家売却相場の調べ方と相場から価格が上下する要因を解説

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いざ家を売却することになったら、まずはどのくらいの価格で売却できるかの相場を知りたいという人もいらっしゃるのではないでしょうか。

その際、相場を調べるにはいくつかの方法があります。

相場を調べることのできるサイトは多くありますが、結構、わかりにくい場合が多いです。

家売却の相場を調べたいと思っている人の中には、

家売却の相場を調べる際の疑問

  • 「家売却で相場の調べ方にはどのような方法があるの?」
  • 「相場を調べられるサイトがいくつかあるけど、どのサイトが一番良いの?」
  • 「どうして、調べた相場よりも実際の査定価格は上下するの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「家売却相場の調べ方」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家売却相場の調べ方と、相場から価格が上下する要因について知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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相場が把握できるのは土地だけ

不動産には「相場」という概念がありますが、相場がきちんと存在するのは「土地の単価」だけです。

よく、中古の戸建てやマンションで「相場は3,000万円から4,000万円くらい」という話をする人がいますが、これは相場ではなく「総額感」になります。

例えば、一般の人は100億円や200億円の家は普通買えませんので、家の総額は自然と概ね3,000万円から4,000万円くらいに収れんされます。高い家でも1~1.5億円程度。

これらの数字は、あくまでも住宅の総額感であり、相場のことではありません。家は、面積が広いほど、当然、総額は大きくなります。

30㎡の家と80㎡の家は当然総額が異なります。30㎡の家も80㎡の家も3,000万円だとしたら、30㎡で3,000万円の家は良い立地なのかもしれないと感じるはず。

また、同じ80㎡の家でも築3年の家と築50年の家では総額が異なります。もし、同じ広さで築3年の家も築50年の家も3,000万円だとしたら、この場合も築50年の家は良い立地なのかもしれないと感じるでしょう。

このように、戸建てやマンションの場合、総額3,000万円という総額感だけ把握しても、立地や広さ、築年数によって条件が異なるため、簡単に自分の家を比較することはできません。

土地単価であれば、坪30万円という相場があれば、近くの土地も、自分の土地も坪30万円となるため、相場として把握する意味があります。

相場は自分の不動産にカンタンに置き換えることができる

相場は自分の不動産に簡単に置き換えることができるから、相場なのです。

総額感というのは、確かに存在しますが、戸建てやマンションなど建物付きの不動産は総額だけ把握しても、広さや築年数が異なれば自分の不動産と簡単に置き換えることはできません

簡単に置き換えられないということは、その総額感は把握してもあまり意味がないのです。

自分の不動産に簡単に置き換えられる相場は、総額感ではなく、土地単価のみということになります。

以上、ここまで相場が把握できるのは土地だけということについて見てきました。

土地の相場はサイトで調べられますが、相場が分かりにくいサイトもあります。

そこで次に、使っても相場がよく分からないサイトについて解説いたします。

使っても相場がよく分からないサイト

良く紹介される相場を把握するサイトには、以下の2つがあります。

相場の確認サイト2つ

  1. 土地総合情報システム
  2. レインズマーケットインフォメーション

サイト1.土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している取引価格情報が検索できるサイト

元々は、地価公示の価格を求めるためにアンケート調査した価格を、プライバシーが守られる形で公開された情報サイトになります。

地価公示とは、都市計画法に定める都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域における標準地について、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、国が公示している価格のこと

土地総合情報システムは「マンション」や「土地と建物」の総額感を調べることができます。

ただし、あくまで総額感だけなので、相場を把握するには築年数や広さなど、自分の不動産に近いものを探して置き換える必要があります。

一方で、「土地」についても取引事例と単価を調べることができます。

土地は単価が分かるため、相場を知るには参考になるサイトです。

地域の土地単価の相場を知りたい場合には、土地総合情報システムを利用するのが良いでしょう。

公示地価については下記記事で詳しく解説しています。

サイト2.レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、レインズ(Real Estate Information Network Systemの頭文字)が運営している戸建てとマンションの総額を把握できるサイト ※レインズとは、国土交通省の監督の元、不動産業界全体を統一するために作られた組織

レインズマーケットインフォメーションは実際に売買された価格を不動産会社が登録し、それをプライバシーが守られる形で公開されたものになります。

残念ながら、レインズマーケットインフォメーションも分かるのは総額感だけです。

相場を把握するには築年数や広さなど、自分の不動産に近い物件を探して、「だいたいこれくらいだろう」と推測する面倒な置き換え作業が必要となります。

レインズについては下記記事で詳しく解説しています。

また、土地の相場については下記記事でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで使っても相場がよく分からないサイトについて見てきました。

土地総合情報システムもレインズマーケットインフォメーションも、基本的には総額感しか分からないため、あまり役には立ちません。

では、戸建てやマンションの相場はどのように把握したら良いのでしょうか。

そこで次に、相場の把握に使える匿名サイトについて解説いたします。

家の相場把握に使える匿名サイト

相場の把握だけであれば、匿名サイトを利用するのが一番便利。匿名サイトは特にマンションの相場把握に有効です。

マンションの場合、マンション名を記載するだけでダイレクトに相場が表示されるサイトもあります。

マンション名を指定して出てくる価格なら、立地や築年数を反映していますので、適正な相場を把握するのに役立ちます。

代表的な匿名サイトには、以下のサイトがあります。

サイト名特徴
HowMA
(ハウマ)
ビッグデータを用いてAI(人工知能)で査定が行われます。価格は安めに査定される傾向があります。マンションの精度は高いですが、戸建ての精度は悪いです。
HOME’S
プライスマップ
○○万円~○○万円という形の幅で算出されます。査定額は微妙に高い印象があります。
IESHIL
(イエシル)
首都圏のマンションが査定可能です。登録数が少なく、査定できないマンションも多いです。

上記の匿名サイトの中で、HowMAは戸建ての査定が可能です。

建物の延床面積や築年数を指定できるため、「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」に比べると、かなりダイレクトな答えに近づけます。

ただし、戸建ての場合は、なんとなく実態の数字から外れている感じがします。

場所にもよるとは思いますが、それほど精度は高くないということは知っておいた方が良いでしょう。

尚、匿名サイトについては下記で詳しくご紹介しています。ぜひご参照ください。

以上、ここまで相場の把握に使える匿名サイトについて見てきました。

実際の査定価格が、相場よりも高くなることがあります。

そこで次に、相場よりも高くなる要因について解説いたします。

相場よりも高くなる要因

相場よりも高くなる要因としては、リフォーム履歴や修繕履歴が挙げられます。

直近5年くらいの間に、キッチンやバス、トイレ等のリフォームをしている場合には、相場よりも価格が高くなる可能性があります。

匿名査定では、過去のリフォーム履歴等を条件として反映させることができないため、もしリフォームをしている物件なら、正しい価格が求められているとは言えません、

コツコツとリフォームをして物件の価値を高める努力をしてきた人は、訪問査定でアピールした方が価格は高くなります。

売却のためにわざわざリフォームをする必要はありませんが、使いやすくするためにリフォームを実施してきた物件であれば、その価値は買主にも伝わります。

机上査定では、過去の修繕履歴をきちんとアピールするようにしましょう。

また、眺望や日照、通風等、実際に見てみないと分からないプラスポイントも存在します。

プラスポイントは、実際に感性で感じてもらうことが重要なので、訪問査定で見てもらうことが必要です。

机上査定については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで相場よりも高くなる要因について見てきました。

逆に、実際の査定価格が、相場よりも低くなることがあります。

そこで次に、相場よりも低くなる要因について解説いたします。

相場よりも低くなる要因

相場よりも低くなる要因としては、破損や損傷があります。破損や損傷も実際に見てみないと程度の差がわかりません。

匿名査定サイトには、破損や損傷を反映させる機能がないため、訪問査定を受けると価格が下がることは当然あります。

また、騒音や振動、悪臭、日当たりの悪さ等、実際に見てみないと分からないマイナスポイントも存在します。

騒音や振動等がどれだけ価格に影響するかは、不動産会社の経験値で査定されることが多く、見て判断してもらうことが必要です。

以上、ここまで相場よりも低くなる要因について見てきました。

不動産は訪問査定によって見てもらわないと精度の高い価格がわかりません。

そこで次に、売却前には必ず訪問査定を受けることについて解説いたします。

売却前には必ず訪問査定を受けること

家は、実際に不動産会社が物件を見たり、所有者へヒアリングしたりしないと分からない部分があるので、売却前には必ず訪問査定を受けることが必要です。

家の売却では、訪問査定を受けて適切な売出価格を決定することが成功のカギを握ります。

理由としては、もし売出価格が安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか売れないから。

値段設定が適正であれば、損をせず、確実に売却することができるため、家をきちんと売ることができます。

査定は最初に行うことですが、実は査定が売却の成否を握っているといっても過言ではありません。

訪問査定は適正な査定額を得るための手段ですが、さらに一歩踏み込み、複数の不動産会社に依頼することがポイント。査定額では、特に高過ぎる査定額に注意をする必要があります。

仕事が欲しい不動産会社が、契約を取るために高く査定してくることがあるためです。

高過ぎる査定額は、複数の不動産会社から査定を取り、比較してみないとわかりません。

不適切な査定額を見抜くためにも、必ず複数の査定額を比較するようにしてください。

複数の査定額を取得するには、一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

簡単な操作だけで、6社くらいから査定を取ることができます。

適切な査定額を知るためにも、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ2.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に830店舗。年間の仲介成約数10万件(2015年度実績)!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%(2016年すまいValueアンケートより)。高い安心度でサービスを受けられる

すまいValueの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ3.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

イエウールの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!イエウールをチェック

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オススメ4.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

以上、ここまで、家売却相場の調べ方と、相場から価格が上下する要因について見てきました。

相場と総額感は異なります。

把握して自分の不動産に置き換えやすいのは土地単価の相場だけです。

とりあえず相場を把握したいのであれば、匿名サイトを利用するのが便利です。

最終的に売却をするのであれば、一括査定サイトを利用して適切な査定額を得るようにしてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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