不動産売買でありがちな9つのトラブル事例と対処法を徹底解説

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金額の大きな不動産取引では、ちょっとしたことがトラブルの原因となります。

100円の買い物であれば多少のことは目をつぶっても、5,000万円の買い物であれば、ちょっとしたことで怒りをあらわにする人は多いです。

不動産売買のトラブルとは、買主からのクレームが主なものになります。

不動産の売買でトラブルを心配している人の悩み

  • 「不動産売買のトラブルってどういうものがあるの?」
  • 「不動産売買のトラブルを未然に防ぐにはどうしたら良いの?」
  • 「不動産売買のトラブルの具体例ってどんなもの?」

等々のことを思っている人も多いと思います。

結論からすると、不動産トラブルは適切な対処を行えば未然に防ぐことが可能です。

よく起こる9つのトラブルは下記のとおり。

不動産売買でよくあるトラブル事例7選

  1. 仲介手数料のトラブル
  2. 境界のトラブル
  3. 地下埋設物のトラブル
  4. 物理的瑕疵のトラブル
  5. 残置予定物のトラブル
  6. 設備故障のトラブル
  7. 環境的瑕疵のトラブル
  8. 管理規約の説明不足のトラブル
  9. 契約解除に関するトラブル

そこでこの記事では、「不動産売買におけるトラブル」の内容と対処法を説明します。

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不動産売買のトラブルは「対業者」「対契約相手」の2つ

家の売買におけるトラブルには、大きく分けて

  1. 不動産業者とのトラブル
  2. 契約相手とのトラブル

 

の2つがあります。

また、契約を解除する際のトラブルや、売買契約終了後に起こるトラブルが多いです。

まずは、不動産業者との間でどのようなトラブルが多いのか、見てみましょう。

不動産業者とは、家を売ったり買ったりするときに仲介を依頼する宅建業者のことです。不動産を売買するときには、物件の調査も必要ですし、売買の手続き方法や金額の相場などについての不動産の専門知識が必要です。

そこで、個人間で売買することは少なく、多くのケースで不動産業者に依頼します。

この不動産業者との間で多くのトラブルが起こります。

トラブル1.【不動産売買全般】仲介手数料のトラブルと対処法

不動産業者とのトラブルで多いのは、仲介手数料に関するものです。

不動産売買を不動産業者に仲介してもらったら、通常は仲介手数料が発生します。

当初に不動産業者と契約するときに、仲介手数料の計算方法や支払時期を決めます。

ところがこのとき、きちんと仲介手数料についての説明をしない業者がいます。

また、「仲介手数料の金額は法律で決まっている」といって金額を押しつけてくる業者もいます。

実際には、法律で決まっているのは仲介手数料の上限だけであって、それ以下でも無料でもかまわないので、このような説明は真実ではありません。

仲介手数料の上限額

売買価格(消費税抜き)仲介手数料
200万円以下売却価格 × 5% × 1.08(消費税)
200万円以上 〜 400万円未満(売却価格 × 4% + 2万円)× 1.08(消費税)
400万円以上(売却価格 × 3% + 6万円)× 1.08(消費税)

さらに、「仲介手数料は無料」と言いながら、コンサルタント料などの別項目で高額な費用を請求してくる業者もいます。

このような不動産業者との仲介手数料に関するトラブルを避けるには、当初に仲介手数料についての取り決めをはっきりしておくことです。

契約内でその計算方法を明示して、支払時期なども決めます。

そして、それ以外には余分な費用が発生しないことも契約内で明確にしておくことも重要です。

そして、内容を正しく理解し、納得して契約しましょう。

仲介手数料を値下げする方法については下記記事をご確認ください。

続いて「契約相手」とのトラブルを見ていきましょう。

トラブル2.【戸建て・土地の売買】境界のトラブルと対処法

不動産の売却において、境界は典型的なトラブルになります。

境界が問題となるのは、土地や戸建の売買だけです。

マンションは、マンション開発時にディベロッパーが境界を確定していますので、特に問題となることはありません。

売主には境界明示義務があります。

土地や戸建を売却する人は、売却前に境界を確定しておくことが必要となります。

ただし、隣地の人が境界を承諾せず、売却前に境界が確定できないこともあります。

そのようなときの対処法としては、売却時に、「売主・買主・隣地所有者」の3者で再度、境界の確認を行います。

そして、売主と買主との間で、「筆界確認書が取得できなかったこと」と「3者立ち合いで境界確認を行ったことで筆界確認書の取得に代えること」の旨を記載した合意書を締結しておきます。

境界は、あくまでも確定してから売るのが原則です。

確定できない場合には、後からトラブルとならないよう、立ち会ったことの合意書を締結しておくようにしましょう。

境界確定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

トラブル3.【土地の売買】地下埋設物のトラブルと対処法

土地の下に地下埋設物が残っているままだとトラブルとなります。

地下埋設物とは、地下に残置された従前の建物のコンクリートの躯体等のこと

地中障害物などと呼ぶこともあります。

地下埋設物の発生原因は、従前の建物の解体の際、地下階をそのまま残地して埋め戻してしまうことから発生することが多いです。

更地の状態だと、地下埋設物が残っているかどうかというのは見た目には分かりません。

地下埋設物の存在を知り得る人は、売主だけです。

地下埋設物が存在している場合の対処法としては、売主が地下埋設物の存在をしっかりと告知することになります。

地下埋設物のような問題を、瑕疵(かし)と呼びます。

瑕疵とは通常有すべき品質を欠くことを言います。

不動産の売却では、売主は瑕疵担保責任と言う責任を負います。

瑕疵担保責任とは、売却後に瑕疵が発見されたとき、買主から売主に対し損害賠償、または契約目的の達成できない場合は契約解除を請求されるという責任

不動産の売買契約では、瑕疵担保責任に関し、一部または全部を免責する条項を定めることが一般的です。

通常は、売主の瑕疵担保責任期間を3ヶ月とすることが多いです。

瑕疵担保責任期間を3ヶ月とすると、例えば買主が4ヶ月目に瑕疵を発見した場合、売主は瑕疵担保責任を負わなくても良いことになります。

ただし、ここで1つポイントがあります。

瑕疵担保責任は売買契約書の中で免責しても、売主が瑕疵の存在を知っていながら告知しなかった場合には、売主は当該瑕疵につき瑕疵担保責任を免れないことになっています。

もし地下埋設物の存在を知っていたまま、黙って売った場合には4ヶ月目以降も瑕疵担保責任を免れることはできません。

よって、地下埋設物がある場合には、「告知書に包み隠さず記載する」「売買契約書で瑕疵担保責任の免責条項を設ける」の2点が対処法となります。

告知書とは、瑕疵などの物件が抱えている問題を買主へ開示する書面のこと

瑕疵担保責任については下記記事でさらに詳しく解説しています。

トラブル4.【不動産売買全般】物理的瑕疵のトラブルと対処法

物理的瑕疵についてもトラブルの原因となります。

物理的瑕疵とは、建物の雨漏りやシロアリ、家の傾き、土地の土壌汚染・地中障害物等のこと

物理的瑕疵についても、基本的には前章の地下埋設物のトラブルと対処法と同様、「告知書に包み隠さず記載する」「売買契約書で瑕疵担保責任の免責条項を設ける」の2点が対処法です。

ただし、物理的瑕疵の中で建物の瑕疵については、既存住宅売買瑕疵保険を付保することで対処する方法もあります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、買主が瑕疵を発見した場合、その修繕費用を最大1,000万円まで保証金でカバーできる保険

保証期間は1年または5年となります。

既存住宅売買瑕疵保険が付保されていると、買主に安心感を与えることができます。

築年数の古い木造住宅などであれば、売却前に既存住宅売買瑕疵保険を付保しておくと、売却しやすくなります。

トラブル5.【家の売買】残置予定物のトラブルと対処法

不動産の売買では、残地予定物で買主があると思っていたものがないとトラブルになります。

残地予定物とは、例えばエアコンなど取り外さずに残しておくもののこと

住宅の売買では、建物の設備に関して、設備表というものを記載します。

設備表とは エアコンやガスコンロ等の住宅設備について、「有」や「無」、「撤去」および不具合を記載する一覧表のことです。

住宅の売買では、売主が記載した設備表を買主へ渡します。

例えば、エアコンなどを「有」と記載したにもかかわらず、引渡時にエアコンを撤去して持って行ってしまう売主がいます。

買主はエアコンが残っているものと思っていたのに、撤去されていれば、「聞いていた話と違う!」ということになり、トラブルとなります。

対処法としては、設備表まず自分で「有」や「無」、「撤去」をしっかりと記載するようにして下さい。

不動産会社に書かせてしまうと、ミスの原因となります。

引渡前は、設備表と整合性が取れているか、きちんと確認するようにしましょう。

トラブル6.【家の売買】設備故障のトラブルと対処法

住宅の売却では、設備故障のトラブルは非常に多いのでご注意ください。

設備故障に関しても、不具合部分を設備表に記載して買主へ渡します。

この際、売却後、記載されていない不具合が発見されると、やはり「聞いていた話と違う!」ということになり、トラブルとなります。

設備表に関しても、一つ一つ、設備の動作確認をしっかりと行って自分で書くことが最善の対処法となります。

設備の機械的な損傷だけでなく、鍵なども、渡す本数が違っていると、トラブルなります。

設備表の記載は大変ですが、時間をかけてしっかりと記入するようにして下さい。

トラブル7.【不動産売買全般】環境的瑕疵のトラブルと対処法

環境的瑕疵とは、周辺環境に潜む問題のこと

環境的瑕疵も買主へ告げないとトラブルになります。

例えば以下のようなものが環境的瑕疵に該当します。

現象施設
眺望・日照を阻害する目の前にある新たな建築計画
心理的に忌避される墓地、刑務所、風俗店、葬儀場等
危険を感じさせるガスタンク、高圧線鉄塔、危険物取扱工場、危険物貯蔵施設、暴力団組事務所等
ばい煙や悪臭を発生させる工場、下水処理場、ゴミ焼却場、養豚・養鶏場、火葬場等
騒音や振動を発生させる飛行場、鉄道、航空基地、大型車両が出入りする物流倉庫等

売主は既に慣れきってしまっているため、周辺の嫌悪施設が環境的瑕疵には感じないケースがあります。

ただし、買主にとっては環境的瑕疵と感じることもありますので、可能性のある施設は説明しておく必要があります。

環境的瑕疵も、物理的瑕疵と対処法は同じです。

環境的瑕疵をめぐるトラブルの対処法としては、「告知書に包み隠さず記載する」、「売買契約書で瑕疵担保責任の免責条項を設ける」の2点となります。

環境的瑕疵も、知っていて告げなかったことは、免責条項によっても瑕疵担保責任を免れることができません。

環境的瑕疵に限らず、瑕疵は全て告知するということが重要です。

トラブル8.【マンションの売買】管理規約の説明不足のトラブルと対処法

マンションの売却で管理規約の説明不足はトラブルとなります。

マンションの管理規約とは、区分所有法にもとづいて設定される所有者相互間の関係を定めるための規則のことです。

管理規約は、それぞれのマンションでオリジナルの物が定められているため、売買に当たっては注意が必要です。

例えば、売却後、以下のような点が説明不足として買主からクレームを受けることがあります。

  • フローリングをリフォームしようと思ったら禁止されていた。
  • ペットが飼えると思っていたら禁止されていた。
  • バルコニーに布団が干せると思っていたら禁止されていた。

管理規約は、売主が勘違いして解釈していることも多いです。

ペットは飼えると思っていても、規約上は飼えないことになっており、買主に「買えますよ」と説明してしまうこともあります。

また、リフォームにおいては、近隣住戸の同意を必要とするという規約を定めているマンションもあります。

買主が購入後リフォームをしようと思ったら、近隣住戸の同意を得られずリフォームできないというようなケースもあります。

リフォームに関しては、売主もやったことがないと管理規約の内容を知らない人も多いです。

管理規約トラブルの対処法としては、最新のものを買主と不動産会社に渡すということです。

自分でも一度管理規約を読み直し、厳しい規約がないかどうかを確認するようにして下さい。

もし特殊な規約があれば、買主と不動産会社にもしっかりと伝えておきます。

トラブル9.【不動産売買全般】契約解除に関するトラブル

契約解除に関するトラブルとして多いのが「ローンが通らなかった」場合。

家を買うときには、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

住宅ローンの事前審査も受けてないのに、勢いで売買契約をしてしまうこともよくあります。

予定より早く理想の家を見つけてしまった時は仕方ないですよね。

このような場合、無事にローンが通れば問題はありませんが、ローン審査に落ちた場合、支払いが出来ないので不動産販売会社とトラブルになります。

このような問題が起こらないように、住宅ローン審査が通っていない段階で家の売買契約をするときには、「通常ローンが通らなかった場合には売買契約がなかったことになるという特約」をつけます。

まともな不動産業者に仲介を依頼した場合には、このローン特約をつけてくれているものです。

しかし、自分達で取引をする場合や、いい加減な不動産業者に依頼してしまった場合には、ローン特約がついていなかったり内容が不十分であったりするおそれがあります。

ローンが通っていない段階で不動産売買契約をするときには、契約書をしっかり確認しなければなりません。

まずはローン特約が入っていること、そして特約の内容について、借り入れ予定の銀行や金利などのローンの条件が明確になっているかをチェックしましょう。

ローンの内容が不明確なときには、いざ解除をしようとするときにトラブルになるおそれがあります。

トラブルを防ぐには信頼できる不動産会社へ相談を
NTTグループ運営のHOME4Uならすぐに見つかる

まとめ

以上、ここまで、不動産売買でありがちな9つのトラブルとその対処方法について解説してきました。

不動産は金額が大きいため、ちょっとしたことがトラブルにつながりかねません。

不動産会社の力も借り、安全な取引を心掛けるようにして下さい。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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