【2019年】抵当権とは?抹消しないとどうなる?プロがわかりやすく解説

共有名義の売却ってどうやるの?3つの売却方法と確定申告を解説

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【2019年】抵当権とは?抹消しないとどうなる?プロがわかりやすく解説 【2019年】抵当権とは?抹消しないとどうなる?プロがわかりやすく解説

複数の人で不動産を所有する形態の一つに「共有名義」があります。

夫婦の共有でマンションを購入する場合や、相続した不動産など、不動産が共有名義となることは多いです。

共有名義の不動産の売却方法は、所有者が1人の場合とは異なるので注意が必要です。

共有名義の物件を売却する際の疑問

  • 「共有名義の物件は、どうやって売却すればいいの?」
  • 「共有名義の物件の売却で気を付けるべきことはあるの?」
  • 「共有物件の売却をしたら、確定申告は全員がするの?」

そこでこの記事では、「共有名義の売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、共有名義の売却について、3つの売却方法と確定申告について知ることができます。

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共有名義物件の売却ルール

共有とは、2人以上が1つの不動産を共に所有すること

各共有者の共有物に対する所有権の割合を共有持分といいます。

夫60%、妻40%と共有する場合は、60%や40%といった数値が持分割合となります。

共有物に関しては、各共有者は共有物全部について、その持ち分に応じて使用可能です。

また、共有物の管理や変更を行うには、他の共有者の同意を得る必要があるものとないものがあり、まとめると下表のようになります。

行為内容同意の有無
保存行為共有物の修繕や所有権の保存登記など、現状を維持する行為が該当します。単独で可能
管理行為共有物の賃貸借契約の締結または解除や、改良する行為(例えば外壁塗装やウォシュレットの設置等)が該当します。過半数の同意が必要
変更行為変更(共有物の建て替えや増改築)や処分(売却や売買契約の解除)が該当します。全員の同意が必要

共有名義物件の売却ルールの基本は、以下の2点になります。

売却ルールの基本2つ

  1. 全体の売却なら全員の同意が必要
  2. 持ち分の売却なら同意は不要

基本1.全体の売却なら全員の同意が必要

全体の売却なら全員の同意が必要です。

全体の売却は、上表の変更行為の処分に該当します。

処分行為は、共有物全体の売却の他、売買契約の解除も該当しますので、一旦売買契約を締結し、後から売買契約を解除する場合にも全員の同意が必要ということになります。

基本2.持ち分の売却なら同意は不要

共有物の売却では、非常に勘違いが多いですが、持ち分の売却なら同意は不要です。

例えば、夫が60%、妻が40%を持っている共有物の場合、夫が60%を誰かに売るのは自由です。

他の共有者である妻の同意を得なくても、夫は勝手に自己の持分を自由に処分することができます

以上、ここまで共有名義物件の売却ルールについて見てきました。

では、共有名義の物件の売却はどのようにして行えば良いのでしょうか。

そこで次に、共有名義の売却方法について解説いたします。

共有名義の売却方法

共有名義の売却方法には以下の3つの方法があります。

共有名義の売却方法3つ

  1. 全体を売却する
  2. 他の共有者に買い取ってもらう
  3. 委任状を書いて代理で売却する

方法1.全体を売却する

共有物件全体を売却する場合には、まず共有者全員の同意を得てから始めます。

その際、代表者を決めておくと良いです。

不動産の売却では、不動産会社や買主、司法書士などの第三者とコミュニケーションを取りながら進めます。

その際、窓口担当者がしっかり決まっていないと、第三者が誰と連絡を取っていいのか分かりません。

代表者を決めたら、その人は第三者に対して「連絡はすべて私を通してください」と宣言しておくと、皆が安心して手続きを進めることができます。

尚、共有物件の売却については、下記の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

方法2.他の共有者に買い取ってもらう

共有名義物件では、共有者間で共有持分を他の共有者に買い取ってもらうようなことが良くあります。

誰かが他の共有者の持分を買い取り、100%の単独所有としておくと、将来、その所有者の意思だけで不動産を売却できるようになります。

意思決定が簡単になり、共有のときよりも売却しやすいというメリットがあります。

ただし、共有名義を親族間で売買するときは、適正な価格で取引することが必要です。

親族間の売買では、価格をいくらでも操作できることが可能であるため、例えばほぼタダに近い金額で売却すると贈与とみなされてしまいます。

その売買が贈与とみなされれば、贈与税が発生します。

贈与とみなされないようにするためには、事前に不動産鑑定士による鑑定評価を取り、その鑑定評価額にも基づいて売買を行うと、客観的に妥当性のある価格で取引したことを証明することができます。

税務署に対して妥当性を証明するためにも、親族間売買の場合には、事前に不動産鑑定士による鑑定評価を取るようにしましょう。

方法3.委任状を書いて代理で売却する

共有名義物件の売却では、売買契約時に共有者全員が立ち会わなければならないのが原則です。

しかしながら、共有者のうち、誰かが売買契約日に都合がつかず、参加できないことがあります。

そのような場合には、委任状を作成して、共有者を代理人にして売却を行います。

ただし、共有者間では委任状は偽造されやすいので、事前に本人の意思の確認を受けることが必要です。

売買契約に出席できない場合には、早めに不動産会社に連絡し、不動産会社に本人の意思を確認させる場を設けてください。

尚、委任状については下記の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照下さい。

以上、ここまで共有名義の売却方法について見てきました。

あとは不動産会社探しです。

共有名義に慣れている不動産会社を探しましょう。

不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

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PC、スマホのWEB画面から簡単な情報を入力するだけで、その日のうちに複数の不動産会社から物件の簡易査定額と併せて、メール等でのコミュニケーションをとることが可能です。

その際に、併せて営業担当の対応や人間性を確認しながら不動産会社を選定していくのです。

不動産一括査定の利用は無料です

ただし、不動産一括査定は1つだけではなく、国内に複数存在しています。

ここからはオススメの不動産一括査定を紹介します。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2019年11月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ

すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

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NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」

HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」

イエウール

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参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」

リガイド

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旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

売却が終わった後は確定申告です。

そこで次に、共有者それぞれが行う確定申告について解説いたします。

共有者がそれぞれ行う確定申告

共有物件を売却した場合、共有者それぞれが確定申告を行うことになります。

個人の所得には、給与所得、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得という10種類の所得があります。

不動産を売却したときの所得は「譲渡所得」です。

譲渡所得が発生した場合、その所得を税務署に申告することが確定申告になります。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
譲渡価額とは売却額
取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

まず、確定申告のルールとして、譲渡所得がマイナス(譲渡損失)となっている場合には、税金は発生しないため、原則として確定申告を行う必要がありません。

確定申告は、譲渡所得がプラスのときには、税金が生じるため行うものになります。

ただし、不動産の売却では節税や税金還付を受けることのできる税金特例があり、これらの税金特例を使う場合には、譲渡所得がプラスでもマイナスでも確定申告が必要です。

この確定申告については、共有物件の場合、共有者がそれぞれ行うことになります。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行うことが必要です。

ここで、不動産の売却で良く使う3,000万円特別控除という特例を例として共有名義の確定申告について紹介いたします。

3,000万円特別控除を利用するには、売却するマイホームが居住用財産である必要があります。

居住用財産とは、以下に示す要件のうち、いずれか1つの要件を満たすマイホームです。

【居住用財産】

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 -3,000万円

まず、単独で売却したときの譲渡所得を以下の例で考えます。

譲渡価額:5,000万円
取得費:1,000万円
譲渡費用:160万円

上記の条件の場合、3,000万円特別控除を適用した譲渡所得は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 -3,000万円
=5,000万円 -1,000万円 ―160万円 -3,000万円
=840万円

この場合、3,000万円特別控除を利用しても、譲渡所得が840万円も生じることになり、この譲渡所得に対して税率が乗じられ税金が発生します。

売却した居住用財産の所有期間が10年超の場合、所得税10%と住民税4%の税率が譲渡所得にかかりますので、117.6万円(=840万円×14%)の税金が生じることになります。

一方で、上記の不動産を「夫60%、妻40%」で共有していた場合の譲渡所得を考えます。

共有の場合、まず全体の譲渡所得を求めます。

全体の譲渡所得は以下の通りです。

全体の譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
=5,000万円 -1,000万円 ―160万円
=3,840万円

次に、全体の譲渡所得に持分割合を乗じて、夫と妻のそれぞれの譲渡所得を計算します。

夫の譲渡所得 =全体の譲渡所得 × 夫の持分割合
=3,840万円 ×60%
=2,304万円
妻の譲渡所得 =全体の譲渡所得 × 妻の持分割合
=3,840万円 ×40%
=1,536万円

3,000万円特別控除は、夫も妻もそれぞれが利用できます。

夫と妻の3,000万円特別控除適用後の譲渡所得は以下の通りです。

夫の譲渡所得 =2,304万円 -3,000万円
= ▲696万円
= ゼロ(マイナスの場合はゼロとなる)
妻の譲渡所得 =1,536万円 -3,000万円
= ▲1,464万円
= ゼロ(マイナスの場合はゼロとなる)

共有物件の場合、それぞれが確定申告によって3,000万円特別控除を利用できるため、上記の計算例では夫も妻も譲渡所得はゼロとなりました。

つまり、税金は発生しないことになります。

共有出ない場合には、117.6万円の税金が発生していましたが、共有ではそれぞれが3,000万円特別控除を利用できた結果、税金はゼロ円になったということです。

このように確定申告で税金特例を利用する場合には、共有者がそれぞれ特例を適用できるため、お得となります。

共有名義の売却では、共有者それぞれが確定申告を行うということを理解しておきましょう。

まとめ

以上、ここまで、共有名義の売却について、3つの売却方法と確定申告について見てきました。

共有名義の売却では、共有者全員の同意が必要です。

共有物件全体を売却する場合には、まずは共有者全員の同意を取った上で売却活動を開始するようにしてください。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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