【2019年】抵当権とは?抹消しないとどうなる?プロがわかりやすく解説

共有名義(共有持分)の土地や物件を売却する5つの方法と注意点

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複数の人で不動産を所有する形態の一つに「共有名義(共有持分)」があります。

夫婦共有でマンションを購入する場合や、相続した不動産など、不動産が共有名義となることは意外と多いのです。

持っているときは何ら問題ないのですが、問題になってくるのは売却のシーンです。

共有名義の不動産の売却方法は、所有者が1人の場合とは異なりもめることも多いのです。

共有名義の物件を売却する際の疑問

  • 「共有名義の物件は、どうやって売却すればいいの?」
  • 「共有名義の物件の売却で気を付けるべきことはあるの?」
  • 「共有物件の売却をしたら、確定申告は全員がするの?」

今回の記事ではこれらの不安や疑問を解消するために必要な全知識をお伝えしていきます。

この記事を読み終えるころには、共有名義の土地や物件をスムーズに売却できるようになっているでしょう。

1.共有名義(共有持分)とは

  • 共有名義とは、2人以上が1つの不動産を共に所有している状態のこと
  • 共有持分とは、共有名義における各共有者の所有権の割合のこと

例えば、夫婦でお金を半分ずつ分け合って購入した家(共有名義の家)の場合、夫が50%、妻が50%の共有持分の家ということです。

共有持分が発生する2つの理由

共有持分の物件の多くは、

  1. 相続
  2. 共有による家の購入

の2つの理由が大半です。

相続物件の多くが共有物件になっている

相続物件は、相続人間で分割を行わない限り、共有の状態です。

相続物件を共有状態のまま売却し、そのお金を相続人同士で分割することを換価分割と呼びます。

相続物件は換価分割が行われることも多いため、共有状態での売却が多いです。

夫婦共有で家を購入することが多い

住宅ローンを夫婦の収入を合算して組む場合、夫婦共有で家を購入することも良くあります。

というのも今のご時世は、夫一人だけの収入では住宅ローンが組めないことが多く、妻を連帯債務として住宅ローンを組み、家を購入することが多いから。

もちろんそのような連帯債務で購入した家は「共有名義」の家となります。

離婚をする際は、連帯債務の状態を解消するために、家を売却することが多いです。

よって、離婚の際の家の売却も、共有状態で行われることが多いです。

共有名義は自分で勝手に売ることができない

共有名義の物件は、管理や変更・売却に関し、単独(自分個人)ではできない点が単独名義と異なります。

管理行為とは、共有物を利用または改良する行為

例えば賃貸借契約の締結や解除が利用する行為に当たります。

また、外壁塗装や温水洗浄便座の設置等は改良する行為です。

管理行為は共有持分の「過半数」の同意によって行うことができます。

各共有者は、その持ち分に応じて費用を負担することが必要です。

変更行為とは、物理的損傷や改変を行う行為の他、法律的な処分行為も含まれます。

例えば、共有物の建て替えや増改築は変更行為。

共有名義物件の売却や売買契約の解除は処分行為に該当します。

共有名義の売却は共有者全員の同意が必要

変更行為では、共有者「全員」の同意が必要です。

つまり、共有名義の土地や物件を売却するには共有者全員の同意が必要となります。

保存行為は各共有者が単独で行うことができます。

保存行為とは、共有物の修繕や所有権の保存など、現状を維持する行為

共有物件の不法占拠者に明け渡し請求を行うことや、不法占拠によって生じた損害の賠償請求を行うことも保存行為に該当します。

共有持分割合の決り方

共有物件には、それぞれの共有者に共有持ち分割合があります。

共有持ち分の割合は、相続なら「法定相続分」または「遺産分割で定めた分割割合」によって決まります。

例えば、「配偶者と子供2人」で想像した場合は、法定相続分による共有持ち分割合は、配偶者が50%、子供がそれぞれ25%ずつに割り振られます。

小学生の社会の授業で出てきましたよね!

一方で、共有で購入した場合には、共有持ち分割合は支出したお金の割合で決まります。

例えば、夫婦で5,000万円のマンションを購入した際、夫が3,000万円、妻が2,000万円お金を出している場合、夫が60%、妻が40%となります。

2.共有名義の土地や物件を売却するルール

この章では共有物件の売却ルールについて解説します。

共有持分は単独で売却可能

共有物件を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、これはあくまでも共有物件全体を売却する場合。

一方で、自分が持っている50%の持ち分割合のみを売却する場合には、単独で売却することができます。

例えば、夫が50%、妻が50%を持っているマンションを、夫が妻の了解を得ずに第三者に夫の持ち分50%を売却することは可能です。

ただし、共有持ち分だけを好んで買ってくれる第三者はほとんどいません。

第三者が仮に購入したとしても、その物件全体を将来売却する場合には、他人(共有持分を持っている人)と同意を得ることが必要となります。

その購入者が将来売却することが非常に困難になる可能性が非常に高いのです。

売却が困難ということは、資産価値がないことと同じといえます。

そのため、仮に共有持ち分を売却しても、基本的には買主は現れず、また現れたとしても価格は著しく低くなるのです。

共有物件全体の売却は全員の同意が必要

共有物件全体の売却は全員の同意が必要です。

全員の同意が必要ですので、誰か一人でも反対者がいると売却することはできません。

共有者の同意は、「売却すること自体に同意」していても、「価格に同意しない」というケースが良くあります。

例えば、3人の共有者が売却することを決めて売却活動をしたとしても、最後に共有者の一人が「その金額なら売らない」と言い出すと売却することができなくなります。

そのため、共有物件全体を売却するにあたっては、事前に共有者全員で最低売却価格まで決めておくことがポイントです。

最低売却価格とは、「いくら以上なら売ろう」という価格になります。

価格の意思決定で意見が分かれないようにするためにも、価格についてもあらかじめ合意形成しておくようにしましょう。

3.共有名義の土地や物件をスムーズに売る5つの方法

この章では共有名義の土地や物件の5つの売却方法について解説します。

共有名義の土地や物件を売る5つの方法

  1. 全員の同意を取ってから売却する
  2. 委任状を使って売却する
  3. 共有者に買い取ってもらってから売却する
  4. 共有物分割請求を行ってから売却する
  5. 分筆または区分所有にしてから売却する

方法1.全員の同意を取ってから売却する

共有物件の売却で一番典型的な方法は、全員の同意を取ってから売るという方法です。

全員の同意を取って売るときは、先ほどもお伝えしたように事前に最低売却価格も決めておくことがポイントとなります。

最低売却価格を決めるには、一括査定サービスを取って、査定を取るのが良い方法です。

不動産一括査定とは、その名の通り「不動産の査定相談を複数の不動産に一度でお願いできるWEBサイト(サービス)」。

不動産一括査定サイトのイメージ

不動産一括査定サイトのイメージ

一括査定サイトは、無料で複数の不動産会社に査定価格を依頼できますので、一度に複数の査定価格を集めることができます。

査定価格を1社からしか取らないと、「もっと高く売れるのではないか?」とか、「こんなに高く売れないのではないか?」と疑心暗鬼になってしまいます。

1人でも疑問を持つ共有者が現れ反対されると、売却することができません。

そのため、共有物件の売却では、査定価格に客観性を持たせるためにも、必ず複数の不動産会社から査定と取るようにしてください。

適正価格のゾーン

適正価格のゾーン

複数の不動産会社から査定を取ると、ストライクゾーンのようなものが見えてきますので、共有者全員で納得感が得やすいです。

あらかた売却価格が良そうできたら、全員で最低売却価格を決めるようにして下さい。

最低売却価格は、できるだけ保守的に低めの価格で決めておくことがポイントです。

全員で高値を狙ってしまうと、なかなか売却することができず、良い買主も逃してしまうこともあります。

共有者が多いほど、スムーズに意思決定するためにも、最低売却価格は低めに設定するようにしましょう。

不動産のプロが厳選!不動産一括査定の選ぶ基準とオススメ4サイト

ここからは、筆者が厳選したオススメの不動産一括査定4サイトを紹介。

筆者の厳選基準は下記4つ。

オススメの不動産一括査定サイトの基準は4つ

  • 基準1.参加不動産会社が魅力的である(大手~地域密着まで査定できる)
  • 基準2.実績が豊富(利用者数+運営歴)
  • 基準3.セキュリティ対策をしている(プライバシーポリシーの取得)
  • 基準4.不動産会社をしっかり審査している(悪徳不動産業者の排除)
これら4つの基準を満たす一括査定サイトは下記4つになります。

厳選したオススメの不動産一括査定サイト4選

  1. すまいValue
  2. HOME4U
  3. イエウール
  4. リガイド

それぞれの不動産一括査定の特徴を一覧表にしました。

比較項目すまいValueHOME4Uイエウールリガイド
運営会社小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)
東急リバブル(株)、野村不動産アーバンネット(株)
三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株)
株式会社NTT
データスマートソーシング
株式会社Speee株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年2016年2001年2014年2006年
査定数非公表累計30万件20万件非公表
サイト利用者数非公表年間700万人累計1,000万人非公表
提携している不動産会社の数大手6社約1,300社約1,700社約700社
特徴国内最大手に頼める。 都会に強く地方に弱い傾向がある。NTTデータグループなので安心感はトップ。 一括査定の歴史最長の老舗。参加企業数がNo.1で、企業一覧と特徴も見ることができる。厳選された不動産会社がウリ。 運営も長く、旧SBIグループの安心感がある。

※2020年1月時点の情報

不動産一括査定の上手な使い方は併用利用する

不動産一括査定の賢い使い方は「複数サイトの併用」

紹介した不動産一括査定は、どれも安心して利用できます。

ただし、それぞれの不動産一括査定には弱みがあります。その弱みを防ぐ方法があります。

弱みを防ぐには不動産一括査定を併用利用(組み合わせ利用)するのです。

都心部や県庁所在地などの人口が多い都市の方:すまいValue+HOME4U+SRE不動産(※旧ソニー不動産)
オススメの組み合わせ:「すまいValueHOME4USRE不動産(※旧ソニー不動産)

人口が多い都市の方にオススメの一括査定サイト

三井のリハウスや東急リバブルなどの国内最大手の不動産会社は、「すまいValue」にしか参加していません。

そして、大手・中堅・地域密着の不動産会社参加の「HOME4U」は、NTTグループ運営で最も安心して利用できるサイトの一つ。

つまり最大手の不動産会社に依頼「すまいValue」+大手・中堅・地域密着の不動産会社に依頼「HOME4U」を組みわせるのです。

ただ、大手は両手仲介の可能性が高いです。対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおくと安心です。

地方や郊外の方:HOME4U+イエウール
オススメの組み合わせ:「HOME4Uイエウール

人口が少ない都市の方にオススメの一括査定サイト

大手の不動産会社は都心に強いですが、地方や郊外では対応できない場合があります。

特に「すまいValue」を使って依頼できる最大手の不動産会社は地方や郊外は対応していない可能性があります。

地方や郊外の方は「HOME4Uイエウール」を併用するといいでしょう。

最大手の不動産会社に依頼できるのは「すまいValue」だけ
すまいValue

すまいValue

すまいValueは国内最大手6社(三井のリハウス、住友不動産販売、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、小田急不動産、野村の仲介plus)が共同で運営する一括査定サービス。

強力な販売ネットワークとノウハウを持っていますし、営業担当者の質も全体によいので、確実に依頼はしたいところ。

ただし、お伝えした通り大手は両手仲介の可能性が高いです。

対象地域(一都三県+大阪、兵庫)の方は、売主専門としている「SRE不動産(※旧ソニー不動産)」も合わせて申し込んでおきましょう。

3分で最高額がわかる!すまいValueをチェック

※「机上査定」を選ぶと電話なしで、メールで概算査定額がわかります。

NTTグループが運営の安心実績「HOME4U」
HOME4U

HOME4U

2001年から運営と最も長い、一括査定の老舗。

運営がNTTデータグループという安心感は抜群で、個人情報保護やセキュリティ対策などの技術力も信頼できます。

参加している不動産会社は、大手から中堅・地元密着まで約1,300社。

イエウールの1,900社と比べると1,300社で少なめに見えますが、厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているというのが売りです。

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参加不動産会数No.1の「イエウール」
イエウール

イエウール

参加している不動産会社は大手、中堅、地元密着型まで約1,900社と最多。

つまり一番不動産会社が見つかる可能性が高いということです。

サイト運営の歴史は比較的浅いですが、利用者も多く、安心して利用できます。

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投資用物件に強い「リガイド」
リガイド

リガイド

旧「SBI不動産一括査定」というサイトで、「HOME4U」の次に運営が長い老舗サイト。

入力はYahoo!やFacebookから情報を引き継ぐこともでき、入力しやすいフォームです。

最大10社まで一括で査定依頼できるので、効率良く多数の会社に査定依頼したい人にも向いています。

HOME4Uなどと比べると600社で少なめに見えますが、独自審査を通過した優良不動産会社というのが売りです。

また、投資用物件にも強く、資産の組み換えも相談できます。

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不動産一括査定サイトは、無料で利用できますので、まずは申し込んで信頼できる不動産会社に査定相談をしてみることをオススメします。

不動産一括査定については下記記事でさらに詳しく解説しています。

方法2.委任状を使って売却する

共有物件の売却では、委任状を使って売却する方法もあります。

共有物件の売却では、原則、売買契約時に共有者全員が立ち会うことが必要です。

しかしながら、共有者が海外に住んでいる場合や、病気で入院している場合には、売買契約に立ち会えないことがあります。

このような場合、共有者の一人が代理で売買契約に立ち会うことが良くあります。

代理で売却を行う際は、本人から代理人に対して委任状を書くことが必要です。

ただし、共有物件は親族が共有していることが多く、親族間では委任状が偽造されやすいのも事実。

そのため、本当に本人が代理人に委任しているのか、不動産会社もしくは買主が確かめる機会を設けることが必要です。

仮に委任状が偽造されており、その本人が売却に反対していると、売買そのものが成立しないことになります。

お金を払う買主としては、このような物件は怖くて買えないので、代理の場合は、別途、本人に直接会う意思確認の機会を設けることが必要なのです。

よって、代理で売却をする場合には、早めに不動産会社に相談して、売買契約の手続きの進め方を決めるようにしましょう。

委任状については下記の記事で詳しく記載しています。

方法3.共有者に買い取ってもらってから売却する

共有物件では、共有者に買い取ってもらってから売却するという方法もあります。

誰かの単独所有となれば、その人の好きなタイミングで自由に売却できますので、売りやすくなります。

例えば、1人の共有者の持ち分割合(シェア)が90%で、もう1人の共有持ち分割合(シェア)が10%の場合、90%の人が10%の持ち分を購入してから売却することが良くあります。

1人の割合が非常に大きく、他の人の持ち分割合の価格が小さいときは、代表の共有者が買い取ってから売却する方法が有効です。

少ない持分割合の人が、どうしても今すぐ物件を売りたい場合には、まずは持分割合が高い人に売却を打診してみることをオススメします。

方法4.共有物分割請求を行ってから売却する

共有物件は、共有物分割請求によって共有を解消し、売却することもできます。

共有物分割請求とは、民法で定められている共有者に認められた共有状態を解消する権利

各共有者は、いつでも共有物の分割請求をすることができます。

共有者間で分割の協議を行い、協議が整わないときは裁判所に分割請求することも可能。

共有物の分割による取得では、取得分が取得者の分割前の共有物に係る持分割合を越えなければ形式的取得となり、不動産取得税が課されません。

仮に裁判によって共有分割をする場合、分割方法には以下の3つがあります。

共有名義の分割方法

  • 現物分割:共有物をそのまま分割する方法。原則は現物分割。
  • 代金分割:現物分割することができないとき、または分割によってその価格を著しく減少させる恐れがあるときに、共有物を競売してその代金を分割する方法。
  • 全面的価格賠償:共有者の1人が共有物全部を取得し、その他の共有者には持分の価格を賠償するという分割方法。
現物分割とは、土地なら分筆、建物なら区分所有にする等、物理的分けて分割すること

現物分割は原則な分割方法になりますが、分筆することによって地型が悪くなり、土地の価値が著しく落ちるようであれば、代金分割または全面的価格賠償を選択することになります。

方法5.分筆または区分所有にしてから売却する

共有物件は、土地なら分筆、建物なら区分所有にしてから売却するという方法もあります。

分筆や区分所有にすることで、それぞれを単独名義の物件にすれば、お互い好きなタイミングで自由に売ることが可能。

ただし、分筆では切り方によって土地の価値を落としてしまうこともあるため、注意が必要です。

例えば、下図のAのような切り方をしてしまうと、せっかくの土地が間口の狭い土地になり、使い勝手が悪く価値が落ちてしまうことがあります。

Bのような切りからだと、一方が旗竿地になってしまい価値が落ちます。

土地の分割例

土地の分割例

土地は、分筆すると往々にして切る前よりも価値が落ちることがあるので、注意が必要です。

また、建物を区分にする場合でも、階数によって価値が異なることが良くあります。

本来、持ち分は50%ずつであったにもかかわらず、区分にしたことで、片方が60%、もう片方が40%となってしまうケースもあり得ます。

分筆や区分所有は、切り方や選んだ方で価値が落ちることがありますので、分け方を十分に検討するようにしてください。

土地の分筆については下記記事でさらに詳しく説明しています。

4.共有名義の売却に慣れている不動産会社に任せるのが早い

ここまで共有名義の土地や物件を売るための知識をお伝えしてきました。

ただし、頭で分かっていても具体的にどう行動に移せば良いのか分からないと思います。

結論、共有名義に慣れている不動産会社を探し相談しながら進めていくのが一番手っ取り早いです。

前述した「すまいValue」「HOME4U」をなるべく多く利用して、納得いく不動産会社を探しましょう。

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5.共有名義を売却した時の税金や確定申告

共有物件を売却した場合、共有者それぞれが確定申告を行うことになります。

個人の所得には、給与所得、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得という10種類の所得があります。

不動産を売却したときの所得は「譲渡所得」です。

譲渡所得が発生した場合、その所得を税務署に申告することが確定申告になります。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
譲渡価額とは売却額
取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

まず、確定申告のルールとして、譲渡所得がマイナス(譲渡損失)となっている場合には、税金は発生しないため、原則として確定申告を行う必要がありません。

確定申告は、譲渡所得がプラスのときには、税金が生じるため行うものになります。

ただし、不動産の売却では節税や税金還付を受けることのできる税金特例があり、これらの税金特例を使う場合には、譲渡所得がプラスでもマイナスでも確定申告が必要です。

この確定申告については、共有物件の場合、共有者がそれぞれ行うことになります。

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行うことが必要です。

ここで、不動産の売却で良く使う3,000万円特別控除という特例を例として共有名義の確定申告について紹介いたします。

3,000万円特別控除を利用するには、売却するマイホームが居住用財産である必要があります。

居住用財産とは、以下に示す要件のうち、いずれか1つの要件を満たすマイホームです。

【居住用財産】

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 -3,000万円

まず、単独で売却したときの譲渡所得を以下の例で考えます。

譲渡価額:5,000万円
取得費:1,000万円
譲渡費用:160万円

上記の条件の場合、3,000万円特別控除を適用した譲渡所得は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 -3,000万円=5,000万円 -1,000万円 ―160万円 -3,000万円=840万円

この場合、3,000万円特別控除を利用しても、譲渡所得が840万円も生じることになり、この譲渡所得に対して税率が乗じられ税金が発生します。

売却した居住用財産の所有期間が10年超の場合、所得税10%と住民税4%の税率が譲渡所得にかかりますので、117.6万円(=840万円×14%)の税金が生じることになります。

一方で、上記の不動産を「夫60%、妻40%」で共有していた場合の譲渡所得を考えます。

共有の場合、まず全体の譲渡所得を求めます。

全体の譲渡所得は以下の通りです。

全体の譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用=5,000万円 -1,000万円 ―160万円=3,840万円

次に、全体の譲渡所得に持分割合を乗じて、夫と妻のそれぞれの譲渡所得を計算します。

夫の譲渡所得 =全体の譲渡所得 × 夫の持分割合=3,840万円 ×60%=2,304万円
妻の譲渡所得 =全体の譲渡所得 × 妻の持分割合=3,840万円 ×40%=1,536万円

3,000万円特別控除は、夫も妻もそれぞれが利用できます。

夫と妻の3,000万円特別控除適用後の譲渡所得は以下の通りです。

夫の譲渡所得 =2,304万円 -3,000万円= ▲696万円= ゼロ(マイナスの場合はゼロとなる)
妻の譲渡所得 =1,536万円 -3,000万円= ▲1,464万円= ゼロ(マイナスの場合はゼロとなる)

共有物件の場合、それぞれが確定申告によって3,000万円特別控除を利用できるため、上記の計算例では夫も妻も譲渡所得はゼロとなりました。

つまり、税金は発生しないことになります。

共有出ない場合には、117.6万円の税金が発生していましたが、共有ではそれぞれが3,000万円特別控除を利用できた結果、税金はゼロ円になったということです。

このように確定申告で税金特例を利用する場合には、共有者がそれぞれ特例を適用できるため、お得となります。

共有名義の売却では、共有者それぞれが確定申告を行うということを理解しておきましょう。

3,000万円特別控除については、姉妹サイトで詳しく解説していますので合わせてご確認ください。

3,000万円特別控除とは?他の特例との併用は可能?適用要件と必要書類

まとめ

共有名義(共有持分)の売却について解説してきました。

共有名義の売却方法は下記5つがあります。

共有名義の土地や物件を売る5つの方法

  1. 全員の同意を取ってから売却する
  2. 委任状を使って売却する
  3. 共有者に買い取ってもらってから売却する
  4. 共有物分割請求を行ってから売却する
  5. 分筆または区分所有にしてから売却する

自分たちの共有物件の状況に合わせ、適切な売却方法を選びましょう。

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合同会社ラビッツ 石川貴裕

IT会社で勤務しながら、親族の会社で不動産仲介を経験。専門用語が多く初心者に優しくないサイトが多いと感じて不動産メディアを多数立ち上げる。

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