離婚時の家売却は離婚後が基本!ローンや財産分与・税金も解説

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家を持っている人は、離婚で家の売却が必要なケースがあります。

「婚姻関係」と「財産所有または債務の関係」は別物ですので、離婚をしたからと言って2つの関係とも解消されるものではありません。

「財産所有または債務の関係」を綺麗に解消するには、家の売却も必要となります。

家の売却は、贈与税や財産分与を考慮すると、離婚後に売却するのが基本です。

離婚による家売却で悩める疑問

  • 「離婚が決まったけど、家はいつ売ればいいの?」
  • 「離婚したら、家のローンはどうなるの?」
  • 「税金関係で気を付けることはあるの?」

そこでこの記事では、「離婚時の家売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、離婚時の家売却のタイミング、ローンや財産分与・税金について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.家売却は離婚後が基本

家売却は離婚後に行うことが基本です。

離婚後に家売却をすべき理由は、財産分与と贈与税の問題があるためです。

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配すること

離婚時には、財産分与で50%ずつ資産を分け合うのが基本です。

財産分与は、婚姻中に築き上げた財産を、50%ずつ分けます。

財産を無償で分け与えるという行為は、通常であれば贈与に該当しますが、財産分与で分け与える場合には贈与には該当しません。

よって、財産分与で分け与えた財産には、贈与税が発生しないことになります。

離婚前に家を売却して半分の売却代金を渡すと贈与になる

一方で、離婚前に家を売却し、その売却代金の半分を夫から妻に渡してしまうと、贈与に当たります。

贈与になれば、財産をもらった妻の方に贈与税が発生することになります。

贈与税を発生させないためにも、売却は離婚後に行って財産分与することが基本です。

夫婦で50%ずつの所有権を持っている場合は離婚前に売却でも贈与にならない

ただし、例外として離婚前に売却しても良いケースがあります。

それは、夫婦で50%ずつの所有権割合による共有で住宅を持っている場合です。

連帯債務やペアローンを組んでいる場合、たまに夫婦の50%ずつの共有で家を持っていることがあります。

50%ずつの共有で持っていれば、その家を売却しても、それぞれに50%ずつのお金が入ってきます。

最初から財産分与を受けているのと同じ状態であるため、お互いに財産を無償で分け合う調整の必要がありません。

疑似的に財産分した状況が結了するため、50%ずつの共有であれば離婚前に売却しても大丈夫です。

既に別居状態で、お互い家に住んでいない場合など、固定資産税等も無駄になるので50%ずつなら離婚前に売却してしまった方が良いでしょう。

離婚前に売却しても良いケースは、所有権割合が50%ずつの場合に限られます。

その理由としては、財産分与の割合が原則として50%ずつだからです。

もし、所有権割合が50%以外で離婚前に売却したい場合は、売却して入ってきたお金を離婚後に分与すれば贈与税はかかりません。

気にすべきポイントは、不動産の売却のタイミングではなく、財産を無償で分け与えるタイミングになります。

贈与税を意識して、財産を無償で分け与えるのは離婚後に行うということを理解しておきましょう。

以上、ここまで家売却は離婚後が基本ということについて見てきました。

では、離婚と住宅ローンにはどのような関係があるのでしょうか。

そこで次に、離婚と住宅ローンの関係について解説いたします。

2.離婚と住宅ローンの関係

離婚と住宅ローンの関係は、夫婦の合算収入を前提に家を購入した人は要注意です。

夫の単独収入だけを前提に住宅を購入した人は、特に意識する必要はありません。

この章では、夫婦の合算収入を前提に家を購入した人の離婚と住宅ローンの関係について解説します。

連帯保証

夫婦の合算収入で住宅ローンを組む方法の一つに、妻が夫の連帯保証人となるケースがあります。

この場合、家の所有権は夫が100%所有し、妻が連帯保証人になっています。

住宅ローンは夫のみが主たる債務者となります。

連帯保証人による収入合算は、妻が出産や育児で離職しても、夫が住宅ローンを支払い続ければ良いので、妻の生き方の自由度が高くなるというメリットがあります。

主たる債務者と連帯保証人の関係ですが、これは離婚をしたからと言って自然に解消されるわけではないという点がポイントです。

住宅ローンを完済しない限り、離婚後も主たる債務者と連帯保証人の関係は続きます。

離婚後も連帯保証人のままでいると、離婚後、夫が失職して住宅ローンが払えないような事態になると、妻のところに突然、債務の一括返済の請求が来るというリスクがあります。

実際、離婚後10年以上経ち、夫と完全に音信不通になった後で連帯保証人としての責務が課されるようなこともあるのです。

そのため、一方が連帯保証人となっているようなケースでは、離婚時に家を売却して主たる債務者と連帯保証人の関係を解消することが必要となります。

尚、一方が連帯保証人となっているでは、自分が連帯保証人となっていることをすっかり忘れているケースもあります。

連帯保証人であることは、登記簿謄本を見てもわかりません。

銀行との金銭消費貸借契約書を見ないと、確認できない内容です。

夫が単独所有で家を持っているケースでは、妻が連帯保証人になっていないかどうかを、離婚前に必ず確認するようにしましょう。

以上、ここまで連帯保証について見てきました。

夫婦の合算収入の方法には、連帯債務やペアローンという方法もあります。

そこで次に、連帯債務またはペアローンについて解説いたします。

連帯債務またはペアローン

連帯債務やペアローン(以下、「連帯債務等」と略)によって、住宅ローンを組んでいるケースもあります。

連帯債務とペアローンの主な違いは、連帯債務は一方のみが団体信用生命保険に加入しているのに対し、ペアローンは夫婦ともに団体信用生命保険に加入しているという点です。

夫婦ともに債務者であり、家の所有者(共有者)であるという点は、同じです。

連帯債務等では、それぞれが債務者であることから、夫婦ともに住宅ローン控除を適用できるというメリットがあります。

近年は、妻も出産をしても会社を辞めず、住宅ローン控除のメリットを取る人の方が多くなってきたことから、連帯保証よりも連帯債務等で住宅ローンを組む人の方が増えています。

住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。

連帯債務等と共有の関係も、離婚をしても解消されません。

連帯債務等の場合は、離婚時の家の売却はほぼ必須と言えます。

前章でも解説しましたが、共有持分の割合が50%の場合には離婚前に売却しても構いません。

共有不動産の売却では、二人とも売主として判子を押すため、離婚前に売却してしまった方が、手続きは楽です。

離婚前なら名前も登記簿謄本と同じであるため、買主に変に勘繰られることもありません。

離婚後に顔を会わせる機会も減らせることから、共有持分が50%の場合には離婚前に売却手続きを行うのもアリでしょう。

連帯保証や連帯債務については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで連帯債務またはペアローンについて見てきました。

では、税金はどのようにかかってくるのでしょうか。

そこで次に、家売却と財産分与の税金について解説いたします。

3.家売却と財産分与の税金

この章では、家売却の税金と財産分与の税金の2点について紹介します。

家売却の税金

離婚時に家を売却した場合、譲渡所得が発生すると、税金がかかります。

譲渡所得とは、以下の式で計算されるものになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額です。
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額となります。
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用です。

ここで、譲渡する家が居住用財産に該当する場合、3,000万円の特別控除という特例を適用できます。

居住用財産とは、以下のいずれかの要件にあてはまるマイホームのことを指します。

居住用財産の要件

  • 1.現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 2.転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 3.災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 4.転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※出典:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」より

3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得は以下ようになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除の特例を使えば、ほとんどのケースで譲渡所得はゼロ以下となり、税金は発生しません。

また、連帯債務等で共有の場合には、夫婦それぞれが3,000万円特別控除の特例を使うことができ、6,000万円を控除することができるため、ほぼ税金は発生しないこととなります。

3,000万円特別控除の特例を適用できれば、税金はほぼ発生しないと考えて良いでしょう。

以上、ここまで家売却の税金について見てきました。

財産分与の場合には贈与税はかかりませんが、注意点があります。

そこで最後に、財産分与の税金の注意点について解説いたします。

財産分与の税金

繰り返しになりますが、財産分与の場合には贈与税は、発生しません。

財産分与とするには、離婚後に財産を分け与えることが必要です。

ただし、以下のような場合には、財産分与でも贈与税が発生します。

財産分与でも贈与税がかかる2つの事例

  1. 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
  2. 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合

尚、財産分与を現金ではなく、家(不動産)で行うこともあります。

財産分与を家で行った場合には、相手方に不動産を売却したものとみなされ、譲渡所得が発生します。

ここで、売却価格に相当する譲渡価額は「時価」で計算されます。

ただし、離婚後に不動産を財産分与する場合には、赤の他人同士の譲渡となるため、3,000万円特別控除の特例を利用することができます。

そのため、基本的には家を財産分与で分け与えたとしても、3,000万円特別控除によって税金は発生しないことがほとんどです。

しかしながら、離婚前に譲渡すると、夫婦間では3,000万円特別控除は使えません。

そもそも離婚前に夫婦間で売買するケースは稀ですが、もし売買を行うような場合、3,000万円特別控除は使えないので、ご注意ください。

また、売買ではなく、離婚前に贈与すれば、贈与税がかかります。

とにかく、離婚前には夫婦間で財産を動かさないことがポイントとなります。

4.不動産一括査定を使ってなるべく多くの資産を残す

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その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

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  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

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三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

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地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

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つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

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入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

5.まとめ

以上、ここまで、離婚時の家売却のタイミング、ローンや財産分与・税金について見てきました。

50%の共有でない限り、財産を動かすのは離婚後が原則です。

余分な税金を発生させないためにも、財産を分け与えることは離婚後のタイミングで行うようにしましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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