不動産売却の修繕は無料でできる?安心して売却する方法を解説

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中古住宅の売却後、設備の故障などが見つかりトラブルとなることがあります。

却後に買主から入る設備故障のクレームは、不動産売却の中で最も多いトラブルです。

これから不動産を売却するのであれば、設備や躯体は、きっちり修繕してから売却することをオススメします。

「設備の修繕にお金をかけるのは嫌だ」と思っている人も、ご安心ください。

今は、不動産売却前の修繕はタダでできる時代です。

不動産売却時の修繕についての疑問

  • 「不動産売却時に、家の修繕はすべきなの?」
  • 「不動産売却時にお金をかけないで修繕する方法を知りたい」
  • 「修繕せずに不動産売却をする方法はあるの?」

そこでこの記事では、「不動産売却時の修繕」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却時の修繕はタダでできる時代であるということや、安心して売却する方法について知ることができます。

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最も多いトラブルは売却後の設備トラブル

不動産売却で、最も多いトラブルは売却後の設備トラブル。

設備が動くと思って購入したのに、動かなかった場合、買主は不動産会社や売主に対してクレームをいうことが多いです。そのクレームが原因でトラブルとなります。

買主は、床等の傷も気にしますが、設備の不具合はもっと気にして、売主にしつこく聞いてきます。

床の傷等は、目に見えるため自分で発見できますが、設備の不具合は簡単に気づくことができないからです。

設備の故障や損傷等は、買主が了承すれば修繕しなくても売却は可能。しかしながら、修繕しておいた方が、売りやすいことには違いありません。

修繕は売却後のトラブルも防ぐ最良の対策なので、特に設備については修繕するようにしましょう。

以上、ここまで最も多いトラブルは売却後の設備トラブルということについて見てきました。

では、トラブルに対して不動産会社はどのように対処しているのでしょうか。

そこで次に、多様化する不動産会社の無料サービスについて解説いたします。

多様化する不動産会社の無料サービス

ここ数年、大手不動産会社を中心に、仲介に付随する無料サービスが多様化しています。

無料サービスとは、仲介の依頼をすることによって不動産会社が無償で提供してくれるサービス

無料サービスの中には、「ハウスクリーニング」や「荷物一時預かり」「土地測量」「設備補修」等があります。

全てのサービスを受けられるわけではなく、各社の提供しているサービスから適切なサービスを1つだけ選ぶというのが、通常です。

無料サービスの中には、もちろん、修繕を提供しているものもあります。

主な大手不動産会社で提供している無料サービスは下表のとおりです。

不動産会社サービス名
三井のリハウス360°サポート
東急リバブル壁・床リペアリング戸建のみ
住友不動産販売設備修理
野村の仲介+売却サポート
小田急不動産ソナエアレバ
三井住友トラスト不動産住宅設備修理サポート
三菱UFJ不動産販売住宅設備修理サポート
みずほ不動産販売住宅設備修理サポート

以上、ここまで多様化する不動産会社の無料サービスについて見てきました。

では、無料で修繕を受けるにはどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、無料修繕を受けるための条件について解説いたします。

無料修繕を受けるための2つの条件

不動産各社の無料修繕サービスを受けるには、基本的に以下2点の条件が必要となります。

不動産会社の無料修繕サービスを受けるための条件2つ

  1. 専任媒介または専属専任媒介で契約すること
  2. 仲介手数料を満額支払うこと

条件1.専任媒介または専属専任媒介で契約すること

無料修繕サービスを受けるには、専任媒介または専属専任媒介で契約することが必要。

不動産会社との間で締結する仲介契約のことを媒介契約と呼びます。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約になります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己発見取引をできるかどうかです。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を探してくること

自己発見取引ができるのが専任媒介契約で、自己発見取引すら禁止されているのが専属専任媒介契約です。

無料修繕サービスを受けるには、サービスを受ける会社と専任媒介または専属専任媒介を締結する必要があります。

専任媒介や専属専任媒介を締結するということは、他の不動産会社には依頼できないことを意味します。

仮に、不動産会社選びに失敗してしまうと、無料修繕できたは良いものの、肝心の売却が上手く行かなくなってしまうことがあります。

無料修繕は、色々な不動産会社が提供しているサービスですので、不動産売却の実績も加味した上で不動産会社を決めることが大切です。

無料修繕サービスを受けるには、無料修繕サービスを提供している不動産会社の中から、本業の不動産売却で最も信頼できそうな不動産会社を選ぶようにしましょう。

媒介契約については下記記事で詳しく解説しています。

条件2.仲介手数料を満額支払うこと

無料修繕サービスを受けるには、仲介手数料を満額支払うことが必要です。

無料サービスを提供している会社は、そのほとんどが「当社規定の仲介手数料をお支払い頂けるお客様」ということを条件としています。

当社規定の仲介手数料とは、いわゆる法律で定められた仲介手数料の満額のこと

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって、不動産会社が受領できる上限額が以下のように定められています。

取引額 (売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

例えば、4,000万円で売却できた場合には、取引額が400万円超ですので、仲介手数料は

  • 126万円(=4,000万円×3%+6万円)

となります。

仲介手数料は、取引金額が大きくなると100万円を超すため、結構な金額です。

法律で定められているのは、あくまでも上限額だけなので、上限額を下回る仲介手数料については、違法ではありません。

仲介手数料をなんとか値引き交渉をして下げたいと思う人も多いのですが、条件が「当社規定の仲介手数料をお支払い頂けるお客様」となっている以上、値引き要求をすることはできません

不動産会社の「言い値」をそのまま支払わなければならないので、無料修繕サービスを受ける場合には、仲介手数料は値引きできないと理解しておきましょう。

仲介手数料については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで無料修繕を受けるための条件について見てきました。

では、修繕をしない場合はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、修繕しない場合は買主の了解を得ることについて解説いたします。

修繕しない場合は買主の了解を得ること

不動産売却では、修繕しなくても買主の了解を得れば売却することは可能。

売主は、売却前に「付帯設備表」と呼ばれるアンケートシートに設備の動作状況について記載します。

修繕せずに売却する場合は、付帯設備表に「○○の設備は作動しない」としっかりと明記して売却することが必要です。付帯設備表は、売却時、買主に引き渡す正式書面す。

買主は、付帯設備表に記載されていることを前提に購入しますので、故障内容が明記されていれば、買主は了承して購入しているということになります。

また物件の引渡前は、付帯設備表の記載事項に沿って、それぞれの設備の動作確認を行います。

買主は現地でも付帯設備表通りの内容かを確認できますので、不具合は付帯設備表に記載している限り、特に問題にはなりません。

一方で、問題となるのは、付帯設備表には記載せず、不具合を黙ったまま売却するケースです。

不具合を黙ったまま売却してしまうケースは良くあります。

売主は、値引きを恐れて付帯設備表に正直に書きたがらない人が多いです。

また、付帯設備表を記載するのが面倒で、不動産会社に書かせてしまう人もいます。

不動産会社は、細かい設備の故障まで把握していませんので、付帯設備表に正しい情報を書くことができません。

壊れている物を壊れていないといって売却すると、後からトラブルとなるのです。

修繕せずに売却する場合には、付帯設備表にしっかりと不具合事項を告知するようにしましょう。

以上、ここまで修繕しない場合は買主の了解を得ることについて見てきました。

では、売却する不動産の安心をさらに高める方法はあるのでしょうか。

そこで次に、瑕疵担保保険を付保しておくとさらに安心ということについて解説いたします。

瑕疵担保保険を付保しておくとさらに安心

瑕疵(かし)担保保険を付保しておくとさらに安心です。

瑕疵担保保険とは、中古住宅を売買する際に加入することができる保険

住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、補修費用等が支払われる保険のことをいいます。

瑕疵とは、雨漏り等の通常有すべき品質を欠くこと

瑕疵担保保険の対象となるのは以下の通り、住宅の構造耐力上主要部分および雨水の侵入を防止する部分です。

【戸建住宅(木造・在来軸組工法)の場合】

小屋組、屋根版、斜材、壁、横架材、柱、床版、土台、基礎
屋根、開口部、外壁(雨水の侵入を防止する部分)

【共同住宅(鉄筋コンクリート造・壁式工法)の場合】

屋根版、床版、外壁、壁、床版、基礎、基礎杭(構造耐力上主要部分)
屋根、排水管、開口部、外壁(雨水の侵入を防止する部分)

瑕疵担保保険が付保されていると、躯体に瑕疵が発見された場合、保険が適用されます。

売主には、売却後、瑕疵が発見されると瑕疵担保責任を追及される可能性があります。

瑕疵担保責任とは、売却後に瑕疵が発見された場合に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任

瑕疵担保保険が付保されていれば、売却後、万が一、修繕が必要となった場合でも、保険で適用することが可能です。

瑕疵担保保険を付保すれば、安心して売却できますので、売却前には瑕疵担保保険の付保も検討してみましょう

尚、瑕疵担保保険については以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

まとめ

以上、ここまで、今や、不動産売却時の修繕はタダでできる時代であるということや、安心して売却する方法について見てきました。

修繕をして売却することは、買主とのトラブルを避ける最良の方法です。

無料で修繕できる方法もありますので、不動産会社選びに注意しながら、無料修繕サービスを受けることを積極的に検討してみてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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