【2019年版】「専任媒介契約」とは?専属と一般媒介とどちらがいい?専門家がわかりやすく解説

不動産売却における一般媒介契約と専任媒介契約の10つの違い

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【2019年版】「専任媒介契約」とは?専属と一般媒介とどちらがいい?専門家がわかりやすく解説 【2019年版】「専任媒介契約」とは?専属と一般媒介とどちらがいい?専門家がわかりやすく解説

突然ですが、「専任媒介」って知っていますか?

媒介とは、「両者の間をなかだちすること」ですが、専任媒介は1人の担当があなたの不動産売却をサポートすることになります。

一方で一般媒介は、複数の業者があなたの不動産売却をサポートします。

つまり、専任媒介は単数、一般媒介は複数、という違いがあります。

ただし、こんなに単純に分けられるほど、専任媒介と一般媒介は底が浅くありません。

もっとちゃんと知らないと、間違いない判断をすることができないでしょう。

そこでこの記事では、不動産売却時における「専任媒介と一般媒介の違い」にフォーカスして、わかりやすくお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、以下の知識を得ることができるでしょう。

この記事でわかること

  • 不動産売却の際に、不動産会社がどのようなしくみで動くのか
  • 売主であるあなたと買主をどうやって媒介しているのか
  • あなたにとってメリットになるのはどのような媒介方法なのか

ぜひ最後までご覧ください。

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不動産売買のおける「専任媒介」とは

媒介とは、「両者の間をなかだちすること」

不動産取引の場合は、不動産会社が宅地や建物の売買に関して、売主と買主の間に立って売買契約の成立に向けて両者を「なかだち」することを指します。

「仲介」「あっせん」と同じことです。

この媒介方法にはいくつかの種類があります。

次は、媒介契約の種類について見ていきましょう。

媒介契約の種類

媒介契約の種類は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。

この記事では、複数の不動産会社に依頼が可能か、1つの不動産会社にのみ依頼が可能かという観点から、「一般媒介」と、「専任媒介(専属専任媒介も含む)」の2種類に分けて見ていきます。

  1. 「一般媒介」は、複数の不動産会社に依頼が可能な媒介方法
  2. 専任媒介」は、1つの不動産会社にのみ依頼が可能な媒介方法

俗に専任と言われる契約には、①専属専任媒介契約と②専任媒介契約の2種類があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、いずれも依頼者が依頼した不動産会社以外に他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止する媒介契約です。

さらに専属専任媒介契約は、依頼者が自ら発見した相手方との売買を禁止する媒介契約です(自己発見取引の禁止)。

例えば親戚が急にあなたの不動産を買いたいと言い出した場合、自分で買主を見つけたことになりますので、自己発見取引に該当します。

専属専任媒介契約では、このような自己発見取引もできないという契約形態となります。

以上、媒介契約の種類を確認しました。

そこには「専任媒介」と「一般媒介」の2種類があることが分かりました。

次は、両者の違いについて説明します。

専任媒介契約と一般媒介契約の10個の違い

ではさっそく、下記箇条書きした専任媒介と一般媒介に見られる10個の違いを詳しく見ていきます。

専任媒介契約と一般媒介契約の10個の違い

  1. 「重ねての依頼の可否」
  2. 「レインズへの登録」
  3. 「報告義務」
  4. 「契約期間」
  5. 「自己発見取引」
  6. 「高く売却できる可能性」
  7. 「早く売却できる可能性」
  8. 「不動産会社の反応」
  9. 「仲介手数料の値切りやすさ」
  10. 「依頼者の手間」

最初にざっくり結論をまとめると下記のとおり。

比較項目一般媒介専任媒介専属専任媒介
重ねての依頼の可否できるできないできない
レインズへの登録必要なし義務義務
報告義務必要なし2週間に1度以上1週間に1度以上
契約期間法律上の定め無し3ヶ月3ヶ月
自己発見取引可能可能不可能
高く売却できる可能性高い低い低い
早く売却できる可能性高い低い低い
不動産会社の反応悪い良い良い
仲介手数料の値切りやすさしにくいしやすいしやすい
依頼者の手間多い少ない少ない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

違い1.重ねての依頼の可否

専任媒介契約は、1つの不動産会社にのみ売却の仲介を依頼することです。

専任媒介契約を結ぶと、複数の会社に買い手を探してもらうことはできません。

一方で、一般媒介契約というのは、他の業者に重ねて依頼できることが最大の特徴です。つまり同時に何社にも「買主を探してください」という依頼ができます。

つまり、専任媒介契約と一般媒介契約の最大の違いは、重ねて依頼ができるかできないか、ということになります。

違い2.レインズへの登録

不動産会社には、「レインズ」(REINS:Real Estate Information Network System)という専門のシステムがあります。

レインズとは、宅地建物取引業者間で物件情報を共有できる不動産会社しか使用できないシステム

専任媒介にした場合、契約締結日から数日(専任媒介の場合は5日、専属専任媒介の場合は7日)で登録されます。

しかし、一般媒介の場合、レインズへの登録はされません。

レインズへ売物件を登録すると、全ての不動産会社が物件を見ることができるため、買手が早く見つかる可能性が高くなります。

レインズについての詳細は下記記事でさらに詳しく説明しています。

違い3.報告義務

不動産会社に物件売却を依頼すると、買い手は見つかりそうなのか、どのくらいの人が物件に興味を持っているのか進捗状況が気になります。

専任媒介契約の場合は2週間に1回以上、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、不動産業者は売主に報告義務があります。

それゆえ、売却の交渉状況が気になる場合は安心できます。

しかし、一般媒介の場合、報告義務はありません。

したがって、売却の状況が気になる、報告がマメに欲しいなどの場合は専任媒介を選ぶとうのも一つです。

違い4.契約期間

契約期間とは、媒介契約の契約期間のこと

一般媒介の場合、契約期間は特に定められていませんが、専任媒介の場合は3ヶ月になっています。

専任媒介の場合、3ヶ月の間、一つの不動産会社に拘束されてしまうというリスクがあります。

専任媒介の契約後、途端に不動産会社の動きが鈍くなるという可能性もゼロではありません。

不動産会社にサボられてしまうと、最終的に大幅な値引きを助言されて、安く売却することになるという事態もあり得るのが専任外界契約です。

尚、媒介契約の契約は、自動更新はされません。

3ヶ月間依頼して見て、駄目だった場合には、契約満了時点で他の不動産会社に切替えましょう。

後ほど説明する「HOME4U」「イエウール」などの不動産一括査定を使うと効率的に見つけることができます。

先に不動産一括査定を知りたい方はコチラよりご確認ください。

違い5.自己発見取引

例えば、あなたが売却しようとしている不動産を、そのことを聞きつけた親戚や近所の人が欲しいと言う場合があります。

そのようにして自分で買主を見つけることを、「自己発見取引」と言います。

自己発見取引を扱えるのは「一般媒介」と「専任媒介」だけになります。

「専属専任媒介」では取り扱えません。

しかし、一般媒介と専任媒介で自己発見取引を扱えるといっても、不動産会社で履行のために要した費用が請求される場合があります。

一方、「専属専任媒介」で自己発見取引を行なおうとすると、違約金が請求されます。

違い6.高く売却できる可能性

高く売却できるのは一般媒介契約です。

複数の不動産会社と契約をしているため、会社間での競争原理が働きます。

他社に抜きん出ないことには、仲介手数料を得ることはできません。

そのため、自分の会社で売却してもらい仲介手数料を得ようと、売主にとって良い条件を提示してきます。

ですので、筆者としては一般媒介契約にして、複数の不動産会社にまずは相談してみることをオススメしています。

後ほど説明する「HOME4U」「イエウール」などの不動産一括査定を使うと楽に行えます。

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違い7.早く売却できる可能性

早く売却できるのも一般媒介契約です。

高く売却できる理屈と一緒で、複数の不動産会社が競合しているため、会社はいち早く買主を見つけようとします。

家を早く売る方法については下記記事でさらに詳しく解説しています。

違い8.不動産会社の反応

売主にとってはメリットがあるように見える一般媒介契約ですが、それを申し出た場合、不動産会社の中には良い顔をしない会社もあります。

中には、一般媒介契約を申し出て露骨に嫌な顔をされ、根負けしてしまう売主もいるほどです。

なぜなら不動産会社にとって一般媒介契約は、確実に仲介手数料を取れる契約ではないからです。

これまで見てきたように、一般媒介契約では複数の会社で競合を強いられます。

不動産会社の新入社員は、先輩や上司に「専任媒介契約」を取るように教えられます。

不動産会社にとって見ると、専任媒介契約を取ってくる社員ほど、できる社員ということになります。

しかし、現在では、複数の不動産会社に一括見積を依頼できるサイトもあり、一般媒介契約を選択しやすい状況になってきたといえます。

違い9.仲介手数料の値切りやすさ

仲介手数料を値切りやすいのは、専任媒介契約です。

専任媒介契約だからと言って、必ずしも仲介手数料が値引できるわけではありません。

しかしながら、不動産会社にとっては確実に仲介手数料が入ることが目に見えているので、「専任系媒介契約にするので仲介手数料を値引きして欲しい」という交渉をした場合、少々の融通をきかせてくれる可能性はあります。

不動産売却の仲介手数料を値引きする方法は下記記事をご確認ください。

違い10.依頼者(売主)の手間

依頼者(売主)の手間がかかるのは、一般媒介契約です。

一般媒介契約では、複数の不動産会社を探し出し、それぞれと契約を結ばなければなりません。

専任媒介契約であれば、売却の手続きをプロである不動産会社に「丸投げ」できるところを、一般媒介契約の場合は、常に複数の会社の動向をチェックし、そのつど対応する必要があります。

例えば、ある会社で買主が見つかった場合、他の会社にその旨を連絡するのは、売主になるのです。

一般媒介と専任媒介の違いが明らかになってきたところで、改めて、両者のメリット、デメリットを整理しましょう。

一般媒介の3つのメリット

  • 高く売れる可能性がある
  • 早く売れる可能性がある
  • 複数の会社に依頼するので、透明性が確保されている

一般媒介の3つのデメリット

  • 売却状況の確認や連絡などを売主がやらなければならないため、手間がかかる
  • 不動産会社への依頼が難しい場合がある
  • レインズ(不動産会社のネットワーク)に情報が載らないため、売主が見つかりにくい可能性がある

専任媒介の3つのメリット

  • 売却状況の報告が受けられる
  • 不動産業者のネットワークに載るため、買い手が見つかりやすい可能性もある。
  • 仲介手数料を値切れる可能性がある

専任媒介の3つのデメリット

  • 3ヶ月間1社の不動産会社に拘束されてしまう
  • 自分の希望通りの価格で売却ができない可能性がある
  • 売却過程の透明性がない

以上、専任媒介と一般媒介の10個の違いと、そのメリット・デメリットを見てきました。

一見すると不動産会社に任せるかたちになりますが、その仲介方法にも様々な違いがあることをお分かりいただけたかと思います。

そして再度、最初にまとめた表をご覧ください。

比較項目一般媒介専任媒介専属専任媒介
重ねての依頼の可否できるできないできない
レインズへの登録必要なし義務義務
報告義務必要なし2週間に1度以上1週間に1度以上
契約期間法律上の定め無し3ヶ月3ヶ月
自己発見取引可能可能不可能
高く売却できる可能性高い低い低い
早く売却できる可能性高い低い低い
不動産会社の反応悪い良い良い
仲介手数料の値切りやすさしにくいしやすいしやすい
依頼者の手間多い少ない少ない

ただし、結局どちらの契約にすればいいのか迷う人も多いかと思います。

そこで次に一般媒介にした方がいい人、専任媒介にした方がいい人を説明していきます。

一般媒介契約の方がいい人、専任媒介契約にした方がいい人

【一般媒介がオススメ】買い手が多く集まりやすい物件、売れる自信がある人気物件

今売りに出そうとしている物件が「人気物件」の場合は、専属専任媒介・専任媒介よりも一般媒介で複数の不動産会社に仲介を頼んだほうが早く売れる可能性が高いです。

不動産会社でも「この物件は売れる」と判断すれば、他の不動産会社に利益を持っていかれる前になんとか自社で成約させようと、活動も活性することが見込まれます。

更には、いわゆる「人気物件」は、購入検討者を呼び寄せる集客効果にも繋がります。

不動産会社は自社で取引を完結させた場合、売り手、買い手双方から仲介料をもらえますので、人気物件に携われるメリットは結構大きいのです。

また、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合ですと、不動産会社の囲い込みができてしまうので上記のような競争による販促活動の活性が期待できないことも考えられる…ということですね。

ですが、「人気物件」というのはあくまで客観的な評価で判断されるべきものです。

自分で「この物件は素敵だから売れる」と思っていても、不動産会社が「そんなに買い手はポンポン出てこないのでは」と思われるようですと、一般媒介では裏目に出るかもしれません。

後ほど説明する不動産一括査定で複数社に相談するようにしましょう。

【専任媒介がオススメ】それ程人気は高くならなそうだが、なるべく高く売りたい物件

専属専任媒介契約

「現時点では買い手がすぐ出てくるか分からない」「査定額からあまり下げずに物件を売りたい」という場合は専任媒介契約がオススメ。

つまり、その物件が「かならずしも期待通りに売れるか確証がない」という場合は専任媒介契約で不動産会社と契約を結ぶのがオススメです。

なぜかというと、「すぐに売れない物件」は、それだけ仲介する不動産会社の販促活動の品質が肝となるからです。

この場合、販促活動のコスト・工数の担保が期待できない一般媒介契約はやや向いていないと言えるでしょう。

また、不動産売買は、期間が長期化すると尚売れにくくなったり(相場が変動したり、ずっと販売に掲載されている物件は購入希望者から敬遠される傾向もあるので)、その間の維持費や税金もかかってしまうので、一社の不動産会社と専任媒介契約を結び、早め早めの売買成約を目指したほうが健全です。

早期の売買契約は依頼主・不動産会社双方にメリットがあり、その傾向は専任媒介契約でより顕著になるのです。

【結論】契約の種類は問わずに「信頼できる不動産会社」を選定するのが先決

「引っ越しの期間が迫っていて、とにかく早く家を売りたい」「売却が決まらないと、次の住処の購入資金に回せない」など、とにかく早く物件を売りたいという場合は、特に媒介契約の種類は問いません。

さらには、下記媒介契約の判断基準を説明しましたが、人気物件かどうかの判断はあなたがするものではなく、市場(世の中の人、買主)がするものです。

つまりあなただけの判断にしてはいけないのです。

  • 【一般媒介がオススメ】「買い手が多く集まりやすい物件」「売れる自信がある人気物件」
  • 【専任媒介がオススメ】「それ程人気は高くならなそうだが、なるべく高く売りたい物件」

では、どのように判断するかですが、それはプロである不動産会社に相談するのが一番。

ただし、不動産会社1社だけだと、正しい判断ができない可能性が高いのです。

不動産会社も契約を取りたいがために、営業トークをしてくるから・・

それよりも、「信頼のおける不動産会社」を見つけられるかが、実は肝なのです。

では信頼できる不動産会社をどうやって探せばいいのでしょうか?

その答えは「不動産一括査定」にあります。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選する!不動産一括査定のオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記3つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は3つ

  • 運営会社の母体がしっかりしているか
  • 不動産会社をしっかり審査しているのか
  • 利用者が多いのか

さて、それでは各不動産一括査定サイトをオススメ順に特徴とポイントを紹介していきます。

オススメ1.NTTグループで安心運営!「HOME4U」

HOME4Uの特徴

プライバシーマークを取得している、安心のNTTデータグループが運営する「HOME4U」。

日本で初めて不動産一括査定を始めたサイトで、18年の歴史を誇っています。

歴史がある分、利用者も多く累計35万人が利用。

それだけ、長く続けられているのも、支持されている証拠。

「なんでも相談窓口」のサポートデスクも用意されており、不動産売却に関する相談も可能です。

安心安全、信頼のサービスを利用したいユーザーには、ぴったりのwebサービスです。

※都心部の方は次に紹介する「すまいValue」も合わせて申し込みがオススメ。

HOME4Uのオススメポイント

  • 運営会社が上場企業かつ、運営暦18年。安心、信頼感がある。
  • 累計30万人が利用している安心実績。
  • 約1分の登録で、最大6社の査定価格を取り寄せられる。

HOME4U(ホームフォーユー)の公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!HOME4Uをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

【朗報】一都三県・大阪・兵庫なら「SREソニー不動産(※旧ソニー不動産)」も同時申し込みがオススメ

SRE不動産の特徴

AV機器や銀行・保険などで有名なソニーが運営する「T_ソニー不動産」。

日本では数少ないエージェント制を採用。

エージェント制とは:両手仲介せず、売主の仲介に専念した制度のこと

多くの不動産会社の場合、「(売主の希望価格から)少し値下げすれば購入しても良い」という希望者が現れた場合、そこで調整しようという働きかけが発生します。

ですが、ソニー不動産の場合は、そこで買主獲得を急ぐのではなく、更に購入希望者を募り、売主の希望に合う買主を見つけようとするのです。

この働きかけの強さこそが、他の不動産会社にはない、SRE不動産参会者の特徴、そして強みであると言えるでしょう。

その証拠に「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」の3つの項目で、仲介会社No.1を獲得。

SRE不動産は、主要な一括査定には参加していないので、一都三県の方は他の不動産会社と合わせて査定相談することをオススメします。

※SRE不動産は、東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県、大阪府、兵庫県のみの対応となっています。

SRE不動産のオススメポイント

  • 国内では数少ない売主のみに特化したエージェント制を採用!
  • 「成約価格の納得度」「顧客志向」「サービスの先進性」でNo.1
  • 安心のソニーグループが運営

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら

60秒で無料相談!SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイトをチェック

※安心のソニーグループ運営、両手仲介なしの売主特化

オススメ3.最大手の不動産会社に唯一依頼ができる!「すまいValue」

すまいValueの特徴

すまいValue」は、国内最大手の不動産会社6社の共同運営による不動産一括査定サイトです。

「野村の仲介+」「住友不動産販売」「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」「小田急不動産」といった大手不動産会社だけを対象に、仲介先を探すことができます。

この6社に依頼できるのは実はすまいValueのみ。

これらの最大手は、特に都心部は強いので、都心部の不動産売却を考えている人は、「すまいValue」に依頼はしておいた方がいいです。

最短60秒の簡単な入力で、大手不動産会社最大6社の査定結果から比較検討ができます。

すまいValueのオススメポイント

  • 国内最大手の不動産会社6社が直接運営!実績と信頼のある不動産会社のみに依頼できる
  • 6社の店舗数は全国に870店舗。年間の仲介成約数11万件以上!
  • トラブルなく安心・安全に取引出来た割合96.7%と安心感抜群

すまいValueの公式サイトはこちら

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※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

オススメ4.利用者1,000万人以上でNo.1「イエウール」

イエウールの特徴

イエウールは、不動産一括査定で利用者No.1のサービス。

No.1の理由は、参加している不動産会社の数。他の一括査定は1,000社前後が多いですが、イエウールは1,700社と一括査定No.1です。

つまり田舎や地方の方でも、しっかりと不動産会社を見つけることができます。

HOME4U」は大手や中堅の不動産会社は参加しているものの、地域密着の不動産会社の参加は実は少ないのです。

その点、イエウールは地域密着の不動産会社も多く参加しておりますので、田舎や地方の方でも安心して利用できます。

※都心部の方は「すまいValue」がオススメです。

イエウールのオススメポイント

  • 登録されている不動産会社数が1,700社以上と、他の不動産一括査定サイトNo.1
  • 累計利用者1,000万人以上は一括査定No.1
  • 一括査定後の見積もり比較のフォーマットが見やすい。

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オススメ5.投資用の物件を売却なら「リガイド」

リガイドの特徴

リガイド」は、以前は「SBI不動産一括査定 」と言ってSBIグループにて運用されていたサービスです。

運営企業自体も不動産取引に精通しているので、その点でも安心感を持てます。

ちなみに、サービス運用暦10年以上と、長年の実績と信頼を誇る、不動産一括査定サイトです。

リガイドの特徴としては、一回の査定依頼に対して最大10社までの不動産会社からの査定を受け取れるところ、そしてYahoo!やFacebookとも提携しており、入力時もそれらのサービスから情報を引き継げる利便性、などが挙げられます。

リガイドのオススメポイント

  • 一回の査定依頼に対して査定を受け取れる不動産会社数が多い(最大10社)。
  • 元SBIグループの信頼感、運営企業自体も不動産取引に精通している。
  • 不動産一括査定サイトの中でも、特に運用暦が長い、実績の豊富さ。

リガイドの公式サイトはこちら

3分で最高額がわかる!リガイドをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

以上が筆者が厳選した4サイト。

それぞれ紹介した不動産一括査定を一覧表でまとめておきます。

比較項目HOME4UすまいValueイエウールリガイド
運営会社株式会社
エヌ・ティ・ティ・データ
すまいValue運営会社株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
上場未上場未上場未上場未上場
運営暦
(サービス開始年)
17年
(2001年)
2年
(2016年10月)
4年
(2014年)
11年
(2006年)
参加している
不動産会社数
約1,300社大手6社のみ約1,700社約550社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・ビル一室
・店舗・事務所・倉庫
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟マンション
・一棟ビル
・一棟アパート
・その他
・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・一棟ビル
・区分所有ビル
・店舗・工場・倉庫
・農地
・その他
・マンション
・一戸建て
・土地
・アパート一棟
・マンション一棟
・事務所・店舗ビル一棟
・事務所・店舗ビル一室
・その他

最後にざっとまとめておきます。

【まとめ】不動産一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

まとめ

一般媒介も専任媒介も、それぞれメリットとデメリットがあります。

どちらが自分にとってストレスのない取引ができるかを見極め、自分に合った仲介方法を選ぶことが大切です。

以上「【2019年版】「専任媒介契約」とは?専属と一般媒介とどちらがいい?専門家がわかりやすく解説」でした。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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