不動産売却でつなぎ融資を使うべき人とメリット・デメリット

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引越しや住み替えなどで不動産を売却した後、次の不動産のローンが始まるまでの間に利用できるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資によって、不動産の売買に余裕ができます。

つなぎ融資について知りたいと思っている人の中には、

つなぎ融資についての疑問

  • 「つなぎ融資って、どのようなしくみなの?」
  • 「どんな場合につなぎ融資が必要なの?」
  • 「つなぎ融資のメリットとデメリットは?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産売却の際のつなぎ融資」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産売却でつなぎ融資は積極的に利用すべき理由について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.つなぎ融資とは

つなぎ融資とは、住み替えで売却を先行させるつもりだったのに購入が先になったときに使う融資
つなぎ融資の概要

つなぎ融資の概要

毎月の返済が発生するような融資ではなく、期限が到来したら借りたお金を一括で返済する融資です。

不動産売却において、つなぎ融資は住み替えで利用するケースが多いです。

住み替えは、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2つの方法があります。

売り先行を選択した場合、予定通りには進まず購入が先に決まって売却が後回しになってしまうことがあります。

このような際、登場するのが「つなぎ融資」です。

売却と購入の順番が逆転してしまった場合に、資金繰りのために利用するのが「つなぎ融資」となります。

つなぎ融資の借入期間は1ヶ月から1年以内の短期間です。

融資であるため、融資の際には事務手数料が発生し、借りている期間には金利も発生します。

つなぎ融資については下記記事でも詳しく解説しています。

以上、ここまでつなぎ融資について見てきました。

では、どのような場合につなぎ融資が必要になってくるのでしょうか。

そこで次に、不動産売却でつなぎ融資が必要となるケースについて解説いたします。

2.不動産売却でつなぎ融資が必要となるケース

繰り返しになりますが、不動産売却でつなぎ融資が必要となる場合は、住み替えの「売り先行」において売却と購入の順番が逆転してしまったケースです。

ここで、まず売り先行と買い先行のメリットとデメリットを確認します。

つなぎ融資売り先行買い先行
メリット・売却価格が確定するので購入に向けた資金の目途が確実となる。
・じっくり焦らずに売却できる。
・焦らずに時間をかけて購入物件を探すことができる。
・退去した状態で売却でき、家の印象を良くできるため売りやすい。
デメリット・住ながら売却するため、内覧対応もする必要があり売りにくい。
・購入先が決まらずに先に売却してしまうと一時期仮住まいとなる可能性がある。
・売却物件にローンが残っていると購入物件との二重ローンが発生する可能性がある。
・売却価格と時期が未定なため、資金計画が狂う可能性がある。

もしお金の心配が不要であれば、売りやすさも買いやすさも「買い先行」の方が上回ります。

買い先行はじっくりと購入物件を探すことができ、空き家なので売却も不動産会社に任せてしまうことができます。

ただし、売却物件にローンが残っているような人は経済的な負担が大きいです。

一方で、売り先行は、住みながら売るため売りにくく、売却が決まったらすぐに購入物件を見つけなければなりません。

ただし、売り先行は売却で得たお金を購入資金に充てることができるため、資金繰りは楽です。

つまり、

売り先行と買い先行それぞれの特徴

  • 売り先行…経済的な負担は軽いが、売りにくく買いにくい
  • 買い先行…売りやすく買いやすいが、経済的な負担が重い

売り先行における「経済的な負担」を見事に解消してくれるのが「つなぎ融資」になります。

売り先行では売却の引渡が購入の引渡の前になることを目指します。

しかしながら、両者のタイミングが上手く合うことは希で、売却が「予定外に後倒し」となったり、購入が「予定外に前倒し」となったりします。

引渡しのタイミング

引渡しのタイミング

購入のタイミングが売却よりも前に来てしまった場合、「つなぎ融資」を使えば売却で予定していた資金を確保することができます。

つなぎ融資の借入金は、売却が終了したときに返済します。

つなぎ融資を使った場合、売却が疑似的に「売り先行」から「買い先行」へと変わります。

売り先行にも関わらず、「売りやすく買いやすい」という買い先行のメリットを享受できるという点が大きなポイント

もちろん、元々は売り先行なので「経済的な負担は軽い」というメリットも享受できます。

売り先行のメリットを享受しつつ、買い先行のメリットも享受できるため、つなぎ融資は積極的に利用すべきなのです。

以上、ここまで不動産売却でつなぎ融資が必要となるケースについて見てきました。

では、つなぎ融資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、つなぎ融資のメリットについて解説いたします。

3.不動産売却のおけるつなぎ融資の2つのメリット

つなぎ融資のメリットは、以下の2つです。

つなぎ融資のメリット2つ

  1. 良い物件を押えることができる
  2. 物件を売りやすくなる

メリット1.良い物件を抑えることができる

つなぎ融資を使うと、良い物件が出てきたときに、タイミング良く物件を抑えることができます。

特に、中古物件に買い替えるような人は、つなぎ融資のメリットが大きいです。

中古物件は、いつどこで良い物件が現れるか分かりません。

気に入った物件が見つかったら、パッと押えないといけない難しさがあり、売却を待っていたら良い物件を買えなくなってしまいます。

そこで、つなぎ融資を使えば、売却のタイミングに縛られることなく、購入物件を押えることができます。

売却のタイミングを気にせず、自由に購入のタイミングを決めることができるのがメリットです。

メリット2.物件を売りやすくなる

つなぎ融資を利用すると、売却物件が空き家の状態にできるため、物件を売りやすくなります。

まず、空き家であれば内覧を不動産会社に任せることができます。

内覧とは購入希望者に家を見せる行為

住みながら売却すると、売主自らが内覧対応しなければならないため、とても大変です。

内覧の前は、家を掃除しなければなりません。

内覧の苦労から解放されるのは、とても大きなメリットといえます。

住みながら売却については下記記事で詳しく解説しています。

内覧については下記記事詳しく解説しています。

また、空き家の状態にすると、ホームステージングのような売り方もできます。

ホームステージングとは、売却する家をモデルルームのように演出して売る手法

一定の費用がかかるため、無理にホームステージングをする必要はありませんが、住みながらではなかなかできないため、空き家ならではのメリットではあります。

内覧も任せることができ、ホームステージングも利用できるようになり、売りやすくなるというのがメリットです。

ホームステージングについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

以上、ここまでつなぎ融資のメリットについて見てきました。

では、逆に、つなぎ融資のデメリットは何でしょうか。

そこで次に、つなぎ融資のデメリットについて解説いたします。

4.不動産売却のおけるつなぎ融資の2つのデメリット

つなぎ融資のデメリットは、以下の2つです。

つなぎ融資のデメリット2つ

  1. 諸経費がかかる
  2. 期限までに必ず売らなければならない

デメリット1.諸経費がかかる

つなぎ融資では、金利と事務手数料の諸経費が発生します。

金利は3%程度で、事務手数料は10万円程度です。

例えば、4,000万円を6ヶ月借りた場合、諸経費は以下のようになります。

利息 = 4,000万円 × 3% × (6ヶ月÷12ヶ月) = 60万円 事務手数料 = 10万円 諸経費 = 利息 + 事務手数料 = 70万円

デメリット2.期限までに必ず売らなければならない

つなぎ融資は融資期間までに返済できないと、遅延損害金が発生します。

そのため、期限まで必ず売らなければならないというデメリットがあります。

遅延損害金は、年14.0%程度の金利が発生します。

例えば、6ヶ月のつなぎ融資を借りた場合、売却を6ヶ月以内に終わらせて返済しないと、その後どんどん遅延損害金が発生することになります。

遅延損害金の発生を避けるには、融資期間内に必ず売りきることが鉄則です。

必ず売りきるためには、売却額を高く設定し過ぎないことがポイントとなります。

もし、欲をかいて高く売りたいがためにつなぎ融資を利用するのであれば、危険です。

不動産は長期戦に持ち込んだところで高く売れるわけではありません。

融資額も、「この金額なら間違いなく売れるだろう」くらいの金額に設定しておかないと、返済できなくなってしまう可能性があります。

つなぎ融資で住み替えを成功させるためには、売却額をある程度保守的に設定しておくことが重要です。

以上、ここまでつなぎ融資のデメリットについて見てきました。

では、つなぎ融資を使わなかった場合はどうなるのでしょうか。

そこで次に、つなぎ融資を使わないともっとデメリットがあることを解説いたします。

5.つなぎ融資を使わないともっとデメリットがある

つなぎ融資を使わないと以下のようなデメリットがあります。

つなぎ融資を使わないデメリット2つ

  1. 二重の引越し代と家賃が発生する
  2. 良い物件を逃してしまう

デメリット1.二重の引越し代と家賃が発生する

つなぎ融資を使わないと、二重の引越し代と家賃が発生する場合があります。

つなぎ融資には金利や事務手数料が発生するため、「つなぎ融資は使わない方が良い」と主張する人がたまにいます。

しかしながら、もし売り先行で売却と購入のタイミングがピッタリと合わない場合、途中で仮住まいの賃貸に引越すことになります。

売り先行では、購入物件が決まらないまま売却が先に終わってしまうことが良くあります。

引越しのタイミング

引越しのタイミング

仮住まいを挟んでしまうと、引越しが2回必要です。

また、新しい物件が購入できるまでの家賃も発生します。

引越しも、1回あたり50万円程度はかかります。

家賃が10万円程度の物件に3ヶ月住んだとしても30万円です。

すると、130万円程度は軽くかかってしまいます。

さらに、賃貸物件に入居する際は、敷金も必要となりますので、かなりの資金を確保しておく必要があります。

経済的な負担は、つなぎ融資よりも二重の引越しをする方が大きくなることが多いです。

二重の引越しのデメリットを考えれば、つなぎ融資の諸経費デメリットは、大きな問題ではないということになります。

デメリット2.良い物件を逃してしまう

つなぎ融資は、好きなタイミングで物件を購入できるというメリットが大きいです。

つなぎ融資を使わないと、良い物件を逃してしまうというリスクがあります。

住み替えは、売却で失敗するよりも購入で失敗した方が後悔は大きいです。

売却は一瞬の後悔ですが、購入は住み続けている間はずっと後悔することになるため、心理的な悪影響は大きくなります。

つなぎ融資を使えば、購入に集中することができ、良い物件を探しやすくなります

つなぎ融資を使わずに住み替えを頑張るよりも、つなぎ融資を使った方が住み替えは上手くいくのです。

住み替えについては下記記事で詳しく解説しています。

6. まとめ

以上、ここまで、不動産売却でつなぎ融資は積極的に利用すべき理由について見てきました。

つなぎ融資を利用すると、住み替えの成功確率が上がります。

ぜひ積極的につなぎ融資の利用を検討してみてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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