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高齢の親名義の実家を売却する際に押さえておきたい3つのパターン

 

「親名義の実家を、そろそろ売却しないといけないかもしれない…」

「実家の家・土地を売却したいけれど、親が高齢なので自分が働きかけないと…」

様々な理由で、上記のような課題をお持ちの方は多くいらっしゃることでしょう。

ですが、家の売却は、本人名義の家を売却するだけでも相応の労力を要します。ましてや、「親名義」の家となると、プラスで注意しなくてはいけない点が様々発生するものです。

そこで今回は、「親名義の実家を売却する」際の、良くあるパターンとそれぞれの注意点についてまとめてみました。現在親名義の家の売却をご検討されている方は、是非ご覧ください!

目 次

親名義の家・土地を売却する必要が生じたときの、代表的なケース3つ

はじめに、「親名義の家・土地を自身が売却しなくてはいけなくなった」という際の代表的なケースを3点、ご紹介します。

一人暮らしの親が、介護が必要な状況になった
経済的な理由から、家・土地を売却する必要が生じた
相続を見据えて、財産の生前贈与を検討している

それぞれのケースごとに、対処法、注意点が異なってきますので、順に見ていきましょう。

一人暮らしの親が、介護が必要な状況になったケース

最初に見るケースは、「一人暮らしの親が、介護が必要な状況になったケース」です。

親が高齢になって自身の身の回りを見ることが出来なくなった場合、そのほか、親が認知症になったり、長期入院が必要な状況となった場合もこのケースに含まれます。

親が家の売却に対して、判断能力があるかどうかが最初のポイント

どんなに子供が親の為を想って家を売却すると言っても、あくまで売却は名義人のもと行われるのが基本です。

つまり、親名義の家を子供が勝手に売却することはできません。

そして、「一人暮らしの親が、介護に必要になって家を売却することになったケース」としては、以下の見極めが重要となってきます。

A)親は自身で売却を進めることはできないが、「売却したい(またはしても良い)」と認識できている
B)親は自身で売却を進めることはできず、かつ「売却したい」という判断能力が持てていない

「A)親は自身で売却を進めることはできないが、「売却したい(またはしても良い)」と認識できている」の場合は、「代理人売却」を

高齢の親が自身で売却を進めることはできないが、「売却したい」という意思を有している場合は、「代理人売却」という手段で売却を進めることが出来ます。

代理売却を行う場合は「委任状」が必要となります。

つまり、委任状を使うことによって、あなたが所有者本人の代理人となり、売却を進めていく、ということですね。

代理人売却の際の委任状の記載方法について

代理売却の委任状に決まった形式はありません。

ですが、実際問題として代理売却は通常の売却と比べてトラブルに発展するリスクも高まります。そのリスクを少しでも避けるためにも、委任状の内容は詳細に記載することをお薦めします。

例えば、以下内容は必ず含めておいた方が良いでしょう。

  • 日付
  • 委任者の住所・氏名(実印付)
  • 受任者の住所・氏名(実印付)
  • 受任者を代理人と定める旨の文章
  • 該当する不動産の内容
  • 以下の権限を委任する旨の文章
    ・売買契約の権限
    ・所有権の移転登記の権限
    ・売買代金受領の権限
  • 売却の希望価格がある場合は、そちらも記載

代理人売却では、代理人に権利が委譲されるわけではないので注意を!

代理人はあくまで「委任事務」を行う役割を有する立場であり、それ以上に何らかの権利を有する立場ではありません。

例えば、「売却代金の全額または一部が代理人のものになる」という場合は、その額に応じて贈与税が発生しますのでご注意ください。

「B)親は自身で売却を進めることはできず、かつ「売却したい」という判断能力が持てていない」場合は、売却に家庭裁判所の許可が必要

親が認知症になってしまった等、名義人である親が売却の判断能力を持てない状況の場合は、売却の際に家庭裁判所の許可が必要となります。

なぜ家庭裁判所の許可が必要になるのかというと、親名義の家を売却するためには「成年後見人」を立てる必要があり、その成年後見人の専任手続きが家庭裁判所で行われるからです。

家庭裁判所で、売却の許可を取る際に確認するポイント

家庭裁判所では、対象の家を売却して問題ないかを以下の4つの観点で見ていきます。

  • (1)処分(売却)する不動産の内容
  • (2)不動産の処分(売却)先
  • (3)売却価格・売却条件
  • (4)不動産を処分(売却)する妥当性

親が認知症であったり、重度の精神疾患であったりして売却の判断を自身で持つことが出来ないという場合は、(4)の「不動産を処分(売却)する妥当性」については問題ないでしょう。

一方で、(1)〜(3)については、ある程度実際に売却活動を進めていないと明確な情報を提示することはできません。

家庭裁判所への申請と併せて、家の売却について不動産会社への相談も同時進行で進めておくとスムーズでしょう。不動産会社への相談については、「家・土地売却の際は、「信頼できる不動産会社」の選定が大切」でも詳しく述べておりますので、併せてご覧ください。

併せて、介護施設への入居手続きを進める必要も

また、このケースの場合、家の売却と併せて親を高齢者住宅等の介護施設への入居手続きを進める必要があるでしょう。

介護施設の入居手続きを行う際は、はじめにお住まいの市区町村の地域包括支援センターやケアマネージャーに相談をすることをお薦めします。

地域包括支援センターでは、要介護認定、または要支援認定の申請を行うことができます。

その後、認定された要介護度に合わせてケアマネージャーと相談しながら「ケアプラン」を作成するのが通常の流れです。

介護施設への入居手続きも、通常「ケアプラン」の内容と照らし合わせながら行います。

詳しくは、お近くの地域包括支援センターにお問い合わせください。

経済的な理由から、家・土地を売却する必要が生じたケース

近年、高齢者の方の「住宅ローン破綻」が発生するケースが非常に増えてきています。

なぜ高齢者の方で「住宅ローン破綻」が起きてしまうのかというと、若いころと比べて収入が激減しており、それに合わせてコストバランスを調整しきれないからです。

また、2014年に消費税が8%に上がり、政策の影響で物価のインフレが続いているといった背景も、高齢者の住宅ローン破綻を発生させる要因にも繋がっていることでしょう。

このような状況から、「経済的な理由から、親名義の家・土地を売却する必要が生じるケース」というのは、近年多くなってきています。

高齢者の方は、「自分で何とかしよう」という意識の方が多い

高齢者の方は、「自分で借りた金(住宅ローン)は自分で何とかする」という意識の方が非常に多いです。

そのため、事態を知った時は「もう首も回らない状態だった」ということも少なくありません。

とはいえ、「自分の子供たちには不要な心配や迷惑をかけたくない」と思う親の気持ちは、至極普遍的な感覚と言えるでしょう。

私たちは、なるべくこちらからもローンの返済状況について、常日頃から情報を共有するように働きかけておいた方が安心です。

「経済的な理由から、親名義の家・土地を売却する必要が生じるケース」で取りうる選択肢は3つ!

「経済的な理由から、親名義の家・土地を売却する必要が生じるケース」で、取りうる選択肢は以下の3点です。

(1) ローン物件を売却して、その際の売却金を返済に充てる
(2) 任意売却を行う
(3) 競売に出す
  •  
  • (1) ローン物件を売却して、その際の売却金を返済に充てる

    取りうる選択肢で、一番ベストな方法はこれでしょう。

    住宅ローン元の実家を売却して、その際の売却金をローン返済に充てる、ということですね。

    ですが、この方法は、実家の売却金がローン残高より多くないと実施することはできません。

    理由は、ローンが残ったままでの不動産は、売ることが出来ないからです。

    売却金がローン残高より少なかったとしても、「不足分は手持ちの資金で賄える」ということでしたら売却可能です。

    また、実家を売却後に親が新しく住む家を手配する必要がありますので、ここでも費用が発生することは念を置いておくべきでしょう。

    (2) 任意売却を行う

    「ローンの支払いを続けることは出来ないけど、そのまま売却しようとしてもローン残額より下回るので売ることも出来ない・・・」といった場合は、「任意売却」という方法で売却を進めることが出来ます。

    任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンの残高を払えなくなった人の代わりに、いったん保証会社(または不動産会社や債権回収会社)が代わりにローン残高を金融機関に支払う、という方法です。

    住宅ローンを組んでいた人は、その後保証会社に不動産の売却金と、それでもローン残額が不足する場合は、不足分を無理のない範囲で毎月支払っていく、という形をとることが出来ます。

    また、状況を見て「どうしても返済が難しい」となる場合は、支払額を減額してもらえることもあります。

    (3) 競売に出す

    「経済的な理由から、親名義の家・土地を売却する必要が生じるケース」で取りうる3つ目の選択肢が、「競売」です。

    ですが、こちらの選択肢はあまりお薦めできません。理由は、競売に出された物件は、実際の相場よりもかなり低い金額で売却されるからです。

    競売は、進んで選ぶ方法というよりかは、借入先の金融機関側の方で実施されます。どのようなシチュエーションで実施されるのかというと、住宅の持ち主がローンの支払いを滞納し続けたとき、借入先の金融機関側で、「このままでは借金(ローン)が踏み倒されてしまうから」ということで、裁判所に申し立てて、強制的に売却される──という流れです。

    前述のとおり、「競売」では低額で落札される傾向が強く、かつローン残高に満たない分の多額な不足分を強行に求められる場合もあります。

    相続を見据えて、財産の生前贈与を検討しているケース

    親名義の実家の売却を検討している方の中には、「相続を見据えて、財産の生前贈与を検討している」というケースの方もいらっしゃることでしょう。

    続いては、生前贈与という形で親名義の実家を売却する際のポイント、注意点について見ていきます。

    生前贈与のメリット

    生前贈与とは、その言葉の通り、財産を遺産相続としてではなく、贈与者が存命のうちに相続人に贈与する方法です。

    生前贈与には相続税はかかりませんが、代わりに「贈与税」が発生します。

    生前贈与を選択するメリットとして何があるのかというと、「本人の意思通りに財産を分配することができる」という点に尽きるでしょう。

    実際、相続による財産分与の場合は、たとえ遺言書が残っていたとしても、その通り財産が分配されない可能性があります。ですが、生前贈与の場合はそれが100%本人の意思通りにしていける、という訳ですね。

    生前贈与を実施する際の注意点

    生前贈与を行う際に特に意識しておきたいことは「贈与税」が発生するということです。

    贈与税は贈与する額によって税率が変わりますが、贈与価格が1,500万円をこえると、税率も24%まで高まります。4,000万円の贈与の場合はは、税率は、38.3%!半分近くも税金で取られてしまうということですね。

    一方、贈与税は贈与する金額が年間110万円までなら非課税とすることができます。

    もしどうしても「贈与税の支払いがバカバカしい」と思われる場合は、実家の売却を親の方で済ませてもらい、売却金を毎年110万円の範囲で生前贈与していくことによって、贈与税を発生させずに進めることが出来るでしょう。

    また、不動産を生前贈与される際は、不動産の所有が一度親から子に移るので、その際に登録免許税・不動産取得税が発生します。

    家・土地売却の際は、「信頼できる不動産会社」の選定が大切

    さて、ここまで、親名義の家・土地を売却する必要が生じたときの3つのケースをご案内しました。

    どのケースも対処法が大きく異なる点が印象的ではありましたが、それでも、親の実家を売却する際は、通常の不動産売却同様に不動産会社に仲介に立ってもらうということはすべてに共通します。

    最後に、3つのケースすべてにおいて大切となる、この「仲介先の不動産会社の選定」についてお話しておきましょう。

    信頼できる不動産会社担当を見つけておく

    親名義の実家の売却をスムーズに進めていく為に私たちが意識したいこととして、「信頼できて、一緒に売却成功に向けて真摯に活動してくれる不動産会社を、仲介先として選定すること」が挙げられます。

    ここまでお読みになられて、「親名義の家を売却するのは一筋縄ではいかなそうだ」と思われた方も多いことでしょう。

    実際、不動産の売却はただでさえ大仕事です。

    「親名義の家」を売る際には、更に様々な手間や問題が発生することがあるでしょう。

    ですが、その際にしっかりした不動産会社に仲介を依頼することにより、そこで適切なサポートを受けられるようになるでしょう。

    また、担当者との相性によっても、売却、買い替えのアクションのスムーズさは変わってくるでしょう。

    つまりは、親名義の家の売却を行う際に、どれだけ「実績があり、かつ信頼できる不動産会社の担当」を仲介先に見つけておくのは、とても大切なことなのです。

     

    一方で、現在国内の不動産会社の事業所数は約12万。これらの数から、信頼が持てて、かつ「一緒に精一杯取り組んでくれる」不動産会社を探していくのは、(すでにツテやあてのあるという方ならいざ知らず)なかなか至難の業でしょう。

    その際に、ぜひとも活用したいのが、「不動産一括査定サイト」です。

    「不動一括査定サイト」とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

    不動産一括サイトでは、登録時に物件の特徴、所在地を合わせて登録しますので、必然的に「その物件での不動産の売買活動が可能な不動産会社」からコンタクトを得ることが出来ます。

    更に、登録時に「住み替えを検討している」ことを伝えておけば、その手の取引実績のある不動産会社からの連絡を得られやすくなるでしょう。

    不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「すまいValue」と「ホームフォーユー」(HOME4U)とです。

    不動産売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 すまいValue

    sumaivalue

    まずご紹介する不動産一括査定サイトは、「すまいValue」です。

    こちらは、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

    「すまいValue」は、キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

    つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

    特に今回のような「親名義の家・土地を売却するケース」においては、通常の不動産売却よりもトラブル等のリスクがどうしても高まりますので、大手不動産会社のフォローであったほうが安心度も高まるでしょう。

    すまいValueの一括査定はこちら

    すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

    すまいValueの利用手順は?

    不動産売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 HOME4U

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    続いてのご紹介は、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、「運営歴16年」の実績を誇る不動産一括査定サービスの「HOME4U」です。

    HOME4Uの運営会社は一部上場企業「NTTデータ」が担っており、信頼面でも高い評価を勝ち得ています。

    HOME4Uが提携する不動産会社は全国に約500社と数多くあり、更にはその提携している不動産会社の品質がとても高いところもHOME4Uの特徴です。

    また、HOME4Uサイト上の「なんでも相談窓口」では、不動産売却に関わる質問・相談も無料で出来ますので、今回のような「家族名義の家・土地を売る状況」についても相談しながら進めていくのも良いでしょう。

    ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

    HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

    HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

    まとめ 高齢の親名義の家を売却する際は、それぞれのケースごとに対応を!

    ここまでの内容をまとめてみましょう。

    • 「親名義の家・土地を自身が売却しなくてはいけなくなった」という際の代表的なケースは、以下の3点
      ・一人暮らしの親が、介護が必要な状況になった
      ・経済的な理由から、家・土地を売却する必要が生じた
      ・相続を見据えて、財産の生前贈与を検討している
    • 一人暮らしの親が、介護が必要な状況になった際の家の売却は、親が売却の判断能力がある場合は代理人売却、判断能力がない場合は成年後見人を立て売却する方法がある
    • 経済的な理由から、家・土地を売却する必要が生じた場合は、通常の売却、任意売却、競売の3つの選択肢がある(一番望ましいのは通常の売却)
    • 相続を見据えて、財産の生前贈与を検討する場合は、贈与税が発生することに注意する

    また、これら親名義の家を売る際には「信頼できる不動産会社」を仲介担当に持つことがとても重要です。そして、その仲介先の不動産会社探しの際は、不動産一括査定サイトを活用されると良いでしょう。

    最後に、「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

    損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

    あなたがご実家の売却を実施される際に、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!