不動産鑑定の相場とは?鑑定を取らずに済ませる判断ポイントも解説

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滅多にありませんが、人によっては不動産鑑定士へ不動産鑑定評価を依頼する場面もあります。

不動産鑑定は一般的なサービスではないため、相場がよく分からない人も多いのではないでしょうか。

不動産鑑定について知りたい人の中には、

不動産鑑定について知りたい人の疑問

  • 「不動産鑑定って、いくらで鑑定してもらえるの?」
  • 「そもそも、どんな時に不動産鑑定が必要になるの?」
  • 「不動産鑑定と、ネットでよく見る無料査定って違うの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産鑑定の相場」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産鑑定の相場や、鑑定を取らずに済ませる判断ポイントについて知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産鑑定の相場

不動産鑑定の料金は「更地」や「建物と土地」などの類型と、評価額の大小によって決まります。

「更地」と「建物と土地」、「マンション」、「農地・林地」について、評価額とおよその費用の相場は以下の通りです。

鑑定評価額更地建物と土地マンション農地・林地
~1,500万円以下20万円弱30万円前後40万円強50万円強
~5,000万円以下25~30万円30~50万円50~70万円60~75万円
~1億円以下30~45万円50~60万円70~85万円75~85万円
~1.5億円以下45~50万円60~70万円85~90万円85~95万円
~2億円以下50~60万円70~75万円90~95万円95~100万円

鑑定評価の費用については、特に法律で報酬の制限は定められていません。

金額としてはいくらでも良く、各鑑定評価業者によってマチマチです。

鑑定評価を依頼する際は、最終的には各鑑定業者に確認するようにして下さい。

以上、ここまで不動産鑑定の相場について見てきました。

では、不動産鑑定が必要となるケースはどのようなときでしょうか。

そこで次に、不動産鑑定が必要となるケースについて解説いたします。

2.不動産鑑定が必要となる4つのケース

不動産の鑑定評価とは、国家資格者である不動産鑑定士による不動産の評価のこと

不動産鑑定評価は、不動産鑑定士の独占業務であるため、不動産鑑定士以外が鑑定評価という名称を使って価格を出すことはできません。

価格を出すということじたいは不動産会社でも可能ですが、「鑑定評価書」という名前を使って価格を出すことは、不動産鑑定士にしか認められていない業務となります。

不動産鑑定は、価格の専門家である不動産鑑定士が客観的に不動産の時価を出すことを目的としています。

そのため、不動産鑑定は価格の妥当性を第三者に示す場合に利用します。

不動産鑑定が必要となるケースは、例えば以下の通りです。

不動産鑑定が必要となる主なケース4つ

  1. 代表者と同族会社との間で不動産を取引する場合
  2. 裁判で証拠資料として提出する場合
  3. 建物価格の時価を知りたい場合
  4. 不動産会社が扱わないような不動産の価格を知る場合

不動産鑑定は、税務署や裁判所などに価格の妥当性を示す場合に用いられます。

例えば、会社とその会社の代表者との間で不動産の取引をするとき、やろうと思えばいくらでも価格操作をすることができます。

場合によっては、本業で大きな利益を出した会社が、会社の不動産を損を出して社長に激安で売ると、会社の税金を不当に安くすることができます。

このように、会社と代表者との間の不動産売買は、脱税に悪用される可能性があるため、公正妥当な価格で取引しなければなりません。

そのような場面で登場するのが鑑定評価です。

鑑定評価で算出された価格は、適正な時価ということになります。

適正な時価で取引している限り、会社と代表者の不動産売買は脱税にはならないです。

会社と代表者との間で不動産の取引を行う場合には、税務署に怪しまれないためにも鑑定評価を取り、その価格に基づいて取引を行うのが通常です。

以上、ここまで不動産鑑定が必要となるケースについて見てきました。

では、このような第三者に対する価格の証明は、不動産会社による無料査定ではダメなのでしょうか。

そこで次に、不動産鑑定と無料査定の違いについて解説いたします。

3.不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産鑑定は有料ですが、不動産会社の行う不動産査定は無料です。

無料で価格を出してもらえるのであれば、利用者は不動産会社の無料査定の方が良いはず。

しかしながら、不動産会社の行う無料査定では、税務署や裁判所に提出する証拠資料にはなりません

不動産会社の無料査定が公的な証拠書類にならない理由2つ

  1. 営業的な価格であること
  2. 査定ルールがないこと

まず、不動産会社の無料査定は、仲介の仕事を取るために行う営業上の査定です。

仲介の仕事を取るためなら、売主に対して高く査定した方が仕事は取りやすくなります。

「当社だったらこんなに高く売れますよ」と高い価格を出せば、売主は喜びますので、高い査定額の会社に仕事を依頼したくなります。

そのため、不動産会社の無料査定は「営業的な価格であること」から、高めに出る傾向があります。

客観的な査定額と言えるかと言うと、そうとも言えない部分があり、公的な証拠資料としては弱いのです。

それに対して、鑑定評価は営業が目的ではなく、価格を出すことが目的ですので、高いとか安いといった傾向はありません。

また不動産会社の無料査定は、厳格な査定ルールがないことも公的な証拠資料にならない理由です。

不動産会社の無料査定では、どのような価格の出し方を出しても構わないことになっています。

それに対して、不動産鑑定は鑑定評価基準と呼ばれる厳格なルールに基づき査定することが定められています。

査定ルールのない不動産会社の無料査定では、査定する人によって価格が大きく異なってしまう可能性があるため、証拠としては採用しにくい部分があります。

不動産会社の無料査定は、「営業的な価格であること」と「査定ルールがないこと」であるため、公的な証拠資料とはなり得ないという違いがあるのです。

以上、ここまで不動産鑑定と無料査定の違いについて見てきました。

不動産会社の査定は公的な証拠資料とはなりませんが、私的な協議であれば十分に利用が可能です。

そこで次に、任意協議でも使われている無料査定について解説いたします。

4.任意協議でも使われている無料査定

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同じ不動産の価格を出すのでも、不動産鑑定事務所に依頼すると有料で、不動産会社に査定を依頼すると無料となります。

両者は同じ不動産の価格を出すことであるため、有料や無料を問わずに、両者の金額は基本的に同じでなければなりません。

不動産会社の無料査定は、高い傾向にはあるものの、不動産鑑定の評価額と大きくは異ならないです。

そのため、基本的には不動産鑑定も、不動産会社の無料査定も似たような金額となります。

ただし、前述のように不動産会社の無料査定は公的な証拠資料としては利用できませんでした。

無料査定は公的な証拠資料でなく任意協議で用いる場合は問題なし

しかしながら、公的な証拠資料としてではなく、任意協議で用いる場合は特に問題がありません。

任意協議とは、例えば離婚時の財産分与の話し合いとか、相続時の遺産を分割する際の話し合いなど、私的な話し合いのこと

裁判までもつれてしまった場合には、お互い鑑定評価を取って主張をぶつけ合うことになりますが、私的な話し合いであれば、不動産会社の無料一括査定を参考にすれば十分です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

両者が本格的に争っているわけではなく、遺産を平等に分割したいので価格を知りたい程度の話であれば、わざわざ鑑定評価を取る必要はないでしょう。

以上、ここまで任意協議でも使われている無料査定について見てきました。

任意協議の場合は、無料の一括査定がオススメです。

そこで次に、任意協議は一括査定の方が良い理由について解説いたします。

5.任意協議は一括査定の方が良い理由

離婚の財産分与や相続の遺産分割の協議では、無料の一括査定サイトを利用することをオススメします。

多くの一括査定サイトが、だいたい最大6社から査定が取れるようになっています。

不動産会社の無料査定は、「営業的な価格であること」と「査定ルールがないこと」から証拠力が弱く、公的な証拠資料としては使えませんでした。

証拠力が弱いという点に関しては、任意協議であっても同じです。

それを補完するためには、1社だけではなく、複数の不動産会社から査定を取ることで客観性を向上させることがコツになります。

話合いでは、1社だけの査定価格で物事を決めてしまうのは少し乱暴です。

必ず複数の不動産会社から査定をとり、ストライクゾーンを見出したうえで話合いをするのが良いでしょう。

任意協議で利用できる一括査定サイト

通常の一括査定サイトは、不動産を売却する予定のある売主しか利用することができません。

ただし、一括査定サイトの中には売主以外でも利用できるサイトがあります。

任意協議で利用できる一括査定サイトは、以下のようなサイトです。

サイト名利用可能な人
イエイ名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
[T_イエウール]名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入予定者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士
オウチーノ名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
リビンマッチ(旧スマイスター)名義人、名義人の家族、会社名義、共有名義、代理人、購入検討者、不動産会社、弁護士などの士業、近所の住人、その他

どのサイトも利用可能な人の中に「弁護士」が入っています。

もし弁護士が間に入っている場合は、弁護士から査定を依頼することもできます。

任意協議であれば、わざわざ鑑定評価を取る必要はないので、無料の一括査定サイトを上手く利用しながら、話し合いを進めるようにしてください。

7.まとめ

以上、ここまで、不動産鑑定の相場や、鑑定を取らずに済ませる判断ポイントについて見てきました。

不動産鑑定が必要な場合とそうでない場合を判断すれば、手間や費用を節約できます。

不動産鑑定と不動産会社の無料査定を上手く使い分けるようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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