不動産売却でリフォームはしちゃダメ!費用の回収は絶対に無理

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中古住宅でも、新築のように綺麗にリフォームされた住宅が売りに出されることがあります。

ただし、結論からすると一般の人がリフォームまでして売却することはオススメしません。

リフォーム費用を回収して売却できるようになるには相当のノウハウが必要であり、素人が行うと「費用の回収できないリスク」が高い

不動産売却時にリフォームを検討している人が悩む疑問

  • 中古住宅だからこそ、内装はキレイにした方が高く売れるんじゃないの?
  • なぜリフォームして売るのはおススメできないの?
  • 中古住宅はどうやって売るのが一番いいの?

そこでこの記事では、「不動産売却時のリフォーム」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却の際にリフォームすべきかという疑問への答えと、リフォームをおススメできない理由について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.不動産売却時にリフォームをするメリットは高く売れること

リフォームのメリットは高く売れることです。

住宅は、古くなると床や壁に汚れや傷、凹みなどがでてきます。

リフォームで床材やクロスを貼りかえると、「汚さ」みたいなものは解消されます。

また、キッチンやバス、洗面所などの水栓金物も時代とともにデザインが古くなっていきます。

例えば30年以上も前の住宅なら、お湯と水の蛇口を別々でひねるタイプの蛇口が多くありました。

今どきは「ステンレス製のシングルレバー混合水栓」が当たり前なので、お湯と水を別々でひねるタイプはかなり古臭く見えます。

このような蛇口一つをとっても、リフォームするだけで古臭さがなくなっていくため、印象が良くなります。

リフォームは、汚れや古臭さといった中古物件のマイナス面を解消してくれるものであり、結果的に高く売れるようになるのです。

以上、ここまでメリットは高く売れることについて見てきました。

では、リフォームのデメリットは何でしょうか。

そこで次に、デメリットについて解説いたします。

2.不動産売却時にリフォームをするデメリットは回収が難しいこと

デメリットはリフォーム費用の回収が難しいことです。

リフォームすると、物件は高く売れますが、それでもオススメはしません。

リフォーム費用は回収が難しく、結果的にやらずに売却した方が得だからです。


例えば、リフォームせずに普通に売却したら2,000万円の中古住宅があるとします。

この物件をフルリフォームすると、600万円かかるとします。

2,000万円の物件を600万円かけてリフォームしたら、少なくとも2,600万円で売却したいと思うのが普通です。

2,600万円とはいわず、本音をいえば2,700~2,800万円で売りたいと思うはずです。

しかしながら、600万円かけてリフォームしたとしても、2,600万円で売却できるとは限りません。

2,600万円はおろか、2,300万円程度で売れるのが関の山ということが多いです。

この物件は、もし何もしなければ2,000万円で売却できる物件です。

一方で、600万円のリフォーム費用を投資しても、2,300万円でしか売れなかったら、300百万円の損をしたことになります。

何もしなかったら損はしなかったのに、リフォームしたばかりに無駄な損が発生してしまったことが良くあります。

このような損を考えると、結局はリフォームせずにそのまま売却した方が得です。

リフォームは確かに高く売れますが、投じたリフォーム費用がしっかり回収されるとは限りません。

多くの場合、リフォーム費用は回収できないことが多いです。

リフォーム工事費用は、作る前に、一度、「壊す」というワンステップが加わるため、単純に新しく「作るだけ」の新築工事よりも工事費が割高となります。

新築工事よりも割高な工事を施すことになり、それを販売価格に転嫁して回収するのが難しいのです。

リフォーム費用は全て価格に転嫁すると、いたずらに売出価格が高くなってしまい売却できなくなります。

費用の回収を考えると、リフォームはしない方が良いでしょう。

以上、ここまでデメリットは回収が難しいことについて見てきました。

世の中にはリフォームして物件を転売するプロの業者がいます。

そのような転売業者はなぜ利益を得ているのでしょうか。

そこで次に、リフォーム売却には相当のノウハウが必要ということを解説いたします。

3.リフォーム売却には相当のノウハウが必要

売物件の中には、「フルリフォーム済み」と書かれているリフォーム物件が存在します。

中には個人売主がリフォーム済みで売りに出している物件もありますが、多くはプロの業者がフルリフォームをして転売しています。

このようなリフォームを行って転売している業者は、損をして売却しているのでしょうか。

そんなことはありません、リフォーム転売業者はきちんと利益を出して売却しています。

リフォーム転売業者が持っている2つのノウハウ

リフォーム転売業者には、以下の2つのノウハウがあります。

リフォーム転売業者の2つのノウハウ

  1. 物件を安く購入している
  2. 必要最小限の効果的なリフォームしかしない

それぞれ見ていきましょう。

ノウハウ1.物件を安く購入している

1つ目としては、リフォーム転売業者は物件を市場価格よりも安く購入しています。

リフォーム転売業者とは、言い換えると買取業者のことです。

買取とは、転売目的のためにプロの不動産会社が購入する行為

不動産買取については下記記事で詳しく解説しています。

買取業者は、市場価格の8割程度の価格で物件を購入し、リフォームを施して転売しています。

買取業者は、買取時点で安く購入しているため、スタートラインで利益を出す余力があります。

そこが個人の売主との最大の違いです。

ここで、もう一度、前章で紹介した何もしなければ2,000万円で売却できる不動産を例に考えます。

この物件は600万円かけてリフォームしても、2,300万円でしか売却できませんでした。

一方で、買取業者のケースを考えます。

買取業者は市場価格の8割程度で購入しますので、2,000万円の不動産を1,600万円(=2,000万円×80%)で購入します。

買取業者は購入後、600万円かけてリフォームします。

すると、買取業者の要した費用は仕入価格の1,600万円とリフォーム費用の600万円で、合計2,200万円となります。

これを2,300万円で売却したとしたら、買取業者は利益を100万円得ることができます。

世の中にはリフォーム物件が多いですが、買取業者がリフォームしても利益が出るのは、購入価格が安いからというのが大きな理由です。

買取業者に売却する時点で、その物件の売主は大きく損をしていますが、その損が買取業者の利益の源泉となっているのです。

ノウハウ2.必要最小限の効果的なリフォームしかしない

2つ目としては、リフォーム転売業者は必要最小限の効果的なリフォームしかしないという点があります。

リフォーム転売業者、何度も場数を踏んできており、必要最低限のリフォーム内容を熟知しています。

そのため、無駄なリフォームを一切しません。

一般の人がリフォームをしてしまうと、価格に反映されない不要な部分も行ってしまう傾向にあります。

例えば、上述の例では、素人だとフルリフォームに600万円かけてしまうような物件でも、プロのリフォーム業者は400万円程度で済ませてしまいます。

プロは安くの腕の良いリフォーム工事業者も良く知っていますし、ここまでやれば十分というサジ加減も知っています。

そのため、プロの転売業者は1,600万円で購入した物件を400万円かけてリフォームし、さらに2,300万円で売却するというようなこともできるのです。

リフォーム転売業者のノウハウは、過去の多くの失敗を経て身に着けています。

素人がはじめてリフォームして利益を乗せて売却できるほど簡単なものではありません。

リフォーム転売業者によるリフォーム物件は、安い仕入と豊富なリフォーム経験から成り立っている物件であり、素人が簡単にできるものではないのです。

以上、ここまでリフォーム売却には相当のノウハウが必要ということを見てきました。

では、どのような物件ならリフォームがプラスになるのでしょうか。

そこで次に、やっても良いのは1,000万円未満の物件であることを解説いたします。

4.やっても良いのは1,000万円未満の物件

素人がリフォームしても良いと思える物件は、リフォーム前の金額が1,000万円未満の物件です。

600~800万円程度の物件なら、リフォーム費用が回収できる可能性はあります。

1,000万円未満の物件は、元々の金額が非常に安いため、リフォームしたときの価格の伸びが大きいという性質があります。

例えば、800万円の物件に500万円のリフォームを施しても、価格は1,300万円です。

1,300万円程度の物件は、まだまだ安いため、この物件を1,500万円に値上げしたところで買主がいなくなるということはありません。

元々が非常に安い物件は、リフォーム費用を追加した後の値段もまだまだ安いため、リフォーム費用を回収できるまで値上げできるケースが多いのです。

逆に、査定をしてみて1,000万円以上の価格がつく物件は、素人だとリフォーム費用を回収するのが難しいと考えてください。

1,000万円以上の物件は、そのまま売ることが最も損をしないパターンです。

以上、ここまでやっても良いのは1,000万円未満の物件であることを見てきました。

では、どのように売却するのが一番良いのでしょうか。

そこで次に、オススメはリフォームせずにそのまま売ることについて解説いたします。

5.オススメはリフォームせずに不動産会社に相談する

基本的には、中古住宅はリフォームはせずにそのまま売ることをオススメします。

リフォームすると、不動産は早く高く売れることは間違いありません。

しかしながら、素人がリフォームしても十中八九、リフォーム費用を回収できないため、そのまま売った方が得です。

個人売主がリフォームをして売却しているケースは、ほとんどが損をしているはずです。

また、リフォーム転売業者はしっかりと利益を得ていますが、それは仕入が安いからというのが大きな理由です。

個人の売主は、そもそも物件を安く仕入れていないため、利益を出せる要素がありません。

リフォーム費用は普通の工事よりも割高なため、価格に全てを転嫁できないのです。

1,000万円未満の物件であれば、やっても良いですが、無理にやる必要はありません。

慣れないと無駄なリフォームもする可能性があり、回収できないリスクは十分にあります。

リフォームするのはもったいないので、割り切ってそのまま売却しましょう。

信頼できる不動産会社を探せるのかが大事

また、しっかりとした不動産会社であれば、リフォームすべきか否かを判断してくれます。

つまりしっかりとした不動産会社=信頼できる不動産会社を見つけるのが先決なのです。

ただ、なかなか信頼できる不動産会社を見つけるのは一般の方では難しいでしょう。

そこでオススメなのが不動産一括査定です。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4U

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、年間400万人に利用されています。

不動産一括査定で一番の老舗で17年の歴史を誇っています。

それだけ、長い運営が続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

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日本では数少ないエージェント制を採用しています。

エージェント制とは:「両手仲介せず、売主の仲介に専念したサービス」であること

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ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

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オススメ2.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウール

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,500社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「HOME4U」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,500社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
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オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValue

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイド

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

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以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目 HOME4U イエウール すまいValue リガイド
運営会社 株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
株式会社Speee すまいValue運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
上場 未上場 未上場 未上場 未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
4年
(2014年)
2年
(2016年10月)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
1,000社以上 約1,500社 大手6社のみ 約550社
査定可能な不動産 ・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

6.まとめ

以上、ここまで、不動産売却の際にリフォームすべきかという疑問への答えと、リフォームをおススメできない理由について見てきました。

リフォームは、リフォーム費用が回収できない可能性があるため、無理に行う必要はありません。

「リフォームした方が良いのかな?」と思っても、まずはそのまま売却することをおススメします。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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