不動産売却で売出価格をいくらにするのか迷う人のための処方箋

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中古の不動産売却では、売出価格は最終的に売主が決めます。

自分の物を売るだけなので、極論するといくらで売ろうが自由です。

しかしながら、安く売りだしてしまえば損をしますし、高く売れば売却できなくなります。

損をせず、確実に売るには、安過ぎず高過ぎない丁度良い売出価格を設定する必要があります。

不動産売却をする際の売出価格についての疑問

  • 「不動産売却の売出価格って、どうやって決めるの?」
  • 「不動産売却の売出価格を決めるには、何に注意すればいいの?」
  • 「不動産売却の適正な売出価格って、どうやって見極めるの?」

そこでこの記事では、「不動産売却時の売出価格」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却の際に、売出価格はどのように決めたら良いかについて知ることができます。

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不動産価格の特徴

不動産の売出価格を決めるには、不動産価格の特徴を知っておくことが必要です。

そこで、最初に不動産価格の特徴についてご紹介します。

高く設定したら高く売れるものではない

不動産の売出価格は、高く設定したからといって、高く売れるものではありません。高過ぎる価格設定は、「売れない」という結果を招くだけ。

良く、不動産が売れないと悩む人がいます。売れない理由は色々ありますが、多くの場合、値段が高いことが売れない原因となっています。

例えば、立地が悪いから売れない不動産があったとします。立地が悪いなら、悪いなりの売出価格の設定をすべきです。

ひょっとしたら、ほとんどタダのような値段なのかもしれませんが、ほとんどタダのような値段で売れるのであれば、その値段が適正な売出価格だったということになります。

売れない不動産は、売れる価格になっていないことがほとんどです。

つまり、売れない不動産は、売出価格が高過ぎることになります。

不動産は、その不動産に見合った売出価格になっていなければ売れません。

高い売出価格を設定して、高く売れるのであれば、売れない不動産は存在しないことになります。

売れない不動産が価格を下げると売れるということは、不動産は適正な価格で売りに出さない限り、売れないということです。

長期間販売したら高く売れるものはない

不動産の売却は、長期間販売したからといって高く売れるものではないです。

高い価格を付けて、粘ったら高く売れるかというと、そういうものではありません。

一方で、不動産は焦って売ってしまうと安くなるという現象があります。

この現象を「売り急ぎ」と呼びます。

売り急ぎがあるので、「売り遅れ」すれば高くなるのではと考える人もいるようですが、残念ながら、ゆっくり売却したところで高く売れることはないです。

高く売れる現象は、「買い進み」と呼ばれる現象。買い進みは、買主が焦って買う状態を指します。

売主が焦って売ると安くなり、買主が焦って買うと高くなります。

「売り急ぎ」と「買い進み」は、昔からある不動産の現象ですが、両方とも共通しているのは一方が「焦って早く決断してしまう」という部分です。

長期間売りに出している物件であれば、買主は焦ることなく、じっくりと検討できます。

「買い進み」にはならないので、高くは売れないのです。

結局のところ、高く売るには、売り急ぐことなく、適正な期間で売り切ることが重要になります。

以上、ここまで不動産の特徴について見てきました。

では、適正な売出期間はどのくらいなのでしょうか。

そこで次に、適正な売出期間は3ヶ月について解説いたします。

不動産売却の適正な売出期間は3ヶ月

結論から言うと適正な売出期間は3ヶ月です。売り急ぐことなく、かつ、長期間ではない期間とは、3ヶ月が目安となります。

逆にいえば、3ヶ月程度で売却できる価格が、適正な価格ということです。

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、首都圏におけるマンションと戸建て、土地の販売期間の平均日数については、以下のようになっています。

売却に要する平均日数

売却に要する平均日数

10年間の平均は、

  • マンションが「71.5日」
  • 戸建てが「88.9日」
  • 土地が「95.9日」

です。

どの種別の不動産も、ちょうど3ヶ月程度で売却できていることになります。

この売却期間は、不動産会社が実際に売りに出してから、売買契約が決まるまでの時間を表します。

不動産の売却では、通常、売買契約の後、1ヶ月後に引渡を行います。

この3ヶ月の期間の中に、売買契約から引渡までの1ヶ月の期間は含まれていません。

また、売主が掃除をしたり、相場の下調べをしたりする時間も含みません。

あくまでも売りに出してから、買主が現れ、売買契約が成立するまでの時間が3ヶ月となります。

上のグラフの過去10年間の推移を見る限り、販売期間が3ヶ月という傾向は、ほとんど変わっていません。

不動産の販売期間が3ヶ月というのは、昔から知られており、不動産会社の査定の目安も3ヶ月で売れる価格を目安に査定を行っています。

尚、不動産の売却期間については、以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

以上、ここまで適正な売出期間は3ヶ月ということについて見てきました。

売出価格は、設定の仕方にもコツがあります。

そこで次に、段階的に下げる売り方はしないことについて解説いたします。

段階的に下げる売り方はしないこと

売出価格の設定で重要な点は、段階的に下げる価格設定はしないことです。

良く、売出価格を階段的に下げて設定する人がいますが、それはあまりオススメできません。

段階的に下げる売り方とは、例えば、本来3,500万円程度の物件を、4,000万円からスタートし、1ヶ月後には3,800万円、2ヶ月後には3,600万円と下げて売るような売り方です。

不動産の売却期間は3ヶ月が標準ですが、これはあくまでも適正な価格で売り出していることが前提となります。

3,500万円程度の物件なら、3,500万円で売りに出して3ヶ月ということです。

これを、4,000万円からスタートしてしまうと、いたずらに販売期間を長引かせるだけになります。

4,000万円、3,800万円、3,600万円と段階的に下げていた期間は、無駄な時間です。

売却期間を長引かせても、徒労に終わるだけなので、最初から売れる価格で設定するようにしましょう。

以上、ここまで段階的に下げる売り方はしない、ということについて見てきました。

では、安過ぎず高過ぎない適正価格はどのように判断すれば良いのでしょうか。

そこで次に、一括査定サイトは適正な売出価格を見極めるために使うことについて解説いたします。

一括査定サイトは適正な売出価格を見極めるために使うこと

適正な売出価格を見極めるに、良いツールがあります。それは不動産の一括査定サイト。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

通常、不動産一括査定サイトでは、最大6社から査定額を取ることが可能。

不動産一括査定サイトは、高い査定価格を出してくれる不動産会社を探すために用いられることがほとんどですが、ここでは適正な売出価格を求めるために利用する方法をご紹介します。

不動産の査定額を鵜呑みにしない

不動産の査定では、価格が高めに査定されてしまうことが多いです。

多くの不動産売却では、最終的に売却価格は査定価格よりも低くなります。

では、なぜ査定価格は売却価格よりも低くなってしまうかというと、それは査定価格が営業色を含む価格だからです。

通常、売主は高い査定価格を提示してくれる不動産会社に売却を依頼します。

A社が5,000万円、B社が4,500万円と査定してきたら、5,000万円と査定してくれたA社に依頼してしまうのが普通です。

たとえB社の4,500万円が適正価格だったとしても、売主にとっては重要な情報ではなく、高く査定してくれる不動産会社と契約したくなります。

一方で、査定価格は売却を保証する価格ではありません

あくまでも売却予想価格を査定しているだけなので、不動産会社にとっては予想が外れたとしても痛くもかゆくもないということです。

不動産売却の一括査定と見積もり比較サイトは意味合いが違う

一括査定サイトには、不動産だけでなくリフォーム工事業者等の見積価格を比較できるようなサイトもあります。

工事見積の一括査定サイトは、できるだけ低い価格の工事業者を探すために利用します。

工事の見積では、業者が安く出し過ぎると、自分たちが損をすることになります。

安過ぎる見積価格は、工事業者が自分たちを苦しめるだけなので、安くするといっても限界があるのです。

それに対して、不動産の査定価格は、高く査定しても、自分たちがリスクを負うことはありません。

査定価格で売却できなかったらペナルティがあるわけではないので、高く査定しても大丈夫なのです。

むしろ、高く査定した方が、売主からの媒介契約が取りやすくなります。

媒介契約とは、売主が不動産会社との間で締結する仲介の契約のこと

不動産会社は、高く査定をして媒介契約さえとってしまえば、あとは売主が諦めて値下げしてくれるのを待てば良いのです。

査定価格には「高くなりやすい」という傾向があることから、売主は高過ぎる査定価格を排除する必要が出てきます。

適正価格が分かるのが一括査定サイト

ここで、高過ぎる査定価格を排除するのが、不動産一括査定サイトになります。

不動産の一括査定サイトでは、複数の不動産会社から査定価格を取るため、一発で高過ぎる査定価額を見分けることができます。

適正価格のゾーン

適正価格のゾーン

複数の不動産会社から査定を取ると、似たり寄ったりの価格が出てきます。

この似たり寄ったりの価格が適正価格のゾーンであり、このゾーンの中の査定価格を採用し、売出価格を決定すべきなのです。

不動産の一括査定サイトは、適正な価格を見抜くために使うと効果的ですので、一括査定サイトを使って売出価格を見極めてください。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

【朗報】一都三県・大阪・兵庫なら「SREソニー不動産(※旧ソニー不動産)」も同時申し込みがオススメ

SRE不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「T_ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用。

エージェント制とは:両手仲介せず、売主の仲介に専念した制度のこと

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、SRE不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

SRE不動産は、主要な一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※SRE不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県、大阪府、兵庫県のみの対応となっています。

SRE不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」でNo.1
  • 安心のソニーグループが運営

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイトをチェック

※安心のソニーグループ運営、両手仲介なしの売主特化

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に870店舗。年間の仲介成約数11万件以上!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%と安心感抜群

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ4.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

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オススメ5.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで、不動産売却の際に、売出価格はどのように決めたら良いかについて見てきました。

売出価格は、安過ぎず高過ぎない丁度良い価格を設定することが重要です。

適正な価格は、査定価格を比較することで見えてきますので、査定の前には複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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