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現役営業マンが解説!住宅ローン返済が残るマンションを100%売却する方法

公開日:
更新日:
不動産会社に相談しに行ったら「住宅ローンが残ってるので、マンションを売却できない」と言われたのだけど…。このままこの家に住み続けなければならないの?

確かにローンが残るマンション売却は、不動産業者からすると、難易度の高い案件です。だからこそ、そのような依頼をもらったときは、「売却できない」と依頼主に言ってしまいがち。

しかし実はローン返済が残っていたとしても、それ相応の行動をしっかりとすれば、マンションは100%売却できることをご存知でしょうか?

もしこの事実について知らなければ、不動産業者に言われたことをそのまま鵜呑みにしてしまい、ローンが残るマンション売却を諦めていたかもしれませんよ?

しかし、ご安心ください。今回の記事ではローン返済が残るマンションを100%確実に売り切るための方法を紹介しています。具体的には以下のようになりますよ。

現役の不動産営業マンである筆者だからこそお伝えできる深い内容になっていますので、ローンが残るマンション売却を検討している人は、ぜひ最後までご覧ください。

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【基礎知識】住宅ローン返済が残るマンションを売却できるのか?

そもそも論になりますが、住宅ローン返済が残っているマンションは、売却できるのでしょうか?まずはその点について、はっきりしておきましょう。

結論から言いますと、住宅ローンの残債があったとしても、マンション売却することは可能です。

しかし基本的な条件として、マンション売却と同時に残っているローンを完済し、「抵当権」を抹消することが必要となります。

抵当権とは住宅ローンの返済が延滞したときに、マンションを銀行に無条件で没収される権利のこと
抵当権についてもっと知りたい人は、こちらの記事もチェック!>>
抵当権とは何か?抵当権が残っている物件の売却や費用を徹底解説

つまり、抵当権が抹消されないと、いつまでたっても銀行にマンションを無条件で没収されてしまう権利が残ってしまうわけです。

次にあなたのマンション買う人が、このような条件のマンションを買いたいと思うはずは無いですよね?

だからこそ、マンション売却をするのであれば、住宅ローンの残債を確実に返済することが必要になってきます。

住宅ローンが残るマンション売却では、売却代金をそのまま返済金に当てるという仕組みになっていますので、住宅ローン残債を上回る金額で売却するのが必須条件になるというわけです。

住宅ローン返済が残るマンションを売りきるための3ステップ

ここまでは住宅の返済が残っているマンションを売るために、知っておいてほしい基礎知識について紹介してきました。

ではここからは”本題”とも言える「ローンの返済が残るマンションを確実に売り切るための方法」について紹介していきましょう。具体的には以下の通りになります。

それでは上記の方法について、押さえておくべき知識をわかりやすく解説していきましょう。

売却代金でローンを完済できるか確認するには?

売却代金がローンの残債を上回っていれば、それを使って完済できるので、非常にシンプルにマンション売却が終わります

とはいえ、売ってみた後に売却代金でローンが完済できるかどうかを確認するのは、ナンセンスです。

まずは売却前に売却代金でローン残債を賄うことができるのか、確認しておくべきでしょう。

具体的には精度の高い査定をしてくれる不動産会社にお願いするほかありません。つまり実際に査定してもらい、ローンの残債を上回るかどうかを確認するのです。

精度の高い査定をもらうためにはどうすればいい?

不動産会社を見極めるための方法はいくつかありますが、マンション売却において重要なのは「マンションが得意な会社かどうかを確認すること」です。

依頼しようと思っている不動産会社が、マンション専門かどうかによって査定の精度がかなり変わってきます。だからこそ、マンション売却専門の不動産会社に査定をしてもらうべきなのです。

もう少し欲を言えば、複数社の会社に査定をしてもらいたいところ。

査定額の平均値を取ることができるので、ローン残債を上回ることができるのかを確実に見極めることができるでしょう。(複数社に効率よく査定を依頼する方法は後述します)

売却代金で足りない分は自己資金で補える

精度の高い査定をしてくれる不動産会社から査定を受けたものの、どうしても売却代金が残債を下回りそうなことも実際に起こり得ます。

ただ、先述した「抵当権」を抹消するためには、とにかく完済さえすればいいので、売却代金で足りない場合は自己資金で補うことも可能です。

つまり、ローン残債が1,000万残っており、売却代金が800万円になりそうなら、200万以上の自己資金があれば完済できる、というわけ。

理屈的には、売却代金分の自己資金があれば、難なくマンション売却することができるわけです。

売却代金を自己資金で賄ってはいけない、なんてルールは無いですから、使える自己資金がいくらあるのかも、把握しておいた方が良いでしょう。

任意売却ならどれだけの返済が残っていてもマンション売却可能

自己資金を使ってもローンが完済できそうにないのであれば「最終手段」を使うしかありません。具体的には「任意売却」という方法で売却します

任意売却とは、ローンが完済できなくても抵当権を外してもらえる売却方法のこと
任意売却についてもっと知りたい人は、こちらの記事もチェック!>>
任意売却とは何か?3つ特徴・3つ注意点とオススメ業者の探し方


方法としては最も都合がいいんじゃないの?最初から任意売却をすれば良いのでは?

確かに、そう思いますよね。しかし残念ながら任意売却は誰でもできる方法ではありません。

実は、どうあがいてもローンが完済できそうにないのに、マンションを売却したいと思っている人だけが使える方法なのです。

任意売却は、住宅ローンを借りている金融機関に事情を説明して、許可をもらわないと、できない売却方法であり、許可をもらうためには、以下の2点を説明する必要があります。

  • きちんと査定を受けて、売却代金がローンの残債を上回らないことを確認した
  • 自己資金を使ってもローンの残債を返済できないことが確定している

上記の2点を説明すると、金融機関が「特例措置」という形で、任意売却を認めてくれるでしょう。

もし認めてもらえば、後は普通の売却方法と変わりはありません。特に珍しい手続きなどを取る必要はないのでご安心を。

忘れてはいけない「任意売却」の大きなリスク

条件さえ満たしてしまえば、都合の良い売却方法に見える「任意売却」ですが、実は大きなリスクが潜んでいることを忘れてはいけません。

実は任意売却を使うと、銀行側にある意味「危険人物」とみなされてしまうため、ブラックリストに登録されてしまうのです。

ブラックリストとは個人信用情報機関のことで、いちど登録されてしまうと、5〜7年間は新たなローンを組むことができません

ブラックリストについてもっと知りたい人は、こちらの記事もチェック!>>
住宅ローンの支払いが遅れてしまった!という時の注意点と対処法まとめ

さらにクレジットカードを作ることもできないので、任意売却を使うと、かなりの痛手があなたに残るのです。

だからこそ、任意売却はあくまでも「最終手段」と考え、なるべくならば普通の売却方法で、ローン残債を上回る売却代金を目指して欲しいものです。

【補足知識】買い替えローンという選択肢もアリ

今住んでいるマンションを売却して、新たなマンションを購入しようと思ってるのであれば、「買い替えローン」を使うという方法もありますよ。

買い替えローンとは、今の住宅ローンの残債に新居の住宅ローンを上乗せして組むローンのこと

新居の金額と残債を合わせてしまうので、これから支払っていく金額は増えてしまいます。そのうえ審査も厳しいですよ。

ただ、任意売却を使わなくても、残債があるマンション売却できる方法の1つなのは大きな利点です。

買い替えをしなければならない条件はありますが、非常に都合の良いローンとなってくれるでしょう。

「任意売却も使いたくないけど、ローンの残債を何とかできそうにない」という人は、無理矢理買い替え先を探して買い替えローンを使う方法も検討してみてはどうでしょうか。

買い替えローンについてもっと知りたい人は、こちらの記事もチェック!>>
現役不動産業者が解説!マンション買い替えを成功させる5つのポイント

【総評】ローン返済が残るマンション売却だからこそ業者選びは重要

ここまでローン残っているマンションを売却する、具体的な方法について紹介してきましたが、最も重要なのは「売却を担当する不動産会社を間違わないこと」です。

マンションを売却する際は、仲介を担う不動産会社の協力が不可欠。そしてマンション売却を専門とした「質の高い不動産会社」でなければ、マンション売却は成功しません

質の高い不動産会社であれば、ローンが残っているマンション売却であっても最後までサポートしてくれることでしょう。先述した「任意売却」にも完全に対応してくれます。

しかし、このような質の高い不動産会社を見つけ出すのであれば、一社ずつ回って査定をもらい、会社の実力を確認していく必要があります。

ここまですれば、いつか必ず質の高い不動産会社を見つけることができますが、それまでに相当な時間かかるので、途中で妥協して適当な不動産会社を選ぶこともあり得るでしょう。

もっと簡単に「質の高い不動産会社」を見つけ出す方法はないの?もったいぶらないで教えてよ!

 

はい、実はあります。質の高い不動産会社選びをもっと効率よく確実にしたいと思っている人に、ぜひとも活用してほしいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスのこと

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「HOME4U」です。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

こちらの記事もチェック!>>
【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

まとめ

今回はローンが残るマンション売却をうまく売却するための具体的方法について、紹介してきました。

改めて振り返っておくと、以下を方法を実践していく必要があります。

上記の方法をきちんと実践していけば、どれだけローンの返済額が残っていたとしても確実に売却できることでしょう。

もしローン返済が終わっていないマンションを売却するのであれば、ぜひ今回解説した内容を参考にしてみてください。

以上「現役営業マンが解説!ローン返済が残るマンションを100%売却する方法」でした。最後までお読みいただき、ありがとうございます。