不動産査定で必要な準備・不要な準備と査定後に確認すべきことを解説

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家の売却で最初に行うことは不動産査定です。

査定を受けるには、ある程度の準備をしておくとスムーズです。

また、不要な準備もありますので、やる必要のないことも把握しておく必要があります。

不動産査定を受ける際の疑問

  • 「不動産査定って、そもそも何なの?」
  • 「不動産査定を受けるときは、何を準備しておけばいいの?」
  • 「不動産査定が終わったら、何をすればいいの?」

そこでこの記事では、「不動産査定」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産査定で必要な準備・不要な準備と査定後に確認すべきことについて知ることができます。

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不動産査定とは

最初に不動産査定について解説します。

不動産査定の種類

不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

・机上査定とは、登記簿謄本や地図等の書類だけで行う査定
・訪問査定とは、机上査定の資料に加え、実際に物件を見た上で行う査定

不動産を売却する場合、最終的には訪問査定を受けることが必要です。

不動産には、破損や損傷、騒音、振動、悪臭、日当たりの悪さ等、実際に見てみないと分からないマイナスポイントがあります。

また、良好な管理状態やデザイン性といったプラスポイントも存在します。

これらのマイナスポイントやプラスポイントは物件を実際に見ないと分かりません。

適正な査定価格を求めるには、訪問査定が必要です。

不動産は安い価格で売れば損をしますし、高い価格で売れば売却が難しくなります。

損をせず、確実に売却するには、適正な査定価格が必要となるのです。

適正な査定価格を得るためにも、訪問査定は必要なものと理解しておきましょう。

査定方法

不動産の査定方法には、主に取引事例比較法、原価法、収益原価法の3つがあります。

取引事例比較法とは、周辺の類似の取引事例を用いて価格を査定する方法

近くの土地が坪50万円で売れていたので、この土地も坪50万円と査定するのが取引事例比較法になります。

原価法とは、コストに着目して価格を査定する方法

木造の建築費単価が坪70万円の場合、延床面積30坪の戸建てなら2,100万円といった査定をするのが原価法になります。

収益還元法とは、投資物件などの不動産の収益性に着目して査定する方法

年間500万円の家賃収入を生むアパートに対して、投資利回り10%とした場合、5,000万円と査定をするのが収益還元法となります。

原価法は主に建物価格の査定に用いられます。

収益還元法は、投資物件の査定に用いられます。

マンションや戸建て、土地等の不動産の査定においては、取引事例比較法が用いられるのが基本です。

マンションや戸建ては、近くの似た物件が3,500万円で売れたいたから、この物件も3,500万円といったような取引事例比較法による査定を行います。

以上、ここまで不動産査定とは、ということについて見てきました。

では、不動産査定を受ける際は、何を準備すれば良いのでしょうか。

そこで次に、不動産査定に必要な準備について解説いたします。

不動産査定に必要な準備

不動産査定に必要な準備は、以下の4つです。

不動産査定に必要な準備4つ

  1. 書類の準備
  2. リフォーム履歴
  3. マンションなら管理費等の滞納解消
  4. 戸建てや土地なら境界確定

準備1.書類の準備

査定を受けるにあたっては、以下の書類を用意しておいてください。

査定を受ける際に準備が必要となる書類

  • 共通…登記済証権利証…または登記識別情報通知書
  • 戸建てまたは土地…土地の確定測量図
  • 戸建て…間取り図面
  • マンション…分譲時のパンフレット

登記済証(権利証)または登記識別情報通知書は、真の所有者であるかどうかの確認に用いられます。

戸建てまたは土地では、土地の確定測量図が境界明示をできる物件であるかどうかの確認のために必要です。

戸建てでは間取り図面も必要となります。

マンションでは、専有面積を知るために分譲時のパンフレットが必要です。

尚、旧耐震基準の建物は、以下の書類があると新耐震基準に適合していることが証明できるため、物件の価値が上がります。

物件の価値を上げるために準備しておきたい書類

  • 耐震診断結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 瑕疵保険の保険付保証明書以前に交付されたもの…
  • 建築士法第20条第2項に規定する証明書構造計算書…の写し
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し
  • 増改築等工事証明書の写し
・旧耐震基準とは、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を行った建物
・新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を行った建物

準備2.リフォーム履歴

住宅は、過去にリフォームがなされていると価値が上がります。

特に直近5年以内のリフォームであれば、価格を上げる根拠となります

リフォームは査定時に最大のアピールポイントとなりますので、過去に行ったリフォーム履歴をまとめておくようにしてください。

準備3.マンションなら管理費等の滞納解消

マンションの売却で、管理費や修繕積立金に滞納がある場合、必ず解消しておくようにしておきます。

管理費や修繕積立金の滞納は、査定価格の減額要因となります。

管理費や修繕積立金は、滞納があっても売却は不可能ではありませんが、その場合、買主が購入後、一度に滞納額を払うことになります。

買主は物件購入時にかなりのお金を使いますので、余計な費用となる売主の過去の滞納分を払いたいとは思いません。

そのため、管理費や修繕積立金があると、売却が著しく困難となります。

最低限のマナーだと思って、管理費や修繕積立金の滞納は解消しておきましょう。

準備4.戸建てや土地なら境界確定

戸建てや土地を売る場合、売主には境界明示の義務があります。

境界明示をするには、土地の確定測量が完了していることが必要です。

もし、境界確定が終わっていない場合は、売却前に境界確定を終えておくようにしてください。

境界確定は、本来なら引渡までに行えば問題ありません。

しかしながら、最近では境界確定がなされていない物件は、査定すらしない不動産会社が増えてきました。

確定測量図がないと、その時点で査定を断る不動産会社もいます。

いずれにしても境界確定には時間がかかるため、早めに確定測量を終えるようにしてください。

以上、ここまで不動産査定に必要な準備について見てきました。

では、不動産査定の際に必要ない準備は何でしょうか。

そこで次に、不動産査定には不要な準備について解説いたします。

不動産査定には不要な準備

不動産査定では、以下の2点は行う必要はありません。

不動産査定の際に行なう必要のない2点

  1. ハウスクリーニングは不要
  2. リフォームは不要

その1.ハウスクリーニングは不要

不動産査定を受けるにあたり、ハウスクリーニングは不要です。

ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による家の掃除

たまに、不動産査定の前にハウスクリーニングを行ったら、高く査定してもらえるのではないかと期待し、ハウスクリーニングをやってしまう人がいます。

結論からすると、ハウスクリーニングをやっても、やらなくても査定価格は変わりません

プロは過去の取引事例や市況の動向等から査定をしますので、掃除をした程度で価格を変えることはないのです。

もし、ハウスクリーニングを実施するのであれば、内覧の前になります。

内覧とは購入希望者に対して家の中を見せる行為

購入希望者は素人ですので、ハウスクリーニングが実施されていると、物件に好印象を持つため、売却しやすくなります。

ハウスクリーニングは、昔からある売却のテクニックですが、やるなら内覧前のタイミングがベストです。

また、ハウスクリーニングは、不動産会社と媒介契約を締結した後であれば、売却時の税金計算の際、費用として認めてもらえます。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のこと

具体的には、ハウスクリーニングの領収書の日付が媒介契約締結日の後であれば、費用になるということになります。

査定は、これから不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ前のタイミングですので、ハウスクリーニングをしても費用として認めてもらいにくいです。

完全に無駄金になってしまいますので、査定時にハウスクリーニングはやらないようにしましょう。

その2.リフォームは不要

査定を受けるためにリフォームは不要です。

リフォームをすると、価格も高くなり、売却もしやすくなるのは事実ですが、原則として売却のためにリフォームを行う必要はないです。

リフォームをした場合、リフォーム費用が回収できなくなる可能性があります。

例えば、リフォームせずに売却すると、2,000万円の物件があるとします。

その物件に500万円のリフォーム費用を投じて売却しても、2,500万円以上で売却できるとは限りません。

リフォーム費用を回収できるような物件は、元々の金額が1,000万円を下回るような物件です。

元々の金額の高い物件ほど、価格上昇の幅が小さくなりますので、回収できなくなる可能性は高くなります。

もしリフォームすべきかどうか迷っている場合は、査定を受ける際、不動産会社に相談した上で決めるようにしてください。

以上、ここまで不動産査定には不要な準備について見てきました。

では、不動産査定後には何をすれば良いのでしょうか。

そこで次に、査定後に確認すべきことについて解説いたします。

査定後に確認すべきこと

査定後に確認すべきことは、「価格の根拠」です。

複数の不動産会社に査定依頼をすると、各社で金額がバラバラに出てきます。

査定価格は、高いほど不動産会社が仲介の契約を取りやすくなるため、高めに出ることが多いです。

よって、特に高い価格に対しては、「怪しい」と思うことが必要となります。

査定価格には、根拠となる取引事例があります。

その取引事例が、自分の物件と良く似た不動産であれば、査定価格の信頼性は高いです。

不動産会社を選ぶ際は、査定の根拠を確認し、一番納得感のある不動産会社を選ぶようにしてください。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

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2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

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旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで、不動産査定で必要な準備・不要な準備と査定後に確認すべきことについて見てきました。

不動産査定には以下の4つの準備が必要です。

不動産査定に必要な準備4つ

  1. 書類の準備
  2. リフォーム履歴
  3. マンションなら管理費等の滞納解消
  4. 戸建てや土地なら境界確定

準備が整ったら、早速に査定を行いましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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