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一般人が閲覧できないレインズとは?買主・売主のメリット

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日本の全ての物件情報が集約されているという「レインズ」について、気になっていませんか?

レインズとはReal Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略で、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムのこと

シンプルにいえば、「アットホーム」「スーモ」のようなサイトの不動産業者版と考えると良いでしょう。

レインズに載っている物件は条件が非常に良く、一般の人が見れないような夢のような物件ばかりだと思いますよね?

しかし実はレインズに載っている物件は、業者からするとあまり良い物件では無いということをご存知でしょうか?

不動産業者的にはレインズよりもアットホームやスーモ方が情報の質は良いと考えていますので、レインズをそこまで重要視していません。

もしこの事実について知らなければ、「レインズがあるので、この業者は安心だ」と過信をしすぎてしまい「こんなはずではなかった」と結果的に後悔してしまうことでしょう。

しかし、ご安心ください。今回の記事ではレインズの基礎知識はもちろんのこと、不動産業界人しかわからないレインズの裏知識を紹介してきます。

現役不動産業者の筆者が他のサイトでは教えてくれない裏知識をどんどん紹介してくので、ぜひ最後までご覧ください。

レインズに載せるだけではダメ!
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【基礎知識】レインズとは?誰が見れる?

レインズの概要

レインズ」は、「Real Estate Information Network System」の略称で、直訳すると「不動産情報ネットワークシステム」です。

その名の通り、全国の不動産情報をインターネットで網羅的に集約・管理・閲覧していけるシステム、それがレインズになります。

レインズが誕生したのは今から27年遡って、1990年(平成2年)の頃のことです。

これまで各地の不動産会社で情報が分散されていた不動産の流通情報を「国内で情報を標準化、共有化していこう」と国土交通省が企画し、コンピューターを使用したネットワークシステムとして構築されました。

レインズに登録された不動産情報は、全国どの不動産会社からも参照・閲覧出来るようになります。

例えばあなたの一戸建てやマンションを売りに出した際に、その情報がレインズに登録されると全国の不動産会社があなたの物件を参照できるようになる、ということですね。

何のためにレインズが存在するのか

レインズが存在する理由は、基本的に不動産の持ち主を保護するためです。

不動産業者が情報独占してしまう仕組みだと、持ち主は依頼した不動産業者がうまく売却できなければ、ずっと売れないことになってしまいます。

しかしレインズによって情報共有すれば、依頼をした不動産業者以外も売却できるようになるため、持ち主の機会損失が起こらないというわけ。

一般的にレインズには不動産業者の情報共有システムというイメージがあるので、不動産業者のために作られたという認識が強いです。

しかし、どちらかと言えば「不動産を売却したいと思っている持ち主のためにあるシステム」といっても過言ではありません。

レインズに登録するメリット

さて、ここまででレインズの概要についてはご理解いただけたと思いますが、実際に売りに出そうとされている一戸建てやマンションの不動産情報をレインズに登録するメリットは何か、という点についても見ていきましょう。

「売主視点」でのメリット

売主視点で見た時の「レインズに登録するメリット」として一番大きいのは、「早期の売却が実現されやすい」ということです。

なぜなら、売却物件が全国で情報共有されている訳ですから、国内のほぼ全ての不動産業者から買い手を探してもらえることにつながるからです。

また、レインズの他の膨大な取引事例から類似物件を参照して、市場動向を把握することができ、適正な売却価格の設定がされることにも繋がります。

売主にとっても、自身の売りに出そうとしている物件の市場価格がわかるということは、売却価格の設定の際であったり、購入希望者との価格交渉の際に、大きく役立てられます。

「買主視点」でのメリット

物件がレインズに登録されるということは、買主側にもメリットがあります。

基本レインズに登録された物件は前述の不動産ジャパンはじめ、多くの不動産会社の情報ポータルでも情報開示されやすくなりますので、その情報を入手しやすくなります。

また、レインズに登録された物件は適正な市場価格に近いものが殆どですので、価格帯に対して安心感をもって購入を検討することができます。

買主側にメリットがあるということは、買主の購買意欲も高まるということですので、結果的にはこれらも売主のメリットに間接的に関わってきます。

媒介契約しだいでレインズへの登録が必要

国内のすべての物件情報はレインズに掲載される?

続いては、現在売りに出されている全ての不動産物件情報がレインズに登録されているか、という点についても見ていきましょう。

結論から言うと、すべてではありません。

ここまで前述した、レインズのメリットからすると、「なんで?」と思われるかたもいらっしゃるかもしれませんね。

なぜすべての物件情報がレインズに登録されていないのかというと、理由は以下の2つです。

  • 1.仲介する不動産会社の方で、「レインズに登録しないほうが、メリットがある」と判断することがある

  • 2.仲介時の不動産会社との契約形態によって、「レインズ登録が必須」となるものと、ならないものがある

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

1.仲介する不動産会社の方で、「レインズに登録しないほうが、メリットがある」と判断することがある

不動産会社は通常、物件の売買の際の仲介が成立した際に「仲介手数料」を貰います。これが不動産会社の収益になります。

そしてこの仲介手数料は、売主から仲介を受けた時は売主から、買主から仲介を受けた時は買主から貰えます。

つまり、ひとつの物件にて売主・買主双方から仲介を受けた場合は、仲介手数料が倍になる、ということですね。これを不動産業界では「両手取引」と呼んでいます。

この「両手取引」は同時に「不動産業界の悪しき習慣」として揶揄されることも多いです。

理由は、不動産会社が両手取引を意図的に行おうとするとしたら、その物件情報を他の不動産会社に知られないように進めようとする必要があります。

当然ながら、レインズへの登録も行いません。

いわば、他社に知られないようにするための「情報の囲い込み」です。

すべての不動産会社がこの両手取引を優先的に行おうとしている訳ではありませんが、売主からすると自身の物件情報が広く周知されずにいるということは、買主が限定され売却期間が長期化されてしまったり、価格競争が健全化されず市場平均よりも低い金額で買いたたかれてしまうといったことにも繋がります。

仲介されている不動産会社のほうで意図的な両手取引をされていないかについては、一度確認しておくと良いでしょう。

不動産会社が意図的な両手取引をしていないかの確認をする方法

レインズの登録をしているか、不動産会社に確認する。 
→ レインズの登録をしていれば意図的な両手取引をしている可能性はかなり低い。

不動産ジャパン他、不動産系のポータルサイトで自身の物件が紹介されているか確認する。
→ 公のサイトで自身の物件が紹介されていた場合は、意図的な両手取引をしている可能性はかなり低い。

不動産会社に売却活動の進捗報告を依頼し、「情報の囲い込み」がされていないかを確認する。
→ 売却活動の詳細報告を受けた際に、レインズ他、不動産系のポータルサイトへの登録についての報告があれば、意図的な両手取引をしている可能性はかなり低い。

2.仲介時の不動産会社との契約形態によって、「レインズ登録が必須」となるものと、ならないものがある

不動産会社と仲介を結ぶときの契約の形態は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の3種類があります。

そして、これら契約のうち、「専任媒介契約」「専任専属媒介契約」の場合は、依頼された物件について、レインズへの登録が法律で義務付けられています。

逆に、「一般媒介契約」の場合は、レインズへの登録が義務付けられていません。

媒介契約の種類と説明

一般媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて(同時に複数)依頼することができる。

専任媒介契約
依頼者が他の不動産会社に重ねて依頼することができない。ただし、依頼者が不動産会社を介せずに見つけた買主がいた場合、売買の契約を締結できる。

専属専任媒介契約
依頼者が依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買の契約を締結することができない。

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約それぞれの違い

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
仲介先として契約できる
不動産屋の数

複数可能

1社のみ

1社のみ
契約外の不動産会社の
仲介で成約した場合

売却可。ただし、営業経費を支払う必要あり
×
違約金が発生
×
違約金が発生
依頼者が自分で買い手を
見つけて成約した場合

制限なし

営業経費を支払えば売却可
×
違約金が発生
依頼者への状況報告義務
特になし

2週間に1回以上

1週間に1回以上
レインズへの登録
依頼者の任意

契約締結から7日以内に登録義務

契約締結から5日以内に登録義務

一戸建てやマンションの売却について、不動産会社に仲介を依頼する際には必ず上記の媒介契約をどれにするかの確認がなされます。

「レインズに登録して幅広く買主を募っていきたい」という場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選んだ方が良い、ということですね。

また、「レインズへの登録は希望するが、不動産会社の仲介は一社に絞らず複数で進めていきたい」という方は、一般媒介契約で、かつレインズへの登録への対応が可能かについてあらかじめ不動産会社に確認しておくと良いでしょう。

レインズを利用できるのは不動産会社のみ?

「レインズに載っている不動産情報を、自分達も閲覧できるの?」と思われた方もいらっしゃることでしょう。

ですが、残念ながらレインズを利用できるのは、以下の条件に当たる方のみです。

条件1:宅地建物取引業を営もうとして宅地建物取引業法に規定された免許を所持していること
条件2:以下にある東日本不動産流通機構の構成団体のいずれかに入会していること

シンプルに言うとレインズを参照できるのは不動産会社で一般消費者は対象外、ということですね。

また、あなたの一戸建て・マンションを売却する時にレインズに登録する際も、仲介する不動産会社の方で行われるのが通常です。

不動産業者が教えるレインズのログイン・閲覧方法

ここまで紹介してきた通り一般の方がレインズを使うことができません。

そのため、あくまでも「参考知識」ということになりますが、筆者のIDのパスワードを使って、レインズの使い方について紹介しておきましょう。

業者と対等に話をするためのデータと思って、流し読みしていただけたら、と思います。

まずレインズは以下のような画面にて、業者それぞれに割り振られたIDとパスワードを入力しなくてはいけません。

その後ログインすると、以下のような画面になります。

この中で現在の流通中の売買物件を見るのであれば、上記の「登録物件を検索」の部分をクリックします。すると以下のような絞り込み画面が出てきますよ。

選択する条件によって表示される物件が変わるのですが、地域によってはあまり絞り込みすぎると、物件そのものが出てこないという事態になってしまうので注意しなくてはいけません。

実際に物件を絞り込みすると、以下のような画面が出てきます。

そして上記の青丸で示した部分をクリックすると…上記のように物件の詳細ページが表示されます。

この詳細ページには過去に事件があった家、つまり「告知事項あり」などの項目を書いているため、スーモやアットホームにはない業者用ならでは情報も表示されているのです。

【補足知識】一般の人もレインズとほぼ同様の情報を参照できるサイトがある

ここまでレインズのログイン方法について見てきましたが、先述したように残念ながら一般の人はやはり見ることができません。

しかし現在レインズの物件情報は「不動産ジャパン」というレインズとは別のサービスサイトから公開されるようになっています。

不動産ジャパン

「不動産ジャパン」では、レインズに登録された物件情報のほぼすべてを一元的に検索が出来るようになっています。

不動産業者しか活用できない「レインズ」に載っている物件情報も、こちらでは一般の人も検索できます。不動産売買をしたい方は一度ご覧になられると良いでしょう。

不動産業者だけが知っているレインズの実態

ここまでレインズについて様々な知識を紹介してきましたが、一般の人からしてみると、レインズは非常に優れた物件だけが集まったシステムというイメージがあるでしょう。

業者だけしか使っていない物件情報の玉手箱のようなイメージがあるでしょうが、はっきりいってレインズよりもスーモアットホームホームズなどの方が物件情報が豊富です。

先述した不動産ジャパンを実際に見れば、いかにレインズに載っている物件が残念かということがわかるでしょう。

レインズに載せてしまうと、他の業者が紹介できるということから、競争意識の激しい不動産業界では良い物件ほどレインズにあまり掲載しません。

これまで解説してきた通り、基本的に業者はレインズを載せるべき立場にあるのですが、わざと競争に勝つために載せないことが多いのです(契約直前に掲載してすぐに消すことが多い)。

そのため「レインズに必ず載せます」「レインズに載せるので安心してください」という謳い文句を出している業者は、疑ってかかったほうがいいです。

業者内にはレインズには「良い情報は載せない」「売れない物件ばかりだ」という認識があるのでレインズを毎日見ている業者もあまりいません。見ていたとしても惰性で見ている業者ばかりです。

どちらかというとスーモやアットホーム・ホームズなどを毎日血眼でチェックしてる人の方が多いですね。

だからこそレインズに過信をすることなく、スーモやアットホーム・ホームズの方が情報量としては多い、ということを忘れないようにしてください。

レインズだけで満足してはいけない!優良業者の見分け方

先述したようにレインズに載せるだけですぐに物件は売れるわけではありません。

そのため、すぐに物件を売ってくれる優良業者ほど、レインズに載せる以外の様々な方法を使っています

インターネットサイトのスーモやアットホーム・ホームズに掲載するのはもちろんのこと、フリーペーパーに掲載したり、自社のホームページ載せたりと様々な広告を行います。

上記の点を考慮すると、「レインズに掲載するので任してください」という業者よりも「レインズは当然のこと他の手法も行っています」という業者の方が信頼がおけますね。

「レインズの情報を提供する」という業者も大した事は無い

物件を購入する側になると、様々な物件情報を手に入れたいと思いますよね?そうすると、ネット上で「レインズの情報を常に提供します」と宣言している業者見かけることになるでしょう。

しかしこのような宣言をしているからと言って、新鮮かつ有用な情報が手に入ると言えばそうではありません。

ここまで紹介してきた通り、レインズの情報はたいしたことない物件が多いため、スーモやアットホーム・ホームズの方が優れた情報のことが多いです。

もしこれから不動産業者を選ぶのであれば、レインズの存在をあまりにもごり押しして、「過信してください」と言わんばかりのアピールをしている業者は疑ってかかったほうがいいでしょう。

レインズ頼りではない!信頼できる業者の選択方法

ここまで紹介してきた通り「レインズに載せておけば大丈夫」とあからさまにアピールしている業者は信頼できません。

もしあなたが大切な不動産を売却するのであれば、レインズだけをごり押しするの業者を使ったところで良い結果はもたらされないでしょう。

ではどうやって信頼のできる業者を選べば良いのかと言うと筆者のオススメは「HOME4U」を使うことです。

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まとめ

以上、今回は不動産業者が使うシステム「レインズ」について紹介してきました。

レインズとはスーモやアットホーム・ホームズの不動産業者版といえるシステムの事ですが、掲載されている情報はそこまで質が良いものと言えません。

質があまりよろしくないということを業者も認識してるので、業者もそこまでレインズについて重きを置いていないのが実情なのです。

もし今後物件を売ろうと思っている物件を買おうと思ってるのであれば、今回紹介したレインズの知識についてしっかりと頭に入れておいてください。