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任意売却とは何か?3つ特徴・3つ注意点とオススメ業者の探し方

公開日:
更新日:

住宅ローンの支払いができなくなると、任意売却または競売の検討が必要となってきます。

任意売却は住宅ローン残債を一括返済するための一つの手段です。

任意売却を検討している人の中には、

  • 「任意売却ってそもそもどういうものなの?」
  • 「競売と比べると、なぜ任意売却の方が有利なの?」
  • 「競売と任意売却は、どちらを選択すべきなの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「任意売却」についてフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、任意売却の流れや、できること、注意点について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.任意売却とは住宅ローンが払えなくなった人の売却方法

任意売却とは、月々の住宅ローンが払えなくなったときに行う売却の一つ

住宅ローンを支払えなくなると、原則として、家が競売にかけられますが、競売によらずに自ら任意で売却することを「任意売却」と呼んでいます。

住宅ローンを借りる際、銀行は土地と建物に抵当権を設定します。

抵当権とは、土地と建物を担保に取っている権利です。

抵当権については下記記事でさらに詳しく解説しています。
抵当権とは何か?抵当権が残っている物件の売却や費用を徹底解説

銀行は、土地と建物を担保に取っていますので、もし、住宅ローンの返済が滞った場合は、無理矢理、土地と建物を売却することができます。

無理矢理売却できる権利が抵当権であり、抵当権によって売却を実行することを「競売」と呼びます。

住宅ローンが返済できなくなったら「競売」になる

住宅ローンを返済できなくなった場合は、競売になるというのが原則です。

競売は裁判所が行う売却なので、強制力があります。

ただし、銀行にとっては、競売を実行するかどうかは、あまり重要ではありません。

重要なのは貸したお金が返ってくることです。

債務者(住宅ローンを借りている人)が自ら売却して住宅ローン残債を返済してくれるのであれば、反対する理由はありません。

住宅ローンを一括返済することを前提に、自ら任意で売却することも認めてくれます。

これが、任意売却になります。

任意売却は、原則として、債務者が自ら行う売却です。

銀行は、放っておいても競売にかけることができるため、強制的に「任意売却しなさい」とは言ってきません。

あくまでも債務者の判断で実行を決断し、銀行の了解を取った上で行うのが任意売却になります。

「競売」「任意売却」の違い

住宅ローン残高がまだ多く残っていて、そのまま売却しただけではローンを完済できない場合は、競売に出すよりも任意売却の方が、圧倒的にメリットがあります。

任意売却と競売の違いを比較

比較 任意売却 競売
想定する売却価格 市場価格に近い金額での売却が見込める。 市場価格の50~80%の金額で落札されることが多い。
ローン残債 仲介する保証会社とのやりとりで、残債務を無理ないペースで支払っていくことが出来る。 残債務が多く残る場合が多い。
引越し代 引越し代を交渉できる 引越し代が出ない
物件の引き渡し時期 事前に保証会社と協議して決めることができる 時期をこちらで決められない場合が多い。裁判所から引渡命令や強制執行されることもある

一番のポイントは、任意売却、競売それぞれの「想定する売却価格」とそれに伴う「ローン残債」でしょう。

競売の場合は、物件が市場価格の50~80%の金額で落札されることが多く、落札後もこれまで同様のローン額を支払わなくてはいけない場合もあります。

注意するポイントは、競売はローンの滞納が続くと金融機関から強制的に進められてしまうところです。

そんな状況にならない様に、ローンの支払いが滞納しそうになったらなるべく早いタイミングで任意売却を検討するようにしましょう。

以上、ここまで任意売却について見てきました。

では、任意売却はどのように行うのでしょうか。

そこで次に、任意売却に至るまでの流れについて解説いたします。

2.任意売却に至るまでの流れ

任意売却に至るには、銀行(債権者)の了解を取る必要があります。

通常、住宅ローンが払えなくなっても、いきなり任意売却とはなりません。

まずは任意売却にはならずリスケジュールを行う

まずは、条件変更によって毎月の返済額を減額し、しばらく様子を見ることから始めます。

条件変更は、リスケジュールと呼ばれます。

「リスケ」と略称されることもあります。

リスケとは、返済期間を一時期長期に伸ばすという調整です。

例えば、100万円を2年間で返済しなければならないとすると、年間50万円の返済が必要となりますが、5年間で返済するとなると、年間20万円の返済で済みます。

リスケとは、返済総額を変えずに、一度、返済期日を伸ばすことで、毎月の返済額を下げるという調整

リスケによる毎月の返済額の減額は、3年くらい行うことができます。

3年経つと、元の毎月の返済額の戻ることが通常です。

リスケしても返済できない、またはリスケから元の返済額に戻ったら、やっぱり返済できない等々状況になったら、いよいよ任意売却かもしくは競売ということになります。

ただし、任意売却には債権者の合意が必要なので、任意売却をしたいと思ったら、銀行に早めに相談する必要があります。

任意売却をするために、債権者の合意を得るには、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 1.税の滞納等で物件が差押さえられていないこと
  • 2.売却活動時間が十分に確保されていること
  • 3.市場価値のある物件であること
  • 4.共有者の同意が得られていること
  • 5.連帯保証人の同意が得られていること
  • 6.一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと

これらの条件を満たしていないと任意売却は認められないため、早めに条件を整えるようにして下さい。

以上、ここまで任意売却に至るまでの流れを見てきました。

では、任意売却でできることは何でしょうか。

そこで次に、任意売却だからできることについて解説いたします。

3.任意売却だからできる3つの特徴

任意売却では、次のことができます。

  • 1.買受人を指定できる。
  • 2.引越代をもらえる可能性がある。
  • 3.売却後の残債の返済方法も話し合いで決めることができる。

特徴1.買受人を指定できる

任意売却の最大の特徴は、1つ目の買受人を指定できるという点です。

買受人とは、任意売却の購入者のこと

例えば、親族などに一度購入してもらい、その間、しばらく親族から家を借りるようにしたら、今の家に住み続けることが可能です。

このように、一度家を売却して、そのまま借りて住むことをリースバックと呼びます。

競売になってしまうと、最終的に誰が競落(入札で購入すること)するか分かりません。

競売では、リースバックは基本的にできなくなります。

住宅ローン残債の一括返済後も、今の家に住み続けたい場合には、任意売却を選択する必要があります。

特徴2.引っ越し代をもらえる可能性あり

2つ目は、任意売却では、引越代をもらえる可能性があります。

あくまでも可能性であるため、絶対ではありません。

競売でも、住宅ローン残債よりも高く売却できれば、お釣りを引越代にすることはできます。

しかしながら、お釣りが発生しない場合には、競売による売却額は、全て債権者の元に渡ってしまいます。

一方で、任意売却は、基本的に全て話し合いなので、任意売却の売却額の一部を引越代としたいと交渉することは可能です。

例えば、住宅ローンの残債が、2,000万円あったとします。

任意売却をしたところ、売却額が1,900万円のようなケースを考えます。

住宅ローン残債が2,000万円で、任意売却の売却額が1,900万円だった場合、残りの100万円は売却後に返済します。

ただ、引っ越すことができなければ、次の生活拠点を作ることができないため、残りの100万円を返すことができません。

そこで、売却額のうち50万円を引越代とし、残りの150万円を引越後に返すという交渉は可能です。

任意売却は、話し合いでこのような金額操作ができるため、柔軟性はあります。

引越代を「もらえる」というよりは、「やりくりできる」と表現した方が正確です。

やりくり可能な点は、競売にはないメリットになります。

特徴3.売却後の残債の返済方法も話し合いで決めることができる

3つ目は、売却後の残債の返済方法も話し合いで決めることができるという点です。

任意売却は、基本的に全て債権者との話し合いで決めることができますので、返済方法についても、ある程度、交渉できる余地はあります。

場合によっては、残債もさらに減額することが可能です。

グダグダ言い訳をしながら、ノラリクラリ対応できるというのが任意売却のメリットといえます。

以上、ここまで任意売却だからできることについて見てきました。

では、任意売却をする上では何に注意すれば良いのでしょうか。

そこで次に、任意売却の注意点について解説いたします。

4.任意売却の3つの注意点

任意売却の注意点としては、

  • 1.ルールが無い
  • 2.事前調整が必要
  • 3.長く住めない

という3点があります。

以下、順に解説していきます。

注意点1.ルールが無い

任意売却は、基本的に全て話し合いで決まります。

競売の様に厳格なルールがないため、債務者(住宅ローンを借りている人)もある程度の知識をもって交渉に臨む必要があります。

例えば、怪しい任意売却業者に依頼すると、悪い方向に誘導されて騙されてしまうことがあります。

悪徳業者は、「任意売却なら引越代が出ますよ」などと言いながらすり寄ってきます。

引越代に関しては、前章で解説したように話し合いでやりくりすれば、誰でも可能です。

悪徳業者は、「当社に全て任せて頂けるなら、先に手数料ください」と手数料を要求してきます。

しかしながら、任意売却は普通の売却なので、「先に手数料」というのはあり得ません。

普通の売却の仲介手数料は、買主が決まったときのみに支払う成功報酬となっています。

任意売却で先に手数料を要求するのは完全に詐欺です。

任意売却は、競売のような厳格なルールのない世界で行われるため、詐欺もウヨウヨ存在します。

競売のような法に基づかない売却のため、基本的に誰も守ってくれません。

自分の身は自分で守る必要がありますので、しっかり知識を身に着けた上で実行する必要があります。

特徴2.事前調整が必要

任意売却は、債権者への事前調整が必要となります。

最終的に最も重要なことは、「売却価格の了解」を取ることです。

任意売却はローン残債の一括返済のために行います。

売却価格があまりにも低すぎて、ローン残債に満たない場合には、債権者の了解を取ることができません。

例えばリースバックを希望する場合、低い価格でしか購入してくれる人が見つからないという場合が良くあります。

リースバック:一度家を売却して、そのまま借りて住むこと

低い価格でしか売却できない場合には、銀行は任意売却を了承しません。

リースバックをやろうとしても、債権者を満足させる価格が提示できなければ、リースバックはできないことになります。

一方で、競売であれば、強制的な売却のため、銀行は競売の売却額に従います。

競売は、事前調整が不要となりますので、債務者の手間はとても楽になります。

注意点3.長く住めない

任意売却では、早期に家が売却されるため、長く住むことができません。(リースバックの場合を除きます。)

そのため、自己破産を選択するような人は、任意売却のメリットはほとんどないです。

自己破産は、債務が全て免責されるため、いくらで売却されようが、関係がなくなります。

そのため、少しでも今の家に長く住めた方がメリットはあります。

競売は、最終的に実行されるまでに1.5~2年程度の時間がかかります。

その間、ずっと今の家に住み続けることができるため、生活再建のための時間を稼ぐことができます。

自己破産をするような人であれば、少しでも長く住める競売の方が有利です。

今の家にそのまま住み続けたい人は任意売却を選択し、自己破産を予定している人は競売を選択するのが基本です。

一括返済後、何を希望するかで、任意売却か競売のいずれかを選択すべきか変わることを知っておきましょう。

5.任意売却で業者を探す3つの方法とオススメ方法

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任意売却をするにも業者を探さなければなりません。

具体的にどうやって探していくかについて説明しておきます。

任意売却を手伝ってくる業者を探す一般的な方法は、以下の3つがあります。

  • 1.債権者(金融機関)から、任意売却の仲介業者を紹介してもらう
  • 2.弁護士、司法書士に依頼して、任意売却の仲介業者を紹介してもらう
  • 3.【オススメ】不動産一括査定サービスで、任意売却も対応できる不動産会社を探す

その中でもオススメの方法が3つ目です。

方法1.から順にみていきましょう。

方法1.債権者(金融機関)から、任意売却の仲介業者を紹介してもらう

任意売却の仲介業者について、債権者(金融機関)から紹介してもらえることもあります。

この場合、その仲介業者は、過去に任意売却の経験がある会社の場合がほとんどです。

安心・信頼という面ではこの方法は堅実と言えるでしょう。

ですが、債権者(金融機関)からの紹介ということもあり、売却活動は大体において債権者主体で進みます。

「残った借金は無理のないペースでの分割返済で・・・」であったり、「引っ越し費用などの捻出もお願いしたい・・・」といった交渉はやや通りにくくなるので、ご注意ください。

方法2.弁護士、司法書士に依頼して、任意売却の仲介業者を紹介してもらう

自己破産や債務整理も併せて検討されている場合は、この方法で行うとスムーズです。

弁護士や司法書士のほうで、付き合いのある保証会社や不動産業者に依頼して進めてもらうという流れ。

物件の所有者と相手の弁護士・司法書士の関係性次第では、任意売却に関わる交渉を有利に進めていくことも期待できるでしょう。

ですが、下記のようなデメリットもあります。

  • 保証会社や不動産会社をこちらから選ぶことが出来ない
  • 万一実績のない業者が付いてしまっても
  • こちらから調整しづらい

方法3.不動産一括査定サービスで任意売却も対応できる不動産会社を探す

通常の物件売却の流れ同様、不動産一括査定サービスを利用して、仲介となる不動産会社を選定する方法です。

筆者としては、まずはこの不動産一括査定をを試してみることをオススメしています。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

登録時に「任意売却を検討している」ということを併せて伝えておけば、経験・実績のある不動産会社から連絡を受けることができます。

この方法を取る場合のメリットは下記2点。

  • 1.仲介業者をこちらで選定できる
  • 2.物件の相場を事前に確認して行ける

ということです。

注意点としては、仲介業者の選定を自己責任で行うということです。

どの不動産会社も、営業時は都合の良いことを言ってくるものです。

信頼できる業者か、しっかり見定めるよう意識しておくことが大切です。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

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【2018年最新版】不動産一括査定のオススメ4サイトと3メリット・2デメリット

不動産一括査定サービスにて、仲介業者を選ぶ際の7つのポイント

  • 1.最低でも年間15件以上の不動産売却実績がある
  • 2.地元での売却を得意としている
  • 3.こちらの質問に対する回答が的確でわかりやすい
  • 4.これからの進め方について、判りやすく促してくれる
  • 5.宅地建物取引業の免許を有している
  • 6.資本金や業務内容が充実している
  • 7.ホームページがしっかりしている

【結論】任意売却業者を探す3つの方法の判断基準

任意売却で業者を選定する方法と、それぞれの特徴を比較しました。

債権者(金融機関)から紹介してもらう
弁護士・司法書士に紹介してもらう
不動産一括査定サービスで選定する
確実性(確実に任意売却を進められるか) ×
より高い金額で売却できる見込みがあるか
物件所有者側の希望に柔軟に対応できるか

任意売却を進めるにあたって、確実性を持つとすれば「債権者(金融機関)から紹介してもらう」方法が適しているでしょう。

ただし、お金が苦しい状況ですので、少しでも高く売ることを考えたいです。

そう考えると

  • より高い金額で売却できる見込み
  • 物件所有者側の希望に柔軟に対応できるか

を考慮すると、「不動産一括査定サービスで選定する」方法を取ったほうが、期待が出来ます。

6.まとめ

以上、ここまで任意売却とは何か、その流れやできること、注意点について見てきました。

任意売却は競売によらない一括返済の方法です。

債権者との交渉も必要となってきますので、しっかり準備した上で取り掛かるようにしてください。