、それら家や土地を売却して現金化した際も、その用途は被後見人(所有者本人)が以降必要になるであろう医療費や介護費用などの用途の活用に限られます。

信頼のおける不動産会社を仲介先に!

ここまでで、家族名義の家・土地を売るときの方法と注意点については大分ご理解も進められたことかと思います。

ここからは、「実際にその家・土地を売るときの仲介先の不動産会社の選定」についてお伝えしていきます。

不動産の売却はただでさえ大仕事です。

ましてや、ご自身の名義ではない不動産を売却するとなれば、その労力はさらに大きくなることでしょう。

その際に私たちが意識したいことは、「信頼できて、一緒に売却成功に向けて真摯に活動してくれる不動産会社を、仲介先として選定すること」です。

一方で、現在国内の不動産会社の事業所数は約12万。これらの数から、信頼が持てて、かつ「一緒に精一杯取り組んでくれる」不動産会社を探していくのは、(すでにツテやあてのあるという方ならいざ知らず)なかなか至難の業でしょう。

その際に、役立つのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで!

「不動産一括査定サイト」とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括サイトでは、登録時に物件の特徴、所在地を合わせて登録しますので、必然的に「その物件での不動産の売買活動が可能な不動産会社」からコンタクトを得ることが出来ます。

更に、登録時に「家族名義の家・土地を売却予定」であることを伝えておけば、その手の取引実績のある不動産会社からの連絡を得られやすくなるでしょう。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「すまいValue」と「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

不動産売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 すまいValue

sumaivalue

まずご紹介する不動産一括査定サイトは、「すまいValue」です。

こちらは、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

「すまいValue」は、キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

特に今回のような「家族名義の家・土地を売却するケース」においては、通常の不動産売却よりもトラブル等のリスクがどうしても高まりますので、大手不動産会社のフォローであったほうが安心度も高まるでしょう。

すまいValueの一括査定はこちら

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

不動産売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 HOME4U

home4u

 

続いてのご紹介は、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、「運営歴16年」の実績を誇る不動産一括査定サービスの「HOME4U」です。

HOME4Uの運営会社は一部上場企業「NTTデータ」が担っており、信頼面でも高い評価を勝ち得ています。

HOME4Uが提携する不動産会社は全国に約500社と数多くあり、更にはその提携している不動産会社の品質がとても高いところもHOME4Uの特徴です。

また、HOME4Uサイト上の「なんでも相談窓口」では、不動産売却に関わる質問・相談も無料で出来ますので、今回のような「家族名義の家・土地を売る状況」についても相談しながら進めていくのも良いでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

まとめ 家族名義の家・土地を売る際は、3つの進め方と、仲介先の不動産会社の選定を慎重に決めていくことが大切!

ここまでのポイントをまとめてみましょう。

家族名義の家・土地はそのままでは売れない。以下3つの方法で進めていく必要がある。

1)不動産の名義を変更して、その後売却する方法は、贈与として扱われ、贈与税、登録免許税が発生する

2)代理人売却の場合は、委任状が必要。また、不動産や売却後の金額の権利を得るものではないので注意

3)後見人制度を活用する場合は、家庭裁判所を通して行う必要がある。また、売却後の金額の用途は、被後見人(所有者本人)の治療費や介護費などに絞られることに注意

不動産売却の際の仲介先不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトの活用がお薦めです。

また、「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

あなたが家族名義の家・土地の売却を行う際に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!