はじめてマンション売却する人は7つの流れを理解しよう

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マンション売却では最初に知るべき内容は大まかな「流れ」です。

とりあえず全体像を把握し、細かい部分はその都度調べていけば、きちんと売却できるようになります。

マンション売却の流れを知りたいと思っている人の中には、

マンション売却の流れに対する疑問

  • 「とりあえずざっくりとしたマンション売却の流れを知りたい」
  • 「イメージが浮かばないのでマンション売却の流れを知りたい」
  • 「マンション売却にはどれくらいの時間がかかるのか知りたい」

等々のことを思っている人も多いともいます。

そこでこの記事では、「マンション売却の流れ」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、はじめてマンション売却をする際の7つの流れについて知ることができます。

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ステップ①マンションを売却するかどうかを決断する

売却するかどうかを決断する

売却するかどうかを決断する

最初にマンションを売却するかどうかを決断します。

マンション売却では、販売期間に3ヶ月、売買契約から引渡までの間に1ヶ月かかるのが標準的

マンション売却を決断するには、相場がどれくらいか調べてみると参考になります。

住宅ローンが残っている場合などは、売却によって住宅ローンが返済できそうか探ってみることも必要です。

マンションの相場を調べるには、以下の匿名サイトを利用するのが便利です。

サイト名特徴
HowMA
(ハウマ)
ビッグデータを用いてAI(人工知能)で査定が行われます。価格は安めに査定される傾向があります。マンションの精度は高いですが、戸建ての精度は悪いです。
HOME’Sプライスマップ○○万円~○○万円という形の幅で算出されます。査定額は微妙に高い印象があります。
IESHIL
(イエシル)
首都圏のマンションが査定可能です。登録数が少なく、査定できないマンションも多いです。

相場を調べて売却できそうだと判断できたら、全体スケジュールを立て、早速準備に取りかかりましょう。

匿名査定を利用した査定については下記の記事で詳しく紹介しています。ぜひご参照ください。

以上、ここまで売却するかどうかを決断することについて見てきました。

売却の決断をしたら、準備が必要です。

そこで次に、売却の準備をすることについて解説いたします。

ステップ②売却の準備をする

売却の準備をする

売却の準備をする

売却する意思が決まったら、売却の準備をします。

もし、管理費や修繕積立金に滞納がある場合には解消するようにしてください。

また、売却ではSUUMOアットホーム等の不動産ポータルサイトに写真を掲載します。

広告掲載は不動産会社の費用負担で行いますので、費用の心配はないのですが、問題となるのが写真です。

部屋の中の写真も載せますので、写真を撮られても良いように準備をしておいてください。

また、最後の確定申告では、売却するマンションの「購入当時の昔の売買契約書」が必要となります。

「購入当時の昔の売買契約書」が残っているかどうかをチェックしましょう。

住宅ローンが残っているマンションでも売却することは可能。住宅ローンは売却時に一括返済することになります。

そのため、住宅ローンが残っている場合にはローン残高を把握しておいてください。

ローンが残っている売却については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで売却の準備をすることについて見てきました。

準備が終わったら、マンションがどのくらいの価格で売れるかを調べる必要があります。

そこで次に、査定を行うことについて解説いたします。

ステップ③査定を行う

査定を行う

査定を行う

売却の準備が整ったら早速に査定を行います。査定は売出価格の設定のために行います。

売出価格は低すぎると損をし、高過ぎると売れなくなるため、適正な売出価格を設定することはとても重要。

適正な売出価格といっても、いくらが適正なのかというのは複数の査定額を比較検討してみないと分かりません。

そこで、マンションの査定は複数の不動産会社に依頼して行うのが通常

複数の査定額を横並びにすると、著しく高い査定額があることが分かります。

このような査定額につられて売出価格を設定してしまうと、なかなか売れなくなり、売却活動が長引く原因となります。

査定額は売却を保証する価格ではないため、妙に高い価格は外すようにしてください。

販売活動が長引けば、非常にストレスが溜まる結果となります。いくつかの査定を取ると、ストライクゾーンが見えてきます。

売出価格は欲をかき過ぎず、ストライクゾーンの中で設定することがポイント。

尚、複数の不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用するのが便利です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

簡単な操作で最大6社に依頼することができますので、適正な売出価格を見つけるために利用するようにしてください。

一括査定サイトは、高い査定額を出す不動産会社を探すために使うのは適切ではありません。

査定額は売却を保証する価格ではないため、高い査定額に目移りしても意味はないです。

高過ぎないかどうかをチェックするために、複数の不動産会社から査定を取ることを肝に銘じておきましょう。

以上、ここまで査定を行うことについて見てきました。

査定が済んだら、いよいよ販売活動が開始できます。

そこで次に、販売活動を開始することについて解説いたします。

ステップ④販売活動を開始する

販売活動を開始する

販売活動を開始する

不動産会社に売却を依頼したら、販売活動を開始します。この販売活動期間は、3ヶ月が目安

実際の平均は80日弱で売却できていますので、もし3ヶ月以上経っても売却できない場合は、「売出価格が高過ぎる」または「依頼した不動産会社が悪い」等の原因が考えられます。

住みながらマンションを売却する場合、売主は内覧の対応が必要です。

内覧とは、購入希望者に対してマンションの中を見せる販売活動のこと

人によっては内覧で家の印象を良くするために、清掃業者にハウスクリーニングを依頼するようなこともあります。内覧は主に土日に集中します。

販売期間の間は、土日が潰れてストレスになりますので、売却はなるべく短い期間で終わらせるのが理想。

売却を3ヶ月程度でしっかり終わらせるには、適正な価格設定が一番重要となります。

購入希望者のうち、買いたいという人が現れると、その人から買付証明書を受領します。買付証明書は早い者勝ちなので、基本的に一番早く買付証明書を提示した人に対して売却します。

ただし、買付証明書には、購入希望額が書いてあり、それが売出価格よりも下回っていることがあります。つまり、買主からの値引き交渉ということ。

値引きに対して応諾できるようであれば応諾し、応諾できなければ次の買付証明書を待つことになります。

高めの価格で売りに出す場合には、売出価格よりも低い金額の買付証明書が増えるため、「いくらなら売るか」という最低売却価格を決めておくこともポイントです。

内覧については下記記事で詳しく解説しています。

以上、ここまで販売活動を開始することについて見てきました。

販売活動の中で、無事買い手が見つかったら、売買契約をします。

そこで次に、売買契約を行うことについて解説いたします。

ステップ⑤売買契約を行う

売買契約を行う

売買契約を行う

購入希望者との間で売却代金の交渉ができれば、いよいよ売買契約です。売買契約では、契約の証として買主から手付金を受領します。

手付金は売買代金の10%程度が相場。売主は不動産会社に対して、売買契約のタイミングで仲介手数料の50%を支払います。

不動産会社の受領できる仲介手数料は宅地建物取引業法により仲介手数料の上限が以下のように決まっています。

取引額※(売買金額)速算式(上限額)
200万円以下5%
200万円超から400万円以下4%+2万円
400万円超3%+6万円

仲介手数料の相場は、法律で定められた上限額目一杯であることが多いです。

仲介手数料については下記記事で詳しく解説しています。

売買契約では、このうちの50%を売買契約時に支払い、残りの50%を引渡日に支払います。

売買契約から引渡までの間は約1ヶ月あります。

この間、売主は引越を行い、買主は住宅ローンの本審査を通します。

住宅ローンの本審査は、売買契約書がないとできないため、売買契約と引渡の間は約1ヶ月の時間が必要となります。

また、この間に売主と買主の立会の元、マンションの設備の動作確認を行います。

設備の動作確認時は、引越した後の「がらんどう」の状態で行うのが原則です。

もし、ここで事前に買主へ知らせていなかった不具合が見つかった場合には、設備を修繕することもあります。

慌てて修繕するような事態を避けるためにも、設備は事前にしっかりと動作確認をしておくことが重要。

引渡当日にはマンション内にゴミを残しておかず、綺麗な状態で引き渡すことになります。

以上、ここまで売買契約を行うことについて見てきました。

売買契約を行ったら、いよいよ家を買い手に引渡します。

そこで次に、引渡を行うことについて解説いたします。

ステップ⑥引渡を行う

引渡を行う

引渡を行う

売買契約の約1ヶ月後に引渡を行います。引渡では手付金を除いた残金の入金があります。

売主は、不動産会社に対して残りの仲介手数料を支払います。

引渡の場所は、買主が住宅ローンを組む場合は買主が住宅ローンを借りる銀行で行うことが多いです。

また、住宅ローンが残っているマンションを売る場合は、引渡と同時に抵当権の抹消を行います。

  • 抵当権とは、銀行がお金を貸したとき、土地と建物を担保に取る権利のこと
  • 担保とは、将来生ずるかもしれない不利益に対する備えのこと

抵当権を抹消するためには、売主側の銀行担当者に抵当権抹消書類を持参してもらう必要があります。

そのため、引渡の場所と日時が決まったら、銀行担当者に連絡することも必要です。

引渡は、以下のメンバーで行います。

引渡しの際に必要なメンバー

  1. 売主
  2. 買主
  3. 売主の銀行担当者
  4. 買主の銀行担当者
  5. 司法書士
  6. 不動産会社

司法書士は不動産会社が手配してくれます。

引渡は、最後、セレモニー的に行われるのが通常です。

何か問題があれば引渡の前に全て解決し、引渡日当日はスムーズに話が終えるようにしましょう。

尚、抵当権が付いている物件の売却については下記の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

以上、ここまで引渡を行うことについて見てきました。

家を無事売却した後は、税金関係の手続きが必要な場合があります。

そこで次に、必要な場合は確定申告を行うことについて解説いたします。

ステップ⑦必要な場合は確定申告を行う

必要な場合は確定申告を行う

必要な場合は確定申告を行う

最後に、必要な場合は確定申告を行います。

マンション売却では、全員が確定申告を行う必要はありません。

確定申告が必要か不要かは、以下のような判断基準になります。

確定申告の要・不要に対する判断基準

(確定申告の必要のある人)

  1. 譲渡所得がプラスで税金の特例を使わない人
  2. 税金の特例を使う人

(確定申告の必要のない人)

  • 譲渡所得がマイナスで税金の特例を利用しない人
譲渡所得とは、マンションを売却したときに生じる所得のこと

譲渡所得は以下の式で計算されるものになります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

計算の結果、譲渡所得はマイナスになることもあり、マイナスになる場合は、原則、確定申告は不要です。

ただし、マンション売却では、譲渡所得がマイナスになった場合、源泉所得税額が戻ってくる特例が使えるケースがあります。

よく使われる特例(3,000万円特別控除)については下記記事で詳しく解説しています。

このような特例を使う場合には、譲渡所得がマイナスでも確定申告は必要です。

また、譲渡所得がプラスの場合は、納税のために確定申告は必要です。

マンション売却では、譲渡所得がプラスの場合、節税ができる特例が使えるケースがあります。

この特例を使う場合には、確定申告が必要です。

確定申告が不要なケースでは、特に何もしなくても問題はありません。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。

確定申告では譲渡所得の計算で「取得費」というものを求めます。

この取得費を求める際は、売却したマンションの「購入当時の昔の売買契約書」が必要となります。

売却しても、「購入当時の昔の売買契約書」は確定申告まで必ず手元に残しておきましょう。

確定申告の必要性については下記の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

まとめ

以上、ここまで、はじめてマンション売却をする際の7つの流れについて見てきました。

マンション売却では、まずはざっくりと流れを把握することが重要です。

流れがざっくり分かったら、早速に相場を調べることから始めてみてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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