不動産査定書は3種類あり!使われるシーンと査定書をゲットする方法

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不動産を売却する際は、適正な値付けをするために査定を行います。

  • 不動産査定は不動産会社に依頼をしますが、その費用は必ず無料です。
  • 不動産鑑定士と呼ばれる資格者に査定を依頼すると、有料となってしまいます。

不動産査定書が気になっている人の悩み

  • 「そもそも不動産査定書って、どんなものなの?」
  • 「不動産査定書はどういうときに必要なの?」
  • 「不動産査定書を取るにはどうすればいいの?」

そこでこの記事では、「不動産査定書」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産査定書とは何か、その費用や特徴について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産査定書の3種類と使うシーン

不動産査定書には以下の3種類あります。

不動産査定書には3種類ある

  1. 不動産会社による不動産査定書
  2. 不動産鑑定士による鑑定評価書
  3. 不動産鑑定士による不動産査定書

種類1.不動産会社による不動産査定書

不動産売却に必要なのは、不動産会社による不動産査定書です。

不動産査定書には決まった書式はありませんが、「いくら」という査定結果について記載された書面のことを不動産査定書と呼びます。

不動産を売却する際は、適正な値付けが必ず必要です。

売値の設定は、安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか売れないという事態が発生します。

損をせずに、なおかつ、確実に売るためには、適正な売値の設定が何よりも重要となってきます。

不動産の場合、建物は年数とともに価値が落ち、土地については景気の動向によって価格が上下します。

そのため、今いくらなのかというのは、査定を取ってみないと分かりません。

適正な売値を決めるための参考資料とするために、まずは査定が必要となります。

不動産査定書に記載されていつ金額は、3ヶ月程度の売却期間で売れることを前提に査定されます。

もし、相場よりも著しく安い価格で売りに出せば、1~2週間くらいで売却されてしまいます。

一方で、高過ぎれば1年以上経ってもちっとも売れないということもあり得ます。

適正価格と適正な売却期間というのは表裏一体であり、3ヶ月程度で売却できる査定価格が適正な価格ということになります。

種類2.不動産鑑定士による鑑定評価書

不動産査定書と類似のものに、不動産鑑定士による鑑定評価書というものがあります。

不動産鑑定士は国家資格者であり、鑑定評価は不動産鑑定士にしかできない独占業務となっています。

基本的には不動産査定書も不動産鑑定評価書も不動産の価格を出すものですので、出てくる価格は同じです。

しかしながら、不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準と呼ばれるルールに基づいて算出されるものであり、算出方法がガチガチにルール化されています。

不動産鑑定評価書は、税務署や裁判所、銀行等の第三者への提出資料として用いることが多いです。

また、売却とは無関係に、銀行が不動産の担保価値を知りたい場合にも取られることがあります。

不動産鑑定評価書は、特殊なケースでのみ取得するため、通常の不動産売却では必要ありません。

個人の人が不動産を売却する際は、「不動産会社による不動産査定書」が必要となります。

種類3.不動産鑑定士による不動産査定書

さらに、不動産鑑定士による不動産査定書というものも存在します。

不動産鑑定士による不動産査定書は、不動産鑑定評価書の簡易版です。

不動産鑑定評価書は算定ルールがガチガチに決まっており、なかなかコスト削減をすることができません。

不動産鑑定評価書は数十万円することが通常です。

そこで、もう少し価格を安くするために、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づかずに簡易的に査定する場合があります。

そこで登場するのが不動産鑑定士による不動産査定書です。

不動産鑑定士による不動産査定書は、例えば資産を大量に持っている大企業が資産価格を把握する場合に取得するケースがあります。

売却ではなく、資産価値を知りたいだけなので、不動産会社に頼むわけにもいきません。

一方で、大量に資産があるため高額な不動産鑑定にはしたくないという思いもあります。

そこで登場するのが鑑定評価の簡易版である「不動産鑑定士による不動産査定書」です。

不動産鑑定士による不動産査定書も一般の人が不動産を売却するのに利用するものではありません。

一般の人が売却前に査定をするのは、不動産会社による不動産査定書のみです。

以上、ここまで不動産査定書の3種類について見てきました。

では、不動産会社による不動産査定書は必ず無料です。

そこで次に、不動産会社の不動産査定書は必ず無料の理由について解説いたします。

2.不動産会社の不動産査定書は必ず無料の理由

不動産会社の不動産査定書は必ず無料なのは、以下の2つが理由です。

不動産会社による不動産査定書が無料である2つの理由

  1. 仲介手数料は成功報酬であるため
  2. 不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の独占業務であるため

1つ目としては、不動産会社の不動産査定書は仲介サービスの一環で行われるため、必ず無料となります。

一般の企業の見積みたいなものだと思ってください。

見積を出すのに料金は取らないのと同じで、不動産の査定も料金は発生しません。

不動産会社が受領できる仲介手数料は成功報酬となっています。

そのため、営業行為の一環である査定では、仲介を成功させたわけではないので報酬を受け取ることができないのです。

2つ目として、鑑定のような価格を出すサービスは、不動産鑑定士の独占業務となっています。

つまり、不動産鑑定をしてお金をもらう行為は、不動産鑑定士以外にやってはいけないことになります。

そのため、鑑定のような価格を出す行為で、不動産鑑定士でもない不動産会社か報酬を受け取ることはできないのです。

タダなら、業として行っていないため、査定しても良いことになります。

このような理由もあり、不動産会社が行う不動産査定は必ず無料です。

料金を請求されることはありませんので、ご安心ください。

以上、ここまで不動産会社の不動産査定書は必ず無料の理由について見てきました。

では、不動産会社の不動産査定書にはどのような特徴があるのでしょうか。

そこで次に、不動産会社の不動産査定書の特徴について解説いたします。

3.不動産会社の不動産査定書の3つの注意点

不動産会社の不動産査定書には以下の3つの注意点があります。

不動産会社の不動産査定書の3つの注意点

  1. 高めである
  2. 不動産査定の方法にルールが無い
  3. 第三者に対する証拠力がない

注意点1.査定価格が高めである

不動産会社による不動産査定は、不動産仲介サービスの営業の一環として行います。

営業の一環なので、査定額を高く出した方が仕事は取りやすくなります。

例えば、同じ不動産でもA社が5,000万円、B社が5,500万円と査定をしてきたら、普通はB社に依頼したくなります。

実は5,000万円の方が適正価格だったとしても、高く出すと仕事が取り易ければ不動産会社は価格をどんどん高く出すようになります。

そのため、実際の売却価格は査定価格よりも低くなるケースが多いです。

理由としては、不動産会社は仕事を取りたいので、高く査定する傾向があるからです。

本来は、査定価格は適正な価格であるべきですが、実際には高めです。

不動産会社による査定は、営業行為の一環であるため、高く査定されがちであることを理解しておきましょう。

注意点2.査定方法にルールが無い

不動産会社による査定には、不動産鑑定士が扱っている鑑定評価基準のようなルールがありません。

無料ですので、ルールまで縛ることはできませんが、ルールがないことにより歯止めがかからないのも事実です。

不動産査定は価格が高くなりがちですが、査定にルールがないのも原因です。

鑑定評価基準はルールがガチガチに決まっているため、価格を調整するのも限界があります。

一方で、不動産会社による査定にはルールがなく、自由に査定できてしまいます。

「今月、あとちょっと売上が欲しいから、なんとか仕事取って来い!」と上司に命令されたら、バーンと高い価格で査定価格を出すこともできてしまうのです。

注意点3.第三者に対する証拠力がない

不動産会社による査定は、査定方法にルールがないため、第三者に対する証拠力がありません。

例えば、税務署に対して提出する書類としては、査定根拠のハッキリしない不動産会社の査定では、不十分になります。

さすがに「上司に怒られたからこの金額で出しました。」という価格を、税務署や裁判所が正式書類として認めるわけにはいきません。

公的な機関が客観的ない資料として用いるには、査定ルールが厳格である不動産鑑定士の鑑定評価書が必要となるのです。

以上、ここまで不動産会社の不動産査定書の特徴について見てきました。

では、不動産査定書はどのようにして取れば良いのでしょうか。

そこで次に、不動産査定書を取る方法について解説いたします。

4.不動産査定書を取る方法

不動産査定書は不動産会社に依頼すれば取ることができます。

不動産の査定を依頼するということは、不動産会社にとっては見込み客になりますので、喜んで対応してくれます。

不動産会社の店舗に出向き、査定を依頼すると、「飛んで火にいる夏の虫」ではありませんが、獲物が来たと言わんばかりにパクッと捕まえられます。

何社かに査定を依頼しようかなと思っていた人でも、強引に囲い込まれてしまうため、他社と比較できず、結局はその会社の言いなりとなってしまう可能性があります。

自ら店舗に出向いて行ってしまうと、美味しいエサを渡してあげているようなものですので、この方法はあまりオススメしません。

不動産を売却する人であれば、査定価格を比較して、高く売ってくれそうな不動産会社を探したいのは当然の心理です。

そこで、インターネットの無料一括査定サイトなら、簡単な入力操作だけで複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

一括査定サイトを利用すると、不動産会社から訪問査定のアポの連絡が入ります。

わざわざ不動産会社に出向く必要はなく、全て自分の家で完結することができます。

査定依頼の手間を大幅に削減してくれますので、不動産査定書を取るなら不動産一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

5.まとめ

以上、ここまで、不動産査定書とは何か、その費用や特徴について見てきました。

不動産査定書は不動産の売却前に必ず必要となります。

必ず無料ですので安心して取るようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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