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抵当権とは何か?抵当権が残っている物件の売却や費用を徹底解説

公開日:
更新日:

住宅ローンを組むと抵当権が設定されます。

抵当権とは、銀行の担保権のこと

抵当権について知りたい人の中には、

  • 「抵当権ってそもそも何?」
  • 「抵当権が付いている物件は売却できるの?」
  • 「抵当権を抹消する場合の費用ってどのくらいになるの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

結論から言うと、住宅ローンなど、抵当権が残っている家でも、抵当権を外せば売却することは可能です。

そこでこの記事では、「抵当権」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、抵当権の基礎知識や、抵当権が残っている物件の売却、抹消のための費用等について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.抵当権とは?何のために設定されているのか

抵当権とは、銀行がお金を貸したとき、土地と建物を担保に取る権利のこと

担保とは、将来生ずるかもしれない不利益に対する備えのこと

銀行は、住宅ローンなどのお金を貸した場合、債務者(お金を借りた人)がお金を返してくれないという不利益を受けることもあります。

債務者がお金を返してくれなければ、銀行は何らかの手段で残ったお金を回収する必要が生じます。

債務者の返済が滞ったときに、土地と建物を売却して残債を回収できるようにしておけば、不利益に対する備えになります。

ローンが返せなくなったら競売になる

土地と建物を強制的に売却することを競売と呼びます。

抵当権を設定すると、債務者がローンを返済できなくなったときに競売によって回収することができます。

抵当権とは、万が一のとき競売によって残債を回収できる権利のことでもあります。

また、抵当権と似たような権利に質権があります。

質権は、例えば高級出時計などを質屋に担保に入れてお金を借りるときに設定される権利

質権も、質屋にお金を返せなくなったら、質屋が高級出時計を売却して貸したお金を回収

これを「質ながれ」と呼びます。

抵当権と質権の違いは、抵当権はお金を借りている間、債務者が担保の物件を自分で使えるのに対し、質権はお金を借りている間、債務者が担保の物件を自分で使うことができないという点

マンションや戸建のような不動産は、動かせないため抵当権を設定することが通常です。

それに対して、高級時計のような動産は、動かせるため質権を設定することが通常です。

抵当権も質権も両方、担保権ですが、不動産で利用されるのは抵当権になります。

以上、抵当権とは何かについて見てきました。

では、抵当権を設定すると、登記が行われます。

そこで次に、抵当権の登記事項について解説いたします。

2.抵当権の登記事項と登記をする目的

銀行は抵当権を設定すると、土地と建物の登記簿謄本に抵当権の登記する

具体的には登記簿謄本の「乙区」と呼ばれるところに、以下のような内容が記載されます。

権利部(乙区)(所有権以外の権利に関する事項)

順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
1 抵当権設定 平成〇年〇月〇日 第*****号 原因 平成〇年〇月〇日設定
債権額 金5,000万円
利息 年1.5%(年365日の日割計算)
損害金 年18.250%(年365日の日割計算)
債務者 ○○市○○12番地34  ○○ ○○ 抵当権者 ○○市○○56番地78  ××銀行
共同担保 目録(〇)第****号

登記簿謄本への登記は、銀行が抵当権の権利を外部に示すため必ず行います。

抵当権は先に設定した銀行ほど、権利が優遇されます。

1番最初に抵当権を設定した銀行は、1番抵当権者と呼ばれます。

2番目に抵当権を設定した銀行は2番抵当権者、3番目は3番抵当権者と呼ばれていきます。

仮に競売となった場合には、1番抵当権者が最優先で残債を回収することができます。

2番抵当権者以降には、1番抵当権者が回収して余ったお金しか回収できる権利がありません。

抵当権は設定した順番によって、回収できる権利が大きく異なります。

抵当権の登記は順番を確保するために行います。

抵当権を設定したことを登記簿謄本によって示すことは、順番をアピールすることでもあり、とても重要な意味を持っています。

そのため、銀行が抵当権を設定する場合には、必ず登記が行われることになります。

抵当権を確認する方法

「自分の物件に抵当権がどのようについているか確認したい」という場合は、前述のとおり「登記簿謄本」によって確認することができます。

登記簿謄本は法務局またはインターネットで確認、取得することが出来ます。詳しくはお住い付近の法務局までお問い合わせください。

では、登記簿に抵当権がどのように記載されているかというと、以下の見本をご覧ください。

image1

登記簿内に権利部(地区名)(所有権者以外の権利に関する事項)という見出しがあり、そこに「抵当権設定」という項目があります。こちらが抵当権の記載になります。

ちなみに、上記見本は「すでに抵当権を抹消した後の登記簿謄本」のものになりますので、ご注意ください。

例えば、「抵当権設定」のところに下線が引かれていますが、こちらはすでにこの抵当権は抹消済みですという印になります。

ですので、まだ抵当権の抹消手続きをされていない場合は、この下線は付きません。

また、「抵当権抹消」の記載も、当然ながら抵当権を抹消した後に記載されます。

そのほか、抵当権は基本的に土地と建物の両方に付きますので、ご注意ください。

以上、抵当権の登記事項について見てきました。

抵当権を調べていくと、根抵当権という似たような言葉も出てきます。

そこで次に、抵当権と根抵当権との違いについて解説いたします。

3.根抵当権との違い

根抵当権とは、基本的に商売を行っている法人や個人事業主が利用する抵当権の種類

根抵当権では、借りることのできるお金の極度額を決めておき、その範囲であれば、何度もお金を貸し借りできるという抵当権です。

住宅ローンでは、お金を全て返したら抵当権を抹消することが通常です。

ところが、商売している人は、一度お金を返しても、再び借りる可能性があります。

抵当権は、抹消したり設定したりすると、いちいちお金がかかります。

そこで、お金を返しても極度額の範囲で再び借りることができる抵当権を付けておけば、いちいち抵当権の設定と抹消をする必要がなくなるため便利です。

抵当権の設定と抹消の手間を省き、何度もお金を貸し借りできるようにした抵当権のことを「根抵当権」と呼びます。

住宅ローンの場合は、何度もお金を貸し借りすることはないため、根抵当権ではなく、抵当権を設定することが通常です。

以上、抵当権と根抵当権の違いについて見てきました。

では、抵当権のついた不動産を売却する場合はどうするのでしょうか。

そこで次に、抵当権と売却の関係について解説いたします。

4.抵当権がついたままでは売却できない

抵当権がついたままでは不動産は売却できません。

正確に言うと、無理矢理売却することはできますが、買主は抵当権が外れた状態でないと買わないため、実質的には抵当権を外さないと物件は売れないことになります。

もし抵当権が付いたまま、物件を売却すると、抵当権は生きたままの状態となります。

住宅ローンの抵当権が付いたまま家を売ると、売却後、売主が住宅ローンを返済できなくなると、買主が住んでいる家が競売にかけられることになります。

競売が成立してしまえば、その家に住んでいる買主は家を失うことになります。

そのため、抵当権が残ったままの家を購入する人は通常いません。

そこで買主は抵当権が抹消されていることを絶対的な条件として物件を購入します。

逆に言えば、抵当権が残っている物件であっても、抵当権を抹消さえできれば、不動産は売却することができます。

以上、抵当権がついた物件は売却できないということを見てきました。

では、抵当権が残っている物件はどのように売却するのでしょうか。

そこで次に、抵当権が残っている物件の売却について解説いたします。

5.抵当権が残っている物件の売却方法

抵当権が残っている物件は、売却時、抵当権を抹消します。

具体的には登記簿謄本から抵当権の記載部分を削除します。

抵当権は残っているローンを完済しないと抹消することはできません。

ただし、ローンの残債は、売却額によって一括返済を行うことになります。

そこで、住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は、引渡当日に、「買主からの残金入金」と「住宅ローン残債の一括返済」「抵当権の抹消」の3つを同タイミング

買主は、ほんの一瞬だけ抵当権付きの物件を購入しますが、そのお金ですぐに抵当権が抹消されるため、結果的には抵当権が抹消された物件を購入することができるのです。

一方で、売主としては売却額によって抵当権が外せることを査定によって確認しておく必要があります。

売却前に査定を行いますが、その際、査定額が住宅ローン残債を上回っていることを確認する

住宅ローン残額が売却額よりも大きいオーバーローン状態

住宅ローン残債が売却額よりも大きい状態のことをオーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合でも、売却額で返済しきれない残額を、何らかの方法で返済すれば抵当権を外すことはできます。

売却額で返済しきれないローン残債を返済する方法は以下の通りです。

  • 貯金から捻出する。
  • 親などから金を借りる。
  • 住み替えローンを利用する。

住み替えローンとは、買い替えを行う場合、次に購入する物件の購入価額に返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることのできるローンとなります。

ただし、住み替えローンは、購入する物件の担保価値以上のローンを組むことになり、返済能力の高い人でない限り利用できないローンです。

また、借入額も大きくなるため、今後の返済負担も大きくなるローンです。

もし、貯金を合算して返済できるのであれば、それが一番良い方法となります。

抵当権が残ってる物件を売却する場合には、まず査定によって、売却額で抵当権の残債を完済できるかどうかを確認することが第一歩になります。

売却前に査定をしっかりと取り、確実な返済計画を立てるようにして下さい。

こちらの記事もチェック!>>
住み替えで家を売る!買い替え時におすすめの住宅ローンとは?

そして、少しでも高く売ることが重要になります。

その際に便利なのが不動産一括査定と呼ばれるサイトを利用することです。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

また、すでに支払いが苦しいと分かっている場合には、下記記事が参考になります。

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任意売却とは何か?3つ特徴・3つ注意点とオススメ業者の探し方
【FP監修】住宅ローン返済額の設定方法と延滞した時の末路と対処法

以上、抵当権が残っている物件の売却について見てきました。

では、抵当権の抹消にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。

そこで次に、抵当権抹消に必要な費用について確認いたします。

6.抵当権抹消に要する2つの費用

抵当権抹消の抹消には、「抵当権抹消のための登録免許税」と「司法書士への手数料」の2つが発生します。

まとめると、下表のようになります。

登記費用 内容 費用
登録免許税 抵当権抹消 不動産1個につき1,000円
司法書士手数料(目安) 抵当権抹消代理手続き 15,000円程度

費用1.抵当権抹消のための登録免許税

抵当権抹消に必要な登録免許税は、不動産1つにつき1,000円かかります。

住宅など、土地と建物がある場合には、抵当権は、通常、土地と建物の2つの不動産に設定されます。

土地と建物は、それぞれ1つずつの不動産とカウントされますので、抵当権登録抹消費用は2,000円になります。

土地が複数の筆(フデ)に分かれてる場合には、それぞれ1,000円ずつ登録免許税が発生します。

筆とは土地の戸数を表す単位のことです。

費用2.司法書士への手数料

抵当権の抹消は、司法書士へ依頼することが通常です。

司法書士は、不動産会社が手配してくれますので、自分で探す必要はありません。

参考までに、日本司法書士連合会による司法書士の報酬アンケートより、抵当権抹消の費用はいくらくらいなのかを示します。

アンケート結果によると、関東地区であれば、だいたい15,000円程度となっています。

エリア 低額者10%の平均 全体の平均値 高額者10%の平均
北海道地区 8,358円 15,532円 30,120円
東北地区 8,307円 13,863円 22,091円
関東地区 9,536円 15,613円 26,001円
中部地区 9,839円 16,638円 35,220円
近畿地区 9,933円 18,795円 32,444円
中国地区 9,471円 15,289円 26,682円
四国地区 9,917円 14,409円 21,562円
九州地区 9,737円 13,821円 22,676円

抵当権抹消については、下記記事で詳しく解説しています。

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抵当権抹消は自分で挑戦?専門家に頼む?手続きと費用を徹底解説

7.まとめ

以上、ここまで、抵当権が残っている物件の売却や費用について解説してきました。

抵当権が残っている物件は売買と同時に抹消することで売却が可能です。

まずは査定を取り、売却額によって抵当権の残債を完済できるかどうかを確認することから始めましょう。