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家を売る手順と必要な心構え・注意点と必要書類一式

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あなたが一大決心をして購入したご自宅の売却・・・

きっと何から手をつけて良いのか分からないのではないでしょうか?

不動産を所有すること自体が多くの方にとって人生に一度あるかないかのものです。

その売却となれば視界が不透明なのも当然なことでしょう。

ただ、共通しているのは誰もが同じです。

希望条件に沿った内容での売却の実現に他なりません。

特に売却価格はデリケートに上下してしまうものです。

大切な資産を現金へと流動化させる行為に他なりませんので、どのようなアクションを経ていくべきなのか、1ステップずつ解説してまいります。

不動産をスムーズに売るなら一括査定を使う
HOME4Uなら一度にまとめて査定相談できる!

まずは売却相手先をいくらかイメージしてみましょう

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売却を進める前に、まずはあなたの物件を購入してくれる候補をいくらかイメージしてみましょう。

あなたの周りに買ってくれる人はいませんか?

まずは親族や知人など、あなたの物件を買ってくれそうな人が周囲にいないか考えてみましょう。

思い当たる節があれば、気軽に相談を持ちかけることができます。

お互いに譲歩しながらの交渉となっていくものなので、話がスムーズに進めばストレスの少ない売却が可能です。

ただし、このような場合には話がグダグダとなってしまい、時間ばかりが経過してしまうことに注意が必要です。

加えて、契約や金銭授受も絡んでまいりますので、必要と判断した場合には必ず第3者を立会人として入れることがオススメです。

不動産業者に買い取ってもらう

不動産業者の高価現金買取と掲げられた看板を見たことがあるかと思います。

基本的には不動産業者は仲介役(買主と売主の橋渡し役)となることがほとんどです。

ただ、不動産業者自身もあなたの物件の買主となることがあります。

それが「不動産買取」。

ただ、不動産買取の場合は、どうしても売却価格が70~80%ぐらい安くなってしまいます。

早期に確実に現金とすることを優先される場合に検討すべきでしょう。

不動産買取については下記記事で詳しく解説しています。
不動産買取の最大の弱点「売却価格」を吊り上げる方法

物件購入希望者を不動産業者に探してもらう

一番メジャーな売却方法が「仲介」です。

一般的にいう“家を売りに出す”ということであり、物件購入希望者を不動産業者に探してもらい、希望者との条件が合致すれば売却することができます。

多くの場合、こちらの不動産業者の仲介による売却へと流れていくものです。

今回は「仲介」をメインに売却の流れを見ていきましょう。

売却価格の相場を自分なりに下調べする

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最終的には売却価格が決め手になることがほとんど。

売却するあなたもいくらまでだったら売ってもいいのかという判断が必要になります。

あなた自身が相場を知っておき、どこまでの価格であれば売却するのかを明確にしておくことがベター。

売却価格の相場はどのようにして決まるのか

不動産の売却価格は、周辺の類似した物件の売却事例を参考にしながら決まっていきます。

あなたが売却を考えている不動産の売却価格の客観的な評価を知りたい・・・

そんな時はいくつかの不動産業者に査定してもらうことがオススメです。

今日、インターネット上でも複数業者での一括査定などできます。

不動産一括査定とは、その名の通り「物件の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできる」WEBサイト(サービス)

不動産一括査定サイトのイメージ

複数業者からの査定価格を得ることで、おおよその平均的な売却価格が明確に把握できます。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦17年。安心、信頼感がある。
  • 年間400万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

【朗報!】一都三県なら「ソニー不動産」も同時申し込みがオススメ

ソニー不動産

ソニー不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、ソニー不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

さらに、今なら不動産売却の成功の秘訣DVDが無料でもらえます!

一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※ソニー不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県の一都三県のみの対応となっています。

ソニー不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 申込者全員に不動産売却成功の秘訣のDVDが無料でもらえる
  • 利用満足度91.1%!「おすすめしたい」「スピード売却」「売却価格に納得した」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

ソニー不動産の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!ソニー不動産公式サイトをチェック

オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

Re Guideの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額が分かる!リガイドをチェック

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。
【2018年最新】不動産一括査定のデメリットと失敗しない選び方

売却にかかる費用も明確にしておく

あなたの物件を不動産業者に売却依頼した後、それが成立した場合には費用が発生します

売主が不動産屋に払わなければならないのが「仲介手数料」。

仲介手数料は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限が以下のように決まっています。

取引額※(売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 5%
200万円超から400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円

※取引額は、物件の本体価格をいい、消費税を含まない価格を指します。
※仲介手数料には、別途消費税がかかります。

2,000万円の売却であれば、

仲介手数料 = 2,000万円×3%+6万円=72万円

決して軽い負担とは言い難いものです。

この費用も含めて、ご自身が妥協できるラインを定めておきましょう。

家売却にかかる費用については下記記事でさらに詳しく解説しています。
家を売却した時にかかる費用と税金は?お得な特例についても解説

妥協できるラインを設けておく重要性

あなたが売却依頼した不動産業者に「希望価格で」「もっと高値で」などご希望を伝えることはできます。

ただし、不動産業者が買取をするわけではないので、あなたの希望額でそのまま売れるとは限りません。

また、購入希望者にも不動産業者がついて仲介をしています。

当たり前ですが、購入希望者は「もっと安値で購入したい」と思っています。

不動産売買は基本的に値引きが発生するものだと思っておいてください。

この結果、売主としてのあなたは自身が売却してもいい価格を線引きしておかないとズルズルと売れずに長期化してしまいます。

また、不動産業者にとっても売買の条件と成否も明瞭となるためも動きやすくなり、より真剣に仲介業務をしてくれます。

不動産屋に売却依頼をする際の注意点

まずあなたが留意すべきは、大切な資産を取り扱わせる不動産業者選びで間違いを起こさないようにすることです。

そのうえでも前述した「HOME4U」「イエウール」などの一括査定を使って複数の不動産業者に相談してみるのをオススメします

この点さえクリアしてしまえば、あとは吉報を待つばかりとなりますが、契約時の注意点があります。

媒介契約の締結には注意

不動産業者に仲介をお願いするときに契約を締結します。

これを媒介契約と言います。

この契約には3種類のスタイルがあり、それぞれ一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

先にまとめると下記が違い。

媒介契約の種類 不動産会社への仲介依頼 買主を自分で見つける行為
一般媒介契約 OK 複数社に依頼できる OK 認められる
専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 OK 認められる
専属専任媒介契約 NG 複数社に依頼は不可 NG 認められない

もう少し詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

あなた自身が複数の業者へ仲介を依頼する場合には、こちらの媒介契約を選択するのがよいでしょう。

つまり不動産一括査定を利用した場合は、こちらの契約が一番効果を発揮し、筆者としても一番オススメしています。

いくつかの業者と契約締結しておけば、それら業者に募集状況についてのフレキシブルな問い合わせも可能となります。

それだけ購入希望者が現れる可能性も拡がることかと思います。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、選んだ業者だけが購入希望者を募ることができ、それ以外ではあなた自身が自ら購入希望者を募ることしかできない契約を言います。

余程、その不動産業者が信頼でき、あなた自身が購入希望者を見つけられる可能性がある場合以外は締結しないほうが良いでしょう。

専属専任媒介契約

こちらはあなた自身も購入希望者を募ることはできません。

すべて依頼先業者のみが担当する内容となってしまいます。

もしも販売力のない事業者とこの契約を締結してしまえば、いつまで経っても購入希望者が見つからないといった状況にも耐えなければならなくなります。

媒介契約についての詳細は下記記事でさらに詳しくまとめています。
不動産売却で仲介会社を変更できる媒介契約の種類と3つの注意点
不動産売買の契約「専任媒介」「一般媒介」の10個の違いと選び方

よい不動産業者を見極めるポイントは「広告費負担」

あなたが不動産業者に売却依頼をしても、その不動産業者が買主募集の術を持たない場合、広告宣伝を広げてもらうしかありません。

この広告費は常識的に不動産業者が負担しているものでありますので、広告費負担を持ちかける先は要注意です。

そもそも広告について無知な不動産業者は選択しないほうがいいでしょう。

不動産売却に必要な書類一式

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不動産業者経由で売りに出した結果、お互いの条件が合致して売買契約へと進んでいった場合、必要となる書類を事前に揃えておけばよりスムーズな取引となります。

不動産売却で必要となる書類一覧

  • 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票【すべて所有者全員のもの】
  • 登記済権利書もしくは登記識別情報
  • 固定資産納税通知書もしくは固定資産税評価証明書
  • 管理規約および維持費(※マンションの場合)

実務的には上記を取り揃えれば売買は可能です。

土地や建物についての各種確認書類はあったほうが良いかもしれませんが、なければ謄本にて調べることができますので、その内容が契約書に盛り込まれます。

マンションの場合には、管理規約や維持費についての書類は必須です

後にトラブルにならないよう、管理費の納付状況やペット飼育の可否などを明確にするために、一通りのものを揃えておく必要があります。

おおよその内容は前述したとおり、登記簿謄本より調査しながら事実関係を確認していきます。

売却に必要な資料の準備はそれほどかかりません

物件取得時に入手した各種書類は多くの人が一つのファイルに保管しています。

そのなかには登記済権利書または登記識別情報をはじめ、土地や建物についての情報などが記された書面が同封されています。

固定資産税納税通知書がなければ、固定資産税評価証明書も最寄りの法務局などで取得できます。

実は、一番用意が簡単そうで時間がかかるのは身分証明書、実印、印鑑証明など、売主自身の書類。

所有者があなた一人なら問題はないのですが、共有者がいる場合に事が進まないケースも少なくありません。

相続物件や、離婚後にそのままになっている物件など、共有者とのコンタクトがあまりない、共有者が遠方に住んでいるなどの場合には早めに行動しておくようにしましょう。

どうしても必要書類が見つからない場合

必要な書類が不足していた場合でも、不動産業者からその書類の準備を要求されますので、基本的にはそれに従っておいて問題ありません。

売買条件を明確にするために必要な情報を求めているだけですので、不明な点は気軽に必要な理由を質問してみましょう。

売却先が決まったのち、契約時には宅地建物取引士より重要事項の説明がされます。

この際、ちょっとでも不明に思った際には積極的に質問をするべきです。

不動産売買時でよくある2つのトラブルと対処法

不動産売買においては高額資産のやり取りであるだけに、あれやこれやの思わぬトラブルも発生して振り出しに戻ることも。

ありがちなトラブルケース2つ紹介します。

トラブル1.買主がローン審査に落ちてしまって契約破棄になる

あなたが売りに出している物件を買いたいとの申し出があり、その希望者も実際に現地見学を経て購入を決定。

実は、このような状況からもどんでん返しが生じるケースも。

後々になってローンが付けられないので購入断念となる場合があるのです。

信用情報上、いくらかの難点があって融資を受けられないという状況もあります。

購入意思の表示から具体的な段取りがなかなか提示されなければ、買主の状況経過についても気軽にあなたの物件の仲介業者に質問してみましょう。

トラブル2.抵当権が付いている場合には

住宅ローンの返済中でも、当該抵当権の付いた物件の売却は可能です。

抵当権のないキレイな状況での売却が前提とされていますが、これは所有権移転時までにクリアしてしまえば良いので、実際には抵当権付きの物件売買は頻繁なものです。

売買契約成立後、買主からの入金で抵当権を抹消し、所有権の移転登記をする流れとなります。

抵当権設定がある場合には売却後の抵当権抹消についても仲介業者と打ち合わせておきましょう。

抵当権が付いている家を売る方法については下記記事でより詳しく解説しています。
ローンが残っている家を売る方法とオーバーローン物件の3つの対処法

まとめ

  • 売却を決めたら、複数の業者からの査定・見積もりを取り寄せる。
  • 仲介する不動産屋選びと、仲介契約(媒介契約)の内容は慎重に
  • 仲介する不動産屋には遠慮せずに自己主張しながら、妥協点は決めておく
  • 書類は用意の段取り(特に共有者がいる場合)をしておくとスムーズ

不動産の売却は、売主のファーストアプローチがとても重要です。

物件の相場価格と妥協できるラインを把握しておくことで、不動産屋選びも精度が高まってまいりますため、実際の売買契約までスムーズかつストレスも少なく進んでいくことでしょう。

今の時代、インターネットで一度に複数の業者から見積もりをもらえますので、最初のアクションもとても気軽・便利になったものです。