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中古マンションを売却する時に戻ってくるお金とは?押さえておきたい10項目

最終更新日:

 

「中古マンションを売却する」となったときに、「沢山お金が手に入る!」と思う人はごくわずかでしょう。

なぜなら、今住んでいるマンションを売却するとしたら、新しい住処を探したり、そこで新たに購入費や引っ越し代等、諸々の費用が発生します。売却対象のマンションの住宅ローンも残っていて、「ローン完済に売却金を充てなくてはいけない」という方も多いはずです。

多くの方は、「中古マンションを売却してお金が入っても、出ていくお金の方が多くなりそう…」と悩まれているのではないでしょうか。

ですが、中古マンションを売却した際に、マンションの売却金以外にも「戻ってくるお金」があることはご存知でしょうか。

今回は、そんな「中古マンションを売却した際に戻ってくるお金」についてまとめておきたいと思います。

これから自宅マンションを売却されようという方は、是非ご覧ください!

中古マンションを売却時に、必ず押さえておきたい10の項目

はじめに、自宅の住戸マンションを売却しようとなった時に得られるお金の種類についてまとめてみましょう。

自宅マンションを売却した際に得られるお金のタイプ

No 項目 説明 金額規模(目安)
1 マンション売却金 マンションの売却が成立したときに入ってくる売却金です。 数百万〜数千万円
※ 中古マンションの相場価値によって変動します
2 給与所得税の還付 マンション売却で赤字(売却損)になった場合、給与所得で支払った所得税が戻ってきます。 数十万〜数百万円
※売却損が出た場合に限ります
3 住宅ローン保証料 ローン融資の際に保証会社にローン保証を依頼しており、かつ一括払い等まとめて保証料を支払っていた場合、その過払い分が戻ってきます。 数万〜数十万円
※ 売却時に保証会社に過払い状態である場合に限ります
4 団体信用生命保険 ローン融資の時に団体信用生命保険に加入しており、かつ一括払い等まとめて保険料を支払っていた場合、その過払い分が戻ってきます。 〜数万円
※ 売却時に団体信用生命保険の支払いが過払い状態である場合に限ります
5 固定資産税&
都市計画税の過払い分
固定資産税や都市計画税を年払いや数か月分まとめて支払っており過払い状態である場合、その過払い分が戻ってきます。 〜数万円
※ 売却時に固定資産税および都市計画税の支払いが過払い状態である場合に限ります
6 火災保険&
地震保険の過払い分
火災保険や地震保険を年払い等でまとめて支払っており過払い状態である場合、その過払い分が戻ってきます。

数千〜数万円
※ 売却時に火災保険料および地震保険料の支払いが過払い状態である場合に限ります

7 管理費&
修繕積立金の過払い分
管理費や修繕積立金、駐車場料金が「月払い」の場合「決済する月の日割り分」での精算になり、過払い分が戻ってきます。 〜数千円
※ 売却時に管理費および修繕積立金の支払いが過払い状態である場合に限ります

上記表で見てみると、「戻ってくるお金」でやはり一番インパクトが大きいのは「マンション売却金」です。

他の項目との金額差を見ても、マンションを売却する時に「そのマンションがいくらで売却されるか」と誰もが一番に気にされるのは当然と言えるでしょう。

ですが、それ以外のNo.2〜No.7の項目も決して軽視はできません。

戻ってくるお金が数万円〜数十万円になることもあり、この部分だけで合計して「100万円単位のお金が戻ってきた」というケースも少なからずあるのです。

──それでは、続いてはこれら「マンションを売却したときに戻ってくるお金」について、ひとつひとつ順を追ってみていきましょう。

マンションの売却金

中古マンションを売却する際に戻ってくるお金として、マンションの売却金がある──「なに、当たり前のことを言っているんだ」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。

確かに当たり前ではあるのですが、「マンション売却の際には、その進め方によって売却金額が大きく変わってくる」という状況からすれば、ややくどくなったとしても、丁寧に伝えておくべきでしょう。

その最たる例が、「仲介する不動産会社」が設定する「売却価格」です。

中古マンションの売却価格は、仲介する不動産会社によって大きく異なる

ご存知の方も多いかもしれませんが、中古マンションの売却価格は、その仲介を依頼する先の不動産会社によって大きく変わります。

なぜ不動産会社によって売却価格が変わるのかというと、不動産会社の方でも得意とする物件タイプやアプローチできる買主(購入希望者)層に差があるからです。

つまり、「この不動産会社は、こういう物件は高く売りに出すことが出来るが、逆にこういう物件は苦手(高く売れない)」といった傾向が、それぞれあるということですね。

中古マンションを売るときは「不動産一括査定サイト」の活用を!

こういった状況もあり、マンションを売却する際には「複数の不動産会社に相談(査定依頼)すること」が鉄則となりつつあります。

ですが、一方で「そんなにたくさん不動産会社を知らない」であったり、「そもそも、どうやって不動産会社に査定を依頼すれば良いか解らない」という方もいらっしゃることでしょう。

そんな不動産会社選びの際に、ぜひとも活用したいのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産一括査定サイトとは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「ホームフォーユー」(HOME4U)です。

マンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト HOME4U

HOME4Uは、一部上場企業である「NTTデータ」が運営する、「運営歴16年」の実績・信頼も厚い不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社が全国に約500社と数多くあり、更にはサイト上の「なんでも相談窓口」で質問・相談も無料で出来てしまうという、かなりお薦めの不動産一括査定サイトです。

HOME4Uの優れているところは、提携している不動産会社の品質がとても高いことです。

マンション売却の際に、親身に相談に乗ってくれ、適切なソリューションを提供できる不動産会社と出会える可能性は、HOME4Uの活用によってかなり高められるでしょう。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

給与所得税の還付

前述した「マンションの売却金」が出たものの、結果赤字になった(売却損)が出た場合、一定条件を満たせば、確定申告をすることによって給与所得で支払った所得税分の一部を返金(還付)してもらうことができます。

この、マンション売却の際に赤字(売却損)になった際に給与所得税の還付が行えるケースは、主に以下の2つになります。

自宅(マンション)を買い替えて、その際に売却損が出た場合
住宅ローンがある自宅(マンション)を売却して、その際に売却損が出た場合

ちなみに、これら2つのケースは、「マイホーム特例」という制度を使って実施することが出来ます。ただし、「2つとも実施する」ということはできません。どちらか一つ、額の大きい方を選んで実施する必要があります。

給与所得税の還付例#1 自宅(マンション)を買い替えて、その際に売却損が出た場合

マンションを売却し、新たに自宅を購入したときに赤字(損)が出たときに、支払った給与所得分から還付が行えます。

(※「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例を使用します。詳細は、国税庁HP:「No.3370マイホームを買換えたときに譲渡損失が生じたとき」をご覧ください)

この制度の嬉しい点は、損額が大きくて所得税支払い分で還付しきれなかった場合、「翌年以降3年間」繰越して控除する(最長4年間)ことができることです。

マンション売却金が想定した額よりも下回ってしまい、かつ新規に購入した住居が相応に高額だった時などに、ぜひ活用したい制度と言えるでしょう。

ただし、この特例を適用する為には、当人の確定申告が必要となること、およびその他いくつか条件もあります。詳しくは前述の国税庁HPをご確認ください。

給与所得税の還付例#2 住宅ローンがある自宅(マンション)を売却して、その際に売却損が出た場合

もう一つの還付例は、住宅ローンがあるマンションを売却した際に赤字(売却損)が生じたときに、給与所得で支払った所得税を還付する特例です。

(※「特定マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例」という特例を使用します。詳細は、国税庁HP:「No.3390住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた時」をご覧ください)

こちらも前述した「自宅(マンション)を買い替えて、その際に売却損が出た場合」同様、損額が大きくて所得税支払い分で還付しきれなかった場合、「翌年以降3年間」繰越して控除する(最長4年間)ことができます。

ただし、この特例はいくつか制限事項があり、例えば還付できる対象金額は「売却したときの売却損(売却代金-購入代金)」と「住宅ローンの残債(ローン残高-売却代金)」のどちらか金額の少ない方を選ばないといけません。

譲渡損失の損益通算限度額 ※ 国税庁HP:「No.3390住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた時」からの抜粋

こちらの特例も、適用の為に当人の確定申告が必要となります。そのほか条件もありますので、詳しくは前述の国税庁HPをご確認ください。

 

「自宅(マンション)を買い替えて、その際に売却損が出た場合」、「住宅ローンがある自宅(マンション)を売却して、その際に売却損が出た場合」どちらも確定申告が必要であったり、いくつか条件もあったりやや煩雑さも感じてしまうかもしれませんね。

ですが、実際に売却損があったときにこれら還付金制度は数十万円から数百万円までの額になることもあります。

マンション売却が結果的に赤字になってしまったときはぜひとも活用するよう、意識されておくと良いでしょう。

住宅ローン保証料の払い戻し

続いて紹介する「マンション売却をした際に、戻ってくるお金」は、「住宅ローン保証料の払い戻し」です。

「住宅ローン保証」とは、住宅ローンを組むときに、万一返却できなかった場合の「連帯保証人」的な役割を持つサービスです(住宅ローンを組むときに、親族に連帯保証人になってもらった方は、「住宅ローン保証」自体利用していないということもあるでしょう)。

こちらの「住宅ローン保証」は、住宅ローンを組む際に専門の保証会社がサービスを提供し、ローンを組む私たちが保証会社にサービスのお金(保証料)を支払います。

このときに住宅ローン保証料を一括払いにしていた場合、売却してローンを完済したタイミングで支払った保証料の一部が戻ってくることがあります。

住宅ローン保証の払い戻しが受けられる条件

住宅ローンを組んだ際に、保証会社に住宅ローン保証を依頼している
住宅ローン保証を一括払いにしている

ただし、住宅ローン保証の払い戻しは、各保証会社によって返金額の計算方法が異なります。場合によっては、微々たる金額しか戻ってこない場合もありますので、(過度な期待をしすぎて後でがっかりしないよう、)事前に保証会社に確認しておくと良いでしょう。

団体信用生命保険の払い戻し

続いては、「団体信用生命保険の払い戻し」です。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に、仮に当人が亡くなってしまった場合、生命保険会社が本人に代わってローン残額を支払ってくれるサービスです。

現在金融機関の多くは、住宅ローンを提供する際にこの団体信用生命保険の加入を融資条件としていますので、恐らく住宅ローンを持っているほとんどの方がこの保険に加入しているはずです。

そして、マンションを売却して同時に住宅ローンを完済したさいに、契約内容によってはこの団体信用生命保険保険料の払い戻しを受けられることがあります。

例えば、年払い等で先に保険料が支払われているような前払い形式の場合、払い戻しの返金がもらえる、ということですね。

ですが、保険が掛け捨てタイプの場合や保険料を金融機関が負担している場合は、当然ながら団体信用生命保険の保険料の返金はありませんのでご注意ください。

固定資産税&都市計画税の過払い分

続いては、「固定資産税&都市計画税の過払い分」です。

これは、売却するマンションに関わる固定資産税や都市計画税といった税金を、年払い等の前払い形式で納税している場合、マンション売却の決済日から算段して、売主(あなた)が支払った固定資産税・都市計画税の過払い分が返金されます。(返金は通常買主から行われます)

つまりは、売主が前払いによって、買主の分まで固定資産税・都市計画税を支払っていた分を、買主に払い戻してもらう、ということですね。

前払いに関しては日割り計算で行えますので、「結構多めに支払ってしまっていた…」という場合は買主の方と相談しつつ、しっかり清算するようにすると良いでしょう。

火災保険&地震保険の過払い分

続いては、「火災保険&地震保険の過払い分」

火災保険も、マンションの住宅ローンを組む際に金融機関から「必須加入」としても求められることが多く、ほぼすべてのローン債務者が加入しています。

火災保険の保険期間は最長10年で、通常保険料は一括で前払いします。

「一括払い」ということは、例えば保険期間が10年で、マンション購入して5年後に売却した場合、5年分が「過払い」状態になる、ということですね。

もちろん、その5年分は過払い金として返金してもらうことが可能です。

ただし、マンション売却が決まったら「自動的に過払い金が戻ってくる」ということはなく、こちらから保険会社に連絡をして手続きを行う必要があります。

ですので、自宅マンションの売却が決まったタイミングで、保険会社に連絡を取り「過払い金を受けるための手続き方法」についてヒアリングしておくことをお薦めします。

管理費&修繕積立金の過払い分

最後に紹介するのは、「管理費&修繕積立金の過払い分」です。

ただし、こちらは多くの場合管理費・修繕積立金ともに月払いですので仮に前払い形式であったとしても、額としてはあまり大きくはならないでしょう。

また、管理費・修繕積立金の支払い方法(前払いにしているかどうかであったり、過払い対応のルール等も含め)は、各マンションによって定められているルールが異なります。

ですので、こちらもマンション売却が決まったタイミングで、一度マンション管理会社に確認をしておくと良いでしょう。

管理費・修繕積立金の過払い分も前述の「固定資産税&都市計画税の過払い分」同様、買主から過払い分を払い戻してもらう形式を取ります(通常、マンション売却の決済日に合わせて行われます)。

まとめ 中古マンションを売却する際に、入るお金は売却金だけじゃない!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

古マンションを売却する際に、売却金以外に返金や還付金など、戻ってくるお金がこれだけたくさんあることに驚かれた方も多かったのではないでしょうか。

特に、「(売却損が出た場合の)給与所得税の還付」は、売却損が大きければ大きいほど還付金も大きくなります。こちらは対象となる場合、忘れずに活用するようにしましょう。

また、そもそものマンション売却金事態も、仲介を担う不動産会社によっても額が大きく変動することも重々意識すべき点です。不動産一括査定サイトを活用して、信頼できるパートナー会社を選定できるようにしていきましょう。

──今回「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

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