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マンションを売却するか賃貸にするか?メリット・デメリット・判断方法

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更新日:

大切に住んでいたマンションは、売却するか賃貸するか悩みどころです。

売却すれば大きなお金が入り、次の物件を購入する元手にもなります。

賃貸に出せば、マンションを手放さずに月々の家賃が入ってきます。

売却か賃貸かで悩んでいる人の中には、

  • 「売却も賃貸も選択肢にあるので、迷っている」
  • 「売却と賃貸、どちらがよりお得なのか教えてほしい」
  • 「売却と賃貸を決めるにはどうしたら良いか知りたい」

等々のことを考えている方も多いと思います。

そこでこの記事では「マンションを売るか、賃貸かどちらにすべきか」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、マンションを売ると賃貸メリットとデメリットを知り、判断のために何が重要なのか知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.マンションを売る・賃貸のメリット・デメリット

最初にマンションを売るのと賃貸に出すことのメリットとデメリットの比較表を示します。

項目 売る 賃貸
メリット ・大きな現金収入が入る
・固定費の負担がなくなる
・家賃収入が入る
・再び家族が住める
デメリット ・資産を活かせない
・思い出が消える感じがする
・確定申告や修繕の手間が増える
・空室リスクが発生する

マンションを売却すれば、大きな現金が手に入ります。

賃貸に出せば、家賃収入が見込めます。

一方で、マンションを売却した場合は、手元に残らないので資産として活かすことができません。

賃貸にすれば、オーナーとしての業務やリスクが発生するというデメリットがあります。

以上、売ることと賃貸にすることの比較について見てきました。

では、それぞれの詳細はどうなっているのでしょうか。

マンションを売る2つのメリット

マンションを売るメリットは、「大きな現金収入が入る」ことと、「固定費の負担がなくなる」ことの2点です。

メリット1.大きな現金収入が入る

マンションを売却すれば、大きな現金収入が入ります。

現金が入れば次に購入する物件の資金にもなりますし、貯金して残しておくことも可能です。

資産は不動産のままにしておくと使いにくいですが、現金に換えてしまえばさまざまなことに使うことができるようになります、

現金にしておけば、将来のための貯金や子供の教育費、親の介護費用等にも充てることが可能です。

売却のメリットを最大限に生かすには、できるだけ高く売り多くの現金を残すことがポイントとなります。

売ることを選択するのであれば、しっかりと準備をし、焦らず高く売却することを目指しましょう。

メリット2.固定費の負担がなくなる

マンションを売却すれば、固定費の負担がなくなります。

マンションは、保有しているだけで、管理費及び修繕積立金、固定資産税、保険料、住宅ローンの返済等の費用が発生します。

売却によってマンションが手から離れれば、固定費からも解放されることになります。

特に固定費の中でも修繕積立金は年々高くなっていきます。

金額が上がってしまう前に売却し、固定費から解放されておくことはメリットがあります。

マンションを売る2つのデメリット

マンションを売るデメリットは、「資産を活かせない」ことと「思い出が消える感じがする」ということの2点です。

デメリット1.資産を活かせない

マンションを売却してしまえば、せっかくの資産を活かせないというデメリットがあります。

管理費や修繕積立金等の固定費からは解放されますが、それ以上に何かを生み出すことはありません。

売却は売った時点で終わりであり、それ以上の収益を生まないことがデメリットと言えます。

デメリット2.思い出が消える感じがする

マンションを売却してしまえば、思い出が消える感じがするというデメリットがあります。

家族と一緒に過ごしたマンションは、思い出が詰まっているため売りに出したくないという人は意外と多いです。

売却では、家族全員が新しい生活に一歩踏み出すという決意をすることも必要となる場合があります。

以上、ここまで、マンションを売るメリットとデメリットについて見てきました。

では、賃貸にした場合はどうなのでしょうか。

そこで次に、マンションを賃貸にした場合のメリットとデメリットについて解説いたします。

マンションを賃貸する2つのメリット

賃貸するメリットは、「家賃収入が入る」ことと、「再び家族が住める」という2点です。

メリット1.家賃収入が入る

マンションを賃貸にすれば、家賃収入が入ります。

資産がお金に変わり、安定した収入が入ってくるのは大きな魅力です。

将来、年金生活となった場合にも、年金以外の副収入を得ることができるため、老後に向けた資産形成にも役立ちます。

特に、立地条件の良いマンションであれば、家賃も高く借主もすぐに見つかるため、賃貸はおススメです。

賃貸需要の高いエリアのマンションであれば、賃貸を積極的に検討してみるのも良いでしょう。

メリット2.再び家族が住める

マンションを賃貸で残しておけば、再び家族が住めるというチャンスがあります。

例えば、嫁に出た娘夫婦が住んだり、介護で親を住まわせたりすることも可能です。

暫くの間、他人に賃貸しておき、退去したタイミングでしばらく空き家にしておけば、いつでも家族が住むことが可能です。

少し本質から外れるかもしれませんが、いずれ自分たちで使う予定があるのであれば、無理に売却する必要はありません。

一時的に賃貸に貸し出し、その後、自分たちで住む方が無駄のない利用方法になります。

尚、一時的に貸し出す場合は、定期借家契約で貸し出すことがコツとなります。

定期借家契約とは、更新の規定がなく、賃貸借契約満了時に、入居者が必ず退去しなければならない契約です。

それに対して、普通借家契約となると、退去させるのに立ち退き料が発生します。

期間限定で貸す場合には、定期借家契約を利用して貸すようにしましょう。

マンションを賃貸する2つのデメリット

デメリット1.確定申告や修繕の手間が増える

マンションを賃貸すると、確定申告や修繕の手間が増えます。

サラリーマンであれば、通常、確定申告は不要ですが、サラリーマンでも給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は、確定申告をする必要性が出てきます。

マンションを賃貸すると、その所得は不動産所得となります。

不動産所得は、以下の計算式で計算されます。

不動産所得 = 賃料収入 - 必要経費

不動産所得が年間で20万円を超せば、毎年確定申告をすることになります。

また、マンションを賃貸すれば賃貸人(貸す側の人)としての義務が発生します。

賃貸人の義務の一つに修繕義務があります。

マンションを他人に貸した後、例えば給湯器が壊れた等の不具合が発生した場合には、早急に修繕することが必要です。

自分で住んでいるのであれば、多少の不具合があっても我慢してやり過ごすこともできます。

しかしながら、賃貸人となると、修繕は早急に対応しないとクレームに繋がります。

マンションの老朽化が進めば、修繕箇所も増えてきます。

賃貸する以上、修繕義務を負うと認識しておくことが重要です。

デメリット2.空室リスクが発生する

マンションを賃貸すれば、空室リスクも負うことになります。

マンションは、保有しているだけで、管理費及び修繕積立金、固定資産税、保険料等の費用がかかります。

また住宅ローンが残っていれば、住宅ローンの返済も毎月発生します。

賃料が入ってくるうちは良いですが、空室が長引いたとき、これらの固定費を支払い続けることができるかが課題となります。

マンションを貸すということは、賃貸事業を行っているのと同じです。

立地が悪い、築年数が古い等、賃貸物件としての条件が悪ければ、当然、貸しにくくなり空室リスクも高まります。

マンションを賃貸すると、空室となった際、固定費が垂れ流しとなってしまうことが、デメリットになります。

以上、ここまで、賃貸にした場合のメリットとデメリットについて見てきました。

では、どちらが良いのか迷ってしまった場合はどうすればよいのでしょうか。

そこで次に、選択に迷った場合の対処について解説いたします。

2.マンションを売却にするべきか賃貸にするべきかの判断基準

売却か賃貸か迷った場合には、当初の目的を明確にし、再確認することが必要です。

売却も賃貸も一長一短あるため、自分の目的を達成できる方を選択するのが望ましいと言えます。

  • 買い替えで次の物件を購入するために頭金が必要な状況であれば、売却した方が良い
  • 本人や親が老人ホームへ入所し、介護費用として月々の副収入が必要であれば、賃貸した方が良い
  • 特に目的もなく、どちらでも良い場合には、売却をオススメ

理由としては、マンションも古くなれば価値がどんどんと落ちます。

また築年数が古くなると修繕積立金も増えていくため、維持費も増加していきます。

もちろん、築年数が古くなれば貸しにくくなり、家賃も下がっていきます。

さらにマンションは建替えをするには、区分所有法により区分所有者の5分の4以上の賛成が必要となります。

戸建てであれば、どんなに古くなっても最終的には取り壊して、更地にして売るという逃げ道があります。

しかしながら、マンションについては、建て替えに5分の4以上の同意が必要となり、再建築や更地化が非現実的です。

建て替えができないマンションは、価値の下がる一方で、どんどん売却しにくくなります。

マンションの価格としては、今この瞬間が一番価値は高いことになります。

よって、特に目的もなく、貸す必要性のない人であれば、売却することをオススメです。

売るか賃貸するか決め手に欠ける人であれば、売却を中心に考えた方が良いでしょう。

不動産のプロに相談してみるのが一番

結局、売却するのか賃貸にするのかの判断基準を説明しましたが、とは言われても迷うのが人間。

不動産は1つ1つ違うため、あなたの生活レベルによって売却するべきなのか、賃貸にするべきなのか異なります。

やはり不動産のプロに相談してみるのが良いでしょう。

ただし、1社だけの意見で判断してはいけません。

必ず複数社(最低でも3社ほど)には意見を求めてください。

複数社に相談するのに便利なサービスが不動産一括査定です。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

3.まとめ

以上、ここまで、マンションを売るか賃貸か、どちらにすべきか決めるためのメリットとデメリットについて紹介してきました。

いずれせよ、売却と賃貸にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

どちらにするかは、最終的な目的が重要となります。

目的とメリット、デメリットを照らし合わせて決めるようにして下さい。