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マンション・戸建て売却における「抵当権」とは?注意点・ポイントを解説

 

「今住んでいるマンション・一戸建てには『抵当権』が付いている」

住宅ローンを組んで、マンションや一戸建てを購入された方は、殆どが上記の状態であることでしょう。

ですが、この「抵当権」について、「実はあまりよくわかっていない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

抵当権は、特に今のマンションや一戸建てを売却や譲渡、相続する際に大きく関わってくる内容です。

知らずに売却等を行った際に、後で大きなトラブルに見舞われるリスクもありますので、今住んでいる住戸が抵当権に関わられている方は、しっかり把握しておくべきでしょう。

──ということで、今回は「抵当権」をテーマに、詳しくお話ししていきたいと思います。是非ご覧ください!

抵当権とは、そもそもどんなものか

はじめに、「抵当権はそもそもどんなものか」について、説明していきたいと思います。

抵当権は、私たちがマンションや一戸建て購入のために住宅ローンを組む際に、銀行などの金融機関がローン金額を用意する代わりにその不動産自体を「担保」にする権利のことを指します。

つまり、「抵当権」=「担保の権利」ということですね。

例えば、私たちが住宅ローンの支払いを滞ってしまった場合、困るのは「貸したお金が戻ってこない」となってしまう金融機関(銀行等)です。

ですが、金融機関側の方で住宅ローン対象の物件に抵当権を設定しておけば、「ローンを払わなければ、担保にしていたその物件を売却して、その売却金をローン滞納分にあてがいますからね」という手段にでることができるのです。

「金融機関は、ずいぶん強硬な対応をしてくるんだな」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、金融機関からしてみれば住宅ローンで数千万単位の金額を貸しているわけですので、返却してもらわなければ収益どころか運営自体もままならなくなってしまいます。

それで、マンションや一戸建てを住宅ローンで購入した場合は、ほぼすべからず抵当権が設定されることになるのです。

抵当権は、住宅ローンを完済していても、無くならない?

ちなみに、抵当権は住宅ローンを完済しても、自動的に消えるということはありません。

抵当権の内容は登記簿謄本に記載されますが、「抹消登記」という抵当権を外す手続きをしない限りは、抵当権の内容は記載されたままということですね。

抵当権の抹消手続きについては、「抵当権を無くす(抹消する)ためには?」で詳しくまとめていますので、併せてご覧ください。

抵当権を確認する方法

「自分の物件に抵当権がどのようについているか確認したい」という場合は、前述のとおり「登記簿謄本」によって確認することができます。

※登記簿謄本は法務局またはインターネットで確認、取得することが出来ます。詳しくはお住い付近の法務局までお問い合わせください。

では、登記簿に抵当権がどのように記載されているかというと、以下の見本をご覧ください。

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登記簿内に「権利部(地区名)(所有権者以外の権利に関する事項)」という見出しがあり、そこに「抵当権設定」という項目があります。こちらが抵当権の記載になります。

ちなみに、上記見本は「すでに抵当権を抹消した後の登記簿謄本」のものになりますので、ご注意ください。

例えば、「抵当権設定」のところに下線が引かれていますが、こちらは「すでにこの抵当権は抹消済みです」という印になります。

ですので、まだ抵当権の抹消手続きをされていない場合は、この下線は付きません。また、「抵当権抹消」の記載も、当然ながら抵当権を抹消した後に記載されます。

そのほか、抵当権は基本的に土地と建物の両方に付きますので、ご注意ください。

抵当権が実行されるとき、あなたの物件は「競売」にかけられる

抵当権は、住宅ローンをつつがなく返済している限りはなにも起きません。

ですが、住宅ローンの返済が滞り、かつ金融機関の勧告があってもそれに応じなかったとき、前述のとおり金融機関は強制的にその物件を売りに出してしまうのです。

これを、「抵当権の実行」と言うのですが、注意しておきたいのがその売り出し方です。

相場相応の額で売りに出されれば、売却金額も相応になることもあるでしょうが、抵当権の実行での売却手法は「競売」です。

競売物件は市場価格よりかなり安くなる傾向があり、大体相場の3割〜4割程度になると言われています。

せっかく高いお金でローンを組んだ物件が、二束三文で売りに出されてしまうのは、なんともやりきれないですよね。

そんな状況に陥らないようにするためにも、「抵当権の実行」状態にならないよう、重々ご注意ください。

「現在すでに住宅ローンの支払いが厳しくなっている…」という方は、抵当権の実行を回避するための手法等、以下記事で詳しく紹介しています。宜しければ、併せてご覧ください。

マンション・一戸建ての住宅ローンの支払いが厳しい方向け対処方法まとめ

住宅ローン滞納で任意売却する際、より高く・より確実に家を売る方法とは?

抵当権付きのマンション、一戸建てはそのままでは売れない?

さて、ここで問題です。

「住宅ローンが残っていて、かつ抵当権が残っている物件は、売ることができるでしょうか?」

答えは、半分YESです。法律的には売却することは可能です。理由は、その物件自体の所有はローン債務者にあり、またその物件を使用・収益する権利も法律的に有しているからです。

ですが、実際そんな物件があっても、買主の立場からしたら不安で買う気になれないですよね。

売主がきちんとローン返済してくれるという100%の保証がない限りは、せっかく購入した住戸が競売手続きになるリスクを持ち続ければいけません。

──つまりは、法律的にはOKでも、抵当権が残ったままでは売却できない(買主を見つけることが出来ない)ということです。

マンション・一戸建てを売却(または譲渡、相続)する際は、かならず抵当権を外してから行うようにしましょう。

抵当権を外す(抹消する)際の、2つのパターン

抵当権を抹消するパターンは、大きく分けて以下の2つがあります。

パターン 外し方
既に住宅ローンを
完済した場合
1)金融機関から、抵当権抹消に必要な書類が送られてきます。
2)法務局に行って、抵当権抹消の手続きをします。
住宅ローンの
残債(残り)が
ある場合
1)金融機関に抵当権抹消の相談をします。
2)ローン残債の完済を行います。
(多くの場合、物件売却金を用いて、完済します)
3)法務局に行って、抵当権抹消の手続きをします。

具体的な抵当権の抹消方法については、次の章で詳しく述べていきたいと思います。

抵当権を無くす(抹消する)ためには?

さて、ここからは具体的な抵当権の外し方についてお話していきます。

ここでは、「住宅ローンの残債(残り)がある場合」に沿って説明を進めていきます。

(すでに住宅ローンを完済されており、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届いているという方は、以下のStep1〜3の、Step3のみをご参照下さい)

Step1 債権者(金融機関)への相談

はじめに、金融機関に抵当権の抹消を行いたいことを相談します。

多くの場合、マンション・一戸建ての住宅ローンが残っていたとしても、その物件の売却金を元に住宅ローンを完済する場合は金融機関も抵当権の抹消手続きに応じてくれるのですが、事前の相談が必要な理由は以下のケースがあるからです。

金融機関によっては、ローン完済による繰り上げ返済をする際に別途手数料が必要になる
そのほか、進行の流れや期日などの制限が発生することもある

また、金融機関から抵当権抹消の同意を得られないまま売却活動を行った場合、買主との交渉の際に何かと不利に働いてしまう可能性がありますので、その点もご注意ください。

Step2 売却活動(不動産会社の仲介)

金融機関より「抵当権抹消」の同意が得られた後に、マンションまたは一戸建ての売却活動を行います。

売却活動は、基本不動産会社に仲介を依頼して、販促活動から買主探しを行ってもらいます。

また、ここでStep1の金融機関より抵当権抹消の同意を得られたことも仲介先の不動産会社に伝えておいた方が安全でしょう。

もう一つ重要な注意点として、売却活動の積極性であったり、売却価格をどれだけ高く設定できるかは、仲介に立つ不動産会社によって大きく変わっていきます。

この辺りは、次章の「抵当権について解らないことは、不動産会社に訊くのもあり」でも詳しく述べていますので、併せてご確認ください。

Step3 売却成立時に登記変更&抵当権の抹消手続き

Step2でマンション・一戸建ての売却を行い、晴れて買主が見つかったら、引き渡し時に登記変更と抵当権の抹消手続きを行います。

抵当権の抹消は、法務局に行って行います。

また、抵当権の抹消時には以下の書類が必要となるのでご注意ください。

(事前に法務局に問い合わせて、準備物の確認をされておくとスムーズです)

準備物 補足説明
登記済権利証か
登記識別情報通知書
登記済み権利証とは、不動産の所有権取得がなされたことを証明する書類です。
登記識別情報通知書は、登記完了後に、名義人に対して登記識別情報を通知するために交付される書類です。
どちらも、マンションまたは一戸建て購入時に併せて行われる登記の際に入手されます。
印鑑証明書 お住いの自治体で入手可能です(地域によっては、自動交付機やコンビニで入手できる場合もあります)。
※利用する3ヶ月以内に発行されたものに限ります。
金融機関が保管する
抵当権の登記済証
住宅ローンを組んだ際に、金融機関又は保証会社が保管しています。

もうひとつここで意識しておきたいことは、仲介する不動産会社によっては、このあたりの抵当権抹消の手続きも不動産会社が代行してくれることもあるということです。

(※厳密に言うと、不動産会社の方で手配する司法書士が対応します。また、代行手数料が発生します)

ローンが完済していない状態での抵当権の抹消は手続きも複数あり、素人がやるには苦労することも多いでしょう。売却に関する諸々の手続きで忙しい中、「事務手続きの労力はお金で解決する」という方針で進めるのも一つの手です。

抵当権抹消は、司法書士に依頼した方が良い?

さて、ローン残債がある状態での抵当権抹消は、司法書士に依頼するのが一般ですが、個人で行うこともできます。

ですが、「抵当権の抹消を個人ですべて行う」というのはあまりお勧めできません。

というのは、前述したように必要書類をそろえる手間があること、別途申請用の書類を準備したりと、相応に工数も発生し、かつ「抵当権がどのようなものか」を理解していないと時間も結構取られることになるからです。

司法書士または仲介する不動産会社に抵当権抹消の依頼をしたほうが、飛躍的な時間節約につながりやすくなることでしょう。

ただし、「司法書士に手数料を取られるのも嫌だし、自分で進めたい」という方もいらっしゃるでしょうし、その際は労働局に相談しつつ進められることをお薦めします。

ちなみに、抵当権抹消をする際には、「登録免許税」といって不動産1個につき1,000円の費用が発生します。(土地と建物両方に抵当権がかかっている場合は1,000円×2の2,000円になります)。

また、司法書士に抵当権抹消を代理してもらう場合は、大体15,000円程の代理手数料が発生します(司法書士によって金額設定は異なります)。

抵当権について解らないことは、不動産会社に訊くのもあり

前述のとおり、抵当権抹消については不動産会社が代理対応してくれることもあります。

また、不動産会社の担当もこのあたりは十分知識を有していますので、「抵当権の抹消の進め方を詳しく聴きたい」という際も、不動産会社に相談してみるのも一つの手です。

仲介する不動産会社は、いわばマンション・一戸建ての売却アクションを助けてくれる「パートナー」です。抵当権の相談を含めて、なるべく信頼出来て相性の合う不動産会社に仲介を依頼すると良いでしょう。

ですが、一方で「信頼できる不動産会社がどこか解らない」であったり、「そもそも、どうやって不動産会社に依頼すれば良いか解らない」という方もいらっしゃることでしょう。

そんな不動産会社選びの際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)と、同じく提携不動産会社の品質が非常に高い「すまいValue」です。

マンション・一戸建て売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト

HOME4U
すまいValue

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

マンション売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 すまいValue

すまいValue」は、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

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キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

まとめ マンション・一戸建てを売却する際は「抵当権抹消」も忘れずに!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

普段はあまり馴染みのない「抵当権」というキーワードが、マンション・一戸建ての売却の際には大きく関わってくることはご理解いただけたことと思います。

大切なことは、抵当権抹消手続きについて、「内容を理解して、売却前にゆとりを持って着手しておくこと」です。慌ただしい中での作業は、何のメリットもありませんし、それどころか買主の信頼を失墜させてしまうなどのリスクもあります。

そして、そのためにはご自身の前もっての準備と、そして信頼できる不動産会社を仲介パートナーに選んで、解らないことがあってもすぐに相談できる状態にしておくことが、抵当権抹消をつつがなく進めていくための最大のポイントです。

また、今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

マンション・一戸建て売却の際に、希望・期待通りの売却が出来て、あなたが新生活へと移っていけるように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!