不動産買取保証とは?仲介との5つの違いと便利な利用方法

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古い家から新しい家に買い替える場合、「不動産買取保証」を利用するケースがあります。

住み替えは、必ずしも買取保証を利用する必要はないため、不動産買取保証の利用には慎重な判断が必要です。

不動産買取保証について知りたい人の中には、

不動産買取保証についての疑問

  • 「不動産買取保証って、どんなサービスなの?」
  • 「不動産買取保証と仲介は、どこが違うの?」
  • 「どんな場合に不動産買取保証を利用すればいいの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産買取保証」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産買取保証とは何かということや、仲介との違い、便利な利用方法について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産買取保証とは

買取保証とは、買取の一種であり、一定期間仲介で売却できなかった場合、最後に事前に取り決めた価格で不動産会社が買い取るサービス
買取保証の流れ

買取保証の流れ

不動産の売却には、「買取」と「仲介」の2種類があります。

  • 買取とは、転売を目的とした不動産会社に対して市場価格よりも安く売る売却方法
  • 仲介とは、個人などの最終消費者に対して市場価格で売る売却方法

買取には、早く確実に売れるというメリットがあります。

ただし、売却価格は安くなるとうデメリットがあります。

一方で、仲介には、市場価格で高く売れるというメリットがあります。

ただし、売却期間に時間がかかり、いつ・いくらで売れるかどうか分からないというデメリットがあります。

買取保証とは「買取」と「仲介」をミックスさせたサービス
最初に仲介で売却してみて、駄目だった場合に買取を実行するという売却手法

なお、不動産の「買取」については下記記事でさらに詳しく解説しています。

買取保証の依頼方法

まずは買取保証サービスを実施している不動産会社に依頼します。

買取保証は、まず不動産会社に仲介を依頼します。

仲介は、3ヶ月間チャレンジしたいということなら、3ヶ月という期間をあらかじめ設定します。

その間に、もし仲介で売却できたらそれで終了です。

不動産会社に対しては、仲介手数料を支払うことでサービスは終了となります。

もし仲介の期間を過ぎてしまった場合、約束通り、その不動産会社に買取で買い取ってもらうことになります。

この際の買取価格は、通常の買取と同じなので、市場価格よりも安くなります

買取保証は売却期限が決まっている人にオススメ

買取保証は、売却にかけられる一定の時間はあるものの、売却の期限が決まっているような人にオススメです。

例えば、1月に4月の転勤が決まるような場合があります。

すると、1月から3月までは売却に費やせる時間はできますが、4月までにはなんとか売却しないといけないという状況が生まれます。

このように、すぐには売る必要はないものの、期限が決まっている人にとっては、買取保証は利用しやすいサービスです。

1月から3月のうち、もし仲介で高く売れればラッキーですし、売れなくても最終的には買取で買い取ってもらえるため、安心できるということになります。

すぐに買取を実行してしまうには、ちょっともったいないようなケースで、買取保証は利用されます。

以上、ここまで買取保証について見てきました。

では、買取保証と仲介は何が違うのでしょうか。

そこで次に、仲介との違いについて解説いたします。

2.不動産を買取保証と仲介で売却する場合の5つの違い

買取保証を理解するために、買取と仲介との違いについて解説します。

下記5つの違いがあります。

不動産を買取保証と仲介で売る場合の5つの違い

  1. すぐに売却できる
  2. 仲介手数料は不要
  3. 秘匿性がある
  4. 不具合があっても買取ってもらえる
  5. 価格は安くなる

それぞれ見ていきましょう。

違い1.すぐに売却できる

買取はすぐに売却ができます。

一方で、仲介は標準的な売却期間が3ヶ月、売買契約から引渡までの間が1ヶ月かかるため、最短でも4ヶ月は時間が必要です。

仲介では、売却に半年や1年以上かかってしまう人も多いため、すぐに売却できるという面では買取は優れています

違い2.仲介手数料は不要

買取では仲介手数料は不要です。

それに対して仲介では仲介手数料が必要となります。

仲介手数料は取引額に応じて、その上限額が以下のように決まります。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

3,000万円の住宅を売却したら、仲介手数料は96万円にもなります。

違い3.秘匿性がある

買取では秘匿性があります。

秘匿性とは、秘密にできるということで、買取は近所に知られずに売却することが可能

売却していることを近所に知られたくない人は、買取が向いています。

買取は、不動産会社が了解すれば、その場ですぐに買い取ってもらえます。

そのため、チラシやインターネットへの掲載など広告を行う必要がありません。

一方で、仲介は広く買主を探す必要があるため、チラシやインターネットへの掲載など広告をバンバン行います。

そのため、近所の人には知られてしまいます。

ただし、買取保証では、最初に仲介を行って、仲介が駄目なら買取を行います。

そのため、最初の仲介の段階で、近所にはバレます。

買取だけなら近所に知られることはありませんが、買取保証では近所に知られるということを理解しておきましょう。

違い4.不具合があっても買取ってもらえる

買取では、物件に不具合があっても買い取ってもらえます。

雨漏り等の通常有すべき品質を欠く物件の不具合のことを瑕疵(かし)と呼びます。

売主は売却後に瑕疵が発見されると、買主から損害賠償の請求または契約の目的が達成できない場合には契約解除の請求を受けることがあります。

売主が負うこのような責任を瑕疵担保責任と呼びます。

瑕疵担保責任については、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合には、瑕疵担保責任の期間を引渡から2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約はできないといった制限があります。

つまり、不動産会社は転売時に必ず2年以上の瑕疵担保責任を負います。

不動産会社は、瑕疵を十分に修繕した上で売却するため、瑕疵については最初から修繕するつもりで購入します。

よって、不具合があっても、あれこれうるさいことは言わずに買取ってもらえるのです。

瑕疵担保責任については下記記事で詳しく解説しています。

違い5.価格は安くなる

買取は、価格は安くなります。

仲介で売却できる市場価格が100だとすると、80くらいが買取価格の目線です。

瑕疵が多い物件であれば、不動産会社が買取後、修繕する必要があるため、もっと安くなります。

以上、ここまで仲介との違いについて見てきました。

では、買取保証はどのような場面で利用するのでしょうか。

そこで次に、買取保証の利用シーンについて解説いたします。

3.買取保証が有効な2つの利用シーン

買取保証の主に利用されるシーンは、以下の2つです。

買取保証の主なシーン2つ

  1. 転勤などで売却期間に制限があるとき
  2. 住み替えで良い購入物件が売却前に見つかったとき

シーン1.転勤などで売却期間に制限があるとき

買取保証は期限が決まっている買い替えなどで利用されるケースが多いです。

転勤など、数ヶ月先に期日が決まっている場合は、いきなり買取を実行するよりは、とりあえず仲介で売ってみて、期日までに売れなかったら、最後に買取してもらうというパターンです。

仲介で期日内に高く売れればラッキーですし、仮にうまくいかなくてもダラダラと売却が伸びることなく、買い替えを終了させることができます。

シーン2.住み替えで良い購入物件が売却前に見つかったとき

住み替えで先に良い購入物件が売却前に見つかったときも買取保証を利用するケースがあります。

住み替えで、売却を先に行い、後から新しい物件を購入する方法を「売り先行」と呼びます。

売り先行で先に売却を終わらせようと思っても、気に入った物件が先に見つかってしまうことがあります。

せっかく良い物件が見つかったのに、売却が終わらないために良い物件を諦めるのは惜しい気がします。

そのような場合は、買取によって売却を決了させれば、購入に移ることが可能です。

住み替えについては下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで買取保証の利用シーンについて見てきました。

では、買取保証を利用する際には何に気を付けなければならないのでしょうか。

そこで次に、住み替えで利用する場合はつなぎ融資と比較することについて解説いたします。

4.住み替えで利用する場合はつなぎ融資と比較すること

買取保証は、一見すると便利なサービスですが、グレーな部分が残ります。

例えば、買取保証を依頼した不動産会社がわざと仲介の手を抜くケースも考えられます。

仲介の手を抜かれてしまえば、仲介で売却されることはなく、そのまま買取へ自動的に流れます。

不動産会社は買取転売を行えば、20%も売却益を得ることができます。

一方で、仲介で終わってしまえば、仲介手数料のたった3%しか儲けることができません。

つまり、不動産会社にとっては仲介よりも買取の方が儲かります

買取保証では、不動産会社は買取保証を受託した後に、わざと買取に誘導する可能性が考えられます。

売主からすると、長い時間かけて安く売ることになるリスクを背負ってしまうのです。

そのため、買取保証は安易に利用すべきではなく、他の方法も検討した上で選択する必要があります。

買取保証を避けるために考えられる方法には、「つなぎ融資」があります。

住み替えの場合はつなぎ融資を検討する

つなぎ融資とは、住み替えで売却を先行させるつもりだったのに購入が先になったときに使う融資

つなぎ融資では、売却が終わるまでの期間、つなぎで融資を受けることができます。

売却が終わらなくても、売却代金に相当するお金を借りることができ、購入を先にして売却を後にすることができるようになります。

つなぎ融資は、借入期間中は利息の返済のみであり、元本の返済はありません。

売却が終了した時点で、売却代金によって一括返済するのがつなぎ融資になります。

借入期間は半年から1年程度が可能です。

売却を後回しにできれば、売却の期日はとりあえず延ばすことができます。

期日までに買取保証で安く売らなくても、粘って仲介をすることができるのです。

例えば、1月に東京の人が4月に大阪への転勤を命じられたとします。

すると、3月末までに売却をしなければいけないような気がしますが、つなぎ融資を使えば、1年くらい売却期間を延ばすことができます。

大阪にいながら、東京の物件をじっくり売ることができるため、焦って買取保証を利用する必要はないのです。

尚、つなぎ融資には、金利と事務手数料が生じます。

金利は3%程度で、事務手数料は10万円です。

コストはかかるかもしれませんが、例えば4,000万円の物件を買取で売却すると3,200万円(=4,000万円×80%)なので800万円も損をしてしまいます。

一方で、4,000万円を1年間のつなぎ融資にした場合、金利を3%としたら利息で120万円(=4,000万円×3%)と事務手数料10万円として、合計130万円の支出で抑えることができます。

そのため、この場合、買取保証を使って売るよりも、つなぎ融資を使って売却を先延ばしした方が得になります。

このように、買取保証とつなぎ融資を比較すると、つなぎ融資の方が有利となることが多いです。

買取保証を利用する前は、必ずつなぎ融資と比較した上で、どちらかを選択するようにしてください。

つなぎ融資に関しては下記で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

5. まとめ

以上、ここまで、不動産買取保証とは何かということや、仲介との違い、便利な利用方法について見てきました。

買取保証には、メリットもありますが、安く売却することになるため、つなぎ融資と比較した上で使うことをおススメします。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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