買い替えで使える2つの特例と住宅ローン控除と併用できる条件

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住宅の売却では、売却だけでなく次の家も購入(買い替え)を行う場合が多いです。

マイホームの買い替えを行う場合、税金の特例が2種類あります。

2つとも似たような名前のため、違いが分からない人も多いのではないでしょうか。

特に、買い替えでは購入物件で住宅ローン控除を使うことがあります。

買い替え特例と住宅ローン控除は、ある記事では「併用できる」と書いてあったり、ある記事では「併用できない」と書いてあったり、混乱してしまいます。

結論からすると、買い替え特例には2種類あり、住宅ローン控除と「併用できるもの」と「併用できないもの」があります。

買い替え特例を検討している人が悩むこと

  • 「買い替え特例ってそもそも何なの?」
  • 「買い替え特例はどういう状況で適用されるの?」
  • 「住宅ローン控除との併用はできるの?」

そこでこの記事では、「買い替え特例」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、買い替え特例が住宅ローン控除と併用できるのか、その要件について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.買い換え特例には2種類ある

買い替え特例には2種類あります。

買い替え特例には2種類あり

  1. 居住用財産で使える特例
  2. 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

まずはそもそも居住用財産であれば、5つの特例が使えますので、そちらを見ていきましょう。

居住用財産で使える5つの特例

マイホームのような自宅は居住用財産と呼ばれ、売却時に使える特例が5つあります。

居住用財産とは、自宅のことですが正確な定義は以下のいずれかに該当する不動産になります。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より

居住用財産の売却時に使える特例とは、以下に掲げる5つになります。

居住用財産で使える5つの特例

  • 譲渡所得が発生した場合の特例
    • 1.3,000万円の特別控除
    • 2.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
    • 3.特定の居住用財産の買換え特例
  • 譲渡損失が発生した場合の特例)
    • 4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
    • 5.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

このうち、「3.特定の居住用財産の買換え特例」と「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2つが買い替えで使える買い替え特例となります。

譲渡所得とは

2つの買い替え特例の違いは、譲渡所得が発生した場合と譲渡損失が発生した場合に要件が分かれているという点です。

譲渡所得とは、以下の計算式で表される所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額です。
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となります。
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

譲渡所得は計算の結果、プラスになる場合とマイナスになる場合があります。

  • プラスになるケースは、譲渡所得が発生したことになります。
  • マイナスになるケースは、譲渡損失が発生したことになります。

譲渡所得の計算結果によって、「3.特定の居住用財産の買換え特例」か「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」のいずれかを利用するということになります。

譲渡所得が発生すると、基本手には税金を納める必要があります。

ただし、居住用財産を売却した場合には、なるべく税金を発生させないような措置が設けられています。

その措置が、「1.3,000万円の特別控除」と「2.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」、「3.特定の居住用財産の買換え特例」の3つの特例です。

この3つの特例は、節税をするための特例になります。

一方で、譲渡損失が発生した場合は税金を納める必要がありません。

ただ、居住用財産を売却して譲渡損失が発生した場合、源泉所得税額の還付を受けることができる措置があります。

その措置が、「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「5.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2つの特例です。

つまり、「3.特定の居住用財産の買換え特例」は節税のための買い替え特例であるのに対し、「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は源泉所得税額の還付を受けるための特例ということになります。

以上、ここまで2種類の買い替え特例について見てきました。

では、買い替えで売却益が出たときの買い替え特例はどのようなものなのでしょうか。

そこで次に、売却益が出たときの買い替え特例について解説いたします。

2.売却益が出たときの買い替え特例「3.特定の居住用財産の買換え特例」

売却益が出たときの買い替え特例とは、「3.特定の居住用財産の買換え特例」です。

「3.特定の居住用財産の買換え特例」は売却した家よりも高い金額の家を買えば、税金は課税されないという特例です。

売却する不動産の価格を譲渡価額、購入する不動産の価格を取得価額とすると、価額の大小関係と課税の有無の関係を表すと以下のようになります。

価額の大小関係課税の有無
譲渡価額 > 取得価額課税される
譲渡価額 ≦ 取得価額課税されない

「譲渡価額>取得価額」となり、課税される場合の譲渡所得は以下のように計算されます。

  • イ:収入金額 = 譲渡資産の売却代金 - 買換資産の購入代金等
    • 取得費及び譲渡費用 = (譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(イの収入金額÷譲渡資産の売却代金)
  • ロ:課税譲渡所得 = 収入金額 - 取得費及び譲渡費用
  • 譲渡所得 = イ - ロ

「3.特定の居住用財産の買換え特例」では、売却する不動産と購入する不動産に以下の要件を満たす必要があります。

3.特定の居住用財産の買換え特例が使える不動産の定義

  • 売却する不動産
    • 次に掲げる居住用不動産で、その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えているもので、譲渡にかかる対価が1億円以下のもの
      • 1.現に自分が住んでいる住宅で、居住期間が10年以上であるもの
      • 2.以前に自分が住んでいた「1」の住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡されるもの
      • 3.「1」や「2」の住宅及びその敷地
      • 4.災害によって「1」の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えるその住宅の敷地
  • 購入する不動産
    • 1.譲渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の12月31日までの間に居住用の住宅その敷地を取得すること
    • 2.譲渡資産を譲渡した年の翌年12月31日までの間に、取得した住宅を居住の用に供すること、または供する見込みであること
    • 3.取得する住宅は、床面積が50㎡以上であること
    • 4.買換え資産が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、または新耐震基準に適合することが証明されたものであるか、もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること
      • 買換え資産が非耐火既存住宅の場合には、新築後25年以内であるか又は、地震に対する安全基準を満たすものであること
    • 5.取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること

※参考:国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」より

以上、ここまで売却益が出たときの買い替え特例について見てきました。

では、買い替えで売却損が出たときの買い替え特例はどのようなものなのでしょうか。

そこで次に、売却損が出たときの買い替え特例について解説いたします。

3.売却損が出たときの買い替え特例「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

売却損が出たときの買い替え特例とは、「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、簡単に言うと譲渡損失を給与所得に合算し、給与所得で支払っていた所得税が戻ってくるという特例です。

例えば、給与所得が600万円のAさんが、売却により譲渡損失▲1,000万円を発生させたとします。

すると、Aさんは損益通算と呼ばれる手続きにより、Aさんの所得を▲400万円(=600万円―1,000万円)とすることができます。

元々、給与所得で支払う税金は、会社が年収600万円を前提として天引されていた税金です。

しかしながら、実はAさんの所得は▲400万円だったため、年収600万円を前提に払っていた税金は払い過ぎていたということになります。

そこで、特例を適用すると、会社が源泉徴収されていた税金を後から取り戻せるという特例になります。

「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」では、売却する不動産と購入する不動産に以下の要件を満たす必要があります。

4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が使える不動産の定義

  • 売却する不動産
    • 1.現に自分が住んでいる住宅
    • 2.以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
    • 3.「1」や「2」の住宅及びその敷地
    • 4.災害によって滅失した「1」の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
      • ただし、その災害があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る。
  • 購入する不動産
    • 1.譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地
    • 2.その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること
    • 3.その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
    • 4.繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

※参考:国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」より

以上、ここまで売却損が出たときの買い替え特例とは何かについて見てきました。

では、買い替え特例は住宅ローン控除と併用できるのでしょうか。

そこで次に、住宅ローン控除との併用について解説いたします。

4.買い替え特例と住宅ローン控除が併用できる条件

併用とは

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される特例

住宅ローン控除は購入物件で利用するため購入の特例といえます。

前章まで紹介していた居住用財産の特例は、売却の特例です。

売却において売却の特例を使い、購入において購入の特例を一度に使うことを「併用」といいます。

売却益が出たときは併用できない

売却益が出たときに使う「3.特定の居住用財産の買換え特例」は住宅ローン控除と同時に併用することはできません。

正確には、入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に「3.特定の居住用財産の買換え特例」を使うと、住宅ローン控除は併用できないことになります。

住宅ローン控除と併用できない特例は、以下の譲渡所得が発生した場合の3つの特例全てです。

住宅ローン控除と併用できない特例

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

尚、3,000万円の特別控除に関しては下記記事に詳しく記載しています。

売却損が出たときは併用できる

一方で、売却損が出たときに使う「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は住宅ローン控除と同時に併用することが可能です。

つまり、源泉徴収の還付と住宅ローン控除による所得税控除のW適用が可能ということです。

売却損が出たときの買い替えは非常にお得ですので、併用することをぜひおススメします。

「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「住宅ローン控除」には、ともに返済期間10年以上のローンがあることが要件となっています。

買い替えでは売却代金によってローンを組まずに物件を購入する人もいますが、あえて10年以上のローンを組むという手もあります。

売却損の買い替え特例はとてもお得ですので、要件を十分に確認した上で、買い替えを行うようにしましょう。

住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。

5.まとめ

以上、ここまで、買い替え特例が住宅ローン控除と併用できるのか、その要件について見てきました。

住宅ローン控除は、「3.特定の居住用財産の買換え特例」とは併用できませんが、「4.居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは併用できます。

売却損が出たときは、お得なW適用を検討することをおススメします。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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