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渋谷区のマンションを高く売却する際に絶対押さえておきたい3ポイント

 

「渋谷の売却予定のマンションを、確実に高く売れる方法を知りたい!」

「親の遺産で相続した渋谷のマンションを、なるべく高値で売却したい…!」

以前から東京文化の中心としてリードしてきた渋谷ですが、近年の再開発ラッシュも重なって、その賑わいはさらに高まっています。

その活気につられて「渋谷のマンションも今が高値で売れるのでは?」と考えていられる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

たしかに渋谷の立地は、他の地域のマンションと比べて人気が高いのは事実です。

ですが、一概に「渋谷のマンション」とひとまとめに特徴を語ることが出来ないのも、この地域の難しいところでしょう。

今回は、そんな渋谷のマンションの相場情報、高く売却するためのポイントについてお伝えしていきます。渋谷にマンション物件をお持ちの方は、是非ご覧ください!

渋谷の中古マンション相場は、上向き傾向!?

渋谷区のマンション相場

渋谷区の中古マンションの2017年における相場は、大まかには以下のようになります。

平均価格 4,267.0 万円
㎡単価 97.3 万円
坪単価 321.6 万円
平均築年数 21.4 年
平均駅距離 6.3 分
平均専有面積 41.9 ㎡(12.7 坪)

参考:ウチノカチ

上記数値がここ数年の変動から見てどうだったかというと、平均㎡単価や坪単価は5年間上昇し続け、2013年から2017年のあいだでおよそ30%も高まっています。

一方で、専門家からは「渋谷区の中古マンションは、売り時を見極めるのが難しくなっている」という話もあります。

これは、渋谷の中古マンション相場は現在かなり変動が激しい状態にある為です。

新しく建つマンションもあり、人の往来も多く、まさに需要・供給バランスも変動しやすい地域だからこその難易性と言えるでしょう。

渋谷区内でも、地域によって価格差は大きな開きがある

渋谷区域でのマンション売却を行う際に注意したいもう一つの点として、「同じ渋谷区域以内でも価格差は大きく開きがある」ということが挙げられます。

価格相場 一覧

エリア 平均価格 平均坪単価
道玄坂 1,771 万円 235 万円/坪
幡ケ谷 3,133 万円 237 万円/坪
猿楽町 4,112 万円 239 万円/坪
桜丘町 3,198 万円 241 万円/坪
笹塚 1,972 万円 271 万円/坪
本町 2,246 万円 273 万円/坪
代々木 3,357 万円 276 万円/坪
宇田川町 3,436 万円 282 万円/坪
西原 4,631 万円 298 万円/坪
初台 4,260 万円 300 万円/坪
鶯谷町 3,366 万円 300 万円/坪
千駄ケ谷 3,922 万円 301 万円/坪
元代々木町 3,815 万円 309 万円/坪
大山町 4,649 万円 330 万円/坪
神泉町 3,473 万円 333 万円/坪
南平台町 7,658 万円 334 万円/坪
恵比寿西 4,617 万円 339 万円/坪
富ケ谷 3,216 万円 342 万円/坪
3,369 万円 344 万円/坪
代官山町 6,534 万円 347 万円/坪
神南 2,967 万円 347 万円/坪
上原 10,026 万円 362 万円/坪
円山町 2,813 万円 368 万円/坪
恵比寿 4,833 万円 369 万円/坪
鉢山町 10,725 万円 382 万円/坪
神宮前 7,076 万円 394 万円/坪
広尾 7,806 万円 394 万円/坪
渋谷 6,252 万円 395 万円/坪
神山町 8,590 万円 396 万円/坪
恵比寿南 5,548 万円 408 万円/坪
松濤 8,430 万円 490 万円/坪

参考:ウチノカチ

神山町や広尾、松濤といったいわゆる高級住宅街の坪単価は、渋谷区エリア最安値の道玄坂の2倍にも膨れ上がっています。

また、31のそれぞれの地域の坪単価の価格帯は高低差こそあれど、「二極化している」というよりも「分散されている」といった点も特徴として挙げられます。

つまり、「渋谷区のマンション」と言っても、その一言だけでは言い表せないものがある──ということなのでしょう。

渋谷区の物件の成約事例が検索できるレインズも調べてみる

そうは言っても、実際に渋谷にマンションをお持ちの方からすれば「具体的にどんなマンションがどれくらいの金額で売却されているのか確認したい」と思われることでしょう。

そこで、その地域のマンション物件がどれくらいの価格でやり取りされているのかを実績ベースで確認できるサービスとして、「REINS Market Information(レインズ・マーケットインフォメーション)」をここでご紹介しておきます。

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不動産会社が関わった不動産取引は、宅建行法により「REINS(レインズ)」という業者専用データベースへの記録が義務付けられています。

また、この「REINS Market Information」のサービスでは、一般の人達──つまり私たちも簡単に過去1年間の国内地域別の売買取引実績を検索・確認できるのです。

例えば、以下の図は㎡単価 と築年を縦軸・横軸として、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の売却マンションが青ので、渋谷区での売却マンションが緑ので表されています。

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また、実際の取引情報についても以下の表形式で詳しく見ることが出来ます。

表示される築年、間取り、専有面積から見ていけば、おおよその相場観も顕れてくることでしょう。

image3

REINS Market Informationでは、直近の(たとえば、ほんの一カ月前の)取引事例もスピーディに紹介されますので、そういった鮮度の高い情報を確認できるのも、このサービスの大きなメリットです。

渋谷のマンションを最高値で売却する際に、押さえておきたいポイント3つ!

さて、ここからは、渋谷のマンションを最高値で売却する為に、ぜひとも押さえておきたいポイントをお伝えしていきます。

お伝えする内容は、以下の3点です。

渋谷区内でも地区によって需要は大きく異なることを理解する
専有面積の狭いマンションは、やや売れにくいことに注意
高額売却を、一緒に「力強く」進めてくれる不動産会社を仲介先に

渋谷区内でも地区によって需要は大きく異なることを理解する

渋谷区は全国の中でもトップを争うほどの人気の街です。ですが、「人気が高い=マンションが売れる」とは限りません。

ショップやアクティビティが充実し、老若男女が集う渋谷や原宿などは、どちらかというと居住用物件よりも事業用物件(店舗や事務所等)の割合が多く、生活には少し不向きな部分があるためです。

ですが、その一方で松濤や広尾に至っては全国的に見ても超有名な高級住宅街エリアです。

前章でご覧になられた「価格相場一覧」にあるとおり、地域によって価格相場は大きく異なってくることを把握しておくと良いでしょう。

また、直近の類似物件の売買実績の確認をされる際は、REINS Market Information での確認がお薦めです。

REINS Market Informationの利用方法

1:REINS Market Informationにアクセスします。

2:マンションか戸建いずれからの「都道府県」「地域」の欄を埋めます。

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「渋谷区」の場合は都道府県を「東京都」、地域を「都心5区」に設定し、その後「検索する」ボタンを押します。

3:指定された地域の取引状況が表示されます。

ここからさらに「地域詳細」等で条件を絞っていくことにより、参照したい物件に近しい取引実績を確認することが出来るでしょう。

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専有面積の狭いマンションは、やや売れにくいことに注意

冒頭の章でもお伝えしましたが、2017年に取引が行われた渋谷区のマンションの平均専有面積は、41.9 ㎡でした。

41.9 ㎡の専有面積と言えば夫婦二人暮らし向けのマンション、もしくはプライベートスペースを充実させた単身者向けマンションといったところでしょうか。

ですが、そもそも「渋谷のマンションを購入したい」という意思を持つ人々はもっと広い専有面積を望み、(かつ場合によっては)青山や代官山など、価格帯は一定迄拠出できる方々です。

事実、渋谷区の販売単価は上昇傾向が見られていますが、販売個数は下降傾向にあります。

このことからも、専有面積の狭いマンションは売れにくい傾向が出ていることが伺われますので、現在売却予定のマンションの面積がそれほど広くない場合は、需要にそれ程マッチしていない可能性もあることに留意しておくべきでしょう。

この場合の売り方の戦略としては、「時間をかけて高値買取の顧客が出てくるのを待つ」「相場観にあった価格帯を提示して(もしくはそこからやや低めの価格帯で提示して)早めに売却を成立させるか」です。

「金額」か「速度」か、両方を取ることは難しいとされるのが不動産売買の特徴でもありますので、しっかり戦略を定めて進めていくことが望ましいでしょう。

高額売却を一緒に力強く進めてくれる不動産会社を仲介先に

渋谷のマンション物件を売却する際に抑えておきたいポイントで最後に紹介するのは、「一番信頼できる不動産会社を仲介先にすること」です。

ご存知の方も多いかもしれませんが、不動産を売却する際の査定額や実際の売却価格は、その仲介を依頼する先の不動産会社によって大きく変わります。

なぜ不動産会社によって査定額や売却価格が変わるのかというと、不動産会社の方でも得意とする物件タイプやアプローチできる買主(購入希望者)層に差があるからです。

例えば、前述しましとおり一概に「渋谷区」といえども、その地域によって住む人のニーズやライフスタイルも異なってきます。そして、それら購買層を持つ(または見つけてくる)のは、不動産会社です。そして、国内のどの不動産会社も同じ分だけ購入希望者を見つけられるわけではありません。

「その地域ならでは」での集客力の強い不動産会社や、そもそも広大な顧客ネットワークを持つ不動産会社が、より多くの購入希望者を見つけてきてくれることでしょう。

更に大切なことは、私たち売主と仲介先の不動産会社との「相性」です。

不動産売買は通常少なく見積もっても3ヶ月前後の期間を要しますので、その間不動産会社の担当と密なコミュニケーションを取って進めていく必要があります。

ときに価格交渉やタイトなスケジュールを要求されることがありますので、その際に私たち売主と仲介担当の方とで信頼関係が育まれていないと、お互いに協力して進められなくなってしまうということですね。

ですので、不動産の売却時には、まず複数の不動産会社にあたってみて、その際の反応や提示してくる査定額を見て、「この不動産会社だったら、協力して進めていけそう。かつ、期待通りの売却価格で進めてくれそう」という会社を選定していくことが大切なのです。

今や、不動産を売却する際には「複数の不動産会社に相談(査定依頼)すること」が鉄則となりつつあります。

「でも、実際どうやって複数の不動産会社に依頼していけばよいの?」と思われた方は、この次の「不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで!」で詳しく説明していきますので、是非引き続きご覧ください。

不動産会社の選定は、不動産一括査定サイトで!

不動産を売却する際の、仲介先の不動産会社選びは、すでに「あてがある」と言う方を除いては、「不動産一括査定サイト」の活用をお薦めします。

この「不動産一括査定サイト」とは、その名の通り「物件の査定を複数の不動産会社に一括でお願いできる」サービスです。

不動産一括サイトでは、登録時に物件の特徴、所在地を合わせて登録しますので、必然的に「その物件での不動産の売買活動が可能な不動産会社」からコンタクトを得ることが出来るのです。

例えば、「渋谷区の、この地域の物件をなるべく高値で売却したい」という希望がある場合は、その希望も添えて一括査定依頼をしておくと、「その希望に適えられます」という不動産会社が応えてきてくれる、ということですね。

不動産一括査定サイトは国内でも数多くありますが、なかでもおすすめの不動産一括査定サイトは、とりわけ提携する不動産会社の品質が高く、かつ全国地域対応の「すまいValue」と「ホームフォーユー」(HOME4U)とです。

渋谷のマンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#1 すまいValue

sumaivalue

まずご紹介する不動産一括査定サイトは、「すまいValue」です。

こちらは、大手不動産会社の仲介に特化した、不動産一括査定サイトです。

日本国内の不動産会社は約12万もあり、大手不動産会社から街の不動産屋さんまで、その形態は様々です。

そして、不動産一括査定サイトの中には、「中小の不動産会社との提携が多く大手不動産会社の提携がすくない」というものも少なくありません。

その点「すまいValue」は、キャッチコピーにある、「業界をリードする6社の運営」の文言通り、提携する不動産会社は、「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった、国内トップシェアを誇る企業で構成されています。

つまり、すまいValueの不動産一括査定を利用することによって、これら大手不動産会社からの査定を受けられて、かつ比較・選定していくことができるということですね。

すまいValueの一括査定はこちら

すまいValueでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

すまいValueの利用手順は?

渋谷のマンション売却の際のお薦めの不動産一括査定サイト#2 HOME4U

home4u

続いてのご紹介は、数ある不動産一括査定サイトのなかでも、「運営歴16年」の実績を誇る不動産一括査定サービスの「HOME4U」です。

HOME4Uの運営会社は一部上場企業「NTTデータ」が担っており、信頼面でも高い評価を勝ち得ています。

HOME4Uが提携する不動産会社は全国に約500社と数多くあり、更にはその提携している不動産会社の品質がとても高いところもHOME4Uの特徴です。

「地域密着型」と言われるその地域情報に詳しい不動産会社から、全国屈指の大手不動産会社の提携数もとても多く、その点でも売主側としては安心でしょう。

また、HOME4Uサイト上の「なんでも相談窓口」では、不動産売却に関わる質問・相談も無料で出来ますので、不動産売買初心者の方にもお薦めです。

ホームフォーユー(HOME4U)の一括査定はこちら

HOME4Uでの不動産一括査定の申し込み方法については、以下記事でも詳しく説明しています。宜しければ併せてご参考ください。

HOME4U(ホームフォーユー)の利用手順は?

まとめ 渋谷区のマンションを売却の際は、その地域性と、仲介先の不動産会社の見極めが重要!

ここまでお読みになられて、いかがでしたでしょうか。

日本文化の中心地としても謳われることの多い渋谷区ですが、その地域性──特徴や購入層の幅広さは少なからずあることはご理解いただけたことでしょう。

また、「渋谷の不動産マーケットの変遷速度は非常に速い」と言われている通り、数年前の情報が宛にならないことも少なくありません。売却を具体的に行動に移す際は、REINS Market Informationを利用し、同地域における直近の取引事例を確認しておくと良いでしょう。

そして、これは渋谷区のマンションに限らずと言ったところですが、もっとも重要となるのが、「仲介先の不動産会社の選定」です。

売却対象のマンションの地域情報に明るく、またあなたとの相性も良い担当営業マンを付けてくれる不動産会社をしっかりと(時に時間をかけて)選定していくことをお薦めします。

また、「不動産一括査定サイトについて初めて知った・・・」という方は、以下記事でも詳しく説明しておりますので、宜しければ併せてご覧ください。

損しない!不動産売却一括査定サイトの選び方!メリット・デメリット解説

あなたが希望・期待通りの売却が出来るように、今回の記事が少しでもお役に立てることを、心より願っています!