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個人売買で不動産会社を使わずに不動産売却を行う場合の注意点

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更新日:

不動産の売却で、仲介手数料を支払いたくないので、不動産会社を使わずに、なんとか個人間売買できないかと考える人も多いです。

不動産の個人売買に興味がある人の中には、

  • 「個人売買ってどうやってするの?」
  • 「自分が持っている不動産は個人売買して大丈夫?」
  • 「個人売買で注意すべきことはどんなこと?」

等々のことを思っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、「個人売買による不動産売却」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、個人売買で不動産売却を行っても良い不動産や個人売買は避けるべき不動産、また注意点についても知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.【大前提】個人売買は買主が嫌がるもの

結論からすると、個人間でも不動産の売買は可能ですが、個人間売買は買主が嫌がります。

もし買主が了解するのであれば、個人間売買でも構いません。

売主からすると、不動産会社は、単なる「買主を探してくるだけの人」のような気がします。

「大したことやっていないのに、仲介手数料だけやたら高いな~」と感じている人も多いと思います。

売主からすると、そう見えるのも仕方のない部分はあります。

そもそも、不動産会社の存在意義は消費者である買主を守るためにあります。

法律は立場が弱い人のためにある=不動産売買で言うと「買主」ため

世の中の法律は、基本的に弱い立場である買主を守るために存在しています。

消費者契約法などは、典型的な買主を守るための法律

不動産会社を規制している宅地建物取引業法も、ご多分にもれず買主保護を目的としています。

不動産は金額がとても大きな取引になります。

一方で、一般の人には良く分からない複雑な規制も多いのが不動産です。

買主からしてみると、不動産は「良く分からないけど高額なもの」といえます。

そこで、宅地建物取引業法の免許を持った不動産会社が間に入り、買主に対して「この不動産にはこのような規制があります」等々の説明をしっかりした上で、売却を行います。

この説明が「重要事項説明」と呼ばれるものです。

重要事項説明とは

例えば、不動産の規制の中には、市街化調整区域という規制があります。

市街化調整区域というのは、聞いたこともない人の方が多いです。

市街化調整区域では、原則、建物を建てることができません。

市街化調整区域の土地を、建物が建てられないことを知らないまま、何千万円も出して購入してしまったら、買主は大きな損害を受けることになります。

本来、買主の「こんなはずじゃなかった」というリスクを防ぐために、不動産会社は存在します。

不動産会社の大きな役割は消費者である買主を守るためであり、買主を探してくることはほんの一部の業務でしかありません。

そのため、個人間売買でも良しとするかは、買主の判断による部分が大きいです。

買主の了解が得られるような不動産であれば、個人間売買でも構わないと考えることはできます。

市街化調整区域について詳しく知りたい方はこちらをチェック!>>
市街化調整区域でも家・土地は売れる?売買のコツや注意点を解説!

以上、ここまで個人売買は買主が嫌がるものについて見てきました。

では、個人売買に向いた不動産はどのようなものでしょうか。

そこで次に、個人間売買をしても良い不動産について解説いたします。

2.個人間で不動産売買をしてもOKな3つのパターン

個人間売買をしても良い物件は存在します。

その典型的なパターンとしては、

  • 隣地の売買
  • 借家人・借地人が賃借物件を買う売買
  • 親族間・関係会社間の売買

の3つです。

パターン1.隣地の売買

隣地の人へ土地を売却する場合は、個人間売買でも構いません。

隣地所有者は、隣地の状況を十分に理解しており、後からトラブルになる可能性が低いからです。

隣地の人は、今更、重要事項説明を聞いても、「そんなこと知っているよ」となる可能性が高く、不測の損害を与えることが少ないです。

また、隣地の人であれば、わざわざ不動産会社を使わなくても、自ら声をかければ買主を見つけることはできます。

隣地の売買であれば、個人間売買でも良いでしょう。

パターン2.借家人・借地人が賃借物件を買う売買

借家人や借地人など、すでにその不動産を使っている人に売却するのであれば、個人間売買でも構いません。

例えば、戸建てを人に貸しており、借りている人が気に入って、そのまま購入したいという申し出を受けるパターンです。

借家人や借地人は、売主以上にその物件を把握していますので、基本的に不測の損害を被ることはありません。

借家人・借地人が賃借物件を買う売買なら、重要事項説明が不要なパターンですので、個人間売買でも良いでしょう。

パターン3.親族間・関係会社間の売買

親子や兄弟、親戚などの売買、または社長個人とその社長が経営している会社との売買なども個人間売買でも構いません。

親族などの場合、全くの第三者ではないため、多少のことでは後からトラブルとなることは少ないです。

また関係会社間取引なども、後から文句を言われる可能性はほとんどないです。

既に関係性ができている個人や法人などの間柄では、買主を見つける必要もなく、後からトラブルとなる可能性も低くなります。

親族間・関係会社間の売買なら、個人間売買でも良いでしょう。

以上、ここまで個人間売買をしても良い不動産について見てきました。

では、個人間売買に向かない不動産はどういうものでしょうか。

そこで次に、個人間売買をすべきでない不動産について解説いたします。

3.個人間で不動産売買をすべきでない2つのパターン

個人間売買をすべきではない代表例としては、

  • 更地の第三者への売買
  • 問題を抱えている物件の売買

の2つになります。

パターン1.更地の第三者への売買

更地の第三者への売買は個人間売買には不向きです。

土地には、市街化調整区域や、地区計画、高さ制限等々の様々な規制があります。

田舎の土地であっても、意外と厳しいがかかっている土地は多いです。

このような土地の規制は、様々な法律の規制が束のように絡んでいるため、一般の人には分かりにくくなっています。

基本的に、第三者へ更地を売る場合には、不動産会社を入れることをオススメします。

更地は、購入予定者がどのような利用をするのか分かりません。

想定していた利用方法ができない可能性もあるため、更地が最も「こんなはずじゃなかった」となることが多いです。

更地を第三者へ売却する場合には、個人売買は避けるようにしましょう。

パターン2.問題を抱えている物件の売買

なんらかの問題を抱えている物件は、個人売買はすべきではありません。

問題とは、例えば雨漏りや家の傾き、土壌汚染、過去に自殺があった、すぐ近くに高圧線がある等々

これらの問題は、後にトラブルとなる可能性が高いです。

「聞いていなかった」、「知らなかった」となる場合が多く、裁判で訴えられてしまうこともあります。

問題を抱えている物件こそ、不動産会社が必要です。

問題を抱えている物件であれば、不動産会社に「重要事項の説明義務を怠った」と責任を転嫁することができます。

つまり、いざ裁判になったとしても、その矛先を不動産会社に向けることもできるのです。

問題を抱えているような物件は、安心料だと思って、不動産会社を使うことをおススメします。

以上、ここまで個人間売買をすべきでない不動産について見てきました。

個人間売買を行う場合、いくつか注意点があります。

その一つが瑕疵担保責任です。

そこで次に、瑕疵担保責任の免責について解説いたします。

4.瑕疵担保責任を免責する

不動産の売買では、売主は瑕疵担保責任を負います。

瑕疵(カシ)とは通常有すべき品質を欠くことであり、例えば雨漏りやシロアリによる床下の腐食等が瑕疵に該当

その他にも、瑕疵には以下のようなものがあります。

瑕疵の種類 具体例
物理的瑕疵 建物:雨漏り、シロアリ、耐震強度不足、家の傾き 土地:土壌汚染、地中障害物
法律的瑕疵 法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの
心理的瑕疵 取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く場合
環境的瑕疵 近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合

2018年10月時点の民法では、瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的を達成できない場合には解除を請求できると定めています(民法第566条、第570条)。

何も知らずに売買契約を締結してしまうと、売主は民法の瑕疵担保責任をそのまま負うことになります。

民法の条文の通りだと、例えば売却後、30年を経った後に買主が突然売主に瑕疵担保責任を追及してくることもあり得ます。

瑕疵担保責任は民法通りに行われると、売主にとってはとんでもなく重たい責任になります。

ぶっちゃけ、環境的瑕疵などは「何でもあり」の世界なので、買主から何を請求されるか分かったものではありません。

そこで、不動産会社が間に入る売買契約書では、売主の瑕疵担保責任をきちんと制限する条文が加えられます。

不動産会社か介入する売買契約書では、個人が売主の場合、瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月とすることが通常です。

また買主が合意すれば、売主が瑕疵担保責任を全く負わないという特約も結ぶこともあります。

民法の瑕疵担保規定は、売主と買主が合意すれば、このような特約は有効になります。

仮に個人売買を行う場合には、瑕疵担保責任を免責する条項について、しっかりと盛り込むことが重要です。

売主にとっては、瑕疵担保責任を負うことが最大のリスクとなりますので、瑕疵担保責任についてよく理解した上で個人間売買をするようにしてください。

瑕疵担保責任についてさらに詳しく知りたい方はコチラの記事をチェック!>>
不動産売買における瑕疵担保責任とは?責任範囲や期間、契約解除事例まとめ

以上、ここまで瑕疵担保責任の免責について見てきました。

個人間売買で、もう一つの注意点は、手付金です。

そこで次に、手付金について解説いたします。

5.個人売買でも手付金はしっかりと受領する

不動産の売買では、売買契約時に、通常、売買代金の10%程度の手付金を受領します。

個人売買の場合は、手付金をしっかり受領するようにしてください。

不動産の売却は、通常、売買契約から引渡までの間に1ヶ月ほどの時間を要します。

もし、その間に、買主の一方的な都合で契約を解除する場合、買主から手付金を没収します。

買主は手付金を放棄することによって契約を解除することができますが、このような解除を手付解除と呼びます。

売買契約時に、手付金を支払わせることで、買主には「購入しなければならない」というプレッシャーを与えることができます。

仮に手付金がないと、買主は気軽に解除できることになり、売買の話が簡単に無くなる可能性が高くなります。

せっかくの売買ですので、買主には気軽に解除させないようにする縛りが必要です。

売買契約が簡単に破棄されないようにするためにも、手付金は必ず受領するようにしてください。

尚、手付解除は売主からの一方的な解除もあります。

売主から手付解除をする場合は、「手付の倍返し」を行います。

買主からすでにもらっている手付金に加えて、売主も手付金と同じ額を支払うことで、契約は解除できます。

手付金をもらうと、売主も買主も途中で解除しにくくなるという点は、理解しておいてください。

6.不動産を高く売るなら不動産一括査定を使う

ここまでの説明を見て頂ければ理解いただけたかと思いますが、不動産のような高額取引では個人売買はオススメできません。

基本的には不動産会社を介しての売買を行うことが一般的。

ただ、1社だけの不動産会社では苦戦する可能性があります。

不動産会社も得意不得意があります。

あなたの不動産に強い不動産会社を見つけるのが高くスムーズに売るための秘訣。

ただ、1社1社探すのはメンドクサイですよね・・・

そこでオススメなのが不動産一括査定というサービスです。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

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【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

7.まとめ

以上、ここまで個人売買で不動産会社を使わずに不動産売却を行う場合の注意点について見てきました。

すべての不動産取引が個人間売買に向いているわけではありません。

個人間売買を行う場合には、瑕疵担保責任と手付金の受領の2点に注意した上で、実行するようにしましょう。