不動産買取とは?デメリットを解消しメリットを最大化する方法を解説

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不動産の売却方法の一つに「不動産買取」があります。

不動産買取とは、不動産会社による下取り

不動産買取についての疑問

  • 「不動産買取って、どのような仕組みなの?」
  • 「不動産買取のメリットとデメリットは?」
  • 「不動産買取を安心して行う方法はないの?」

そこでこの記事では、「不動産買取」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産買取とは何かということや、不動産買取のデメリットを解消し、メリットを最大化する方法について知ることができます。

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不動産買取とは

不動産買取とは、転売を目的とした不動産会社への売却

転売といっても、不動産会社は普通の価格で転売するだけなので、不動産会社が下取りとして買う価格は安くなります。

不動産の一般的な売却方法は、「仲介」と呼ばれます。

仲介は、売主から直接買主へ市場価格で売る方法

仲介による売却価格を100%とした場合、買取による売却価格は80%程度となります。

不動産会社は市場価格の80%程度の価格で下取りを行い、その後、修繕やリフォーム等を行って転売します。

不動産買取は、売却価格が安くなるというデメリットがあるものの、売主にとってもそれなりのメリットがあります。

不動産買取の5つのメリット

買取には以下の5つのメリットがあります。

買取のメリット5つ

  1. 早く売却できる
  2. 確実に売却できる
  3. 近所に知られずに売却できる
  4. 仲介手数料がかからない
  5. 瑕疵担保責任が免責される

メリット1.早く売却できる

買取には早く売却できるというメリットがあります。即金・即売というのが買取の最大のメリット

借金を急いで返済しなければいけない場合では、買取が利用されるケースが多いです。

一般の仲介では、仲介を依頼してから売買契約に至るまで3ヶ月程度の時間がかかります。

さらに売買契約から引渡までは1ヶ月ほどの時間を要します。

仲介はスムーズに売却できても4ヶ月ほどの時間がかかりますが、販売期間は必ずしも3ヶ月で必ず売れるとは限りません。

販売期間は半年や1年といったこともあり、「いつ売れる」ということが確約できないのが仲介です。

それに対して、買取であればすぐに売ることができます。

不動産会社が物件を見に来て、その後、価格を提示しますが、その価格で合意すれば売却はほとんど終わりです。

売却期間については下記記事で詳しく解説しています。

メリット2.確実に売却できる

買取は確実に売却できるというメリットがあります。

仲介では、売買契約後、買主から契約解除があることもあり得ます。

売買契約後に解除されるケースとしては、「手付金による解除」または「ローン特約による解除」のいずれかです。

  • 手付金による解除とは、買主が売主に預け入れた手付金を放棄することで行われる解除
  • ローン特約による解除とは、買主が銀行に住宅ローンの申し込みをした結果、本審査に通らなかった場合の解除

仲介の場合、買主は一般の個人のため、キャンセルというのはあり得ます。

一方で、買取は契約解除がほぼありません

買取は、不動産会社にとっては在庫を抱える商売となるため、企業の財務内容が健全である必要があります。

買取資金は銀行が融資することが多いですが、銀行も財務内容が健全な会社でないと融資をしません。

そのため、買取を行うような会社は、ある程度の資金力がある不動産会社が多いです。

融資が確実に通る会社がほとんどですので、買取会社が「やっぱり買いません」ということは、原則ないということになります。

メリット3.近所に知られずに売却できる

買取は近所に知られずに売却できるというメリットがあります。

仲介では大々的に広告を打つことが通常。マンションなどであれば、同じマンション内に買う人も多いため、マンション内にチラシが撒かれます。

また、SUUMOアットホーム等の不動産ポータルサイトに広告を載せますので、たまたま近所の人が売り物件として見つけることもあります。

さらに、仲介では購入希望者に対して内覧を行います。

内覧とは購入希望者に対して家の中を見せる行為

内覧は休日に集中しますので、急に毎週土日に来客が来ることが続くと、近所の人が「あの家、売っているのか」と気付きます。

不動産の売却では、例えばご近所トラブルや離婚、借金の返済などのネガティブな理由で売却する人もいます。

このような人の中には、売っていることを近所に知られたくないという人も多いです。

そこで、買取であれば近所に知られずに売却することができます。

買取は、見に来る不動産会社とのやり取りだけで売却が決まるため、大々的に広告を行う必要がありません。

売却していることを他人に知られたくない人にとっては、メリットがあります。

メリット4.仲介手数料がかからない

買取は、不動産会社が直接買主になるため、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料は400万円超の物件であれば、「物件価格×3%+6万円」が上限額です。

3,500万円の物件を売却した場合には、111万円もかかります。

111万円の価値があると思えれば良いですが、仲介手数料についてはその金額に相当する価値を感じられない人の方が多いです。

仲介手数料は高過ぎると感じる人が多いため、高過ぎる費用を払わなくても済むというのはメリットといえます。

メリット5.瑕疵担保責任が免責される

買取では、売主は瑕疵(かし)担保責任を負わなくて良いというメリットがあります。

  • 瑕疵担保責任とは、売却後に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと
  • 瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

仲介でも個人が売主の場合には、瑕疵担保責任を免責することはできます。

しかしながら、仲介では瑕疵担保責任を免責するとそれを理由に値引き要求されることがあります。

買取は最初から瑕疵担保責任の免責を前提に不動産会社が購入してくれるため、それを理由に値引きになるようなことはありません。

売却後に、責任を要求されてトラブルになることはないため、安心して売却できるというメリットがあります。

瑕疵担保責任については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで買取のメリットについて見てきました。

では、逆に不動産買取のデメリットは何でしょうか。

そこで次に、買取のデメリットについて解説いたします。

不動産買取の3つのデメリット

買取には以下の3つのデメリットがあります。

買取のデメリット3つ

  1. 価格が安くなる
  2. 怪しい業者も多い
  3. 価格の納得感が低い

デメリット1.価格が安くなる

買取の最大のデメリットは価格が安くなるという点。高く売りたいと思っている人には買取は向いていません。

買取の相場は仲介による売却の80%程度ですが、物件によっては50%近くの価格で買い叩かれることもあります。

瑕疵担保責任を負わなくても良いのですが、物件に問題が多ければ、その分、買取価格は下がります。

また、仲介手数料も発生しないといっても、仲介手数料は高々物件価格の3%です。

3%を不動産会社に持っていかれるとすると、仲介は97%の価格で売っていることになります。

一方で、買取は仲介の80%程度の価格ですので、97%よりもずっと低いです。

手元に残るお金を考えれば、仲介手数料を支払ってでも、仲介で売却した方が得になります。

いずれにしても、高く売りたい人であれば、仲介を選択した方が良いでしょう。

デメリット2.怪しい業者も多い

買取は怪しい業者が多いのも事実。買取業者は、できるだけ安く購入するために売主と1対1の相対取引を望みます。

他の買取業者と競り合ってしまうと、安く購入できないため、買取業者は他の買取業者との競争を最も嫌がります。

買取業者は、誰にも知られずにこっそり購入したがるため、暗躍するタイプの業者が多いです。

また買取業者は住宅ローンの返済に困っている人など、弱みに付け込んできます。

買取は、アンダーグラウンドな領域での取引も多いため、一部に怪しい感じの業者がいるのも事実です。

デメリット3.価格の納得感が低い

買取は、基本的に買取業者の「言い値」で値段が決まります

「1,500万円で買いますよ」と言われても、その金額が「買取価格として妥当なのか」が分かりません。

仲介であれば、3ヶ月ほどの売却期間の中で、何人か購入希望者が来ますので、最終的な金額にも納得感が得られます。

買取の場合、特に1社にしか声をかけないと、その1社の胸三寸で価格が決まる感じです。

その価格が市場価格の80%なのか、もしくは50%なのか分からず、価格の納得感が低いことがデメリットになります。

以上、ここまで買取のデメリットについて見てきました。

では、買取のデメリットを緩和する方法はあるのでしょうか。

そこで次に、買取のデメリットを緩和する方法について解説いたします。

買取のデメリットを緩和する方法

買取には、そのデメリットを少しでも緩和する方法があります。

それは「一括査定サイト」で買取会社を紹介してくれるサービスを利用するところ。

具体的には「HOME4U」がオススメです。

HOME4Uは、NTTグループが運営、一括査定の中でも歴史が一番長く不動産会社をしっかり厳選しております。

前章でも紹介したように不動産買取の会社は怪しいところも多いのも事実。

HOME4U」ならNTTグループがしっかり厳選しておりますので、安心できますよね。

普通に申し込むと仲介会社を紹介してもらうことになります。

HOME4Uの入力フォームで「ご希望」の欄があるので「多少安くなったとしても、なるべく早く売りたい」を選択してください。

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まとめ

以上、ここまで、不動産買取とは何かということや、不動産買取のデメリットを解消し、メリットを最大化する方法について見てきました。

不動産買取は、早く、確実に売却したい人にはおススメの方法です。

買取専門の一括査定サイトを使えば、デメリットを最小限に抑えることもできるため、ぜひ買取専門の一括査定サイトを利用してみましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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