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不動産の売却は個人でもできる?個人売買のメリット・デメリット解説!

 

「不動産の売却で、不動産会社に仲介手数料を支払うのが釈然としない…」

一戸建てやマンションの売却の際に、もし「自分でも買主のあてを見つけられそう」という状況でしたら、上記のような感情を持たれる方もいらっしゃることでしょう。

そもそも、不動産の売却は、不動産会社を介さない個人売却は可能なのでしょうか?

今回は、そんな「不動産会社を介さない、一戸建て・マンションの個人売買」についてお話していきたいと思います。

不動産売却は、不動産会社の仲介無しでも行える!?

一戸建て・マンションの売却は、個人でも可能

よく、「不動産の売買は、宅建士(宅地建物取引士)の資格を持っていないと売買することはできない」ということをいう人がいますが、実際は、宅建の資格等が無くても一戸建てやマンションの不動産を売買することは可能です。

つまり、「個人での不動産売買」は可能、ということですね。

ですが、個人で一戸建てやマンションを売ることは、宅地建物取引業法で「1年に付き1件まで」定められています。

不動産会社の仲介で一戸建てやマンションを売却する際は期間内の回数制限はありませんが、個人の場合は、過去1年以内に不動産の個人売買をしていた場合、新しく一戸建てやマンションを売ることは(1年を経過しないと)できない、という縛りがあるのです。

不動産の個人売買で重要なポイントは、「買主」を見つけられるか

「個人の不動産売買は1年に1回まで」といっても、そもそも不動産売買自体そうそう頻繁にあるものではありませんので、「それくらいの制限だったらなんでもない」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

そうすると、不動産の個人売買でもっとも重要となるポイントは、ずばり「自力で買主を見つけられるか」にかかるでしょう。

ここで確認していきたいのは、親戚や友人、知人といったなるべく近い交友範囲で、その買主を見つけられるかです。

もちろん、自分で不動産ポータルサイトに広告を出したりと、販促活動を行うことも不可能ではありませんが、当然ながらそれらアクションには少なくない費用が発生しますし、効果的にプロモーションを行っていくためのスキル・ノウハウも求められます。

これまでそういった活動が未経験であった方が、いきなり行うのはいささか無理があるでしょう。

※ 参考程度に、以下に個人で販促活動を行った際の大まかな費用感を記載しておきます。

新聞などの折り込みチラシでの宣伝 10万〜20万円
不動産ポータルサイトへの掲載 10万〜40万円 または問い合わせ毎の成果報酬

 

一方で、「不動産の購入を検討している」という人は少なからずいるものです。

まずは、ご自身の親族や友人、知人に伝えてみて、「興味ある」と名乗り出てくる人がいないかを確認していく方が、現実的でしょう。

不動産の個人売却の流れ

続いては、一戸建て・マンションといった不動産を個人売却する際の流れについて、説明してきます。

大枠としては、以下の流れで個人売却を進めていきます。

  • 1. 不動産の価格設定
  • 2. 買主(購入希望者)を探す
  • 3. 買主(購入希望者)との交渉
  • 4. 買主と契約を交わす

順を追って、見ていきましょう。

不動産の価格設定

一戸建てやマンションを売却するとなったら、まずは相場を確認しつつの価格設定です。

不動産会社に仲介を依頼する場合は、無料査定を受けられますが、個人売買の際は、ある程度自分で相場をチェックして、価格の目途を立てておくべきでしょう。

物件相場の調べ方は、国土交通省の「土地総合情報システム」や、goo住宅・不動産の「物件検索」やYahoo!不動産の「おうちダイレクト」といった不動産ポータルサイトでご自身の物件と類似する物件の価格を調べることで、確認していくことができます。

より詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。

「自分で価格を設定するのは、どうしても不安…」という方は、不動産鑑定士に依頼して価格設定をしてもらうこともできますが、この場合は有料となります(相場としては、10万〜15万円程)。

買主(購入希望者)を探す

不動産の価格を設定したら、次はいよいよ買主探しです。

前述もした通り、不動産の個人売買の際は、なるべく親族や友人、知人といった交友範囲内で買主を探した方が無難です。

売却を終えた後も、何かしらトラブルがあった場合は売主が対応しなくてはいけないこともありますので、そういった点でも「すでに面識のある人」が買主であった方がお互いに安心できるでしょう。

買主(購入希望者)との交渉

購入希望者が現われたら、質問・相談の受付、および内覧の対応を行います。

いくつか事前に準備(または情報整理)しておいた方が良い点について、お伝えしておきましょう。

  • 物件の価格
  • 物件の間取り図
  • 駐車場の有無
  • (マンションの場合)管理費や修繕積立金
  • 月々発生するおおよその光熱費
  • 固定資産税、都市計画税の税額
  • 周辺環境の情報
  • 購入後のトラブル対応についての取り決め

また、購入希望者からは以下のような質問をされることもあります。

併せて、受け答えの準備をしておくと良いかもしれません。

  • 「今回、不動産会社の仲介をせずに売買しようとした理由は何ですか?」
  • 「値下げの依頼には応じていただけますか?」
  • 「引き渡しはいつごろになりますか?」
  • 「購入後、何かトラブルがおきたときの責任の所在は決まっていますか?」
  • 「住みやすさについてはどうでしょうか?」

買主と契約を交わす

交渉の末、購入希望者(買主)から、「あなたの物件を買います」と言われたら、契約フェーズに入ります。

そして、不動産の個人売買における一番の難関は、まさにこのフェーズでしょう。

なぜなら、不動産売買の契約は、金額も大きいだけに必要書類も多く、取り決めルールも様々あるからです。

まずは、契約の際に売主が揃えるべき書類でどのようなものがあるか、見ていきましょう。

不動産の個人売買の際に、売主が揃える必要のある書類

  • 不動産売買契約書
  • 地積測量図(一戸建ての場合)
  • 建物平面図(間取りソフトなどで、自分で作成することもできます)
  • 物件の権利証(登記済証)
  • 印鑑証明書
  • 登記簿謄本
  • 固定資産税評価額証明書
  • 収入印紙(売買契約書の、買主用書類に貼付する分)
  • 領収書+印紙
  • 印鑑

特に一つ目の「不動産売買契約書」については、不動産会社に仲介を依頼した場合は不動産会社が用意してくれますが、個人売買の際は売主が用意しなくてはなりません。

インターネットで検索すれば、契約書のテンプレートを見つけることはできるかもしれませんが、少なくとも書かれている内容はしっかり把握したうえで活用するべきでしょう。

また、登記簿謄本や地積測量図などはお住いの地域の法務局に行って取り寄せる(または物件を調査する)必要があります。

要は、この契約時の手間を考えた際に、「それでも不動産会社に仲介手数料を支払うよりは、個人売買の方が良い」と思えるかどうかが、不動産売買を個人売買で進めるうえでの判断ポイントと言えるでしょう。

不動産の個人売却のメリット・デメリット

さて、ここまでで一戸建て・マンションの個人売買についての流れのイメージは大分ついてきたのではないでしょうか。

続いては、不動産を個人売却する際のメリット・デメリットについてもまとめてみましょう。

不動産を個人で売却する際のメリット2つ

  • 仲介手数料が不要になる!
  • 売値や条件を自分で決められる!

仲介手数料が不要になる!

不動産を個人売買する際のメリットとして最も大きい点は、不動産会社への「仲介手数料」が発生しないということでしょう。

不動産会社に支払う仲介手数料は、以下の計算式で導き出せます。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円(+消費税)

例えば、4,000万円で売却された物件であった場合、仲介手数料は 4,000万円 × 3% + 6万円 = 126万円(税抜き)にもなります。

これだけの額がかからずに済むというのは、やはり大きな魅力でもあるでしょう。

不動産会社に支払う仲介手数料については、以下記事にても詳しく紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

不動産売却の仲介手数料の相場は?仲介手数料を割引してくれる会社とは

売値や条件を自分で決められる!

そのほか不動産の個人売却のメリットとして挙げられるのは、「売値や条件を自分で自由に決められる!」ということでしょう。

不動産会社に仲介を依頼した場合は、ある程度は売主の意向は聞いてくれるものの、それでも売値はあくまで査定額に沿って設定されます(売主の自由に設定を任せるという不動産会社はまずいないでしょう)。

また、例えば「この家具をセットで買い取ってくれないか」といった依頼なども、間に不動産会社が入るよりも買主と直接交渉できるのでやりやすさも出てきます。

特に、売値については売主側も「この家のこの部分には、価値を感じてほしい」という想いもあるでしょうし、それらを充分にアピールできるのは、個人売却だからこそでもあります。

特に、買主が親族や友人、知人で会った場合、なまじ他人である仲介が入る方が「話がややこしくなる」ということも充分ありえます。

「売主と買主が、直に腹を割って話せる」というのも、個人売買のメリットなのです。

不動産を個人で売却する際のデメリット4つ

続いては、不動産を個人で売却する際のデメリットについて見ていきましょう。

一戸建て・マンションの個人売却におけるデメリットは、大きく以下の4点です。

  • 買主を自分で探さないといけない
  • 契約の手続きをすべて自分で行う必要がある
  • トラブルが起きた際に対応しなくてはいけない
  • 買主側で金融機関からの融資が厳しくなる可能性

買主を自分で探さないといけない

不動産の個人売却の最初の難関は、「買主を自分で探す必要がある」ということです。

前章でもお話しましたが、「まだ見ぬ買主に向けてのプロモーション活動」を個人で行うには、やや荷が重いでしょう。

不動産会社の強みはまさにこの点にあります。各不動産会社は、自社で顧客ネットワークを有していたり、販促におけるプロモーション活動のノウハウの実績があり、だからこそ「必ず売却成立できる」という自負を持って仲介をしてくれます。

「自分で買主を探せるかがやや不安だ…」という方は、そもそも不動産の個人売買には向いていないかもしれません。

契約の手続きをすべて自分で行う必要がある

続いてのデメリットは、買主が見つかってからは「契約の手続きをすべて自分で行う必要がある」ということです。

内覧から相談受付、金額交渉といった対応だけではなく、契約時は数多くの書類作成が待っています。

かつ、売買契約というのは買主側も「引き渡し時期」を気にしての手続きになりますので、スピーディな対応が求められます。

仕事をしながらであったり、限られた時間でこれら契約手続きを対応するのは、かなり大変な手間・ストレスとなってくることでしょう。

トラブルが起きた際に対応しなくてはいけない

不動産の個人売却の場合、怖いのは「契約成立後にトラブルが発生した場合も売主側の対応が求められることが多い」ということです。

例えば、買主がやや非常識なクレームを言ってきた場合、これが不動産会社の仲介ありきの契約でしたら、不動産会社が間に入ってくれることもあるでしょう。

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まとめ 一戸建て・マンションを個人売買する際は、リスク・デメリットも事前にしっかり把握を!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

不動産の個人売却について、進め方からメリット、デメリットまで紹介しましたが、全体感としては「デメリット、リスク」の方に印象を強く持たれた方が多いことでしょう。

ですが、実際に買主になってくれそうな方が身近にいて、かつここまで紹介した個人売却の流れについて「やっていけそう」という自信を持てる方からすれば、個人売却は検討して損はありません。

逆に、その自信をすぐに持てないという方は、一度不動産会社の仲介サービスについても吟味しておくとよいかもしれないですね。

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損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

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