不動産売却でリフォームはしちゃダメ!費用の回収は絶対に無理

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

中古住宅でも、新築のように綺麗にリフォームされた住宅が売りに出されることがあります。

ただし、結論からすると一般の人がリフォームまでして売却することはオススメしません。

リフォーム費用を回収して売却できるようになるには相当のノウハウが必要であり、素人が行うと「費用の回収できないリスク」が高い

不動産売却時にリフォームを検討している人が悩む疑問

  • 中古住宅だからこそ、内装はキレイにした方が高く売れるんじゃないの?
  • なぜリフォームして売るのはおススメできないの?
  • 中古住宅はどうやって売るのが一番いいの?

そこでこの記事では、「不動産売却時のリフォーム」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却の際にリフォームすべきかという疑問への答えと、リフォームをおススメできない理由について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

不動産を高く売るなら複数社に査定相談
HOME4Uの一括査定なら一度にまとめて査定相談できる!

1.不動産売却時にリフォームをするメリットは高く売れること

リフォームのメリットは高く売れることです。

住宅は、古くなると床や壁に汚れや傷、凹みなどがでてきます。

リフォームで床材やクロスを貼りかえると、「汚さ」みたいなものは解消されます。

また、キッチンやバス、洗面所などの水栓金物も時代とともにデザインが古くなっていきます。

例えば30年以上も前の住宅なら、お湯と水の蛇口を別々でひねるタイプの蛇口が多くありました。

今どきは「ステンレス製のシングルレバー混合水栓」が当たり前なので、お湯と水を別々でひねるタイプはかなり古臭く見えます。

このような蛇口一つをとっても、リフォームするだけで古臭さがなくなっていくため、印象が良くなります。

リフォームは、汚れや古臭さといった中古物件のマイナス面を解消してくれるものであり、結果的に高く売れるようになるのです。

以上、ここまでメリットは高く売れることについて見てきました。

では、リフォームのデメリットは何でしょうか。

そこで次に、デメリットについて解説いたします。

2.不動産売却時にリフォームをするデメリットは回収が難しいこと

デメリットはリフォーム費用の回収が難しいことです。

リフォームすると、物件は高く売れますが、それでもオススメはしません。

リフォーム費用は回収が難しく、結果的にやらずに売却した方が得だからです。


例えば、リフォームせずに普通に売却したら2,000万円の中古住宅があるとします。

この物件をフルリフォームすると、600万円かかるとします。

2,000万円の物件を600万円かけてリフォームしたら、少なくとも2,600万円で売却したいと思うのが普通です。

2,600万円とはいわず、本音をいえば2,700~2,800万円で売りたいと思うはずです。

しかしながら、600万円かけてリフォームしたとしても、2,600万円で売却できるとは限りません。

2,600万円はおろか、2,300万円程度で売れるのが関の山ということが多いです。

この物件は、もし何もしなければ2,000万円で売却できる物件です。

一方で、600万円のリフォーム費用を投資しても、2,300万円でしか売れなかったら、300百万円の損をしたことになります。

何もしなかったら損はしなかったのに、リフォームしたばかりに無駄な損が発生してしまったことが良くあります。

このような損を考えると、結局はリフォームせずにそのまま売却した方が得です。

リフォームは確かに高く売れますが、投じたリフォーム費用がしっかり回収されるとは限りません。

多くの場合、リフォーム費用は回収できないことが多いです。

リフォーム工事費用は、作る前に、一度、「壊す」というワンステップが加わるため、単純に新しく「作るだけ」の新築工事よりも工事費が割高となります。

新築工事よりも割高な工事を施すことになり、それを販売価格に転嫁して回収するのが難しいのです。

リフォーム費用は全て価格に転嫁すると、いたずらに売出価格が高くなってしまい売却できなくなります。

費用の回収を考えると、リフォームはしない方が良いでしょう。

以上、ここまでデメリットは回収が難しいことについて見てきました。

世の中にはリフォームして物件を転売するプロの業者がいます。

そのような転売業者はなぜ利益を得ているのでしょうか。

そこで次に、リフォーム売却には相当のノウハウが必要ということを解説いたします。

3.リフォーム売却には相当のノウハウが必要

売物件の中には、「フルリフォーム済み」と書かれているリフォーム物件が存在します。

中には個人売主がリフォーム済みで売りに出している物件もありますが、多くはプロの業者がフルリフォームをして転売しています。

このようなリフォームを行って転売している業者は、損をして売却しているのでしょうか。

そんなことはありません、リフォーム転売業者はきちんと利益を出して売却しています。

リフォーム転売業者が持っている2つのノウハウ

リフォーム転売業者には、以下の2つのノウハウがあります。

リフォーム転売業者の2つのノウハウ

  1. 物件を安く購入している
  2. 必要最小限の効果的なリフォームしかしない

それぞれ見ていきましょう。

ノウハウ1.物件を安く購入している

1つ目としては、リフォーム転売業者は物件を市場価格よりも安く購入しています。

リフォーム転売業者とは、言い換えると買取業者のことです。

買取とは、転売目的のためにプロの不動産会社が購入する行為

買取業者は、市場価格の8割程度の価格で物件を購入し、リフォームを施して転売しています。

買取業者は、買取時点で安く購入しているため、スタートラインで利益を出す余力があります。

そこが個人の売主との最大の違いです。

ここで、もう一度、前章で紹介した何もしなければ2,000万円で売却できる不動産を例に考えます。

この物件は600万円かけてリフォームしても、2,300万円でしか売却できませんでした。

一方で、買取業者のケースを考えます。

買取業者は市場価格の8割程度で購入しますので、2,000万円の不動産を1,600万円(=2,000万円×80%)で購入します。

買取業者は購入後、600万円かけてリフォームします。

すると、買取業者の要した費用は仕入価格の1,600万円とリフォーム費用の600万円で、合計2,200万円となります。

これを2,300万円で売却したとしたら、買取業者は利益を100万円得ることができます。

世の中にはリフォーム物件が多いですが、買取業者がリフォームしても利益が出るのは、購入価格が安いからというのが大きな理由です。

買取業者に売却する時点で、その物件の売主は大きく損をしていますが、その損が買取業者の利益の源泉となっているのです。

ノウハウ2.必要最小限の効果的なリフォームしかしない

2つ目としては、リフォーム転売業者は必要最小限の効果的なリフォームしかしないという点があります。

リフォーム転売業者、何度も場数を踏んできており、必要最低限のリフォーム内容を熟知しています。

そのため、無駄なリフォームを一切しません。

一般の人がリフォームをしてしまうと、価格に反映されない不要な部分も行ってしまう傾向にあります。

例えば、上述の例では、素人だとフルリフォームに600万円かけてしまうような物件でも、プロのリフォーム業者は400万円程度で済ませてしまいます。

プロは安くの腕の良いリフォーム工事業者も良く知っていますし、ここまでやれば十分というサジ加減も知っています。

そのため、プロの転売業者は1,600万円で購入した物件を400万円かけてリフォームし、さらに2,300万円で売却するというようなこともできるのです。

リフォーム転売業者のノウハウは、過去の多くの失敗を経て身に着けています。

素人がはじめてリフォームして利益を乗せて売却できるほど簡単なものではありません。

リフォーム転売業者によるリフォーム物件は、安い仕入と豊富なリフォーム経験から成り立っている物件であり、素人が簡単にできるものではないのです。

以上、ここまでリフォーム売却には相当のノウハウが必要ということを見てきました。

では、どのような物件ならリフォームがプラスになるのでしょうか。

そこで次に、やっても良いのは1,000万円未満の物件であることを解説いたします。

4.やっても良いのは1,000万円未満の物件

素人がリフォームしても良いと思える物件は、リフォーム前の金額が1,000万円未満の物件です。

600~800万円程度の物件なら、リフォーム費用が回収できる可能性はあります。

1,000万円未満の物件は、元々の金額が非常に安いため、リフォームしたときの価格の伸びが大きいという性質があります。

例えば、800万円の物件に500万円のリフォームを施しても、価格は1,300万円です。

1,300万円程度の物件は、まだまだ安いため、この物件を1,500万円に値上げしたところで買主がいなくなるということはありません。

元々が非常に安い物件は、リフォーム費用を追加した後の値段もまだまだ安いため、リフォーム費用を回収できるまで値上げできるケースが多いのです。

逆に、査定をしてみて1,000万円以上の価格がつく物件は、素人だとリフォーム費用を回収するのが難しいと考えてください。

1,000万円以上の物件は、そのまま売ることが最も損をしないパターンです。

以上、ここまでやっても良いのは1,000万円未満の物件であることを見てきました。

では、どのように売却するのが一番良いのでしょうか。

そこで次に、オススメはリフォームせずにそのまま売ることについて解説いたします。

5.オススメはリフォームせずに不動産会社に相談する

基本的には、中古住宅はリフォームはせずにそのまま売ることをオススメします。

リフォームすると、不動産は早く高く売れることは間違いありません。

しかしながら、素人がリフォームしても十中八九、リフォーム費用を回収できないため、そのまま売った方が得です。

個人売主がリフォームをして売却しているケースは、ほとんどが損をしているはずです。

また、リフォーム転売業者はしっかりと利益を得ていますが、それは仕入が安いからというのが大きな理由です。

個人の売主は、そもそも物件を安く仕入れていないため、利益を出せる要素がありません。

リフォーム費用は普通の工事よりも割高なため、価格に全てを転嫁できないのです。

1,000万円未満の物件であれば、やっても良いですが、無理にやる必要はありません。

慣れないと無駄なリフォームもする可能性があり、回収できないリスクは十分にあります。

リフォームするのはもったいないので、割り切ってそのまま売却しましょう。

信頼できる不動産会社を探せるのかが大事

また、しっかりとした不動産会社であれば、リフォームすべきか否かを判断してくれます。

つまりしっかりとした不動産会社=信頼できる不動産会社を見つけるのが先決なのです。

ただ、なかなか信頼できる不動産会社を見つけるのは一般の方では難しいでしょう。

そこでオススメなのが不動産一括査定です。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年12月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、ここまで、不動産売却の際にリフォームすべきかという疑問への答えと、リフォームをおススメできない理由について見てきました。

リフォームは、リフォーム費用が回収できない可能性があるため、無理に行う必要はありません。

「リフォームした方が良いのかな?」と思っても、まずはそのまま売却することをおススメします。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
アバター

合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

「この記事を人に教えたい!」と思ったらシェアをお願いします。

コメントを残す

*

CAPTCHA