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100人アンケート調査でわかった!マンション買い替えの注意点トップ5

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更新日:
「マンション買い替え 注意点」と調べると、同じようなことばかり書いてるけど、それしか注意点はないの?それさえ信じておけば大丈夫?

 

確かにネットにあふれるマンション買い替えの注意点は、同じようなことばかり書いていますよね。みんな同じことを言ってるのだから「正しいかもしれない」と思ってしまいがち。

しかし実はネットに書いてある注意点は、誰かの経験談でもなく、何かしらの”根拠”がある内容ではないことをご存知でしょうか?

何となくありきたりなことを書いたり、他のサイトの内容を言い方を変えて書いています。つまり、当事者の経験談を元にしてるわけでは無いのです。

もしこの事実について知らなければ、ネットにあふれるマンション買い替えの注意点だけを鵜呑みにしてしまい、本当にあなたが知っておくべき注意点を逃していたかもしれませんよ?

しかし、ご安心ください。今回の記事では現役不動産業者である筆者の経験談や、実際に買い替えをした100人にアンケートを行って得られたリアルな注意点だけを解説しています。

「マンションの買い替えについて、リアルな注意点が知りたい」という人には、必見の内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

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100人アンケートでわかったマンション買い替えの注意点トップ5

「マンション 買い替え 注意点」と調べると、注意点が書かれた記事が数多くヒットしますが、その大半は机上の空論です。

なぜかというと「自分が経験したから」「経験者に聞いてみたから」といったことが完全に抜け落ちているから。

「〜だそうです」「〜と言われています」「〜と思われます」なんて、曖昧な表現ばかりを使っているのが何よりの証拠でしょう。

このような文章ばかり眺めていても、何も参考にはならず、ただ時間を浪費するだけ。あなたの本当に必要な注意点は、経験者によるリアルの注意点だけなのです。

そこで今回は実際にマンション買い替えを経験した方100人に「これから買い替えをする人に対して注意点をアドバイスするなら何になりますか?」というアンケートを行ってみました。

このアンケート結果から集計した”リアルなマンション買い替えの注意点”のトップ5は、以下のようになりましたよ。

現役不動産業者である筆者も納得の注意点ばかりでしたね。やはり、経験者になると、不動産業者と通じるところがあるのでしょう。

ではそれぞれの内容について、解説していきます。

マンション買い替えの注意点1.業者選びを間違えない

アンケートで最も多い回答が「業者選びを間違えてはダメ」でした。これはもはや、基本中の基本なので、1位になって当然と言えるのではないでしょうか。

マンションの売却価格を決めるのは、不動産業者ですし、どれぐらいの人を内覧させることができるのかも、業者の腕次第です。もし質の悪い業者であれば、散々たる結果になるでしょう。

だからこそ、マンション買い替えを満足いくものにするのであれば、やはり業者選びはしっかりとすべきなのです。

現役不動産業者である筆者も、自分で言うのもなんですが、もしも買い替えをするならば、業者選びを間違えないことが最も重要だと思います。

マンション買い替えの注意点2.売却後に新居探しすべき

マンション買い替えの流れとしては、以下の3つのパターンがあります。

名称 説明
売り先行 マンション・一戸建ての売却を先に済ませ、その後新居を購入する方法です。
マンション・一戸建ての売却代金を確定した後に新居購入に移るので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
買い先行 新居の購入を先に行います。更には、新居に引っ越した後に物件を(空き家状態で)売り出す方法です。
「次に住みたい物件」を優先して検討し、確実に購入することがでるというメリットがあります。
売買
同時進行
マンション・一戸建ての売却を行いながら、同時進行で住み替える新居物件を探す方法です。
理想的な買い替え方法と言われてはいますが、物件の売却と新居の購入を「同時」に成立することはなかなか難しく、やや難易度のある進め方と言えます。

どの流れを選ぶかはあなた次第ですが、経験者からすると、売却した後に購入に手をつける「売り先行」がベストです。

住宅ローンの残債がある場合、完済しないとマンション売却できません

つまり、そもそも売却できるかどうかの判断をしないといけないため、売却にケリをつけてから購入に切り替えるべきなのです。

売却完了まで待てない場合は?

マンションが売れるまで待てない場合もあるでしょう。そのときは、最悪でも売却金額を見込んだ後に新居を探すようにしてください。

つまりは、売却業者にあなたのマンションがいくらで売れるのかを見定めてもらった後で、新居を探すのです。

もちろん、査定された売却金額が間違っていれば、全ての計画が狂うので、精度の高い査定をしてくれる会社を選ぶ必要が出てきます。

マンション買い替えの注意点3.買い替えではなく賃貸も検討すべし

そもそも論になってしまいますが、マンション買い替えとはマンションを売却した後に別のマンションを購入することになります。

ただ、次のマンションを購入してしまうと、また住宅ローンの支払い等が続いていくため、「マンションを売却した後は、もう賃貸でも良いのではないか」と考えている人が多いです。

だからこそ、「”買い替え”ではなく”住み替え(賃貸)”でも良いのではないか」という声が多く集まったのでしょう。

今まで住宅ローンを支払ってきて、何度も返済が危なくなった経験を持っている人は、とくに賃貸の方がいいと余計に思うのかもしれません。

マンション買い替えの注意点4.予想以上に諸費用がかかった

マンション買い替えをすれば、売却時に1回、新居購入時に1回、計2回の仲介手数料が発生します。

仲介手数料は「物件価格× 3% + 6万円」かかりますので、物件価格1,000万円につき、およそ30万円の仲介手数料が必要です。

仮に2,000万円の物件を売却して、3,000万円の物件を購入すると、売却で66万円、購入で96万、合わせて162万円の支払いになります。

さらに買い替えで必要な費用は仲介手数料だけではありません。その他にも引っ越し費用など、様々な費用がかかるので、しっかりと現金の準備をしておくべきでしょう。

具体的な以下の通りになるので、きちんと確認しておいてください。

売却にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への
仲介手数料
売却の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。
手数料は大体以下の計算式で算出されます。
仲介手数料=売却価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。
印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
税金関連 所得税 物件を売却して、譲渡益が出た場合に発生します。
ただし、居住物件についてはマイホーム特例により3,000万円以上の譲渡益が出ない限りは発生しません。(多くのケースでは、発生しないでしょう)
住宅ローン関連 ローン繰り上げ
返済の手数料
売却金額でローン残債を一括返済する場合は、繰り上げ返済に伴う手数料が発生します。
手数料は金融機関によって異なりますが、大体5,000円程で見ておけば問題ありません。
抵当権抹消費用 住宅ローンを組んだ際に発生する抵当権を外すためにかかる費用です。
登録免許税で1件1,000円発生します(土地と家両方に抵当権が付いている場合は2,000円)。
更に、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(大よそ10,000円〜20,000円)が発生します。
抵当権の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
抵当権とは何か?抵当権が残っている物件の売却や費用を徹底解説
その他 リフォーム・
ハウスクリーニング代
物件の状態によっては、リフォームやハウスクリーニング代が発生することもあります。
※費用は物件の状態によって大きく変わります。
解体費用 一戸建て物件にて、土地のみを売却する場合は建物の解体費用が発生します。
※解体費用は物件の状態によって大きく変わります。
※1坪5万円あたりが相場になることが多いです。
建物解体の詳細については、以下記事も併せてご覧ください。
土地を更地にするにはどれだけ費用・コストがかかる?建物解体の注意点

購入にかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
契約関連 不動産会社への
仲介手数料
購入の仲介を不動産会社に依頼する際に発生する費用です。
手数料は大体以下の計算式で算出されます。
仲介手数料=購入価格×3.15%+6万3,000円(上限)
印紙税 物件の売買契約を締結する際に必要となる印紙税です。
印紙税は、契約金額によって異なります。 大体1万〜2万円程で見ておけば問題ありません。
登記関連 所有権登録免許税 新築物件購入の場合は「所有権保管登記」、中古物件購入および土地購入の場合は「所有権移転登記」を行います。
費用は、固定資産税評価額に対して新築物件は0.15%、中古物件は0.3%、土地は1%発生します。
司法書士報酬等 登記手続きを司法書士に代行してもらう際の、代行手数料になります。
費用は司法書士や代行する登記によって異なりますが、数万程で見ておくと良いでしょう。
税金関連 不動産所得税 不動産を所得した際にかかる所得税です。一般的な住宅購入の場合は軽減処置が取られ発生しないことが多いです。
固定資産税等 新居引き渡し時点で固定資産税やマンションの場合は管理費や修繕積立金が日割り計算で費用発生することがあります。
費用は数万程度です。
住宅ローン関連 ローン頭金 新たに住宅ローンを組む際の頭金です。
金額はローン総額や返済プランによって異なりますが、ローン総額の1割(10%)程とする場合が多いです。
登録免許税 住宅ローンの抵当権設定登記にかかる費用です。
費用は数千円程度ですが、司法書士に代行を依頼した場合は代行費用(下項目参照)が発生します。
司法書士報酬等 抵当権設定手続きを司法書士に代行してもらった際にかかる代行手数料です。
大よそ10,000円〜20,000円の費用が発生します。
保証料 連帯責任者を保証会社に依頼する際に、保証会社に支払う保証料です。
費用は数十万円単位です。
融資手数料 ローンを組む際にかかる手数料です。金融機関によって手数料は異なります。
保険料 住宅ローンにかかる団体信用生命保険特約料や、新居にかかる火災保険料です。
費用は加入する保険やプランによって異なりますが、数年間を前払いで支払うケースもありますので、数十万円程発生する場合もあります。

引越しにかかる諸費用

分類 費用項目 内容(費用目安)
引越し関連 引越し代 引越しにかかる費用です。
引越し先までの距離や運搬する荷物量によって金額は大きく変動します。
家具関連 家具・家電などの
購入費
新居で新たに購入する家具や家電の購入費用です。
不要な家具・家電の
廃棄費用
不要となる家具・家電の廃棄費用です。
数千〜数万程度で見ておけば問題ないでしょう。

マンション買い替えの注意点5.買い替えローンは使わない方がいい

先述したようにマンションはローン完済しないと売却できません。ただ、ローンを完済できる金額でマンションが売却できないことも少なくありません。

そんなときは「買い替えローン」を利用して、買い替えを実現するしかありません。

買い替えローンとは、現在のローン残債と新しく購入する住宅のためのローンを一本化するローンのこと

もしローン残債が1,000万円になる売却代金で、3,000万円の新居を購入するなら、4,000万円の買い替えローンを組むことになります。

このように買い替えローンは便利な仕組みではあるものの、必然的にローン残債が一気に増えます。

これまで支払っていた住宅ローン支払いより多くなるわけですから、家計が傾きやすくなる、というわけ。

だからこそ、多くの経験者が「買い替えローンを使うべきでない」と言っているのでしょう。

どうしても買い替えローンを使わなければならない場合は仕方ありませんが、なるべくならば残債以上の金額で売り切って、買い換えローンを使わなくて済む状況を作りたいものです

買い替えローンについて知りたい人は、下記記事も参照してみて下さい。>>
100人アンケート調査でわかった!マンション買い替えの注意点トップ5

【補足知識】アンケートで出た少数派のマンション買い替えの注意点

今回集計した100人アンケートの中には少数派ながら、説得力のある注意点もありました。補足知識として紹介しておきましょう。

  • 身内が勤めている不動産会社は使わない
  • 知り合いから紹介された会社は使わない
  • 子供を連れて業者に行くべきではない
  • 両親が選んだ会社は使わない

上記の内容は、「厳正な目で判断できない会社には依頼してはいけない」という注意点にまとめることができるのではないでしょうか。

ちょっとでも関わりのある不動産業者であれば何らかの情や気遣いが発生するので、明確な判断ができません。

マンション買い替えは大きな金額が伴うものですから、やはり不要な感情に流されることなく、厳正な目で会社を選びたいものです。

【総評】マンション買い替えに重要なのは会社選び

ここまでいろいろな注意点について紹介しましたが、いきなり全てをクリアしろと言われても難しいでしょう。

もし5つの注意点全てを実行できそうにないのであれば、会社選びだけを気をつけてみて下さい

先述したようにマンション買い替えを成功させるなら、不動産会社選びは最重要項目です。失敗するわけにはいきません。

ではどんな会社を選ぶべきなのかというと、以下の要素を持っている必要があります。

  • マンションがある地域について熟知している
  • 抱えている顧客(物件購入予備軍)の数が多い
  • プロモーション(広告)活動の品質が高い
  • 所属する営業マン一人一人の品質が高い
知り合いがいるわけでもないんだし…そんな不動産会社なんて知らないんだけど…。どうやって探せばいいの?!

 

そんな疑問をもつあなたに、ぜひとも活用してもらいたいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定とは、「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)のこと

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトは数多くありますが、主要な不動産一括査定サイトの特徴を知って、何があなたにぴったりなのかを判断する必要があります

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

こちらの記事もチェック!>>
【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

まとめ

今回はマンション買い替えの注意点を紹介しました。具体的には以下の通りです。

業者選びを間違えない 売却後に新居選びすべき 買い替えではなく賃貸も検討すべし 予想以上に諸費用がかかった 買い替えローンは使わない方がいい

今回紹介した知識を知っておけば、あなたがマンション買い替えを失敗することはないでしょう。

これから買い替えをに挑戦するのであれば、ぜひ今回の内容を参考にしてみてください。

以上「100人アンケート調査でわかった!マンション買い替えの注意点トップ5」でした。最後までお読みいただき、ありがとうございます。