家を売る手順と必要な心構え・注意点と必要書類一式

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あなたが一大決心をして購入したご自宅の売却・・・

きっと何から手をつけて良いのか分からないのではないでしょうか?

不動産を所有すること自体が多くの方にとって人生に一度あるかないかのものです。

その売却となれば視界が不透明なのも当然なことでしょう。

ただ、共通しているのは誰もが同じです。

希望条件に沿った内容での売却の実現に他なりません。

特に売却価格はデリケートに上下してしまうものです。

大切な資産を現金へと流動化させる行為に他なりませんので、どのようなアクションを経ていくべきなのか、1ステップずつ解説してまいります。

不動産をスムーズに売るなら一括査定を使う
HOME4Uなら一度にまとめて査定相談できる!

まずは売却相手先をいくらかイメージしてみましょう

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売却を進める前に、まずはあなたの物件を購入してくれる候補をいくらかイメージしてみましょう。

あなたの周りに買ってくれる人はいませんか?

まずは親族や知人など、あなたの物件を買ってくれそうな人が周囲にいないか考えてみましょう。

思い当たる節があれば、気軽に相談を持ちかけることができます。

お互いに譲歩しながらの交渉となっていくものなので、話がスムーズに進めばストレスの少ない売却が可能です。

ただし、このような場合には話がグダグダとなってしまい、時間ばかりが経過してしまうことに注意が必要です。

加えて、契約や金銭授受も絡んでまいりますので、必要と判断した場合には必ず第3者を立会人として入れることがオススメです。

不動産業者に買い取ってもらう

不動産業者の高価現金買取と掲げられた看板を見たことがあるかと思います。

基本的には不動産業者は仲介役(買主と売主の橋渡し役)となることがほとんどです。

ただ、不動産業者自身もあなたの物件の買主となることがあります。

それが「不動産買取」。

ただ、不動産買取の場合は、どうしても売却価格が70~80%ぐらい安くなってしまいます。

早期に確実に現金とすることを優先される場合に検討すべきでしょう。

不動産買取については下記記事で詳しく解説しています。

物件購入希望者を不動産業者に探してもらう

一番メジャーな売却方法が「仲介」です。

一般的にいう“家を売りに出す”ということであり、物件購入希望者を不動産業者に探してもらい、希望者との条件が合致すれば売却することができます。

多くの場合、こちらの不動産業者の仲介による売却へと流れていくものです。

今回は「仲介」をメインに売却の流れを見ていきましょう。

売却価格の相場を自分なりに下調べする

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最終的には売却価格が決め手になることがほとんど。

売却するあなたもいくらまでだったら売ってもいいのかという判断が必要になります。

あなた自身が相場を知っておき、どこまでの価格であれば売却するのかを明確にしておくことがベター。

売却価格の相場はどのようにして決まるのか

不動産の売却価格は、周辺の類似した物件の売却事例を参考にしながら決まっていきます。

あなたが売却を考えている不動産の売却価格の客観的な評価を知りたい・・・

そんな時はいくつかの不動産業者に査定してもらうことがオススメです。

今日、インターネット上でも複数業者での一括査定などできます。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

複数業者からの査定価格を得ることで、おおよその平均的な売却価格が明確に把握できます。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

また、簡易的に家売却相場を計算する方法もあります。

詳細は下記記事で詳しく解説しています。

売却にかかる費用も明確にしておく

あなたの物件を不動産業者に売却依頼した後、それが成立した場合には費用が発生します

売主が不動産屋に払わなければならないのが「仲介手数料」。

仲介手数料は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限が以下のように決まっています。

取引額※(売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※仲介手数料には、別途消費税がかかります。

2,000万円の売却であれば、

仲介手数料 = 2,000万円×3%+6万円=72万円

決して軽い負担とは言い難いものです。

この費用も含めて、ご自身が妥協できるラインを定めておきましょう。

家売却にかかる費用については下記記事でさらに詳しく解説しています。

妥協できるラインを設けておく重要性

あなたが売却依頼した不動産業者に「希望価格で」「もっと高値で」などご希望を伝えることはできます。

ただし、不動産業者が買取をするわけではないので、あなたの希望額でそのまま売れるとは限りません。

また、購入希望者にも不動産業者がついて仲介をしています。

当たり前ですが、購入希望者は「もっと安値で購入したい」と思っています。

不動産売買は基本的に値引きが発生するものだと思っておいてください。

この結果、売主としてのあなたは自身が売却してもいい価格を線引きしておかないとズルズルと売れずに長期化してしまいます。

また、不動産業者にとっても売買の条件と成否も明瞭となるためも動きやすくなり、より真剣に仲介業務をしてくれます。

不動産屋に売却依頼をする際の注意点

まずあなたが留意すべきは、大切な資産を取り扱わせる不動産業者選びで間違いを起こさないようにすることです。

そのうえでも前述した「HOME4U」「イエウール」などの一括査定を使って複数の不動産業者に相談してみるのをオススメします

この点さえクリアしてしまえば、あとは吉報を待つばかりとなりますが、契約時の注意点があります。

媒介契約の締結には注意

不動産業者に仲介をお願いするときに契約を締結します。

これを媒介契約と言います。

この契約には3種類のスタイルがあり、それぞれ一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

先にまとめると下記が違い。

媒介契約の種類不動産会社への仲介依頼買主を自分で見つける行為
一般媒介契約OK 複数社に依頼できるOK 認められる
専任媒介契約NG 複数社に依頼は不可OK 認められる
専属専任媒介契約NG 複数社に依頼は不可NG 認められない

もう少し詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

あなた自身が複数の業者へ仲介を依頼する場合には、こちらの媒介契約を選択するのがよいでしょう。

つまり不動産一括査定を利用した場合は、こちらの契約が一番効果を発揮し、筆者としても一番オススメしています。

いくつかの業者と契約締結しておけば、それら業者に募集状況についてのフレキシブルな問い合わせも可能となります。

それだけ購入希望者が現れる可能性も拡がることかと思います。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、選んだ業者だけが購入希望者を募ることができ、それ以外ではあなた自身が自ら購入希望者を募ることしかできない契約を言います。

余程、その不動産業者が信頼でき、あなた自身が購入希望者を見つけられる可能性がある場合以外は締結しないほうが良いでしょう。

専属専任媒介契約

こちらはあなた自身も購入希望者を募ることはできません。

すべて依頼先業者のみが担当する内容となってしまいます。

もしも販売力のない事業者とこの契約を締結してしまえば、いつまで経っても購入希望者が見つからないといった状況にも耐えなければならなくなります。

媒介契約についての詳細は下記記事でさらに詳しくまとめています。


よい不動産業者を見極めるポイントは「広告費負担」

あなたが不動産業者に売却依頼をしても、その不動産業者が買主募集の術を持たない場合、広告宣伝を広げてもらうしかありません。

この広告費は常識的に不動産業者が負担しているものでありますので、広告費負担を持ちかける先は要注意です。

そもそも広告について無知な不動産業者は選択しないほうがいいでしょう。

不動産売却に必要な書類一式

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不動産業者経由で売りに出した結果、お互いの条件が合致して売買契約へと進んでいった場合、必要となる書類を事前に揃えておけばよりスムーズな取引となります。

不動産売却で必要となる書類一覧

  • 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票【すべて所有者全員のもの】
  • 登記済権利書もしくは登記識別情報
  • 固定資産納税通知書もしくは固定資産税評価証明書
  • 管理規約および維持費(※マンションの場合)

実務的には上記を取り揃えれば売買は可能です。

土地や建物についての各種確認書類はあったほうが良いかもしれませんが、なければ謄本にて調べることができますので、その内容が契約書に盛り込まれます。

マンションの場合には、管理規約や維持費についての書類は必須です

後にトラブルにならないよう、管理費の納付状況やペット飼育の可否などを明確にするために、一通りのものを揃えておく必要があります。

おおよその内容は前述したとおり、登記簿謄本より調査しながら事実関係を確認していきます。

売却に必要な資料の準備はそれほどかかりません

物件取得時に入手した各種書類は多くの人が一つのファイルに保管しています。

そのなかには登記済権利書または登記識別情報をはじめ、土地や建物についての情報などが記された書面が同封されています。

固定資産税納税通知書がなければ、固定資産税評価証明書も最寄りの法務局などで取得できます。

実は、一番用意が簡単そうで時間がかかるのは身分証明書、実印、印鑑証明など、売主自身の書類。

所有者があなた一人なら問題はないのですが、共有者がいる場合に事が進まないケースも少なくありません。

相続物件や、離婚後にそのままになっている物件など、共有者とのコンタクトがあまりない、共有者が遠方に住んでいるなどの場合には早めに行動しておくようにしましょう。

どうしても必要書類が見つからない場合

必要な書類が不足していた場合でも、不動産業者からその書類の準備を要求されますので、基本的にはそれに従っておいて問題ありません。

売買条件を明確にするために必要な情報を求めているだけですので、不明な点は気軽に必要な理由を質問してみましょう。

売却先が決まったのち、契約時には宅地建物取引士より重要事項の説明がされます。

この際、ちょっとでも不明に思った際には積極的に質問をするべきです。

不動産売買時でよくある2つのトラブルと対処法

不動産売買においては高額資産のやり取りであるだけに、あれやこれやの思わぬトラブルも発生して振り出しに戻ることも。

ありがちなトラブルケース2つ紹介します。

トラブル1.買主がローン審査に落ちてしまって契約破棄になる

あなたが売りに出している物件を買いたいとの申し出があり、その希望者も実際に現地見学を経て購入を決定。

実は、このような状況からもどんでん返しが生じるケースも。

後々になってローンが付けられないので購入断念となる場合があるのです。

信用情報上、いくらかの難点があって融資を受けられないという状況もあります。

購入意思の表示から具体的な段取りがなかなか提示されなければ、買主の状況経過についても気軽にあなたの物件の仲介業者に質問してみましょう。

トラブル2.抵当権が付いている場合には

住宅ローンの返済中でも、当該抵当権の付いた物件の売却は可能です。

抵当権のないキレイな状況での売却が前提とされていますが、これは所有権移転時までにクリアしてしまえば良いので、実際には抵当権付きの物件売買は頻繁なものです。

売買契約成立後、買主からの入金で抵当権を抹消し、所有権の移転登記をする流れとなります。

抵当権設定がある場合には売却後の抵当権抹消についても仲介業者と打ち合わせておきましょう。

抵当権が付いている家売る方法については下記記事でより詳しく解説しています。

まとめ

  • 売却を決めたら、複数の業者からの査定・見積もりを取り寄せる。
  • 仲介する不動産屋選びと、仲介契約(媒介契約)の内容は慎重に
  • 仲介する不動産屋には遠慮せずに自己主張しながら、妥協点は決めておく
  • 書類は用意の段取り(特に共有者がいる場合)をしておくとスムーズ

不動産の売却は、売主のファーストアプローチがとても重要です。

物件の相場価格と妥協できるラインを把握しておくことで、不動産屋選びも精度が高まってまいりますため、実際の売買契約までスムーズかつストレスも少なく進んでいくことでしょう。

今の時代、インターネットで一度に複数の業者から見積もりをもらえますので、最初のアクションもとても気軽・便利になったものです。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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