不動産売却時の取得費ってどうやって求めるの?具体的計算例で解説

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個人が不動産を売却した場合、税金で難しいのが「取得費」の計算です。

取得費の計算は、パッとはできないため、手順をしっかりと理解する必要があります。

また、取得費は土地と建物の内訳が分からないときや、土地だけ購入額が分からない、リフォームした場合等、さまざまなケースが考えられます。

この記事ではこれらのケースでの取得費計算方法についても紹介します。

不動産売却時の取得費についての疑問

  • 「不動産売却の取得費って、そもそも何なの?」
  • 「不動産売却の取得費は、どのように計算すればいいの?」
  • 「不動産売却の取得費は、どのような税金に関係しているの?」

そこでこの記事では、「不動産売却の取得費」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却時の取得費はどのようにして求めるのか、具体的計算例で知ることができます。

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取得費は譲渡所得の計算時に必要になる

個人の所得には、給与所得、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得という10種類の所得があります。

不動産を売却したときの所得は「譲渡所得」。

不動産売却した人は、確定申告が必要であり、その際に譲渡所得の計算が必要になるのです。

譲渡所得とは、土地の売却価額のことではなく、取得費や譲渡費用を控除する計算を行うことによって求められる

譲渡所得の基本式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
・譲渡価額とは売却額
・取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
・譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

この時、右辺に「取得費」というのが出てきます。

取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
購入価額は購入時の金額なのでわかると思いますが、減価償却費というのは馴染みがないかと思います。

そこで次に、減価償却費について解説いたします。

減価償却費と取得費の計算式・求め方

繰り返しになりますが、取得人は下記でした。

取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額

取得費をさらに細かく式で表すと以下のようになります。

取得費 = 土地取得費 + 建物取得費 = 土地購入価額 +(建物購入価額 - 減価償却費)

建物取得費を求めるためには、減価償却費を求める計算が必要になります。

個人がマイホームやセカンドハウスといった非事業用不動産を売る場合、その減価償却費は以下の式で計算されます。

減価償却費 = 建物購入額×0.9×償却率×経過年数

上記の式の中で、「償却率」というものがあります。

償却率に関しては、用途と構造によって、以下のようになります。

 非事業用 マイホーム・セカンドハウス
構造償却率耐用年数
木造0.03133年
鉄筋コンクリート造0.01570年

木造の戸建住宅であれば「0.031」という償却率、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、「0.015」という償却率を用います。

経過年数は、6ヶ月以上の端数が出た場合は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切捨てで計算します。

(経過年数の計算例)

  • 平成8年3月~平成31年6月・・・23年3ヶ月は「23年」として計算
  • 平成13年2月~平成31年10月・・・18年8ヶ月は「19年」として計算

経過年数は建物の築年数のことではありません

経過年数は、単純に「購入してから売却するまでの保有年数」のことを指します。

では、それらの踏まえて取得費を求めてみます。

4つのパターン別の取得費の計算例

以下の4パターンの取得費の求め方について紹介します。

取得費の求め方4パターン

  1. 土地と建物の内訳が分かるとき
  2. 土地と建物の内訳が分からないとき
  3. 土地だけ取得費が分からないとき
  4. リフォームしたとき

パターン1.土地と建物の内訳が分かるとき

取得費は、土地と建物の内訳が分かるときが基本パターンです。

以下のような条件で取得費を求めます。

(条件)

  • 土地購入価額:3,000万円
  • 建物購入価額:2,000万円
  • 構造:木造
  • 経過年数:10年

条件は木造ですので、償却率は「0.031」を用います。

減価償却費 = 建物購入額×0.9×償却率×経過年数 =2,000万円×0.9×0.031×10年 =558万円
建物取得費 = 建物購入価額 - 減価償却費 =2,000万円 -558万円 =1,442万円
取得費 = 土地取得費 + 建物取得費 = 土地購入価額 +(建物購入価額 - 減価償却費)=3,000万円 +1,442万円 =4,442万円

パターン2.土地と建物の内訳が分からないとき

土地と建物の内訳が分からないときは、「建物の標準的な建築価額表」から求める方法というものがあります。

「建物の標準的な建築価額表」とは、新築当時の建築費相場

構造別に下表の数字となっています。

(単位:千円/㎡)
構造木造・木骨モルタル鉄骨鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート鉄骨
建築年
46年1971年31.261.247.230.3
47年1972年34.261.650.232.4
48年1973年45.377.664.342.2
49年1974年61.8113.090.155.7
50年1975年67.7126.497.460.5
51年1976年70.3114.698.262.1
52年1977年74.1121.8102.065.3
53年1978年77.9122.4105.970.1
54年1979年82.5128.9114.375.4
55年1980年92.5149.4129.784.1
56年1981年98.3161.8138.791.7
57年1982年101.3170.9143.093.9
58年1983年102.2168.0143.894.3
59年1984年102.8161.2141.795.3
60年1985年104.2172.2144.596.9
61年1986年106.2181.9149.5102.6
62年1987年110.0191.8156.6108.4
63年1988年116.5203.6175.0117.3
平成元年1989年123.1237.3193.3128.4
2年1990年131.7286.7222.9147.4
3年1991年137.6329.8246.8158.7
4年1992年143.5333.7245.6162.4
5年1993年150.9300.3227.5159.2
6年1994年156.6262.9212.8148.4
7年1995年158.3228.8199.0143.2
8年1996年161.0229.7198.0143.6
9年1997年160.5223.0201.0141.0
10年1998年158.6225.6203.8138.7
11年1999年159.3220.9197.9139.4
12年2000年159.0204.3182.6132.3
13年2001年157.2186.1177.8136.4
14年2002年153.6195.2180.5135.0
15年2003年152.7187.3179.5131.4
16年2004年152.1190.1176.1130.6
17年2005年151.9185.7171.5132.8
18年2006年152.9170.5178.6133.7
19年2007年153.6182.5158.8135.6
20年2008年156.0229.1206.1158.3
21年2009年156.6265.2219.0169.5
22年2010年156.5226.4205.9163.0
23年2011年156.8238.4197.0158.9
24年2012年157.6223.3193.9155.6
25年2013年159.9258.5203.8164.3
26年2014年163.0276.2228.0176.4
27年2015年165.4262.2240.2197.3

取得費が分からないときは、以下の5ステップにより取得費を求めます。

取得費を求める5つのステップ

  1. 新築時の建物価格を求める。
  2. 新築時の建物価格を購入時まで減価償却を行い、購入時の建物価格を求める。
  3. 購入時の総額から購入時の建物価格を控除し、購入時の土地価格を求める。
  4. 購入後の建物価格を減価償却する。
  5. 減価償却後の建物取得費に購入時の土地価格を合算して取得費を求める。

例えば以下のケースで取得費を求めます。

(条件)

  • 建物:鉄筋コンクリート造のマンション
  • 新築年月日:昭和50年2月1日
  • マンションの専有床面積:80㎡(登記簿謄本の面積)
  • 購入時点:昭和60年1月31日 (新築時から10年経過後の建物)
  • 購入価額:30,000,000円
  • 売却時点:2019年1月30日 (購入時から34年の経過建物)

「建物の標準的な建築価額表」によると、当時の建築費は「97.4千円/㎡」です。

【新築当時の建物価格の求め方】

(ステップ1)
新築時の建物価格を求めます。

新築当時の建物価格 = 標準建築費 × 床面積※ = 97.4千円/㎡ × 80㎡ = 97,400円/㎡ × 80㎡ = 7,792,000円

(ステップ2)
新築時の建物価格を購入時まで減価償却を行い、購入時の建物価格を求めます。

・減価償却費 = 7,792,000円 × 0.9 × 0.015 × 10年 = 1,051,920円
・購入時の建物価格 = 7,792,000円 - 1,051,920円 = 6,740,080円

(ステップ3)
購入時の総額から購入時の建物価格を控除し、購入時の土地価格を求めます。

購入時の土地価格 = 購入時のマンション価格 - 購入時の建物価格 = 30,000,000円 - 6,740,080円 = 23,259,920円

(ステップ4)
購入後の建物価格を減価償却する。

・減価償却費 = 6,740,080円 × 0.9 × 0.015 × 34年 = 3,093,697円(小数点以下の端数は切り上げ処理)
・売却時の建物価格 = 購入当時の建物価格 - 減価償却費 = 6,740,080円 - 3,093,697円 = 3,646,383円

(ステップ5)
減価償却後の建物取得費に購入時の土地価格を合算して取得費と求めます。

取得費 = 土地取得費 + 建物取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費) = 23,259,920円 + 3,646,383円 = 26,906,303円

パターン3.土地だけ取得費が分からないとき

取得費が分からない場合には、概算取得費を用います。

概算取得費は、譲渡価額の5%です。

また、元々持っている土地で、注文住宅を建てた場合など、土地だけ取得費が分からないケースがあります。

土地だけ不明の場合には、土地の取得費は譲渡価額から建物取得費を控除した値の5%が土地の取得費となります。

土地だけ取得費が分からない場合の全体の取得費の計算方法は以下の通りです。

・土地の取得費 =(譲渡価額 - 建物取得費)×5%
・取得費 = 土地の取得費 + 建物取得費 =(譲渡価額 - 建物取得費)×5% + 建物取得費 = 譲渡価額×5% + 建物取得費×95%

パターン4.リフォームしたとき

リフォームしたときは、そのリフォーム費用は減価償却の対象となります。

リフォーム費用は、土地と建物価格に分ける必要はなく、全て建物価格として減価償却されます。

例えば以下のケースで取得費を求めます。

(条件)

  • 建物:鉄筋コンクリート造のマンション
  • 購入時のマンション価格:3,000万円
  • 内訳 土地価格:1,000万円
  • 建物価格:2,000万円
  • 購入後の経過年数(償却期間):20年
  • リフォーム費用:500万円
  • リフォームの経過年数(償却期間):10年

条件は鉄筋コンクリート造ですので、リフォーム部分も全て償却率は「0.015」を用います。

最初にマンション本体部分の取得費を求めます。

・本体部分の減価償却費 =2,000万円×0.9×0.015×20年 =540万円
・本体部分の取得費 =2,000万円 -540万円 =1,460万円

次にリフォーム部分の取得費を求めます。

・リフォーム部分の減価償却費 =500万円×0.9×0.015×10年 =67.5万円
・リフォーム部分の取得費 =500万円 -67.5万円 =432.5万円
・取得費 = 土地取得費 + 本体部分の取得費 + リフォーム部分の取得費 =1,000万円 +1,460万円 +432.5万円 =2,892.5万円

以上、ここまで取得費の求め方について見てきました。

取得費が求められれば、譲渡所得が求めることができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
・譲渡価額とは売却額
・取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
・譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

最初にもお伝えした通り、譲渡所得は不動産売却の確定申告時に必要になります。

つまり譲渡所得により税金が異なるということ。

そこで不動産売却時の税金についてみていきます。

不動産売却時の計算式

不動産を売却したときの税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得×税率

税率については不動産の所有期間によって決まります。

1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

 所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

復興特別所得税については、所有期間に関わらず2.1%となります。

不動産売却時の税金の計算例

この章では取得費を計算した後の税金の計算方法について、以下の条件で具体例を示します。

(条件)

  • 譲渡価額:3,000万円
  • 取得費:1,904万円
  • 譲渡費用:96万円
  • 購入時:2005年3月1日
  • 売却時:2019年9月1日

所有期間は5年超ですので長期譲渡所得の税率を用いて税金を計算します。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 =3,000万円 -1,904万円 -96万円 =1,000万円
所得税 = 譲渡所得×長期譲渡所得に係る所得税率 =1,000万円×15% =150万円
復興特別所得税 = 所得税×復興特別所得税率 =150万円×2.1% =3.15万円
住民税 = 譲渡所得×長期譲渡所得に係る住民税率 =1,000万円×5% =50万円
税金合計 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 =150万円 +3.15万円 +50万円 =203.15万円

尚、売却する不動産がマイホームの場合、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例が使えるケースがあります。

3,000万円特別控除については、下記の記事に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

不動産売却時の税金については下記記事で詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで、不動産売却時の取得費はどのようにして求めるのか、具体的計算例で見てきました。

不動産売却時にかかる税金の中でも、取得費の計算方法は少し複雑です。

自分のケースに合わせて、取得費を計算するようにしてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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